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13.07.2017 AENGEVELT analysiert lebhaften Büromarkt in Frankfurt

Am Frankfurter Büromarkt inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei wurde in den ersten sechs Monaten dieses Jahres nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 244.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2016: rd. 214.000 m²) bedeutet dies einen Zuwachs um 30.000 m² bzw. rd. 14%. Im Vergleich zur jüngsten Dekade (2007-2016: Ø 210.000 m², jeweils erstes Halbjahr) ist ein Plus von 16% zu konstatieren. Außerdem war dies der höchste Halbjahresumsatz seit dem Rekordjahr 2008 mit rd. 268.000 m².
Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, kommentiert: "Das erfreuliche Ergebnis kann u.a. mit einer vergleichsweise hohen Anzahl von Abschlüssen im mittelgroßen Flächensegment (5.000 m² bis unter 10.000 m²) erklärt werden. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2017 neun Mietverträge in diesem Flächensegment mit einem Gesamtmietvolumen von rd. 58.000 m² abgeschlossen. Im Vorjahreszeitraum waren es lediglich vier Mietverträge mit insgesamt 29.000 m²."

Prognose 2017

• Für das Gesamtjahr 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen im Vergleich zum Vorjahr (2016: 546.000 m²) etwas niedrigeren Büroflächenumsatz um 500.000 m², der damit dennoch über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2007-2016: 455.000 m² p. a.) liegen würde.
• Parallel dazu geht AENGEVELT-RESEARCH bis zum Jahresende 2017 von einem weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 1,1 Mio. m² aus (Ende 2016: 1,24 Mio. m²).

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen

• Im ersten Halbjahr 2017 präsentieren sich die unternehmensbezogenen und sonstigen Dienstleister mit rd. 101.700 m² bzw. einem Anteil von rd. 42% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (1. Hj. 2016: 84.800 m² bzw. 40%).
• Der Marktanteil der in Frankfurt markttypisch sehr präsenten Finanzdienstleistungsbranche sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 27% (57.800 m²) auf aktuell 20% (50.200 m²).
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche stieg mit rd. 38.400 m² binnen Jahresfrist markant an und erreicht aktuell eine Marktquote von 16% (1. Hj. 2016: 26.800 m² bzw. 13%).
• Die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport erhöhte sich im ersten Halbjahr 2017 ebenfalls markant. Die Marktquote stieg von 11% bzw. rd. 24.300 m² im Vorjahreszeitraum auf nunmehr 15% (37.300 m²).
• Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck erzielten mit rd. 16.400 m² im Jahresvergleich einen geringeren Flächenumsatz (2016: 20.300 m²). Die Marktquote ging dementsprechend von rd. 9% auf aktuell 7% zurück.

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen

• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH im ersten Halbjahr 2017 den Umsatzschwerpunkt unverändert im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 58% (141.800 m²) markttypisch der größte Anteil am gesamten Büroflächenumsatz kontrahiert, der auch markant über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums liegt (1. Hj. 2016: 45% bzw. 97.200 m²). Hier erfolgte auch die im ersten Halbjahr größte Anmietung in Frankfurt: Die Rechtsanwaltssozietät Clifford Chance sicherte sich rd. 12.000 m² Bürofläche im Revitalisierungsprojekt "Junghof Plaza".
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei ist mit rd. 16% im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben. Dennoch ist der absolute Flächenumsatz von rd. 34.500 m² auf nunmehr 38.700 m² gestiegen.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: Ost (9%), West (8%), Flughafen (5%), Süd/Sachsenhausen (2%) und Nord (1%).

Fertigstellungsniveau

• Nachdem im Vorjahr die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 130.000 m² einen unterdurchschnittlichen Wert erreichte (Ø 2007-2016: 168.000 m² p. a.), ist 2017 ein ähnlich geringes Fertigstellungsniveau zu erwarten.
• Für 2017 zeichnet sich eine Fertigstellung von insgesamt rd. 125.000 m² Bürofläche ab. Im ersten Halbjahr 2017 wurden davon bislang rd. 63.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
„Von dem für 2017 erwarteten Gesamtfertigstellungsvolumen von rd. 125.000 m² waren indessen zum Jahresanfang 2017 bereits rd. 80% vorvermarktet, so dass lediglich rd. 25.000 m² im Jahresverlauf 2017 disponibel auf den Markt kommen“, relativiert Michael Fenderl die Marktauswirkungen der aktuellen Büroflächenproduktion.

Weiter sinkende Angebotsreserve

• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 100.000 m² auf aktuell ca. 1,17 Mio. m² reduziert (Ende Juni 2016: rd. 1,27 Mio. m²).
• Die Leerstandsquote sank dabei auf 9,8% (Ende Juni 2016: 10,5%) und lag damit zum ersten Mal seit 2002 wieder unter der 10%-Marke.
• Damit rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels indessen unverändert an erster Position in Deutschland vor Düsseldorf (795.000 m² bzw. 8,6%) und München (780.000 m² bzw. 4,0%).

Stabile Mietpreise

Bei den Mieten zeigte sich die Frankfurter Marktentwicklung im ersten Halbjahr 2017 sehr stabil:
• Die gewichtete Spitzenmiete stellte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt konstant auf EUR 39,-/m².
• Die mittlere Miete in City-Lagen stieg binnen Jahresfrist um EUR 0,20/m² an und erreichte zur Jahresmitte 2017 ca. EUR 23,20/m².







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