16.03.2017 Büromarkt Europa: Flächenumsatz steigt zum dritten Mal in Folge
Jedes Jahr veröffentlicht BNP Paribas Real Estate zur MIPIM, einer der größten internationalen Gewerbeimmobilienmessen den Marktbericht „European Office Market”. In diesem werden die wichtigsten Entwicklungen auf den europäischen Büro- und Investmentmärkten mit Fokus auf 41 Städten[1] dargestellt.
Büromarkt: Flächenumsatz setzt Aufwärtstrend fort
Mit 11,4 Mio. m² ist der Flächenumsatz 2016 auf den europäischen Büromärkten zum dritten Mal in Folge gestiegen (+2 % gegenüber 2015) und erreicht das beste Ergebnis seit 2007. Dies ist auf die allgemein positive Wirtschaftsentwicklung zurückzuführen. Central-London, der zweitgrößte europäische Büromarkt, verzeichnete jedoch ein Minus um 17 % auf knapp 1,1 Mio. m², da viele Nutzer ihre Expansionspläne nach dem Brexit-Votum vorübergehend auf Eis gelegt haben. Südeuropäische Städte wie Mailand (-15 %) und Madrid (-11 %) mussten gegenüber dem ausgezeichneten Ergebnis von 2015 ebenfalls Rückgänge hinnehmen. Im Gegensatz dazu erzielten die vier wichtigsten Städte in Deutschland (Berlin, Hamburg, Frankfurt, München) mit insgesamt 2,7 Mio. m² ein neues Rekordergebnis, was auf die starke Konjunkturentwicklung im Land zurückzuführen ist. Central-Paris, der größte europäische Büromarkt, verzeichnete ein Plus von 9 % gegenüber 2015, wobei dieses Ergebnis insbesondere von Abschlüssen im Flächensegment ab 5.000 m² unterstützt wurde (+23 %).
Der Leerstand in Europa ist auch 2016 weiter zurückgegangen, was an der steigenden Nachfrage bei gleichzeitigem Angebotsmangel liegt. Dies ist vor allem in Deutschland der Fall, wo die anhaltend starke Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot zu einer historisch niedrigen Leerstandsrate geführt hat. Central-London weist zwar eine der niedrigsten Leerstandsraten in Europa auf, doch der rückläufige Flächenumsatz und das Angebot an neuen Flächen haben zu einem leichten Anstieg geführt (+140 BP gegenüber Ende 2015). „Der höhere Leerstand in manchen Märkten lenkt von den sehr geringen Leerstandsraten an anderen nachgefragten Standorten wie Paris CBD (4,0 %), Brüssel CBD (4,8 %), Dublin CBD (4,5 %) oder Mailand CBD (3,9 %) ab”, so Aymeric Le Roux, Executive Director - International Advisory & Alliances bei BNP Paribas Real Estate. Die Kombination aus steigender Nachfrage und rückläufiger Angebot führt in den meisten Märkten zu steigenden Spitzenmieten, unter anderem in Berlin (+14 %), Amsterdam (+5 %), Brüssel, Luxemburg und Madrid (+4 %). Und auch die Durchschnittsmieten sind an vielen Standorten gestiegen.
Paris zum ersten Mal seit 10 Jahren Büro-Investmentmarkt Nummer eins in Europa
Im Vergleich zum Rekordjahr 2015 ist das Investmentvolumen in Gewerbeimmobilien zwar um 10 % auf insgesamt 230 Mrd. € zurückgegangen, dies entspricht jedoch weiterhin einem historisch hohen Niveau. Der Anteil der Assetklasse Büro am Gesamtvolumen ist zwar um 2 Prozentpunkte auf 46 % (106 Mrd. €) gestiegen, insgesamt ist das Volumen jedoch um 6 % gesunken. „Der Anteil internationaler Investoren ist 2016 zurückgegangen, insbesondere amerikanische Investoren haben sich zurückgezogen. Diese Entwicklung ist für uns keine Überraschung, da amerikanische Investoren ihren Fokus insbesondere auf opportunistische und value-add-orientierte Anlagen gelegt haben. Solche risikofreudigen Fonds finden nun weniger Investitionsmöglichkeiten auf den Märkten, in denen sie in den vergangenen Jahren besonders aktiv waren”, sagt Céline Cotasson-Fauvet, Head of European Analysis bei BNP Paribas Real Estate.
Mit 15,6 Mrd. € ist Zentral-Paris zum ersten Mal seit 10 Jahren der Büro-Investmentmarkt Nummer eins, gefolgt von Central-London (15,3 Mrd. €). Wie nach dem Höchststand von 2015 zu erwarten war, ist das Transaktionsvolumen in Paris um 6 % gesunken, der Standort weist aber weiterhin eine gesunde und nachhaltige Entwicklung auf. Im Gegensatz dazu hatte London mit einigen Herausforderungen zu kämpfen und musste insbesondere wegen des Brexit eine deutliche Abkühlung (-26 %) hinnehmen. In den vier wichtigsten deutschen Märkten (Berlin, Hamburg, Frankfurt, München) belief sich das Investitionsvolumen in Büroimmobilien auf insgesamt 15 Mrd. €. Außer in Berlin, wo nach dem historischen Höchststand von 2015 ein Rückgang verzeichnet wurde, erzielten alle Märkte ein Plus. Auch Mailand und Madrid verzeichneten 2015 Rekordwerte und mussten 2016 ein Minus um 16 % beziehungsweise um 7 % hinnehmen. Prag, Rom, Kopenhagen und Warschau vermeldeten ein Wachstum im dreistelligen Bereich. Der Büro-Investmentmarkt in Amsterdam profitierte von der starken Konjunktur und verzeichnete einen deutlichen Anstieg um 68 % im Vergleich zu 2015.
Die Zinsen lagen 2016 auf Rekordniveau. Deutsche Staatsanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren fielen im dritten Quartal in den negativen Bereich (-0,19 %) und lagen im vierten Quartal bei 0,11 %. Dies führte zusammen mit der hohen Liquidität zu einem weiteren Abwärtsdruck bei der Spitzenrendite. Im vierten Quartal 2016 lag diese für Büros in den 41 beobachteten Märkten bei durchschnittlich 4,9 %, was einem Rückgang um 30 Basispunkte gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht.
Büromarkt: Flächenumsatz setzt Aufwärtstrend fort
Mit 11,4 Mio. m² ist der Flächenumsatz 2016 auf den europäischen Büromärkten zum dritten Mal in Folge gestiegen (+2 % gegenüber 2015) und erreicht das beste Ergebnis seit 2007. Dies ist auf die allgemein positive Wirtschaftsentwicklung zurückzuführen. Central-London, der zweitgrößte europäische Büromarkt, verzeichnete jedoch ein Minus um 17 % auf knapp 1,1 Mio. m², da viele Nutzer ihre Expansionspläne nach dem Brexit-Votum vorübergehend auf Eis gelegt haben. Südeuropäische Städte wie Mailand (-15 %) und Madrid (-11 %) mussten gegenüber dem ausgezeichneten Ergebnis von 2015 ebenfalls Rückgänge hinnehmen. Im Gegensatz dazu erzielten die vier wichtigsten Städte in Deutschland (Berlin, Hamburg, Frankfurt, München) mit insgesamt 2,7 Mio. m² ein neues Rekordergebnis, was auf die starke Konjunkturentwicklung im Land zurückzuführen ist. Central-Paris, der größte europäische Büromarkt, verzeichnete ein Plus von 9 % gegenüber 2015, wobei dieses Ergebnis insbesondere von Abschlüssen im Flächensegment ab 5.000 m² unterstützt wurde (+23 %).
Der Leerstand in Europa ist auch 2016 weiter zurückgegangen, was an der steigenden Nachfrage bei gleichzeitigem Angebotsmangel liegt. Dies ist vor allem in Deutschland der Fall, wo die anhaltend starke Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot zu einer historisch niedrigen Leerstandsrate geführt hat. Central-London weist zwar eine der niedrigsten Leerstandsraten in Europa auf, doch der rückläufige Flächenumsatz und das Angebot an neuen Flächen haben zu einem leichten Anstieg geführt (+140 BP gegenüber Ende 2015). „Der höhere Leerstand in manchen Märkten lenkt von den sehr geringen Leerstandsraten an anderen nachgefragten Standorten wie Paris CBD (4,0 %), Brüssel CBD (4,8 %), Dublin CBD (4,5 %) oder Mailand CBD (3,9 %) ab”, so Aymeric Le Roux, Executive Director - International Advisory & Alliances bei BNP Paribas Real Estate. Die Kombination aus steigender Nachfrage und rückläufiger Angebot führt in den meisten Märkten zu steigenden Spitzenmieten, unter anderem in Berlin (+14 %), Amsterdam (+5 %), Brüssel, Luxemburg und Madrid (+4 %). Und auch die Durchschnittsmieten sind an vielen Standorten gestiegen.
Paris zum ersten Mal seit 10 Jahren Büro-Investmentmarkt Nummer eins in Europa
Im Vergleich zum Rekordjahr 2015 ist das Investmentvolumen in Gewerbeimmobilien zwar um 10 % auf insgesamt 230 Mrd. € zurückgegangen, dies entspricht jedoch weiterhin einem historisch hohen Niveau. Der Anteil der Assetklasse Büro am Gesamtvolumen ist zwar um 2 Prozentpunkte auf 46 % (106 Mrd. €) gestiegen, insgesamt ist das Volumen jedoch um 6 % gesunken. „Der Anteil internationaler Investoren ist 2016 zurückgegangen, insbesondere amerikanische Investoren haben sich zurückgezogen. Diese Entwicklung ist für uns keine Überraschung, da amerikanische Investoren ihren Fokus insbesondere auf opportunistische und value-add-orientierte Anlagen gelegt haben. Solche risikofreudigen Fonds finden nun weniger Investitionsmöglichkeiten auf den Märkten, in denen sie in den vergangenen Jahren besonders aktiv waren”, sagt Céline Cotasson-Fauvet, Head of European Analysis bei BNP Paribas Real Estate.
Mit 15,6 Mrd. € ist Zentral-Paris zum ersten Mal seit 10 Jahren der Büro-Investmentmarkt Nummer eins, gefolgt von Central-London (15,3 Mrd. €). Wie nach dem Höchststand von 2015 zu erwarten war, ist das Transaktionsvolumen in Paris um 6 % gesunken, der Standort weist aber weiterhin eine gesunde und nachhaltige Entwicklung auf. Im Gegensatz dazu hatte London mit einigen Herausforderungen zu kämpfen und musste insbesondere wegen des Brexit eine deutliche Abkühlung (-26 %) hinnehmen. In den vier wichtigsten deutschen Märkten (Berlin, Hamburg, Frankfurt, München) belief sich das Investitionsvolumen in Büroimmobilien auf insgesamt 15 Mrd. €. Außer in Berlin, wo nach dem historischen Höchststand von 2015 ein Rückgang verzeichnet wurde, erzielten alle Märkte ein Plus. Auch Mailand und Madrid verzeichneten 2015 Rekordwerte und mussten 2016 ein Minus um 16 % beziehungsweise um 7 % hinnehmen. Prag, Rom, Kopenhagen und Warschau vermeldeten ein Wachstum im dreistelligen Bereich. Der Büro-Investmentmarkt in Amsterdam profitierte von der starken Konjunktur und verzeichnete einen deutlichen Anstieg um 68 % im Vergleich zu 2015.
Die Zinsen lagen 2016 auf Rekordniveau. Deutsche Staatsanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren fielen im dritten Quartal in den negativen Bereich (-0,19 %) und lagen im vierten Quartal bei 0,11 %. Dies führte zusammen mit der hohen Liquidität zu einem weiteren Abwärtsdruck bei der Spitzenrendite. Im vierten Quartal 2016 lag diese für Büros in den 41 beobachteten Märkten bei durchschnittlich 4,9 %, was einem Rückgang um 30 Basispunkte gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht.
