01.02.2017 EU-Immobilienmarkt trotzt der politischen Instabilität
Immobilienexperten bestätigen, dass die Aussichten auf dem EU-Immobilienmarkt trotz der politischen Unsicherheit mit Blick auf den Brexit und anstehende Parlamentswahlen für Investoren noch immer äußerst attraktiv sind. Das ergibt der aktuelle RICS Global Commercial Property Monitor. In Deutschland setzt sich die Marktdynamik trotz Sorge über zu hohe Bewertungen fort. Die wichtigsten Umfrageergebnisse für Deutschland in Stichworten:
Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**
• Der Germany Commercial Property Monitor für das vierte Quartal 2016 zeigt ein solides Wachstum der Mieternachfrage in diesem Quartal hin, wenngleich die Wachstumsrate leicht abgenommen hat.
• Der Netto-Angebotsrückgang verfügbarer Flächen in diesem Quartal war der stärkste seit 2008. Er zeigte sich in allen Segmenten (Büro, Gewerbe, Einzelhandel) gleichermaßen.
• Vor diesem Hintergrund sahen sich Vermieter veranlasst, die Incentives, die sie potenziellen Mietern anbieten, das zwölfte Quartal in Folge herabzusetzen.
• Die zwölfmonatigen Mietwachstumsprognosen wurden gegenüber dem dritten Quartal in allen Primärmärkten nach oben korrigiert, wobei Büroflächen den stärksten Zuwachs verzeichneten. Demgegenüber wurden die Wachstumsprognosen auf dem Markt für sekundäre Einzelhandelsflächen nach unten korrigiert. Die Befragten gehen inzwischen davon aus, dass es hier im laufenden Jahr zu keinen nennenswerten Veränderungen kommen wird.
• Trotz der positiven Aussichten in Spitzenlagen bleibt die Neubautätigkeit im Industrie- und Einzelhandelssegment zufolge unverändert. Im Bürosektor ist ein leichter Anstieg der Bautätigkeit zu beobachten.
• Der Occupier Sentiment Index (mit dem die Gesamtdynamik des Markts gemessen wird) liegt bei +27 und setzt somit seine positive Bewegung fort, die schon seit 2010 anhält.
Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*
• Die aktuellen Ergebnisse zeigen, dass die Investorennachfrage weiterhin stark ist. Einen Anfragezuwachs gaben 60 Prozent mehr Befragten an. Das Interesse ausländischer Käufer hat ebenfalls in allen Segmenten zugenommen.
• Das Angebot an Objekten ist in allen Marktbereichen gesunken. Dabei hat sich auch das Tempo dieses Rückgangs in den letzten zwei Quartalen merklich beschleunigt.
• Angesichts dieser Entwicklungen werden nun höhere Erwartungen an die kurzfristige Kapitalwertentwicklung gestellt, und zwar sowohl in Primär- als auch in Sekundärmärkten, in denen jeweils ein deutliches Wachstum erwartet wird.
• Was einzelne Städte betrifft, werden Berlin und Frankfurt den Prognosen zufolge im laufenden Jahr ein noch stärkeres Kapitalwertwachstum aufzeigen als der nationale Durchschnitt.
• Trotzdem gehen 55 Prozent der Befragten davon aus, dass sich der Markt kurz vor dem Höhepunkt des aktuellen Zyklus befindet. Das zeigt sich in der leichten Korrektur der Langzeitprognosen. Dabei soll sich das Wachstum in den kommenden drei Jahren mit Ausnahme des Retail-Segments in allen Sektoren leicht abkühlen.
• Wie der Zuwachs des Investment Sentiment Index auf +57 belegt (der stärkste Anstieg seit Einführung des Index im Jahr 2008), haben wir es derzeit dennoch mit einer robusten Dynamik zu tun.
Dipl.-Kfm. Jens Giere MRICS, Vorsitzender der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Der Gewerbeimmobilienmarkt schloss in 2016 solide. Für das laufende Jahr ist zu erwarten, dass erste Auswirkungen des Brexit sowie der sich aktuell abzeichnenden Veränderungen in den USA auch in Deutschland spürbar sein werden. Eine verlässliche Prognose über deren wirtschaftlichen Einfluss auf den deutschen Markt vermag zum jetzigen Zeitpunkt zwar niemand zu tätigen. Diese werden sowohl positiv als auch negativ sein. Dass aber der (wirtschafts-)politische Rahmen hierzulande stabil ist, wird – aller Voraussicht nach – zu einer weiterhin hohen Nachfrage nach Investmentprodukten führen.“
Länder-Ergebnisse im Einzelnen
Im vierten Quartal 2016 haben sich die allgemeinen Bedingungen des Investmentmarkts in ganz Europa noch einmal deutlich verbessert. Dabei ist die Dynamik in Ungarn, Spanien, Irland und Tschechien am günstigsten, denn hier erwartet man ein starkes Mietwachstum aufgrund der gestiegenen Nachfrage von Mieterseite.
Noch immer haben Städte in Deutschland (München, Frankfurt, Berlin) und Spanien (Madrid, Barcelona) sowie Amsterdam, Lissabon und Dublin die Nase vorn; der positive Trend zeichnet sich aber auch deutlich in einigen kleineren Märkten wie Budapest und Prag ab, wo sowohl Nutzer- als auch Investorensegmente vital sind.
In Paris ergibt sich ein etwas differenzierteres Bild: Auf Nutzerseite ist man hier – wie schon zu früheren Erhebungszeitpunkten – etwas zurückhaltender. Auch Umfrageteilnehmer aus Mailand hielten sich trotz der allgemein positiven Stimmung tendenziell bedeckt.
Wichtigste Triebfeder des europäischen Immobilienmarktes ist natürlich weiterhin die Geldpolitik der EZB. Wie immer wieder bekundet wurde, will die Bank nicht nur ihrem Programm der quantitativen Lockerung noch mindestens bis zum Jahresende die Treue halten; sie hat auch klargestellt, dass sie das Programm bei Bedarf sogar noch weiter ausweiten wird.
Aus London sind dagegen deutlich andere Tendenzen zu vernehmen. Nach einem außerordentlich starken Lauf zwischen 2014 und 2015 ist das aktuelle Nachfrageszenario verhaltener. Die Erwartungen für die kommenden 12 Monate entsprechen einem weiteren leichten Rückgang der Kapitalwerte in sämtlichen Segmenten.
Marktstimmung nach dem Brexit
Obwohl die Investorennachfrage auf dem britischen Markt auch nach der Brexit-Entscheidung zunimmt, erwarten die meisten Befragten, dass sich einige Unternehmen zugunsten anderer europäischer Märkte aus UK zurückziehen werden. Über 70 Prozent der Umfrageteilnehmer aus allen EU-Mitgliedsstaaten (mit Ausnahme Italiens) erwarten, dass in den kommenden zwei Jahren aufgrund des Brexits mindestens ein Teil des operativen Geschäfts aus Großbritannien abgezogen werde. Etwa ein Viertel der Befragten aus Deutschland und Spanien und ungefähr ein Drittel der Niederländer und Iren gaben an, bereits jetzt Anzeichen für diese Entwicklung zu beobachten. Interessanterweise teilen sogar 50 Prozent der polnischen Teilnehmer diese Auffassung.
Simon Rubinsohn, RICS Chief Economist: „Der RICS Global Commercial Property Monitor unterstreicht die Leistungsfähigkeit der europäischen Märkte im letzten Quartal 2016 im globalen Vergleich. In Russland und Brasilien sind nach drei wechselhaften Jahren dezente Anzeichen einer Erholung auszumachen. In anderen Weltgegenden sind die Aussichten nicht ganz so rosig. Die Stimmung im Mittleren Osten und Asien bleibt gedämpft. Auch in Indien, wo die Stimmung bislang besser als im Rest Asiens war, wirkt die unerwartete Abwertung der Rupie, die im November eingeleitet wurde, offenbar nach.“
Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**
• Der Germany Commercial Property Monitor für das vierte Quartal 2016 zeigt ein solides Wachstum der Mieternachfrage in diesem Quartal hin, wenngleich die Wachstumsrate leicht abgenommen hat.
• Der Netto-Angebotsrückgang verfügbarer Flächen in diesem Quartal war der stärkste seit 2008. Er zeigte sich in allen Segmenten (Büro, Gewerbe, Einzelhandel) gleichermaßen.
• Vor diesem Hintergrund sahen sich Vermieter veranlasst, die Incentives, die sie potenziellen Mietern anbieten, das zwölfte Quartal in Folge herabzusetzen.
• Die zwölfmonatigen Mietwachstumsprognosen wurden gegenüber dem dritten Quartal in allen Primärmärkten nach oben korrigiert, wobei Büroflächen den stärksten Zuwachs verzeichneten. Demgegenüber wurden die Wachstumsprognosen auf dem Markt für sekundäre Einzelhandelsflächen nach unten korrigiert. Die Befragten gehen inzwischen davon aus, dass es hier im laufenden Jahr zu keinen nennenswerten Veränderungen kommen wird.
• Trotz der positiven Aussichten in Spitzenlagen bleibt die Neubautätigkeit im Industrie- und Einzelhandelssegment zufolge unverändert. Im Bürosektor ist ein leichter Anstieg der Bautätigkeit zu beobachten.
• Der Occupier Sentiment Index (mit dem die Gesamtdynamik des Markts gemessen wird) liegt bei +27 und setzt somit seine positive Bewegung fort, die schon seit 2010 anhält.
Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*
• Die aktuellen Ergebnisse zeigen, dass die Investorennachfrage weiterhin stark ist. Einen Anfragezuwachs gaben 60 Prozent mehr Befragten an. Das Interesse ausländischer Käufer hat ebenfalls in allen Segmenten zugenommen.
• Das Angebot an Objekten ist in allen Marktbereichen gesunken. Dabei hat sich auch das Tempo dieses Rückgangs in den letzten zwei Quartalen merklich beschleunigt.
• Angesichts dieser Entwicklungen werden nun höhere Erwartungen an die kurzfristige Kapitalwertentwicklung gestellt, und zwar sowohl in Primär- als auch in Sekundärmärkten, in denen jeweils ein deutliches Wachstum erwartet wird.
• Was einzelne Städte betrifft, werden Berlin und Frankfurt den Prognosen zufolge im laufenden Jahr ein noch stärkeres Kapitalwertwachstum aufzeigen als der nationale Durchschnitt.
• Trotzdem gehen 55 Prozent der Befragten davon aus, dass sich der Markt kurz vor dem Höhepunkt des aktuellen Zyklus befindet. Das zeigt sich in der leichten Korrektur der Langzeitprognosen. Dabei soll sich das Wachstum in den kommenden drei Jahren mit Ausnahme des Retail-Segments in allen Sektoren leicht abkühlen.
• Wie der Zuwachs des Investment Sentiment Index auf +57 belegt (der stärkste Anstieg seit Einführung des Index im Jahr 2008), haben wir es derzeit dennoch mit einer robusten Dynamik zu tun.
Dipl.-Kfm. Jens Giere MRICS, Vorsitzender der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „Der Gewerbeimmobilienmarkt schloss in 2016 solide. Für das laufende Jahr ist zu erwarten, dass erste Auswirkungen des Brexit sowie der sich aktuell abzeichnenden Veränderungen in den USA auch in Deutschland spürbar sein werden. Eine verlässliche Prognose über deren wirtschaftlichen Einfluss auf den deutschen Markt vermag zum jetzigen Zeitpunkt zwar niemand zu tätigen. Diese werden sowohl positiv als auch negativ sein. Dass aber der (wirtschafts-)politische Rahmen hierzulande stabil ist, wird – aller Voraussicht nach – zu einer weiterhin hohen Nachfrage nach Investmentprodukten führen.“
Länder-Ergebnisse im Einzelnen
Im vierten Quartal 2016 haben sich die allgemeinen Bedingungen des Investmentmarkts in ganz Europa noch einmal deutlich verbessert. Dabei ist die Dynamik in Ungarn, Spanien, Irland und Tschechien am günstigsten, denn hier erwartet man ein starkes Mietwachstum aufgrund der gestiegenen Nachfrage von Mieterseite.
Noch immer haben Städte in Deutschland (München, Frankfurt, Berlin) und Spanien (Madrid, Barcelona) sowie Amsterdam, Lissabon und Dublin die Nase vorn; der positive Trend zeichnet sich aber auch deutlich in einigen kleineren Märkten wie Budapest und Prag ab, wo sowohl Nutzer- als auch Investorensegmente vital sind.
In Paris ergibt sich ein etwas differenzierteres Bild: Auf Nutzerseite ist man hier – wie schon zu früheren Erhebungszeitpunkten – etwas zurückhaltender. Auch Umfrageteilnehmer aus Mailand hielten sich trotz der allgemein positiven Stimmung tendenziell bedeckt.
Wichtigste Triebfeder des europäischen Immobilienmarktes ist natürlich weiterhin die Geldpolitik der EZB. Wie immer wieder bekundet wurde, will die Bank nicht nur ihrem Programm der quantitativen Lockerung noch mindestens bis zum Jahresende die Treue halten; sie hat auch klargestellt, dass sie das Programm bei Bedarf sogar noch weiter ausweiten wird.
Aus London sind dagegen deutlich andere Tendenzen zu vernehmen. Nach einem außerordentlich starken Lauf zwischen 2014 und 2015 ist das aktuelle Nachfrageszenario verhaltener. Die Erwartungen für die kommenden 12 Monate entsprechen einem weiteren leichten Rückgang der Kapitalwerte in sämtlichen Segmenten.
Marktstimmung nach dem Brexit
Obwohl die Investorennachfrage auf dem britischen Markt auch nach der Brexit-Entscheidung zunimmt, erwarten die meisten Befragten, dass sich einige Unternehmen zugunsten anderer europäischer Märkte aus UK zurückziehen werden. Über 70 Prozent der Umfrageteilnehmer aus allen EU-Mitgliedsstaaten (mit Ausnahme Italiens) erwarten, dass in den kommenden zwei Jahren aufgrund des Brexits mindestens ein Teil des operativen Geschäfts aus Großbritannien abgezogen werde. Etwa ein Viertel der Befragten aus Deutschland und Spanien und ungefähr ein Drittel der Niederländer und Iren gaben an, bereits jetzt Anzeichen für diese Entwicklung zu beobachten. Interessanterweise teilen sogar 50 Prozent der polnischen Teilnehmer diese Auffassung.
Simon Rubinsohn, RICS Chief Economist: „Der RICS Global Commercial Property Monitor unterstreicht die Leistungsfähigkeit der europäischen Märkte im letzten Quartal 2016 im globalen Vergleich. In Russland und Brasilien sind nach drei wechselhaften Jahren dezente Anzeichen einer Erholung auszumachen. In anderen Weltgegenden sind die Aussichten nicht ganz so rosig. Die Stimmung im Mittleren Osten und Asien bleibt gedämpft. Auch in Indien, wo die Stimmung bislang besser als im Rest Asiens war, wirkt die unerwartete Abwertung der Rupie, die im November eingeleitet wurde, offenbar nach.“
