13.07.2017 Run auf Büroimmobilien hält an – Trend auch für die 2. Jahreshälfte
Deutschland ist nach wie vor eine wichtige Adresse, wenn es um Investitionen auf dem Büromarkt geht. Immerhin beansprucht dieses Segment rund 39 % Anteil an den Gesamtgewerbeinvestitionen und positioniert sich damit erneut auf Platz 1. Insgesamt wurden hier im 1. Halbjahr über 10,1 Mrd. Euro umgesetzt – eine Steigerung um 35 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. „Ausschlaggebend für dieses Wachstum sind die Abschlüsse in den Top-7-Standorten. Mit 81 % entfielen etwa vier Fünftel des Transaktionsvolumens auf die Metropolen“, beobachtet Marcus Lemli, CEO Germany / Head of Investment Europe bei Savills. „Die Fokussierung der Investoren auf die Großstädte hängt insbesondere mit der positiven Entwicklung auf den dortigen Vermietungsmärkten zusammen.“ Im Schnitt stiegen die Spitzenmieten innerhalb der letzten 12 Monate um fast 4 %, während die Leerstandsrate um ganze 70 Basispunkte zurückging. Vor allem größere Objekte sind angesichts des Anlagedrucks vieler Investoren momentan besonders gefragt. So lagen die Umsätze je Bürotransaktion bei fast 48 Mio. Euro, was einer Steigerung von fast 10 % ggü. dem Vorjahr entspricht.
Die Keyfacts im Überblick:
• Transaktionsvolumen summierte sich auf über 10,1 Mrd. Euro – 35 % mehr als im Vorjahreszeitraum
• Durchschnittliches Volumen je Bürotransaktion steigt um 10 % ggü. dem Vorjahr auf fast 48 Mio. Euro
• Investoren fokussieren sich auch weiterhin auf die Top-7-Märkte – diese machen etwa 81 % des deutschlandweiten Umsatzes aus
• Für das Gesamtjahr wird eine erneute Steigerung des Transaktionsvolumens erwartet
Auffallend ist in diesem Jahr, dass im 1. Halbjahr deutlich mehr Portfolios gehandelt wurden als im Jahr zuvor. Etwa 30 % des umgesetzten Transaktionsvolumens entfielen auf Portfolioverkäufe, während es im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lediglich 24 % waren. „Der Trend zu mehr Portfoliotransaktionen wird von zwei Seiten gestützt: Erstens sehen Investoren, die sich in den letzten Jahren Portfolios aufgebaut haben, jetzt den richtigen Zeitpunkt zum Ausstieg. Zweitens ist die Nachfrage nach großen Volumina von zum Beispiel Staats- und Pensionsfonds sehr hoch“, konstatiert Matthias Pink, Director / Head of Research bei Savills. Mit 35 % bzw. 22 % am Transaktionsvolumen zählten Asset-Manager und Spezialfonds im bisherigen Jahresverlauf zu den aktivsten Käufergruppen. Private-Equity-Fonds und Projektentwickler waren mit jeweils 21 % und 20 % demgegenüber die aktivsten Verkäufer. „Zwar waren Private-Equity-Fonds in den letzten 12 Monaten per saldo Nettokäufer, dies ist jedoch zu einem großen Teil dem Verkauf der IVG Büroimmobilien-Sparte an Blackstone zuzuschreiben“, so Pink. „Insgesamt befinden sich die opportunistischen Akteure in Deutschland mittlerweile auch am Büromarkt im Verkaufsmodus. Risikoaverse Käufergruppen wie Spezialfonds oder Versicherungen greifen hingegen weiter gerne zu.“
Im Vergleich zum Jahresauftakt gaben die Spitzenrenditen in den Top-7-Märkten im 2. Quartal im Schnitt um weitere 20 Basispunkte nach und fielen auf einen Wert von 3,4 %. „Die Nachfrage nach deutschen Büroobjekten aus dem In- und Ausland ist ungebrochen hoch und lässt die Preise in den oftmals hochkompetitiven Bieterprozessen weiter steigen“, so Lemli. „Allerdings dürfte sich die Renditekompression verlangsamen, da immer mehr Eigentümer einen Verkauf in Betracht ziehen dürften. Aufgrund des größeren Angebots bei einer unverändert hohen Nachfrage wird die Investmentaktivität in jedem Fall hoch bleiben.“ Savills rechnet damit, dass das Transaktionsvolumen des Gesamtjahres den Vorjahreswert von 24 Mrd. Euro übersteigen wird.
Die Keyfacts im Überblick:
• Transaktionsvolumen summierte sich auf über 10,1 Mrd. Euro – 35 % mehr als im Vorjahreszeitraum
• Durchschnittliches Volumen je Bürotransaktion steigt um 10 % ggü. dem Vorjahr auf fast 48 Mio. Euro
• Investoren fokussieren sich auch weiterhin auf die Top-7-Märkte – diese machen etwa 81 % des deutschlandweiten Umsatzes aus
• Für das Gesamtjahr wird eine erneute Steigerung des Transaktionsvolumens erwartet
Auffallend ist in diesem Jahr, dass im 1. Halbjahr deutlich mehr Portfolios gehandelt wurden als im Jahr zuvor. Etwa 30 % des umgesetzten Transaktionsvolumens entfielen auf Portfolioverkäufe, während es im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lediglich 24 % waren. „Der Trend zu mehr Portfoliotransaktionen wird von zwei Seiten gestützt: Erstens sehen Investoren, die sich in den letzten Jahren Portfolios aufgebaut haben, jetzt den richtigen Zeitpunkt zum Ausstieg. Zweitens ist die Nachfrage nach großen Volumina von zum Beispiel Staats- und Pensionsfonds sehr hoch“, konstatiert Matthias Pink, Director / Head of Research bei Savills. Mit 35 % bzw. 22 % am Transaktionsvolumen zählten Asset-Manager und Spezialfonds im bisherigen Jahresverlauf zu den aktivsten Käufergruppen. Private-Equity-Fonds und Projektentwickler waren mit jeweils 21 % und 20 % demgegenüber die aktivsten Verkäufer. „Zwar waren Private-Equity-Fonds in den letzten 12 Monaten per saldo Nettokäufer, dies ist jedoch zu einem großen Teil dem Verkauf der IVG Büroimmobilien-Sparte an Blackstone zuzuschreiben“, so Pink. „Insgesamt befinden sich die opportunistischen Akteure in Deutschland mittlerweile auch am Büromarkt im Verkaufsmodus. Risikoaverse Käufergruppen wie Spezialfonds oder Versicherungen greifen hingegen weiter gerne zu.“
Im Vergleich zum Jahresauftakt gaben die Spitzenrenditen in den Top-7-Märkten im 2. Quartal im Schnitt um weitere 20 Basispunkte nach und fielen auf einen Wert von 3,4 %. „Die Nachfrage nach deutschen Büroobjekten aus dem In- und Ausland ist ungebrochen hoch und lässt die Preise in den oftmals hochkompetitiven Bieterprozessen weiter steigen“, so Lemli. „Allerdings dürfte sich die Renditekompression verlangsamen, da immer mehr Eigentümer einen Verkauf in Betracht ziehen dürften. Aufgrund des größeren Angebots bei einer unverändert hohen Nachfrage wird die Investmentaktivität in jedem Fall hoch bleiben.“ Savills rechnet damit, dass das Transaktionsvolumen des Gesamtjahres den Vorjahreswert von 24 Mrd. Euro übersteigen wird.
