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05.07.2017 Wohninvestmentmarkt mit starkem Halbjahresergebnis

Das Segment der Wohnimmobilien zählt nach wie vor zu den wichtigsten Anlageklassen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Im ersten Halbjahr 2017 wurde seitens nationaler und internationaler Investoren ein Transaktionsumsatz von insgesamt 5,9 Milliarden Euro mit dem Handel von Wohnpaketen und Wohnanlagen ab einer Größenordnung von mindestens 50 Wohneinheiten erzielt. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

"Die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien seitens institutioneller Investoren und den auf dieses Segment spezialisierten Immobiliengesellschaften ist ungebrochen hoch. Entsprechend blicken wir auf ein aktives Marktgeschehen im ersten Halbjahr zurück, in dem das Transaktionsvolumen gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum um eine Milliarde Euro beziehungsweise 22 Prozent weiter zulegen konnte", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. "Zwar ist der hiesige Investmentmarkt mit Wohnportfolios zu mehr als vier Fünftel des gesamten Transaktionsvolumens fest in der Hand einheimischer Immobilieninvestoren, jedoch drängen zunehmend ausländische Investoren in den hiesigen Markt, zumal German Resi dank der hervorragenden Fundamentaldaten und positiver Rahmenbedingungen weiterhin als Hort der Stabilität gilt", bekräftigt Linsin das Investorenverhalten.

Während im ersten Quartal überwiegend Wohnportfolios des mittleren Größensegments im Fokus standen, wurde das zweite Quartal maßgeblich von einer Vielzahl von Portfoliotransaktionen im dreistelligen Millionenbereich geprägt. Das Transaktionsvolumen in der Größenklasse von 100 Millionen Euro und mehr akkumulierte sich in den ersten sechs Monaten auf insgesamt 2,9 Milliarden Euro, knapp die Hälfte des gesamten Investmentvolumens. "Insbesondere börsennotierte Immobiliengesellschaften konzentrieren sich immer stärker auf ihre Kernmärkte und zeigten sich in diesem Größensegment mit der Übernahme großer Wohnpakete besonders aktiv", erläutert Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. Ihr allokiertes Transaktionsvolumen in der Kategorie über 100 Millionen Euro summiert sich auf fast 2,5 Milliarden Euro. Mehr als zwei Fünftel (42 Prozent) des gesamten Wohninvestmentvolumens entfallen auf die Losgrößen zwischen 20 und 100 Millionen Euro. Die restlichen rund 542 Millionen Euro (neun Prozent) entfallen auf die Größenklasse kleiner 20 Millionen Euro.

Topstandorte favorisiert - Berlin aktivster Investmentmarkt

"Bei der differenzierten Betrachtung stellen wir eine intensive Investmentaktivität und damit verbunden auch ein hohes Transaktionsvolumen in den Topstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart fest", sagt Linsin. In den etablierten Ballungszentren wurden insgesamt rund 3,7 Milliarden Euro allokiert. Allen voran steht der Wohnimmobilienmarkt Berlin im Mittelpunkt der nationalen, aber vor allem auch der internationalen Investoren. "Der Nachfragetrend nach Wohnportfolios in Berlin hält unvermindert an. Allein hier wurden Wohnpakete und Wohnanlagen im Wert von 1,7 Milliarden Euro gehandelt", sagt Lüttger. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnte das allokierte Kapital damit um ein Drittel gesteigert werden. "So entfallen anteilig fast 30 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens - plus drei Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahreszeitraum - auf die Hauptstadt, was die Bedeutung Berlins als wichtigsten Hot Spot Deutschlands und vielleicht sogar Europas unterstreicht", schlussfolgert Linsin.

Investoren verstärkt in Nordrhein-Westfalen aktiv

Einen Bedeutungsgewinn erfährt das bevölkerungsreichste Bundesland Nordrhein-Westfalen. Besonders Städte mit einem Wachstumstrend und positiver wirtschaftlicher Entwicklung, häufig in den Metropolregionen sowie Universitäts- und Hochschulstandorten, werden von nationalen und internationalen Akteuren zunehmend favorisiert. Hierunter fallen unter anderem Bonn, Essen, der Großraum Düsseldorf oder Münster. "Während in den Topstandorten das Transaktionsvolumen durch einen anhaltenden Produktmangel bestimmt wird, ist in dem am dichtesten besiedelten deutschen Flächenland noch investmentfähiger Bestand verfügbar. Als Investmentalternative weckt dies zunehmend das Interesse der heimischen und ausländischen Akteure, zumal hier der Wettbewerb noch weniger ausgeprägt ist und sich höhere Renditen erzielen lassen", erklärt Lüttger. Insgesamt steigerte sich das allokierte Investmentvolumen in Nordrhein-Westfalen im Vergleich zum Vorjahr um 45 Prozent auf nunmehr 1,1 Milliarden Euro.

Projektentwicklungen insbesondere in Metropolregionen gefragt

"Angesichts des anhaltenden Zuzugs von Erwerbstätigen und Studierenden in die Ballungsräume, dem bestehenden Mangel an Wohnraum sowie kaum mehr im Markt verfügbare Bestandsportfolios bleibt das Interesse der Investoren an Projektentwicklungen weiterhin hoch", sagt Linsin. "Auf den Nachfrageüberhang wurde nun reagiert - dies findet Ausdruck in einem signifikanten Anstieg der Baufertigstellungen. Den Akteuren werden zukünftig dank der gestiegenen Bautätigkeit immer mehr Möglichkeiten offenstehen. Schon jetzt erwerben sie die im Bau befindlichen Immobilien noch vor deren Fertigstellung im Rahmen von Forward Fundings oder Forward Purchases", erläutert Michael Schlatterer, Team Leader Market Intelligence (VAS) bei CBRE in Berlin. Mit rund 1,9 Milliarden Euro wurden fast 32 Prozent des Transaktionsvolumens in Projektentwicklungen - überwiegend via Spezialfonds durch deutsche institutionelle Investoren - investiert und damit der Vorjahreswert um nahezu 40 Prozent deutlich gesteigert. Bemerkenswert ist, dass rund eine Milliarde Euro davon in den etablierten Standorten realisiert wurde. Diese Entwicklung erklärt auch die steigenden Kaufpreise insbesondere in den Ballungsräumen.

In der ersten Jahreshälfte wurden 125 Transaktionen registriert (minus 14 Transaktionen gegenüber Vorjahresergebnis), die mit über 46.000 Wohneinheiten (minus 4.100 Wohneinheiten) und knapp drei Millionen Quadratmeter Wohnfläche (minus 188.000 Quadratmeter) gehandelt wurden. Dabei verlagert sich das Interesse der institutionellen Investoren zunehmend auf qualitativ hochwertigen Neubau. "Besonders durch die gesteigerten Investmenttätigkeiten in Projektentwicklungen sowie aufgrund hochpreisiger Portfolios stieg der durchschnittliche Kaufpreis pro Wohneinheit auf 126.100 Euro (plus 32 Prozent). Eine ebenfalls rasante Preisentwicklung zeichnete sich bei dem gewichteten Kaufpreis pro Quadratmeter ab. Der durchschnittliche Verkaufspreis notiert nach den ersten sechs Monaten bei 1.980 Euro pro Quadratmeter und liegt mit 29 Prozent deutlich über dem Vorjahreswert", sagt Schlatterer. "Eine Umkehr dieses Trends erwarten wir vor dem Hintergrund sozioökonomischer Rahmenbedingungen, niedriger Zinsen sowie der wenigen Anlagealternativen und dem damit verbundenen hohen Druck auf die Preise - vor allem in den Zuzugsregionen - nicht", prognostiziert Lüttger.

Studentisches Wohnen rückt in den Fokus institutioneller Investoren

"Nicht zuletzt der Nachfrageüberhang und die signifikanten Preissteigerungen, die im Vergleich zur ortsüblichen Entwicklung teilweise einen dynamischeren Verlauf zeigte, machen den Markt des möblierten Wohnens für Investoren und Betreiber interessant", sagt Schlatterer. Neben dem vermehrten Kauf von Studentenwohnheimen als Portfoliobeimischung in bestehende Immobilienfonds sind in jüngster Vergangenheit die ersten Fonds institutioneller Akteure mit reinem Fokus auf Studentenwohnheime und Mikro-Apartments am Markt aktiv. Das gestiegene Interesse bescherte diesem Marktsegment ein Transaktionsvolumen von 471 Millionen Euro. Damit wurde das Ergebnis aus dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum um 266 Millionen Euro übertroffen und mehr als verdoppelt. "Besonders durch den Eintritt internationaler Akteure, insbesondere aus dem angelsächsischen Raum, erwarten wir ein weiteres Wachstum des Transaktionsvolumens, zumal sich in deren Heimatmärkten Studentenwohnheime und Mikro-Apartments als eigenständige Anlageklasse bereits etabliert haben", ergänzt Linsin.

Anhaltend hohe Nachfrage sorgt für Renditekompression

Aufgrund des starken Interesses der Investoren an Geschosswohnungen bei einem derzeit herrschenden Mangel an geeignetem Investmentprodukt liegt die durchschnittliche Netto-Anfangsrendite in den Topstandorten für Bestandsobjekte zwischen 3,30 und 3,80 Prozent und für Neubauobjekte zwischen 3,20 und 3,70 Prozent. "Dennoch weist die erzielbare Spitzenrendite am Wohninvestmentmarkt immer noch einen interessanten Renditespread zu den Anlageklassen auf dem gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt und langlaufenden Bundesanleihen auf und wird dafür sorgen, dass sich vor allem institutionelle Immobilieninvestoren dem deutschen Wohnimmobilienmarkt weiterhin verstärkt zuwenden", sagt Lüttger.

Ausblick: Dynamische Fortsetzung des Marktgeschehens

"Wir erwarten aufgrund der weiterhin sehr günstigen Finanzierungskonditionen und dem damit gesteigerten Anlageinteresse am deutschen Wohnimmobilienmarkt eine unvermindert hohe Investmentaktivität. Deutsche Wohnpakete werden bei den gegebenen günstigen Rahmenbedingungen nach wie vor ein begehrtes Investmentprodukt bleiben", sagt Linsin. "Abhängig von der Realisierung einiger Projekte in der Vermarktungspipeline, deren Abschluss wir in der zweiten Jahreshälfte erwarten, gehen wir mit deutlich über 13 Milliarden Euro von einem Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr auf Vorjahresniveau aus", prognostiziert Lüttger.







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