23.06.2017 Lebensmitteleinzelhandel bleibt attraktiv für Immobilieninvestoren
Der Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland bietet Immobilieninvestoren ungeachtet des zwischenzeitlichen Renditerückgangs weiterhin attraktive Investitionsperspektiven. Das geht aus der aktuellen Marktstudie „Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland – Marktstrukturdaten 2016“ von bulwiengesa im Auftrag der TLG IMMOBILIEN AG hervor. Die für die Beurteilung der Investitionschancen in diesem Segment maßgeblichen Trends sind ein relativ konstantes Verkaufsflächenangebot, insgesamt steigende Umsätze und ein anhaltend geringer Anteil an Online-Umsätzen einerseits sowie der weiter fortschreitende Konzentrationsprozess, der den für Investoren relevanten Betriebsformen zugutekommt.
Ausgangssituation: relativ konstantes Flächenangebot bei steigenden Umsätzen
Die Verkaufsfläche im Einzelhandel in Deutschland summiert sich derzeit auf rd. 123,7 Mio. m² (Stand: 2015). Das entspricht einer Pro-Kopf-Verkaufsfläche von 1,51 m², womit Deutschland im europaweiten Vergleich an vierter Stelle liegt. Rd. 35,6 Mio. m² Verkaufsfläche entfallen dabei auf den Lebensmitteleinzelhandel. Seit 2010 hat sich die vorhandene Verkaufsfläche lediglich um 1,8 % erhöht und blieb damit in den zurückliegenden Jahren relativ konstant. Die Einzelhandelsumsätze hingegen stiegen seit 2010 um rund 13,1 % auf EUR 483 Mrd. im Jahr 2016, wobei der Anteil des Online-Handels bei 10,9 % lag. Im Lebensmitteleinzelhandel fiel der Umsatzanstieg mit 16,6 % sogar noch höher aus, während der Umsatzanteil des Online-Handels im Lebensmittelsegment mit nur 1,5 % deutlich geringer war.
Bezogen auf die gesamten Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland, belief sich der Anteil der Ausgaben für Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren auf 13,7 %. Das entspricht zwar einem leichten anteilmäßigen Rückgang, da die Ausgaben für diese Güter 2005 noch 14,3 % der gesamten privaten Konsumausgaben ausmachten, die Summe dieser Ausgaben hat sich jedoch im gleichen Zeitraum signifikant erhöht. Hatte sie im Jahr 2005 noch EUR 180,0 Mrd. betragen, so lagen sie 2016 bei EUR 215,2 Mrd., was einem Anstieg um 19,6 % entspricht.
Demografische Rahmenbedingungen führen zu regionalen Divergenzen
Liegt der Anteil der über 65-Jährigen in Deutschland gegenwärtig bei 21,4 %, so wird er sich bis 2060 voraussichtlich auf 33,7 % der Gesamtbevölkerung erhöhen. Der Einzelhandel muss sich daher immer stärker an den Ansprüchen älterer Menschen orientieren und bspw. breitere Gänge, niedrigere Regalhöhen, größere Produktbeschriftungen und mehr Sitzmöglichkeiten vorsehen. Zugleich werden sich regionale Unterschiede künftig weiter verstärken. Während in Ballungsgebieten stabile Bevölkerungszahlen zu erwarten sind, ist in vielen ländlichen Regionen sowie in Teilen Ostdeutschlands damit zu rechnen, dass die Bevölkerung dort bis zum Jahr 2060 deutlich abnehmen wird.
Gute Perspektiven für nahezu alle Betriebsformen außer kleinen Geschäften
Die insgesamt positive Umsatzentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel führt bei nahezu allen Betriebsformen zu Umsatzsteigerungen; lediglich kleine Lebensmittelgeschäfte verzeichnen rückläufige Umsätze. Als größte Gewinner erwiesen sich in den vergangenen Jahren Supermärkte und Biomärkte. Darin spiegelt sich die Bereitschaft der Verbraucher wider, für Lebensmittel entsprechender Qualität auch höhere Ausgaben zu tätigen. Die Marktanteile der großen Supermärkte und der Supermärkte stiegen seit 2007 um rd. 25 % bzw. 14 %. Discounter mit einem Marktanteil von 45,4 % stellen nach wie vor die größte Anbietergruppe im Lebensmitteleinzelhandel dar. Dagegen hält bei den SB-Warenhäusern der Restrukturierungsprozess bei den großen Betreibern noch an. Dieser kommt nicht zuletzt darin zum Ausdruck, dass sich die Anzahl der Häuser von 875 im Jahr 2014 bis auf nur noch 851 im Jahr 2016 verringert hat, während die Verkaufsfläche insgesamt weitgehend konstant blieb. Kleine Geschäfte haben im Lebensmitteleinzelhandel besonders stark an Bedeutung verloren; ihre Zahl ist seit dem Jahr 2007 um über 40 % zurückgegangen. Dieser Trend dürfte sich in den kommenden Jahren weiter fortsetzen.
Positive Mietentwicklung – Renditen gehen nachfragebedingt zurück
Die Mieten im Lebensmitteleinzelhandel haben sich seit dem Jahr 2000 positiv entwickelt und stiegen in Westdeutschland insgesamt um 25,5 %, in Ostdeutschland hingegen um 24,9 %. Bemerkenswert ist dabei, dass bis etwa 2014 das Mietwachstum in Westdeutschland stets stärker ausgefallen ist als in Ostdeutschland. In den Jahren 2015 bis 2017 dagegen blieben die Mieten in Westdeutschland stabil, während sie sich in Ostdeutschland im selben Zeitraum von 10,60 EUR/m² auf 11,70 EUR/m² erhöhten.
Bedingt durch das starke Interesse von Investoren an Einzelhandelsimmobilien haben sich die Renditen in den vergangen Jahren in nahezu allen Lagen reduziert. Am stärksten ist dieser Effekt in Berlin ausgeprägt, wo sich von 2008 bis 2016 ein Renditerückgang von 6,4 % auf 5,1 % ergab. Die höchsten Renditen waren 2016 mit 6,7 % in C- und D-Städten Ostdeutschlands zu verzeichnen. Verglichen mit anderen Assetklassen, ist das Renditeniveau bei Einzelhandelsimmobilien jedoch trotz der eingetretenen Rückgänge nach wie vor attraktiv für Investoren, die Investitionen im Bereich der Nahversorgung bzw. des Lebensmitteleinzelhandels vor allem wegen ihrer vergleichsweise hohen Stabilität und der langfristigen Sicherheit schätzen.
Ausblick bleibt positiv
Die für viele Investoren zentralen Aspekte Stabilität und langfristige Sicherheit von Nahversorgungsimmobilien sind im Wesentlichen auf drei Gründe zurückzuführen: Erstens schützt das restriktive deutsche Baurecht bestehende Einzelhandelsflächen vor allem in zentralen Versorgungsbereichen umfassend vor neuen Wettbewerbern. Zweitens bieten die in der Regel sehr langfristigen, teilindexierten Mietverträge den Vermietern ein relativ hohes Maß an Sicherheit. Drittens wird der Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland überwiegend durch bonitätsstarke Ankermieter geprägt. Die Bereitschaft der Ankermieter, sich oftmals über 15 Jahre vertraglich zu binden, ist nicht zuletzt ein Resultat der hohen Standortbindung, die sich wiederum aus dem restriktionsbedingt knappen Standortangebot ergibt. Auch bei ergänzenden Mietern wie Drogeriemärkten, Non-Food-Discountern und Textilfachmärkten werden häufig Mietvertragslaufzeiten von bis zu 10 Jahren plus Verlängerungsoption vereinbart. Insgesamt bieten Nahversorgungsstandorte in guten Mikrolagen daher langfristig gesicherte Mieteinnahmen und stellen weiterhin attraktive Investments dar.
Ausgangssituation: relativ konstantes Flächenangebot bei steigenden Umsätzen
Die Verkaufsfläche im Einzelhandel in Deutschland summiert sich derzeit auf rd. 123,7 Mio. m² (Stand: 2015). Das entspricht einer Pro-Kopf-Verkaufsfläche von 1,51 m², womit Deutschland im europaweiten Vergleich an vierter Stelle liegt. Rd. 35,6 Mio. m² Verkaufsfläche entfallen dabei auf den Lebensmitteleinzelhandel. Seit 2010 hat sich die vorhandene Verkaufsfläche lediglich um 1,8 % erhöht und blieb damit in den zurückliegenden Jahren relativ konstant. Die Einzelhandelsumsätze hingegen stiegen seit 2010 um rund 13,1 % auf EUR 483 Mrd. im Jahr 2016, wobei der Anteil des Online-Handels bei 10,9 % lag. Im Lebensmitteleinzelhandel fiel der Umsatzanstieg mit 16,6 % sogar noch höher aus, während der Umsatzanteil des Online-Handels im Lebensmittelsegment mit nur 1,5 % deutlich geringer war.
Bezogen auf die gesamten Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland, belief sich der Anteil der Ausgaben für Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren auf 13,7 %. Das entspricht zwar einem leichten anteilmäßigen Rückgang, da die Ausgaben für diese Güter 2005 noch 14,3 % der gesamten privaten Konsumausgaben ausmachten, die Summe dieser Ausgaben hat sich jedoch im gleichen Zeitraum signifikant erhöht. Hatte sie im Jahr 2005 noch EUR 180,0 Mrd. betragen, so lagen sie 2016 bei EUR 215,2 Mrd., was einem Anstieg um 19,6 % entspricht.
Demografische Rahmenbedingungen führen zu regionalen Divergenzen
Liegt der Anteil der über 65-Jährigen in Deutschland gegenwärtig bei 21,4 %, so wird er sich bis 2060 voraussichtlich auf 33,7 % der Gesamtbevölkerung erhöhen. Der Einzelhandel muss sich daher immer stärker an den Ansprüchen älterer Menschen orientieren und bspw. breitere Gänge, niedrigere Regalhöhen, größere Produktbeschriftungen und mehr Sitzmöglichkeiten vorsehen. Zugleich werden sich regionale Unterschiede künftig weiter verstärken. Während in Ballungsgebieten stabile Bevölkerungszahlen zu erwarten sind, ist in vielen ländlichen Regionen sowie in Teilen Ostdeutschlands damit zu rechnen, dass die Bevölkerung dort bis zum Jahr 2060 deutlich abnehmen wird.
Gute Perspektiven für nahezu alle Betriebsformen außer kleinen Geschäften
Die insgesamt positive Umsatzentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel führt bei nahezu allen Betriebsformen zu Umsatzsteigerungen; lediglich kleine Lebensmittelgeschäfte verzeichnen rückläufige Umsätze. Als größte Gewinner erwiesen sich in den vergangenen Jahren Supermärkte und Biomärkte. Darin spiegelt sich die Bereitschaft der Verbraucher wider, für Lebensmittel entsprechender Qualität auch höhere Ausgaben zu tätigen. Die Marktanteile der großen Supermärkte und der Supermärkte stiegen seit 2007 um rd. 25 % bzw. 14 %. Discounter mit einem Marktanteil von 45,4 % stellen nach wie vor die größte Anbietergruppe im Lebensmitteleinzelhandel dar. Dagegen hält bei den SB-Warenhäusern der Restrukturierungsprozess bei den großen Betreibern noch an. Dieser kommt nicht zuletzt darin zum Ausdruck, dass sich die Anzahl der Häuser von 875 im Jahr 2014 bis auf nur noch 851 im Jahr 2016 verringert hat, während die Verkaufsfläche insgesamt weitgehend konstant blieb. Kleine Geschäfte haben im Lebensmitteleinzelhandel besonders stark an Bedeutung verloren; ihre Zahl ist seit dem Jahr 2007 um über 40 % zurückgegangen. Dieser Trend dürfte sich in den kommenden Jahren weiter fortsetzen.
Positive Mietentwicklung – Renditen gehen nachfragebedingt zurück
Die Mieten im Lebensmitteleinzelhandel haben sich seit dem Jahr 2000 positiv entwickelt und stiegen in Westdeutschland insgesamt um 25,5 %, in Ostdeutschland hingegen um 24,9 %. Bemerkenswert ist dabei, dass bis etwa 2014 das Mietwachstum in Westdeutschland stets stärker ausgefallen ist als in Ostdeutschland. In den Jahren 2015 bis 2017 dagegen blieben die Mieten in Westdeutschland stabil, während sie sich in Ostdeutschland im selben Zeitraum von 10,60 EUR/m² auf 11,70 EUR/m² erhöhten.
Bedingt durch das starke Interesse von Investoren an Einzelhandelsimmobilien haben sich die Renditen in den vergangen Jahren in nahezu allen Lagen reduziert. Am stärksten ist dieser Effekt in Berlin ausgeprägt, wo sich von 2008 bis 2016 ein Renditerückgang von 6,4 % auf 5,1 % ergab. Die höchsten Renditen waren 2016 mit 6,7 % in C- und D-Städten Ostdeutschlands zu verzeichnen. Verglichen mit anderen Assetklassen, ist das Renditeniveau bei Einzelhandelsimmobilien jedoch trotz der eingetretenen Rückgänge nach wie vor attraktiv für Investoren, die Investitionen im Bereich der Nahversorgung bzw. des Lebensmitteleinzelhandels vor allem wegen ihrer vergleichsweise hohen Stabilität und der langfristigen Sicherheit schätzen.
Ausblick bleibt positiv
Die für viele Investoren zentralen Aspekte Stabilität und langfristige Sicherheit von Nahversorgungsimmobilien sind im Wesentlichen auf drei Gründe zurückzuführen: Erstens schützt das restriktive deutsche Baurecht bestehende Einzelhandelsflächen vor allem in zentralen Versorgungsbereichen umfassend vor neuen Wettbewerbern. Zweitens bieten die in der Regel sehr langfristigen, teilindexierten Mietverträge den Vermietern ein relativ hohes Maß an Sicherheit. Drittens wird der Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland überwiegend durch bonitätsstarke Ankermieter geprägt. Die Bereitschaft der Ankermieter, sich oftmals über 15 Jahre vertraglich zu binden, ist nicht zuletzt ein Resultat der hohen Standortbindung, die sich wiederum aus dem restriktionsbedingt knappen Standortangebot ergibt. Auch bei ergänzenden Mietern wie Drogeriemärkten, Non-Food-Discountern und Textilfachmärkten werden häufig Mietvertragslaufzeiten von bis zu 10 Jahren plus Verlängerungsoption vereinbart. Insgesamt bieten Nahversorgungsstandorte in guten Mikrolagen daher langfristig gesicherte Mieteinnahmen und stellen weiterhin attraktive Investments dar.
