19.05.2017 Gewerbliche Immobilienfinanzierung: Erfreulich gute Neugeschäfte
Ein Plus von 15 % zeigt die JLL-Analyse für das Neugeschäft der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland des Jahres 2016*. Mit 41,6 Mrd. Euro haben bis auf eine Bank alle 13 Institute ein höheres Neugeschäft abgeschlossen als ein Jahr zuvor, die meisten im zweistelligen Prozentbereich. „Das war zur Jahresmitte von den Teilnehmern nicht erwartet worden, allerdings war damals auch noch nicht abzusehen, dass das zweite Halbjahr auf dem gewerblichen Investmentmarkt eine derartige Dynamik entwickeln würde und am Schluss das dritthöchste, jemals erzielte Volumen zu notieren war“, so Markus Kreuter, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Kreuter weiter: „Die hohen Investmentvolumina 2016 ermöglichten letztlich ein Beibehalten der hohen Aktivitätsquote. Indizien dafür, dass eine höhere Risikobereitschaft in Form höherer Beleihungsausläufe zur Neugeschäftssteigerung führen könnte, sehen wir indes nicht.“
Stärkster Kreditgeber war die DG Hyp mit 7,1 Mrd. Euro zugesagten Mitteln und damit einem Zuwachs von 27 %. Sie hatte zum Beispiel das Frankfurter Einzelhandels-, Hotel- und Wohn-Projekt „The Flare" von Strabag Real Estate und RFR finanziert. Gefolgt wird die Top-Performerin von der Helaba mit 5,1 Mrd. Euro (+ 21%), zu deren neuen Kreditengagement u.a. die Finanzierung des Objekts „Pressehaus am Alexanderplatz“ in Berlin gehörte, das von Tishman Speyer gekauft wurde. Vier der hier analysierten Banken lagen 2016 bei einem Volumen zwischen 4,2 Mrd. und 4,9 Mrd. Euro. Den stärksten Zuwachs im Neugeschäftsvolumen wies die DekaBank mit 75% auf, gefolgt von der Postbank mit 30% - beide sind die einzigen Banken, die ein Plus für 2017 erwarten.
Nur für die Deutsche Pfandbriefbank (pbb) wurde im deutschen Markt ein Rückgang von 8% registriert.
Von 13 Banken 11 mit leicht höherem Kreditbestand
Nur leicht zugelegt haben die Kreditbestände, mit 200,2 Mrd. Euro um 2 % (2015: 196,2 Mrd. Euro). Bis auf die Aareal Bank, trotz des Neugeschäftsrückgangs Zweitplatzierter, und der Deutschen Hypo wiesen alle teilnehmenden Institute einen leicht höheren Bestand auf. „Im Umfeld stark regulatorischer Einflussnahme der Bankenaufsicht halten wir diese Entwicklung für bemerkenswert, insbesondere im Kontext der allgemeinen Diskussion der Veränderung von Risikogewichten in der gewerblichen Immobilienfinanzierung“, so Kreuter. Deren Umsetzung würde bei gleichzeitiger Ausweitung des Kreditbuches doppelt auf erhöhte Eigenkapitalanforderungen wirken.
Das größte Kreditbuch mit 36,3 Mrd. Euro hielt unverändert die Helaba. Alle anderen bewegten sich unter der 30 Mrd.-Marke. Die größten Wachstumsraten, und zwar im zweistelligen Prozentbereich, hatten die Berliner Sparkasse, die Deutsche Postbank und die Bayern LB.
Banken planen auch für 2017 eher mit niedrigerem Neugeschäft
„Deutschland behält nach wie vor sein Label als ‚safe haven‘. Aufgrund der relativ starken ökonomischen und immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten bietet es nach wie vor gute Investmentmöglichkeiten. Das Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien könnte 2017 durchaus recht nahe an das Ergebnis in 2016 heranrücken und zusammen mit gewerblichen Wohninvestments bis zu 67 Mrd. Euro erreichen“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Trotz eines erwartet investiven Transaktionsgeschehens auf hohem Niveau geht der Großteil der Banken von einem niedrigeren Neugeschäft gegenüber 2016 aus. Der im März herausgegebene Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW hatte dieses eingetrübte Klima für gewerbliche Immobilienfinanzierungen deutlich gemacht. Markus Kreuter abschließend: „Nach unseren Beobachtungen verfolgen die teilnehmenden Banken noch immer eine Kreditstrategie mit Schwerpunkt auf Core und Core Plus-Risiken der zugrundeliegenden Immobilientransaktionen. Aus dieser Kreditvergabepolitik ergibt sich augenscheinlich ein Widerspruch zur Erwartungshaltung. Aus unserer Sicht würden die rückläufigen Prognosen der Banken in der Neugeschäftsvergabe nur dann eintreten, wenn sich das Markgeschehen signifikant von Core und Core Plus in Richtung value-add bzw. opportunistisch drehen würde. Das scheint eher unwahrscheinlich.“
* Die Zahlen der Hypovereinsbank lagen zum Analysetermin noch nicht vor. Für die Vergleichbarkeit der Neugeschäftssumme wurde ihr Volumen in 2015 (5,8 Mrd. Euro) ebenfalls nicht in die Berechnungen mit aufgenommen.
Stärkster Kreditgeber war die DG Hyp mit 7,1 Mrd. Euro zugesagten Mitteln und damit einem Zuwachs von 27 %. Sie hatte zum Beispiel das Frankfurter Einzelhandels-, Hotel- und Wohn-Projekt „The Flare" von Strabag Real Estate und RFR finanziert. Gefolgt wird die Top-Performerin von der Helaba mit 5,1 Mrd. Euro (+ 21%), zu deren neuen Kreditengagement u.a. die Finanzierung des Objekts „Pressehaus am Alexanderplatz“ in Berlin gehörte, das von Tishman Speyer gekauft wurde. Vier der hier analysierten Banken lagen 2016 bei einem Volumen zwischen 4,2 Mrd. und 4,9 Mrd. Euro. Den stärksten Zuwachs im Neugeschäftsvolumen wies die DekaBank mit 75% auf, gefolgt von der Postbank mit 30% - beide sind die einzigen Banken, die ein Plus für 2017 erwarten.
Nur für die Deutsche Pfandbriefbank (pbb) wurde im deutschen Markt ein Rückgang von 8% registriert.
Von 13 Banken 11 mit leicht höherem Kreditbestand
Nur leicht zugelegt haben die Kreditbestände, mit 200,2 Mrd. Euro um 2 % (2015: 196,2 Mrd. Euro). Bis auf die Aareal Bank, trotz des Neugeschäftsrückgangs Zweitplatzierter, und der Deutschen Hypo wiesen alle teilnehmenden Institute einen leicht höheren Bestand auf. „Im Umfeld stark regulatorischer Einflussnahme der Bankenaufsicht halten wir diese Entwicklung für bemerkenswert, insbesondere im Kontext der allgemeinen Diskussion der Veränderung von Risikogewichten in der gewerblichen Immobilienfinanzierung“, so Kreuter. Deren Umsetzung würde bei gleichzeitiger Ausweitung des Kreditbuches doppelt auf erhöhte Eigenkapitalanforderungen wirken.
Das größte Kreditbuch mit 36,3 Mrd. Euro hielt unverändert die Helaba. Alle anderen bewegten sich unter der 30 Mrd.-Marke. Die größten Wachstumsraten, und zwar im zweistelligen Prozentbereich, hatten die Berliner Sparkasse, die Deutsche Postbank und die Bayern LB.
Banken planen auch für 2017 eher mit niedrigerem Neugeschäft
„Deutschland behält nach wie vor sein Label als ‚safe haven‘. Aufgrund der relativ starken ökonomischen und immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten bietet es nach wie vor gute Investmentmöglichkeiten. Das Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien könnte 2017 durchaus recht nahe an das Ergebnis in 2016 heranrücken und zusammen mit gewerblichen Wohninvestments bis zu 67 Mrd. Euro erreichen“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Trotz eines erwartet investiven Transaktionsgeschehens auf hohem Niveau geht der Großteil der Banken von einem niedrigeren Neugeschäft gegenüber 2016 aus. Der im März herausgegebene Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW hatte dieses eingetrübte Klima für gewerbliche Immobilienfinanzierungen deutlich gemacht. Markus Kreuter abschließend: „Nach unseren Beobachtungen verfolgen die teilnehmenden Banken noch immer eine Kreditstrategie mit Schwerpunkt auf Core und Core Plus-Risiken der zugrundeliegenden Immobilientransaktionen. Aus dieser Kreditvergabepolitik ergibt sich augenscheinlich ein Widerspruch zur Erwartungshaltung. Aus unserer Sicht würden die rückläufigen Prognosen der Banken in der Neugeschäftsvergabe nur dann eintreten, wenn sich das Markgeschehen signifikant von Core und Core Plus in Richtung value-add bzw. opportunistisch drehen würde. Das scheint eher unwahrscheinlich.“
* Die Zahlen der Hypovereinsbank lagen zum Analysetermin noch nicht vor. Für die Vergleichbarkeit der Neugeschäftssumme wurde ihr Volumen in 2015 (5,8 Mrd. Euro) ebenfalls nicht in die Berechnungen mit aufgenommen.
