20.02.2017 Investments in Green Buildings weiterhin top
Das Transaktionsvolumen mit zertifizierten Green Buildings belief sich 2016 auf ca. 7,4 Mrd. €. Damit wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um rund 8 % übertroffen, sondern auch erneut ein Rekordergebnis erzielt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Der seit mehreren Jahren zu beobachtende Aufwärtstrend hat sich also unvermindert fortgesetzt. Demgegenüber hat das gesamte gewerbliche Transaktionsvolumen mit Einzelobjekten leicht um 3 % nachgegeben, auch wenn es mit 35,1 Mrd. € trotzdem das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten darstellt“, so Hermann Horster, Head of Sustainability der BNP Paribas Real Estate GmbH. Bei dem stetig wachsenden Anteil zertifizierter Green Buildings am Gesamtumsatz handelt es sich demzufolge um einen langfristigen Trend, dessen Ende mit einem aktuellen Anteil von gut 21 % am Investmentmarkt noch nicht erreicht sein dürfte.
Büroobjekte tragen weiterhin den Löwenanteil zum „grünen“ Investmentumsatz bei. Mit gut 5,9 Mrd. € entfallen 80 % des Resultats auf diese Assetklasse. Damit floss jeder dritte Euro, der in Büroimmobilien investiert wurde, in zertifizierte Gebäude. Trotz eines klar erkennbaren Aufwärtstrends liegt dieser Anteil in den übrigen Nutzungsarten noch spürbar niedriger. Auf Rang zwei folgen Hotel-Investments, bei denen nachhaltige Objekte immerhin etwa 17 % zum Umsatz beitragen. Hier spiegelt sich auch ein höherer Anteil an Neubauobjekten wider. Bei Einzelhandelsimmobilien (knapp 6 %) und Logistikanlagen (knapp 5 %) sind die Umsatzanteile, die auf Green Buildings entfallen, demgegenüber noch überschaubar. Bei Neubauprojekten ist aber auch in diesen Märkten eine Aufwärtsentwicklung erkennbar.
Eigenkapitalstarke Anleger besonders aktiv – Mehrheit der Zertifikate in den großen Metropolen
Ein Vorteil von Green Buildings ist, dass sie für bonitätsstarke Mieter besonders interessant sind. Für Großunternehmen und internationale Konzerne kommen aufgrund ihrer CSR-Strategien häufig nur noch zertifizierte Gebäude für Anmietungen in Betracht. Ein Investment in nachhaltige Objekte verbessert damit langfristig die Chancen für Nachvermietungen. Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass vor allem Core-Investoren in diesem Segment aktiv sind. Den höchsten Anteil von zertifizierten Gebäuden an den eigenen Investments weisen Pensionskassen mit annähernd 65 % auf. Aber auch offene Fonds (54 %), Versicherungen (43 %) und geschlossene Fonds (45 %) investieren den Großteil ihres Transaktionsvolumens in zertifizierte Gebäude. Im Ranking der absolut betrachtet wichtigsten Green-Building- Investoren entfallen zwei Drittel des gesamten Umsatzes auf drei Anlegergruppen: Pensionskassen (33 %), Spezialfonds (18 %) sowie Investment Manager (16 %).
Die Zahl der zertifizierten Objekte hat weiter zugenommen. Ende 2016 konnten etwa 1.250 Green Buildings gezählt werden, was im Jahresvergleich einem Zuwachs um gut ein Viertel entspricht. Der Anteil von Büroobjekten an allen zertifizierten Gebäuden ist 2016 zum ersten Mal unter 50 % gefallen. Dies ist ein Beleg dafür, dass die Bedeutung von Green Buildings auch in den übrigen Nutzungsarten zunimmt. Prozentual am stärksten zulegen konnte der Einzelhandel, auf den fast ein Viertel (ca. 24 %) der Zertifikate entfällt. Weitere ca. 17 % tragen Logistikobjekte bei, die sich damit vor Hotels mit einem Anteil von 3 % platzieren.
Erwartungsgemäß entfällt der Großteil der Green Buildings auf die Metropolen. Gut 48 % aller Objekte befinden sich an den sieben sogenannten A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart). In den verbleibenden Städten mit mehr als 250.000 Einwohnern wurden 16 % der Gebäude gezählt. Auf einen Wert von gut 9 % kommen Kommunen mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern. Auf den ersten Blick erstaunlich ist der hohe Anteil der kleineren Orte, wo fast 27 % der Objekte lokalisiert sind. Hierbei handelt es sich in vielen Fällen um Eigennutzerobjekte oder öffentliche Bauten, die nachhaltig errichtet werden. Bei der Mehrzahl der Green Buildings handelt es sich um Mietobjekte (79 %). Der Anteil von eigengenutzten Objekten (21 %) zeigt aber, dass auch in diesem Marktsegment nachhaltiges Bauen auf dem Vormarsch ist.
Weiter unangefochtener Marktführer ist das DGNB-Label. Allerdings hat sich der Anteil insgesamt verringert, womit sich der Trend der letzten Jahre fortsetzt. Verantwortlich hierfür ist die erfolgreiche Bestands-Zertifzierung durch BREEAM. Während DGNB im Neubau einen Marktanteil von über 80 % aufweist, liegt in der Bestandszertifizierung BREEAM mit über 56 % vorn. Insgesamt (Neubau und Bestand) kann BREEAM den Wettbewerber LEED weiter auf den dritten Platz verweisen. Bemerkenswert ist, dass das ehemals auf Deutschland fokussierte Label DGNB inzwischen Zertifikate in über 20 Ländern weltweit aufweisen kann.
Perspektiven
“Auch 2016 wurden wieder über 200 zusätzliche Zertifikate ausgestellt, eine Größenordnung, die auch in den letzten Jahren zu beobachten war. Aus heutiger Sicht wird sich dieser Trend auch zukünftig fortsetzen, da Green Building im Core-Segment inzwischen eine Selbstverständlichkeit ist. Bei der Bestandszertifizierung bleibt dagegen das sogenannte „Investor-Nutzer-Dilemma“ weiterhin bestehen. Hier werden gegenwärtig fast nur Gebäude ohne energetische Sanierung zertifiziert, da eine Umlage der zusätzlichen Kosten für umfangreiche energetische Nachrüstungen auf die Mieter kaum möglich ist”, erläutert Hermann Horster.
„Der seit mehreren Jahren zu beobachtende Aufwärtstrend hat sich also unvermindert fortgesetzt. Demgegenüber hat das gesamte gewerbliche Transaktionsvolumen mit Einzelobjekten leicht um 3 % nachgegeben, auch wenn es mit 35,1 Mrd. € trotzdem das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten darstellt“, so Hermann Horster, Head of Sustainability der BNP Paribas Real Estate GmbH. Bei dem stetig wachsenden Anteil zertifizierter Green Buildings am Gesamtumsatz handelt es sich demzufolge um einen langfristigen Trend, dessen Ende mit einem aktuellen Anteil von gut 21 % am Investmentmarkt noch nicht erreicht sein dürfte.
Büroobjekte tragen weiterhin den Löwenanteil zum „grünen“ Investmentumsatz bei. Mit gut 5,9 Mrd. € entfallen 80 % des Resultats auf diese Assetklasse. Damit floss jeder dritte Euro, der in Büroimmobilien investiert wurde, in zertifizierte Gebäude. Trotz eines klar erkennbaren Aufwärtstrends liegt dieser Anteil in den übrigen Nutzungsarten noch spürbar niedriger. Auf Rang zwei folgen Hotel-Investments, bei denen nachhaltige Objekte immerhin etwa 17 % zum Umsatz beitragen. Hier spiegelt sich auch ein höherer Anteil an Neubauobjekten wider. Bei Einzelhandelsimmobilien (knapp 6 %) und Logistikanlagen (knapp 5 %) sind die Umsatzanteile, die auf Green Buildings entfallen, demgegenüber noch überschaubar. Bei Neubauprojekten ist aber auch in diesen Märkten eine Aufwärtsentwicklung erkennbar.
Eigenkapitalstarke Anleger besonders aktiv – Mehrheit der Zertifikate in den großen Metropolen
Ein Vorteil von Green Buildings ist, dass sie für bonitätsstarke Mieter besonders interessant sind. Für Großunternehmen und internationale Konzerne kommen aufgrund ihrer CSR-Strategien häufig nur noch zertifizierte Gebäude für Anmietungen in Betracht. Ein Investment in nachhaltige Objekte verbessert damit langfristig die Chancen für Nachvermietungen. Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass vor allem Core-Investoren in diesem Segment aktiv sind. Den höchsten Anteil von zertifizierten Gebäuden an den eigenen Investments weisen Pensionskassen mit annähernd 65 % auf. Aber auch offene Fonds (54 %), Versicherungen (43 %) und geschlossene Fonds (45 %) investieren den Großteil ihres Transaktionsvolumens in zertifizierte Gebäude. Im Ranking der absolut betrachtet wichtigsten Green-Building- Investoren entfallen zwei Drittel des gesamten Umsatzes auf drei Anlegergruppen: Pensionskassen (33 %), Spezialfonds (18 %) sowie Investment Manager (16 %).
Die Zahl der zertifizierten Objekte hat weiter zugenommen. Ende 2016 konnten etwa 1.250 Green Buildings gezählt werden, was im Jahresvergleich einem Zuwachs um gut ein Viertel entspricht. Der Anteil von Büroobjekten an allen zertifizierten Gebäuden ist 2016 zum ersten Mal unter 50 % gefallen. Dies ist ein Beleg dafür, dass die Bedeutung von Green Buildings auch in den übrigen Nutzungsarten zunimmt. Prozentual am stärksten zulegen konnte der Einzelhandel, auf den fast ein Viertel (ca. 24 %) der Zertifikate entfällt. Weitere ca. 17 % tragen Logistikobjekte bei, die sich damit vor Hotels mit einem Anteil von 3 % platzieren.
Erwartungsgemäß entfällt der Großteil der Green Buildings auf die Metropolen. Gut 48 % aller Objekte befinden sich an den sieben sogenannten A-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart). In den verbleibenden Städten mit mehr als 250.000 Einwohnern wurden 16 % der Gebäude gezählt. Auf einen Wert von gut 9 % kommen Kommunen mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern. Auf den ersten Blick erstaunlich ist der hohe Anteil der kleineren Orte, wo fast 27 % der Objekte lokalisiert sind. Hierbei handelt es sich in vielen Fällen um Eigennutzerobjekte oder öffentliche Bauten, die nachhaltig errichtet werden. Bei der Mehrzahl der Green Buildings handelt es sich um Mietobjekte (79 %). Der Anteil von eigengenutzten Objekten (21 %) zeigt aber, dass auch in diesem Marktsegment nachhaltiges Bauen auf dem Vormarsch ist.
Weiter unangefochtener Marktführer ist das DGNB-Label. Allerdings hat sich der Anteil insgesamt verringert, womit sich der Trend der letzten Jahre fortsetzt. Verantwortlich hierfür ist die erfolgreiche Bestands-Zertifzierung durch BREEAM. Während DGNB im Neubau einen Marktanteil von über 80 % aufweist, liegt in der Bestandszertifizierung BREEAM mit über 56 % vorn. Insgesamt (Neubau und Bestand) kann BREEAM den Wettbewerber LEED weiter auf den dritten Platz verweisen. Bemerkenswert ist, dass das ehemals auf Deutschland fokussierte Label DGNB inzwischen Zertifikate in über 20 Ländern weltweit aufweisen kann.
Perspektiven
“Auch 2016 wurden wieder über 200 zusätzliche Zertifikate ausgestellt, eine Größenordnung, die auch in den letzten Jahren zu beobachten war. Aus heutiger Sicht wird sich dieser Trend auch zukünftig fortsetzen, da Green Building im Core-Segment inzwischen eine Selbstverständlichkeit ist. Bei der Bestandszertifizierung bleibt dagegen das sogenannte „Investor-Nutzer-Dilemma“ weiterhin bestehen. Hier werden gegenwärtig fast nur Gebäude ohne energetische Sanierung zertifiziert, da eine Umlage der zusätzlichen Kosten für umfangreiche energetische Nachrüstungen auf die Mieter kaum möglich ist”, erläutert Hermann Horster.
