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24.02.2017 Polnischer Investmentmarkt weiterhin im Aufwärtstrend

Der polnische Investmentmarkt erzielte im vierten Quartal 2016, ähnlich wie im Vorjahreszeitraum, ein Transaktionsvolumen von insgesamt knapp 2 Mrd. €. Trotz Unwägbarkeiten im Hinblick auf die rechtliche und steuerliche Situation sowie erster Anzeichen einer sich leicht abkühlenden Konjunktur zeigen ausländische Investoren weiterhin reges Interesse am polnischen Markt. Dies ergibt der aktuelle Marktbericht At a Glance – Polish Investment Market (Q4 2016) von BNP Paribas Real Estate Polen.

Die gute Verfassung des Investmentmarkts für Gewerbeimmobilien zeigt sich unter anderem an den attraktiven Renditen und am Gesamtumsatz von 4,6 Mrd. € im Jahr 2016, der das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten darstellt. Der Warschauer Büromarkt war im vierten Quartal des vergangenen Jahres von sechs Großtransaktionen geprägt. Mit einem Gesamtvolumen von 671 Mio. € wirkten sie sich wesentlich auf die Wachstumsdynamik in der Hauptstadt aus. „Trotz der vielen Neubauprojekte und des prognostizierten Anstiegs der Leerstandsrate sehen viele Investoren weiterhin Potenzial im Warschauer Büromarkt, auf dem höhere Renditen als in westeuropäischen Städten erzielt werden“, sagt Anna Staniszewska, Head of Research and Consultancy bei BNP Paribas Real Estate CEE.

Neben dem Warschauer Büromarkt, der hinsichtlich der erzielten Preise seit Jahren die unangefochtene Nummer eins ist, sind auf regionaler Ebene insbesondere Spitzenimmobilien mit einem stabilen Mietniveau im Fokus der Investoren. Hier können Renditen erzielt werden, die 100 bis 150 Basispunkte über dem Durchschnittswert liegen.

Anhaltend hohe Nachfrage nach Logistikportfolios
Zwischen Oktober und Dezember 2016 wurden mehrere große Portfoliotransaktionen im Logistikbereich abgeschlossen. Im Rahmen der größten Portfoliotransaktion auf dem europäischen Markt haben Objekte von P3 den Eigentümer gewechselt, darunter einige in Polen. Ferner haben Unternehmen der Hillwood Group mehrere Immobilien in Polen veräußert. Das rege Investitionsgeschehen auf dem Markt für Logistik- und Lagerflächen im vierten Quartal 2016 in Verbindung mit den stabilen Renditen hat diesem Segment zu einem Anteil von 26 % am Gesamtvolumen verholfen.

In den letzten drei Monaten des Jahres 2016 wurden im Einzelhandelsbereich Transaktionen mit einem Gesamtwert von knapp 600 Mio. € abgeschlossen. Dieses Ergebnis ist insbesondere auf das Marktgeschehen in mittelgroßen Regionalstädten zurückzuführen. Angesichts des Mangels an Spitzenprodukten versuchen Investoren zunehmend, entweder durch die Neupositionierung von Objekten oder durch Renovierungs- und Ausbaumaßnahmen, Wertsteigerungen zu erzielen.

Im vierten Quartal gab es im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2016 keine signifikanten Veränderungen bei den Renditen im Spitzensegment. Für Büroobjekte liegen sie zwischen 5,25 und 5,50 % und bei Einzelhandelsflächen zwischen 5,00 und 5,25 %. Die höchsten Renditen sind im Logistiksegment zu verzeichnen. Hier sind zwischen 5,50 und 6,50 % anzusetzen. Eine signifikante Entwicklung ist das zunehmende Gefälle zwischen den Renditen für Spitzenobjekte und den übrigen Marktsegmenten, die häufiger mit Vermietungsproblemen zu kämpfen haben. „Dieser Unterschied, der sich teilweise auf 1 bis 3 Prozentpunkte beläuft, ist unter anderem auf die hohe Verfügbarkeit von Objekten außerhalb des Core-Segments zurückzuführen“, erläutert John Palmer, Director Capital Markets bei BNP Paribas Real Estate Polen.

Gewiss ist nur die Ungewissheit

Erste Warnsignale im Hinblick auf die politische Entwicklung sowohl im Inland als auch in ganz Europa könnten zu wachsender Unsicherheit unter internationalen Investoren führen. Polen, das in Investorenkreisen als stabiler Markt mit gutem Entwicklungspotenzial gilt, wird vermehrt zum Gegenstand immer gründlicherer Investitions- und Risikoanalysen. Der polnische Investmentmarkt tritt in eine neue Phase ein. „Dies ist unter anderem auf unterschiedliche Auslegungen der Steuergesetzgebung und Langzeitfolgen von Sozialreformen zurückzuführen, die zu Verzögerungen beim Abschluss von Transaktionen führen“, so Anna Staniszewska.

Wesentliche Entwicklungen

• Trotz der Ungewissheit über die mittel- und langfristigen wirtschaftlichen Folgen der von der Regierung veranlassten Reformen und der politischen Instabilität bleibt Polen ein attraktiver Markt für internationale Investoren. Die Renditen in Polen liegen konstant zwischen 1 bis 1,5 Prozentpunkte über dem westeuropäischen Durchschnitt. Daran wird sich auch in Zukunft nichts ändern.
• Für das Jahr 2017 rechnen die Experten von BNP Paribas Real Estate in Polen mit einem Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien von ca. 4 Mrd. €.
• Anhaltend großes Interesse an Investitionen auf dem polnischen Immobilienmarkt seitens Finanzinstituten sowie weiterhin günstige Finanzierungsbedingungen.
• Spitzenobjekte in größeren Metropolregionen im Fokus der Investoren. Laut Prognosen von BNP Paribas Real Estate Polen werden opportunistische Investoren, die Objekte für Neupositionierungen oder Verbesserungen suchen, im Jahr 2017 eine wichtigere Rolle spielen. Investoren aus den USA, Großbritannien, Deutschland und Südafrika werden auch in Zukunft die Hauptakteure auf dem Markt bleiben. In diesem Jahr dürften aber auch Investoren aus Asien zum ersten Mal auf dem Markt aktiv werden.
• Der Gesetzgeber arbeitet derzeit an einem entsprechenden REIT-Gesetz. Aufgrund dieser neuen rechtlichen und steuerlichen Bestimmungen muss für diese und ähnliche Investitionen eventuell ein höherer Anteil von aus dem Inland stammenden Kapital bei Immobilienkäufen aufgebracht werden. Polnische Investoren sind in diesem Investmentsegment bisher aber kaum aktiv.








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