17.01.2017 Höchster Büroflächenumsatz in Frankfurt seit 2007 laut AENGEVELT
Am Frankfurter Büromarkt inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei wurde 2016 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit einem Büroflächenumsatz von rd. 546.000 m² der höchste Wert seit 2007 (rd. 560.000 m²) erzielt. Gegenüber dem Vorjahr (2015: ca. 389.000 m²) bedeutet dies einen Zuwachs um 157.000 m² bzw. rd. 40%. Auch im Vergleich zum Mittelwert der jüngsten Dekade (2006-2015: Ø 453.000 m²) ist ein Plus von 21% zu konstatieren.
Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, kommentiert: „Das erfreuliche Ergebnis kann u. a. mit einer vergleichsweise hohen Anzahl von Abschlüssen im Flächensegment ab 5.000 m² erklärt werden: 2016 wurden 14 Mietverträge in diesem Flächensegment mit einem Gesamtmietvolumen von rd. 154.000 m² abgeschlossen. Im Vorjahreszeitraum waren es lediglich neun Mietverträge mit insgesamt 80.000 m². Aber auch im mittleren Flächensegment zwischen 3.000 m² und 5.000 m² war die Nachfrage mit aktuell insgesamt 83.000 m² vs. 45.000 m² im Vorjahr (22 vs. 12 Mietverträge) markant höher."
Prognose 2017
• Zur aktuell insgesamt guten Verfassung des Frankfurter Immobilienmarktes gesellen sich auch 2017 trotz weltpolitischer (US-Wirtschaftspolitik, Brexit) und wirtschaftlicher Unsicherheiten (Schuldenkrisen in Griechenland und Italien) weiterhin positive Aussichten: Die Stimmung bei den Unternehmen ist derzeit gut, gleichzeitig sind große zusammenhängende und kurz- bis mittelfristig bezugsfertige Neubauflächen Mangelware. Diese Faktoren sprechen für einen weiterhin regen Transaktionsmarkt und einen sukzessiven Abbau des Leerstands, der zusätzlich durch die Konversion von Büro- zu Wohnflächen beschleunigt wird. Für das Gesamtjahr 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH entsprechend einen über dem langjährigen Durchschnitt liegenden Büroflächenumsatz um 500.000 m².
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• 2016 präsentierten sich die unternehmensbezogenen und sonstigen Dienstleister mit rd. 203.900 m² bzw. einem Anteil von rd. 37% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (2015: 144.800 m² bzw. 37%).
• Der Marktanteil der in Frankfurt markttypisch sehr präsenten Finanzdienstleistungsbranche blieb gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant (2016: 114.600 m²; 21%; 2015: 84.100 m², 22%). So mietete z.B. die Europäische Zentralbank rd. 17.800 m² im Japan-Center und die Commerzbank ca. 10.800 m² an der Theodor-Heuss-Allee in Frankfurt-Bockenheim. Gleichzeitig waren dies die zweit- und drittgrößten Umsätze im Jahresverlauf in Frankfurt.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche stieg zwar absolut von rd. 44.600 m² im Vorjahr auf aktuell ca. 51.000 m², der Marktanteil sank dennoch von 11% auf nunmehr 9%.
• Auch die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport erhöhte sich 2016. Die Marktquote stieg von 19% bzw. rd. 72.500 m² im Vorjahr auf rd. 21% (113.500 m²).
• Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck erzielten mit rd. 63.000 m² einen im Jahresvergleich gestiegenen Flächenumsatz (2015: 43.000 m²). Die Marktquote stieg von rd. 11% auf aktuell 12%.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH den Umsatzschwerpunkt 2016 unverändert im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 45% (245.200 m²) markttypisch der größte Anteil am gesamten Büroflächenumsatz kontrahiert (2015: 230.100 m² bzw. 59%). Die größte Anmietung des Jahres wurde durch die Deutsche Bahn mit rd. 45.000 m² in der Quartiersentwicklung "Grand Central" am ehemaligen Frankfurter Postbahnhof realisiert.
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei ist mit rd. 21% im Vergleich zum Vorjahr markant gestiegen (2015: rd. 13%). Der absolute Flächenumsatz hat sich binnen Jahresfrist mehr als verdoppelt (2016: 113.400 m², 2015: 49.900 m²).
Hier schlagen vor allem die Anmietungen des südkoreanischen Elektronikkonzerns “LG Electronics“ mit ca. 9.200 m² im ehemaligen Vodafone-Komplex in Eschborn, des Technologiekonzerns “SAP“ mit rd. 9.000 m² in einem Neubauprojekt in Eschborn, des Bundesamtes für Migration und Flüchtlinge (BAMF) mit ca. 8.400 m² im Bürogebäude „Mainblick3“ in Offenbach-Kaiserlei sowie des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle mit ca. 6.400 m² an der Alfred-Herrhausen-Allee in Eschborn zu Buche.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: West (15%), Ost (8%), Nord (5%), Süd/Sachsenhausen (3%) und Flughafen (3%).
Fertigstellungsniveau
• Nachdem 2015 die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 110.000 m² einen unterdurch¬schnittlichen Wert erreichte, wurde 2016 mit rd. 130.000 m² ein leicht anziehendes Fertigstellungsniveau analysiert.
• Für 2017 rechnet AENGEVELT-RESEARCH mit einem Volumen von rd. 168.000 m² neuer bzw. sanierter Bürofläche, das somit knapp unter dem langjährigen Durchschnitt (Ø 2007-2016: 177.000 m² p. a.) läge.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 80.000 m² auf aktuell ca. 1,24 Mio. m² reduziert (Ende 2015: rd. 1,32 Mio. m²). Das ist der niedrigste Wert seit 2002 (rd. 895.000 m²).
• Die Leerstandsquote sank dabei auf 10,3% (Ende 2015: 10,9%).
• Ungeachtet dessen rangiert Frankfurt damit hinsichtlich des absoluten Angebotssockels unverändert an erster Position in Deutschland vor München (860.000 m² bzw. 4,4%) und Düsseldorf (850.000 m² bzw. 9,2%).
Stabil hohe Mietpreise
Bei den Mieten zeigte der Frankfurter Büromarkt im Jahresverlauf 2016 eine insgesamt stabile Entwicklung:
• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt konstant auf EUR 39,-/m². Hier sieht AENGEVELT-RESEARCH für 2017 leichte Erhöhungsspielräume auf EUR 39,50.
• Die mittlere Miete in City-Lagen stieg binnen Jahresfrist um rd. EUR 0,10/m² an und erreichte zum Jahresende 2016 ca. EUR 24,40/m².
Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, kommentiert: „Das erfreuliche Ergebnis kann u. a. mit einer vergleichsweise hohen Anzahl von Abschlüssen im Flächensegment ab 5.000 m² erklärt werden: 2016 wurden 14 Mietverträge in diesem Flächensegment mit einem Gesamtmietvolumen von rd. 154.000 m² abgeschlossen. Im Vorjahreszeitraum waren es lediglich neun Mietverträge mit insgesamt 80.000 m². Aber auch im mittleren Flächensegment zwischen 3.000 m² und 5.000 m² war die Nachfrage mit aktuell insgesamt 83.000 m² vs. 45.000 m² im Vorjahr (22 vs. 12 Mietverträge) markant höher."
Prognose 2017
• Zur aktuell insgesamt guten Verfassung des Frankfurter Immobilienmarktes gesellen sich auch 2017 trotz weltpolitischer (US-Wirtschaftspolitik, Brexit) und wirtschaftlicher Unsicherheiten (Schuldenkrisen in Griechenland und Italien) weiterhin positive Aussichten: Die Stimmung bei den Unternehmen ist derzeit gut, gleichzeitig sind große zusammenhängende und kurz- bis mittelfristig bezugsfertige Neubauflächen Mangelware. Diese Faktoren sprechen für einen weiterhin regen Transaktionsmarkt und einen sukzessiven Abbau des Leerstands, der zusätzlich durch die Konversion von Büro- zu Wohnflächen beschleunigt wird. Für das Gesamtjahr 2017 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH entsprechend einen über dem langjährigen Durchschnitt liegenden Büroflächenumsatz um 500.000 m².
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• 2016 präsentierten sich die unternehmensbezogenen und sonstigen Dienstleister mit rd. 203.900 m² bzw. einem Anteil von rd. 37% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt (2015: 144.800 m² bzw. 37%).
• Der Marktanteil der in Frankfurt markttypisch sehr präsenten Finanzdienstleistungsbranche blieb gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant (2016: 114.600 m²; 21%; 2015: 84.100 m², 22%). So mietete z.B. die Europäische Zentralbank rd. 17.800 m² im Japan-Center und die Commerzbank ca. 10.800 m² an der Theodor-Heuss-Allee in Frankfurt-Bockenheim. Gleichzeitig waren dies die zweit- und drittgrößten Umsätze im Jahresverlauf in Frankfurt.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche stieg zwar absolut von rd. 44.600 m² im Vorjahr auf aktuell ca. 51.000 m², der Marktanteil sank dennoch von 11% auf nunmehr 9%.
• Auch die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport erhöhte sich 2016. Die Marktquote stieg von 19% bzw. rd. 72.500 m² im Vorjahr auf rd. 21% (113.500 m²).
• Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck erzielten mit rd. 63.000 m² einen im Jahresvergleich gestiegenen Flächenumsatz (2015: 43.000 m²). Die Marktquote stieg von rd. 11% auf aktuell 12%.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH den Umsatzschwerpunkt 2016 unverändert im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 45% (245.200 m²) markttypisch der größte Anteil am gesamten Büroflächenumsatz kontrahiert (2015: 230.100 m² bzw. 59%). Die größte Anmietung des Jahres wurde durch die Deutsche Bahn mit rd. 45.000 m² in der Quartiersentwicklung "Grand Central" am ehemaligen Frankfurter Postbahnhof realisiert.
• Der Marktanteil der Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei ist mit rd. 21% im Vergleich zum Vorjahr markant gestiegen (2015: rd. 13%). Der absolute Flächenumsatz hat sich binnen Jahresfrist mehr als verdoppelt (2016: 113.400 m², 2015: 49.900 m²).
Hier schlagen vor allem die Anmietungen des südkoreanischen Elektronikkonzerns “LG Electronics“ mit ca. 9.200 m² im ehemaligen Vodafone-Komplex in Eschborn, des Technologiekonzerns “SAP“ mit rd. 9.000 m² in einem Neubauprojekt in Eschborn, des Bundesamtes für Migration und Flüchtlinge (BAMF) mit ca. 8.400 m² im Bürogebäude „Mainblick3“ in Offenbach-Kaiserlei sowie des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle mit ca. 6.400 m² an der Alfred-Herrhausen-Allee in Eschborn zu Buche.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: West (15%), Ost (8%), Nord (5%), Süd/Sachsenhausen (3%) und Flughafen (3%).
Fertigstellungsniveau
• Nachdem 2015 die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 110.000 m² einen unterdurch¬schnittlichen Wert erreichte, wurde 2016 mit rd. 130.000 m² ein leicht anziehendes Fertigstellungsniveau analysiert.
• Für 2017 rechnet AENGEVELT-RESEARCH mit einem Volumen von rd. 168.000 m² neuer bzw. sanierter Bürofläche, das somit knapp unter dem langjährigen Durchschnitt (Ø 2007-2016: 177.000 m² p. a.) läge.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 80.000 m² auf aktuell ca. 1,24 Mio. m² reduziert (Ende 2015: rd. 1,32 Mio. m²). Das ist der niedrigste Wert seit 2002 (rd. 895.000 m²).
• Die Leerstandsquote sank dabei auf 10,3% (Ende 2015: 10,9%).
• Ungeachtet dessen rangiert Frankfurt damit hinsichtlich des absoluten Angebotssockels unverändert an erster Position in Deutschland vor München (860.000 m² bzw. 4,4%) und Düsseldorf (850.000 m² bzw. 9,2%).
Stabil hohe Mietpreise
Bei den Mieten zeigte der Frankfurter Büromarkt im Jahresverlauf 2016 eine insgesamt stabile Entwicklung:
• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt konstant auf EUR 39,-/m². Hier sieht AENGEVELT-RESEARCH für 2017 leichte Erhöhungsspielräume auf EUR 39,50.
• Die mittlere Miete in City-Lagen stieg binnen Jahresfrist um rd. EUR 0,10/m² an und erreichte zum Jahresende 2016 ca. EUR 24,40/m².
