07.04.2017 Büromarkt Stuttgart: Großanmietung täuscht über Probleme hinweg
Der Produktmangel drückt dem Stuttgarter Büromarkt spürbar die Luft ab. Sowohl der Vermietungs- wie der Investmentmarkt starteten mehr als verhalten ins neue Jahr. Zwar wurden Anmietungen mit einem Flächenumsatz von 73.400 m² verbucht, doch ist darin der Einmaleffekt von 50.000 m² durch den Eigennutzer Daimler enthalten – der Rest fällt eher dürftig aus, zumal der nächstgrößte Abschluss nur 1.700 m² umfasst. Noch drastischer sieht es auf dem Investmentmarkt aus, wo Stuttgart das schwächste erste Quartal seit 2011 erlebte.
185 Mio. Euro Transaktionsvolumen sind nach drei Monaten verbucht, was nur etwas mehr als der Hälfte des Vorjahresergebnisses von 340 Mio. Euro entspricht. Unterschiedlich fällt für die beiden Märkte indes die Prognose aus: Während für den Vermietungsmarkt nach 400.000 m² im abgelaufenen Jahr nun 240.000 m² erwartet werden, bleibt der Investmentmarkt optimistisch: „Aufgrund der gut gefüllten Pipeline halten wir an unserer Prognose vom Jahresbeginn fest und kalkulieren mit einen Gesamtvolumen für 2017 von 1,2 Mrd. Euro“, sagt Alexander Veiel, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart. Allerdings waren es im gesamten Vorjahr noch 2 Mrd. Euro gewesen.
Nur vier Anmietungen seit Jahresbeginn hatten mehr als 1.000 m²
Rein nach der Zahlenlage hat der Vermietungsmarkt mit 73.400 m² auf Jahressicht um 18 % zugelegt. Zugleich sank die Zahl der Abschlüsse aber um 22 % auf 60. Auch im Mittel- und Langzeitvergleich driften beide Werte auseinander. Der Flächenumsatz liegt 33 % über dem 5-Jahres-Schnitt, während die Dealzahl 24 % darunter liegt. Noch drastischer fällt der Kontrast zum Mittelwert der ersten Quartale der vergangenen zehn Jahre aus: Der Umsatz liegt 57 % über, die Anzahl 7 % unter dem Schnitt. „Diese Vergleiche zeigen, wie sehr der große Daimler-Abschluss den Markt umgekrempelt und die Zahlen verzerrt hat“, analysiert Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing JLL Stuttgart.
Mit 60 ist die Zahl der Abschlüsse in Stuttgart so gering wie seit 2010 (55) nicht mehr. „Der seit einem Jahr deutlich spürbare Flächenmangel führt mittlerweile dazu, dass Unternehmen in attraktive B-Standorte im Umland Stuttgarts wie Ludwigsburg ziehen“, beobachtet Treier. Denn bereits mittelgroße zusammenhängende Flächen sind im sehr engen Markt kaum noch zu haben. Das spiegeln die größten Vermietungen des ersten Quartals wider: „Nach Daimler ist Wild Deer mit 1.700 m² in Stuttgart-West bereits der zweitgrößte Abschluss. Es folgt zweimal Bosch mit je 1.500 m² in der City sowie in Weilimdorf“, zieht Treier Bilanz. Alle anderen Anmietungen liegen unter 1.000 m². Dass die durchschnittliche Dealgröße von 829 m² auf 1.264 m² gestiegen ist, hat vor diesem Hintergrund nur geringe Aussagekraft.
Hoch bleibt auf Jahressicht die Nettoabsorption von 188.500 m², die zeigt, wie viel Fläche dem Markt entzogen wird. „So gibt es keinen Platz für Neuansiedlungen, denn auch die vier Abschlüsse mit mehr als 1.000 m² sind letztlich Vergrößerungen im Bestand“, sagt Treier. Diesen immer drastischeren Trend unterstreicht die Leerstandsquote von 3,4 %, die bis Jahresende voraussichtlich bis auf 2,7 % sinken wird. „Was jetzt noch verfügbar ist, hat oftmals nicht den modernen Standard oder eine attraktive Lage. Der Stuttgarter Markt ist faktisch leer“, erklärt Treier. Denn im ersten Quartal 2017 sind auch keine neuen Flächen fertiggestellt worden. Zwar werden für das Gesamtjahr rund 60.000 m² erwartet, doch davon sind aktuell nur noch 25.000 m² frei verfügbar. Langfristig sind derzeit zumindest 283.000 m² im Bau, davon mit 121.500 m² das Meiste in Vaihingen sowie 50.000 m² in Leinfelden-Echterdingen und 43.300 m² in Feuerbach.
Auf Jahresfrist sind die Spitzenmieten von 20,00 auf 21,50 Euro gestiegen. „Bis Jahresende rechne ich erneut mit einem Anziehen um einen weiteren Euro auf 22,50 Euro“, prognostiziert Treier. Die gewichtete Durchschnittsmiete legte binnen eines Jahres von 12,70 Euro auf 13,19 Euro zu.
Transaktionen beschränken sich bislang auf Büro- und Logistiksparte
Auf dem Investmentmarkt in Stuttgart lohnt sich ebenso der Blick hinter die nackten Zahlen. So verbuchte Stuttgart mit 76 % den höchsten Büroanteil am Gesamtvolumen unter den Big 7. Das ist aber wiederum eine Folge dessen, dass Einzelhandel, Hotels, Grundstücke, mischgenutzte Objekte und Sonstige gar nicht gehandelt wurden. Gleiches gilt für den Lager-/Logistikanteil von 24 %, der auf den Verkauf des Hansteen-Portfolios zurückzuführen ist. Fünf der rund 100 Objekte des Pakets sind im Stuttgarter Marktgebiet.
„Der Markt war seit Jahresbeginn durch eine Vielzahl kleiner Transaktionen geprägt – alle aus der Risikoklasse Core plus. Abschlüsse mit einem Volumen von mehr als 100 Mio. Euro gab es bislang aber nicht“, sagt Alexander Veiel. Herausragend war allein der Verkauf des „DO.T – Design Office Tower“ im Fasanenhof an den Asset/Fonds Manager Wealth Management Capital Holding für 60 Mio. Euro.
Wieder zurückhaltender waren die internationalen Investoren. Auf der Käuferseite sorgten sie für 37 % des Transaktionsvolumens, auf der Verkäuferseite für 46 %. Gegengerechnet bauten sie so im ersten Quartal 2017 rund 18 Mio. Euro ihres Bestandes ab. „Dennoch ist die Nachfrage internationaler Akteure weiterhin groß. Viele haben ihr Interesse im ersten Quartal nochmals bekräftigt“, sagt Veiel, „Allerdings sind die aktuellen Transaktionsvolumina für viele zu gering.“ Für sie wird es meist erst ab 100 Mio. Euro interessant.
Trotz dieser Momentaufnahme gibt es auch Grund zum Optimismus: „Es stehen für dieses Jahr noch einige größere Transaktionen an und auch die Nachfrage ist trotz des Produktmangels weiterhin hoch, so dass wir davon ausgehen, dass die aktuelle Spitzenrendite von 3,50 Euro bis Jahresende auf 3,35 % sinken wird. Das wäre ein neuer Rekord“, gibt Veiel einen Ausblick auf die kommenden Monate.
185 Mio. Euro Transaktionsvolumen sind nach drei Monaten verbucht, was nur etwas mehr als der Hälfte des Vorjahresergebnisses von 340 Mio. Euro entspricht. Unterschiedlich fällt für die beiden Märkte indes die Prognose aus: Während für den Vermietungsmarkt nach 400.000 m² im abgelaufenen Jahr nun 240.000 m² erwartet werden, bleibt der Investmentmarkt optimistisch: „Aufgrund der gut gefüllten Pipeline halten wir an unserer Prognose vom Jahresbeginn fest und kalkulieren mit einen Gesamtvolumen für 2017 von 1,2 Mrd. Euro“, sagt Alexander Veiel, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart. Allerdings waren es im gesamten Vorjahr noch 2 Mrd. Euro gewesen.
Nur vier Anmietungen seit Jahresbeginn hatten mehr als 1.000 m²
Rein nach der Zahlenlage hat der Vermietungsmarkt mit 73.400 m² auf Jahressicht um 18 % zugelegt. Zugleich sank die Zahl der Abschlüsse aber um 22 % auf 60. Auch im Mittel- und Langzeitvergleich driften beide Werte auseinander. Der Flächenumsatz liegt 33 % über dem 5-Jahres-Schnitt, während die Dealzahl 24 % darunter liegt. Noch drastischer fällt der Kontrast zum Mittelwert der ersten Quartale der vergangenen zehn Jahre aus: Der Umsatz liegt 57 % über, die Anzahl 7 % unter dem Schnitt. „Diese Vergleiche zeigen, wie sehr der große Daimler-Abschluss den Markt umgekrempelt und die Zahlen verzerrt hat“, analysiert Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing JLL Stuttgart.
Mit 60 ist die Zahl der Abschlüsse in Stuttgart so gering wie seit 2010 (55) nicht mehr. „Der seit einem Jahr deutlich spürbare Flächenmangel führt mittlerweile dazu, dass Unternehmen in attraktive B-Standorte im Umland Stuttgarts wie Ludwigsburg ziehen“, beobachtet Treier. Denn bereits mittelgroße zusammenhängende Flächen sind im sehr engen Markt kaum noch zu haben. Das spiegeln die größten Vermietungen des ersten Quartals wider: „Nach Daimler ist Wild Deer mit 1.700 m² in Stuttgart-West bereits der zweitgrößte Abschluss. Es folgt zweimal Bosch mit je 1.500 m² in der City sowie in Weilimdorf“, zieht Treier Bilanz. Alle anderen Anmietungen liegen unter 1.000 m². Dass die durchschnittliche Dealgröße von 829 m² auf 1.264 m² gestiegen ist, hat vor diesem Hintergrund nur geringe Aussagekraft.
Hoch bleibt auf Jahressicht die Nettoabsorption von 188.500 m², die zeigt, wie viel Fläche dem Markt entzogen wird. „So gibt es keinen Platz für Neuansiedlungen, denn auch die vier Abschlüsse mit mehr als 1.000 m² sind letztlich Vergrößerungen im Bestand“, sagt Treier. Diesen immer drastischeren Trend unterstreicht die Leerstandsquote von 3,4 %, die bis Jahresende voraussichtlich bis auf 2,7 % sinken wird. „Was jetzt noch verfügbar ist, hat oftmals nicht den modernen Standard oder eine attraktive Lage. Der Stuttgarter Markt ist faktisch leer“, erklärt Treier. Denn im ersten Quartal 2017 sind auch keine neuen Flächen fertiggestellt worden. Zwar werden für das Gesamtjahr rund 60.000 m² erwartet, doch davon sind aktuell nur noch 25.000 m² frei verfügbar. Langfristig sind derzeit zumindest 283.000 m² im Bau, davon mit 121.500 m² das Meiste in Vaihingen sowie 50.000 m² in Leinfelden-Echterdingen und 43.300 m² in Feuerbach.
Auf Jahresfrist sind die Spitzenmieten von 20,00 auf 21,50 Euro gestiegen. „Bis Jahresende rechne ich erneut mit einem Anziehen um einen weiteren Euro auf 22,50 Euro“, prognostiziert Treier. Die gewichtete Durchschnittsmiete legte binnen eines Jahres von 12,70 Euro auf 13,19 Euro zu.
Transaktionen beschränken sich bislang auf Büro- und Logistiksparte
Auf dem Investmentmarkt in Stuttgart lohnt sich ebenso der Blick hinter die nackten Zahlen. So verbuchte Stuttgart mit 76 % den höchsten Büroanteil am Gesamtvolumen unter den Big 7. Das ist aber wiederum eine Folge dessen, dass Einzelhandel, Hotels, Grundstücke, mischgenutzte Objekte und Sonstige gar nicht gehandelt wurden. Gleiches gilt für den Lager-/Logistikanteil von 24 %, der auf den Verkauf des Hansteen-Portfolios zurückzuführen ist. Fünf der rund 100 Objekte des Pakets sind im Stuttgarter Marktgebiet.
„Der Markt war seit Jahresbeginn durch eine Vielzahl kleiner Transaktionen geprägt – alle aus der Risikoklasse Core plus. Abschlüsse mit einem Volumen von mehr als 100 Mio. Euro gab es bislang aber nicht“, sagt Alexander Veiel. Herausragend war allein der Verkauf des „DO.T – Design Office Tower“ im Fasanenhof an den Asset/Fonds Manager Wealth Management Capital Holding für 60 Mio. Euro.
Wieder zurückhaltender waren die internationalen Investoren. Auf der Käuferseite sorgten sie für 37 % des Transaktionsvolumens, auf der Verkäuferseite für 46 %. Gegengerechnet bauten sie so im ersten Quartal 2017 rund 18 Mio. Euro ihres Bestandes ab. „Dennoch ist die Nachfrage internationaler Akteure weiterhin groß. Viele haben ihr Interesse im ersten Quartal nochmals bekräftigt“, sagt Veiel, „Allerdings sind die aktuellen Transaktionsvolumina für viele zu gering.“ Für sie wird es meist erst ab 100 Mio. Euro interessant.
Trotz dieser Momentaufnahme gibt es auch Grund zum Optimismus: „Es stehen für dieses Jahr noch einige größere Transaktionen an und auch die Nachfrage ist trotz des Produktmangels weiterhin hoch, so dass wir davon ausgehen, dass die aktuelle Spitzenrendite von 3,50 Euro bis Jahresende auf 3,35 % sinken wird. Das wäre ein neuer Rekord“, gibt Veiel einen Ausblick auf die kommenden Monate.
