20.02.2017 VICTOR Prime Office Index: Höchster Quartalsanstieg seit Erhebung
Der VICTOR Prime Office von JLL* verzeichnete im vierten Quartal 2016 einen Performanceanstieg von + 6,6 %, entsprechend dem stärksten Zuwachs in einem Quartal seit Aufzeichnung des Index Ende 2003. Mit 164,1 Punkten wird damit ein neuer Höchststand notiert, die Jahresperformance 2016 mit einem Plus von 15,6 % ist das zweithöchste Ergebnis nach der Boomphase in den Jahren 2006 und 2007.
„Die Performance-Sprünge in den letzten beiden Quartalen von bis zu 10 % legen die Vermutung nahe, dass sich die Entwicklung dieser Phase in 2016 wiederholt hat. In einzelnen Spitzenlagen, beispielsweise in Hamburg, übertreffen die Entwicklungen im vierten Quartal die damaligen Werte“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Und weiter: „Wesentlicher Unterschied: Investoren kalkulieren nicht mehr in der Breite mit sehr hohen Wachstumsraten, sondern fokussieren sich auf Spitzenlagen und dort auf Core-Objekte.“
Die stärkere Regulierung und die eingeschränktere Kreditvergabe bremse Hebeleffekte bei Immobilienfinanzierungen und verhindere eine mögliche Preisblase. Die gebe es auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt zurzeit nicht. Die hohen Preise würden auf einem Mangel an Anlagealternativen und starken Fundamentaldaten auf den Vermietungsmärkten basieren. „Nur in Berlin, wo die Kaufpreise 2016 ohne erkennbaren Spekulationshintergrund auf Basis einer insgesamt positiven Grundstimmung überdurchschnittlich gestiegen sind, lassen sich einige Parallelen erkennen. Dazu gehöre u.a. der erwartete Mietpreisanstieg. Eine Frage wird sein, ob die Lockerung der Bankenregulierung in den Vereinigten Staaten mittelfristig wieder Immobilienspekulationen befeuert. Für 2017 gehen wir von weiteren Kaufpreisanstiegen aus. Spekulationen über Preisobergrenzen und Zeitpunkt ihres Eintritts erscheinen aber zum derzeitigen Zeitpunkt schwierig“, so Kemper.
Performancesprünge in Hamburg und Frankfurt besonders deutlich
Bis auf Berlin und München verzeichneten die Spitzenlagen der Immobilienhochburgen im den letzten drei Monaten den jeweils größten Quartalsanstieg in 2016. Gleichzeitig sorgt in allen Lagen der nachfragegetriebene Preisanstieg für teilweise drastisch fallende Nettoanfangsrenditen, außer in der bayerischen Immobilienhochburg.
Core-Immobilien in der Hamburger Innenstadt zeigten mit +10,2 % den höchsten Performanceanstieg im vierten Quartal. Es war auch der höchste Zuwachs seit Anfang 2004. Die Hansestadt landete damit zum Jahresende mit 184,9 Punkten auch beim Indexstand auf Platz 1. Die Frankfurter Bankenlage folgt dank eines deutlichen Rückgangs der Nettoanfangsrendite mit einem Plus von 9,5 % auf 150,4 Punkte. In den davorliegenden sechs Quartalen lag hier die durchschnittliche Performance bei nur + 0,6%. Die Berliner Innenstadt zeigte 2016 einen deutlichen Aufwärtstrend mit einem Performanceplus im vierten Quartal von 6,6 % auf 173,8 Punkte. Die Spitzenlage der Hauptstadt liegt damit insgesamt auf dem dritten Platz und erreicht mittlerweile nahezu das Preisniveau der Münchner Innenstadt. Ein Anstieg auf ähnlichem Niveau registrierte die Düsseldorfer Bankenlage (+6,2 % auf 144,9 Punkte). Eine Verschnaufpause legte die Münchner Innenstadt ein. Das beobachtete Performancewachstum liegt bei +1,4 %. Gemessen am Indexstand fällt die bayerische Landeshauptstadt mit 176,9 Punkten hinter Spitzenreiter Hamburg zurück.
Auch der Total Return als Summe aus Wertänderungsrendite und Nettoanfangsrendite unterstreicht die Attraktivität von Core-Immobilien in deutschen Top-Lagen: mit einem Durchschnitt von + 19,6 % in 2016.
Die Phase niedriger risikoloser Zinssätze setzt sich fort. Gleichzeitig sorgen kontinuierlich stark steigende Preise für weiterhin rückläufige interne Zinsfußerwartungen bei den Investoren im deutschen Markt. In der Summe führt dies zu schwankenden Risikoaufschlägen auf Immobilien: „JLL Prime Risk Premium (JLL-PRP)“ zeigt eine insgesamt leicht rückläufigen Tendenz. Ende 2016 verzeichnet der JLL-PRP 343 Basispunkte, vor einem Jahr lag er bei 396 Basispunkten.
„Das stabile Niedrigzinsniveau eröffnet Möglichkeiten, weiterhin zu hohen Preisen in Top Core-Immobilien zu investieren und gleichzeitig nachhaltig relativ hohe Returns bei überschaubarem Risiko zu realisieren. Sollte sich das Gesamtumfeld nicht signifikant verschlechtern, wird trotz fallender interner Zinsfußerwartungen der Investoren das Investitionsvolumen weiter zunehmen. Dies bei weiter steigenden Preisen, sowohl in A-, als auch in B-Lagen“, so Kemper. Die starke Marktdynamik ziehe weiterhin Investoreninteresse auf sich, vor allem aus dem Ausland und dies wiederum vor allem in der Berliner Spitzenlage. Der Mangel von Anlagealternativen mit ähnlich niedrigem Risikoprofil und die jetzigen Preissteigerungen dürften weitere Investitionen nach sich ziehen. Kemper abschließend: „Selbst bei einer Politik steigender Zinsniveaus durch Fed oder Europäische Zentralbank ist es wahrscheinlich, dass die Zinssprünge so gering ausfallen, dass Investoren auf absehbare Zeit weiter auf ähnlich hohe Returns zählen.“
* Der Index von JLL analysiert die Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin-Charlottenburg 1 A/Mitte/Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Bankenviertel Düsseldorf; Bankenlage Frankfurt; Innenstadt Hamburg; Innenstadt München
„Die Performance-Sprünge in den letzten beiden Quartalen von bis zu 10 % legen die Vermutung nahe, dass sich die Entwicklung dieser Phase in 2016 wiederholt hat. In einzelnen Spitzenlagen, beispielsweise in Hamburg, übertreffen die Entwicklungen im vierten Quartal die damaligen Werte“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Und weiter: „Wesentlicher Unterschied: Investoren kalkulieren nicht mehr in der Breite mit sehr hohen Wachstumsraten, sondern fokussieren sich auf Spitzenlagen und dort auf Core-Objekte.“
Die stärkere Regulierung und die eingeschränktere Kreditvergabe bremse Hebeleffekte bei Immobilienfinanzierungen und verhindere eine mögliche Preisblase. Die gebe es auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt zurzeit nicht. Die hohen Preise würden auf einem Mangel an Anlagealternativen und starken Fundamentaldaten auf den Vermietungsmärkten basieren. „Nur in Berlin, wo die Kaufpreise 2016 ohne erkennbaren Spekulationshintergrund auf Basis einer insgesamt positiven Grundstimmung überdurchschnittlich gestiegen sind, lassen sich einige Parallelen erkennen. Dazu gehöre u.a. der erwartete Mietpreisanstieg. Eine Frage wird sein, ob die Lockerung der Bankenregulierung in den Vereinigten Staaten mittelfristig wieder Immobilienspekulationen befeuert. Für 2017 gehen wir von weiteren Kaufpreisanstiegen aus. Spekulationen über Preisobergrenzen und Zeitpunkt ihres Eintritts erscheinen aber zum derzeitigen Zeitpunkt schwierig“, so Kemper.
Performancesprünge in Hamburg und Frankfurt besonders deutlich
Bis auf Berlin und München verzeichneten die Spitzenlagen der Immobilienhochburgen im den letzten drei Monaten den jeweils größten Quartalsanstieg in 2016. Gleichzeitig sorgt in allen Lagen der nachfragegetriebene Preisanstieg für teilweise drastisch fallende Nettoanfangsrenditen, außer in der bayerischen Immobilienhochburg.
Core-Immobilien in der Hamburger Innenstadt zeigten mit +10,2 % den höchsten Performanceanstieg im vierten Quartal. Es war auch der höchste Zuwachs seit Anfang 2004. Die Hansestadt landete damit zum Jahresende mit 184,9 Punkten auch beim Indexstand auf Platz 1. Die Frankfurter Bankenlage folgt dank eines deutlichen Rückgangs der Nettoanfangsrendite mit einem Plus von 9,5 % auf 150,4 Punkte. In den davorliegenden sechs Quartalen lag hier die durchschnittliche Performance bei nur + 0,6%. Die Berliner Innenstadt zeigte 2016 einen deutlichen Aufwärtstrend mit einem Performanceplus im vierten Quartal von 6,6 % auf 173,8 Punkte. Die Spitzenlage der Hauptstadt liegt damit insgesamt auf dem dritten Platz und erreicht mittlerweile nahezu das Preisniveau der Münchner Innenstadt. Ein Anstieg auf ähnlichem Niveau registrierte die Düsseldorfer Bankenlage (+6,2 % auf 144,9 Punkte). Eine Verschnaufpause legte die Münchner Innenstadt ein. Das beobachtete Performancewachstum liegt bei +1,4 %. Gemessen am Indexstand fällt die bayerische Landeshauptstadt mit 176,9 Punkten hinter Spitzenreiter Hamburg zurück.
Auch der Total Return als Summe aus Wertänderungsrendite und Nettoanfangsrendite unterstreicht die Attraktivität von Core-Immobilien in deutschen Top-Lagen: mit einem Durchschnitt von + 19,6 % in 2016.
Die Phase niedriger risikoloser Zinssätze setzt sich fort. Gleichzeitig sorgen kontinuierlich stark steigende Preise für weiterhin rückläufige interne Zinsfußerwartungen bei den Investoren im deutschen Markt. In der Summe führt dies zu schwankenden Risikoaufschlägen auf Immobilien: „JLL Prime Risk Premium (JLL-PRP)“ zeigt eine insgesamt leicht rückläufigen Tendenz. Ende 2016 verzeichnet der JLL-PRP 343 Basispunkte, vor einem Jahr lag er bei 396 Basispunkten.
„Das stabile Niedrigzinsniveau eröffnet Möglichkeiten, weiterhin zu hohen Preisen in Top Core-Immobilien zu investieren und gleichzeitig nachhaltig relativ hohe Returns bei überschaubarem Risiko zu realisieren. Sollte sich das Gesamtumfeld nicht signifikant verschlechtern, wird trotz fallender interner Zinsfußerwartungen der Investoren das Investitionsvolumen weiter zunehmen. Dies bei weiter steigenden Preisen, sowohl in A-, als auch in B-Lagen“, so Kemper. Die starke Marktdynamik ziehe weiterhin Investoreninteresse auf sich, vor allem aus dem Ausland und dies wiederum vor allem in der Berliner Spitzenlage. Der Mangel von Anlagealternativen mit ähnlich niedrigem Risikoprofil und die jetzigen Preissteigerungen dürften weitere Investitionen nach sich ziehen. Kemper abschließend: „Selbst bei einer Politik steigender Zinsniveaus durch Fed oder Europäische Zentralbank ist es wahrscheinlich, dass die Zinssprünge so gering ausfallen, dass Investoren auf absehbare Zeit weiter auf ähnlich hohe Returns zählen.“
* Der Index von JLL analysiert die Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin-Charlottenburg 1 A/Mitte/Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Bankenviertel Düsseldorf; Bankenlage Frankfurt; Innenstadt Hamburg; Innenstadt München
