13.01.2017 Große Portfoliokäufe bestimmen den deutschen Pflegeimmobilienmarkt
Bereits nach den ersten drei Quartalen 2016 wurde am deutschen Investmentmarkt für Pflegeimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Milliarden Euro das Rekordergebnis aus dem Jahr 2006 verdoppelt. Aufgrund eines starken Jahresendquartals beläuft sich das Gesamtjahresergebnis nun auf ein neues Rekordergebnis von insgesamt drei Milliarden Euro, wobei dieses Resultat vor allem durch große Portfoliokäufe beflügelt wurde. Mit 2,6 Milliarden Euro beträgt der Portfolioanteil am gesamten Transaktionsvolumen rund 87 Prozent. Verglichen mit dem Transaktionsvolumen des Vorjahres 2015 entspricht das neue Rekordergebnis einer Erhöhung um rund 255 Prozent. Dies ist das Ergebnis einer neuen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.
"Das Jahresergebnis stellt aufgrund der Vielzahl an großen Portfoliotransaktionen in seiner Höhe zwar eine Ausnahme dar, ungeachtet dessen ist aber nach wie vor ein kontinuierlicher Anstieg des Interesses an dieser Assetklasse zu verzeichnen", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Rekordergebnis getrieben von großen Portfoliotransaktionen
Das abgelaufene Investmentjahr war am deutschen Pflegeimmobilienmarkt primär durch große Portfoliotransaktionen geprägt. Vor allem die größte Transaktion des Jahres, bei der Primonial REIM aus Frankreich ein Pflegeheim-Portfolio mit 68 Pflegeheimen von Even Capital erwarb, hatte mit einem Volumen von knapp einer Milliarde Euro einen beträchtlichen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen. Aber auch die zwei nächstgrößeren Portfoliotransaktionen, die auf Verkäuferseite jeweils von CBRE begleitet wurden, haben einen bedeutsamen Anteil am diesjährigen Resultat. Zum einen war dies die Übernahme des Pegasus-Portfolios mit 28 Pflegeeinrichtungen durch die Deutsche Wohnen von der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mBH mit einem Volumen von 420,5 Millionen Euro und zum anderen die Übernahme des 16 Pflegeheime umfassenden Lisa-Portfolios durch AXA Investment Managers von Blackstone.
Pflegeimmobilien sind gefragte Nischenprodukte
Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien entfiel auf die Assetklasse Pflegeheime und Seniorenresidenzen aufgrund des herausragenden Jahresergebnisses ein Anteil von rund sechs Prozent. Zum Vergleich: In den vergangenen Jahren erreichte diese Assetklasse lediglich einen Anteil von unter zwei Prozent. "Das verstärkte Interesse an Pflegeimmobilien ist neben dem vorliegenden Renditevorsprung gegenüber den etablierten Assetklassen auch auf die konjunkturunabhängige Nachfrage nach Pflegeplätzen sowie den in den kommenden Jahren signifikant steigenden Bedarf an Pflegeplätzen zurückzuführen", sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland.
Anteil der ausländischen Investoren bei 61 Prozent
Die im Vergleich zu anderen Ländern wie Frankreich, Großbritannien oder den Vereinigten Staaten stark fragmentierte Marktstruktur macht deutsche Pflegeimmobilien insbesondere für Investoren aus Ländern mit bereits entwickelten Märkten interessant. Denn in Deutschland ist eine Vielzahl an Betreibern mit einer sehr geringen Anzahl an Pflegeheimen vorhanden, die im fortschreitenden Konsolidierungsprozess als Übernahmekandidaten gelten und somit Chancen für weiteres Wachstum bieten. Daher ist es nicht überraschend, dass mit 1,8 Milliarden Euro oder 61 Prozent der überwiegende Teil des investierten Kapitals aus dem Ausland stammt. Mit einem Anteil von 46 Prozent besaßen französische Investoren den größten Anteil am gesamten Transaktionsvolumen, wobei dieser Anteil vor allem auf den Erwerb des großen Pflegeheim-Portfolios durch Primonial REIM zurückzuführen ist. Auf dem zweiten Platz folgen Investoren aus Belgien mit einem Anteil von neun Prozent. Offene Immobilien- und Spezialfonds waren mit einem Anteil von rund 46 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen die mit Abstand stärkste Käufergruppe im Jahr 2016. Dahinter folgen Immobilienunternehmen und REITs mit gut 21 Prozent sowie Asset- und Fondsmanager mit rund zwölf Prozent.
Weiterhin deutlicher Renditevorsprung
Trotz des erneuten Renditerückgangs um 25 Basispunkte verfügen erstklassige Pflegeheime mit 5,50 Prozent im Vergleich zu den traditionellen Assetklassen nach wie vor über einen hohen Renditevorsprung. So liegt die Spitzenrendite für moderne Pflegeheime in den Investmentzentren rund 190 Basispunkte über der Spitzenrendite für Büroimmobilien in vergleichbaren Lagen sowie 210 Basispunkte über der Spitzenrendite für Einzelhandelsimmobilien. Auch gegenüber der Betreiberimmobilie Hotel errechnet sich ein positiver Spread von 100 Basispunkten. "Die hohe Nachfrage nach klassischen Gewerbeimmobilien sorgt aufgrund des gleichzeitig begrenzten Angebots an adäquaten Objekten dafür, dass Nischenprodukte wie Pflegeimmobilien, die die Realisierung von höheren risiko-adjustierten Renditen ermöglichen, verstärkt in den Fokus von Investoren geraten", sagt Richolt. "Die zunehmende Marktkonsolidierung wirkt sich darüber hinaus positiv auf die Bewertung des Pflegemarktes aus und lässt auch das Interesse an Betreiberimmobilien weiter ansteigen", so Richolt weiter.
Der voranschreitende demografische Wandel erhöht zusätzlich das Interesse an Pflegeeinrichtungen
Auch in den kommenden Jahren wird sich der deutsche Pflegemarkt aufgrund des vorliegenden demografischen Wandels weiterhin als Wachstumsmarkt präsentieren. "Allein der bis zum Jahr 2030 erwartete Anstieg um eine Millionen pflegebedürftige Personen würde das aktuell vorhandene Angebot an Pflegeplätzen deutlich übersteigen. In Anbetracht der zusätzlich umzusetzenden Gesetzesänderungen, die die Anpassung einer Vielzahl an Pflegeheimen erfordern wird und im Zuge dessen auch bereits bestehende Pflegeplätze entfallen werden, wird es auch weiterhin einen hohen Investitionsbedarf im Bereich der Pflegeimmobilien geben", erklärt Linsin. "Der hohe Bedarf an Investitionsmitteln - für Neubauprodukt sowie für zu modernisierende Bestandsobjekte - wird auch in den kommenden Jahren für ein anhaltend hohes Interesse von ausländischen Investoren sorgen, wodurch weiterhin mit einem hohen Kapitalzufluss aus dem Ausland zu rechnen ist. Denn für Investoren, in deren Heimatländern kein signifikantes Wachstum des Pflegemarktes mehr realisierbar ist, bietet der ohnehin als sicher geltende deutsche Gewerbeimmobilienmarkt beste Voraussetzungen, um von den Entwicklungen zu profitieren", ergänzt Richolt.
Ausblick: Nach Boomjahr 2016 zeichnet sich für 2017 eine Normalisierung ab
Das Jahr 2016 stellt mit seinem herausragenden Transaktionsvolumen eine Besonderheit dar, die nicht als Maßstab für die Entwicklungen der kommenden Jahre herangezogen werden sollte. Gegenwärtig liegt am Markt kein großer Verkaufsdruck vor, der auf ein ähnliches Ergebnis wie 2016 schließen lassen könnte. "Ungeachtet dessen rückt die zunehmende Reifung des Marktes sowie der vorliegende Renditevorsprung von Pflegeimmobilien weiterhin verstärkt in den Fokus von in- und ausländischen Investoren auf der Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten. Es ist somit davon auszugehen, dass sich der Markt für Pflegeimmobilien auch 2017 dynamisch entwickeln wird. Insgesamt liegt ein Transaktionsvolumen von rund einer Milliarde Euro im Bereich des Möglichen", so Linsin.
"Das Jahresergebnis stellt aufgrund der Vielzahl an großen Portfoliotransaktionen in seiner Höhe zwar eine Ausnahme dar, ungeachtet dessen ist aber nach wie vor ein kontinuierlicher Anstieg des Interesses an dieser Assetklasse zu verzeichnen", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Rekordergebnis getrieben von großen Portfoliotransaktionen
Das abgelaufene Investmentjahr war am deutschen Pflegeimmobilienmarkt primär durch große Portfoliotransaktionen geprägt. Vor allem die größte Transaktion des Jahres, bei der Primonial REIM aus Frankreich ein Pflegeheim-Portfolio mit 68 Pflegeheimen von Even Capital erwarb, hatte mit einem Volumen von knapp einer Milliarde Euro einen beträchtlichen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen. Aber auch die zwei nächstgrößeren Portfoliotransaktionen, die auf Verkäuferseite jeweils von CBRE begleitet wurden, haben einen bedeutsamen Anteil am diesjährigen Resultat. Zum einen war dies die Übernahme des Pegasus-Portfolios mit 28 Pflegeeinrichtungen durch die Deutsche Wohnen von der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mBH mit einem Volumen von 420,5 Millionen Euro und zum anderen die Übernahme des 16 Pflegeheime umfassenden Lisa-Portfolios durch AXA Investment Managers von Blackstone.
Pflegeimmobilien sind gefragte Nischenprodukte
Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien entfiel auf die Assetklasse Pflegeheime und Seniorenresidenzen aufgrund des herausragenden Jahresergebnisses ein Anteil von rund sechs Prozent. Zum Vergleich: In den vergangenen Jahren erreichte diese Assetklasse lediglich einen Anteil von unter zwei Prozent. "Das verstärkte Interesse an Pflegeimmobilien ist neben dem vorliegenden Renditevorsprung gegenüber den etablierten Assetklassen auch auf die konjunkturunabhängige Nachfrage nach Pflegeplätzen sowie den in den kommenden Jahren signifikant steigenden Bedarf an Pflegeplätzen zurückzuführen", sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland.
Anteil der ausländischen Investoren bei 61 Prozent
Die im Vergleich zu anderen Ländern wie Frankreich, Großbritannien oder den Vereinigten Staaten stark fragmentierte Marktstruktur macht deutsche Pflegeimmobilien insbesondere für Investoren aus Ländern mit bereits entwickelten Märkten interessant. Denn in Deutschland ist eine Vielzahl an Betreibern mit einer sehr geringen Anzahl an Pflegeheimen vorhanden, die im fortschreitenden Konsolidierungsprozess als Übernahmekandidaten gelten und somit Chancen für weiteres Wachstum bieten. Daher ist es nicht überraschend, dass mit 1,8 Milliarden Euro oder 61 Prozent der überwiegende Teil des investierten Kapitals aus dem Ausland stammt. Mit einem Anteil von 46 Prozent besaßen französische Investoren den größten Anteil am gesamten Transaktionsvolumen, wobei dieser Anteil vor allem auf den Erwerb des großen Pflegeheim-Portfolios durch Primonial REIM zurückzuführen ist. Auf dem zweiten Platz folgen Investoren aus Belgien mit einem Anteil von neun Prozent. Offene Immobilien- und Spezialfonds waren mit einem Anteil von rund 46 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen die mit Abstand stärkste Käufergruppe im Jahr 2016. Dahinter folgen Immobilienunternehmen und REITs mit gut 21 Prozent sowie Asset- und Fondsmanager mit rund zwölf Prozent.
Weiterhin deutlicher Renditevorsprung
Trotz des erneuten Renditerückgangs um 25 Basispunkte verfügen erstklassige Pflegeheime mit 5,50 Prozent im Vergleich zu den traditionellen Assetklassen nach wie vor über einen hohen Renditevorsprung. So liegt die Spitzenrendite für moderne Pflegeheime in den Investmentzentren rund 190 Basispunkte über der Spitzenrendite für Büroimmobilien in vergleichbaren Lagen sowie 210 Basispunkte über der Spitzenrendite für Einzelhandelsimmobilien. Auch gegenüber der Betreiberimmobilie Hotel errechnet sich ein positiver Spread von 100 Basispunkten. "Die hohe Nachfrage nach klassischen Gewerbeimmobilien sorgt aufgrund des gleichzeitig begrenzten Angebots an adäquaten Objekten dafür, dass Nischenprodukte wie Pflegeimmobilien, die die Realisierung von höheren risiko-adjustierten Renditen ermöglichen, verstärkt in den Fokus von Investoren geraten", sagt Richolt. "Die zunehmende Marktkonsolidierung wirkt sich darüber hinaus positiv auf die Bewertung des Pflegemarktes aus und lässt auch das Interesse an Betreiberimmobilien weiter ansteigen", so Richolt weiter.
Der voranschreitende demografische Wandel erhöht zusätzlich das Interesse an Pflegeeinrichtungen
Auch in den kommenden Jahren wird sich der deutsche Pflegemarkt aufgrund des vorliegenden demografischen Wandels weiterhin als Wachstumsmarkt präsentieren. "Allein der bis zum Jahr 2030 erwartete Anstieg um eine Millionen pflegebedürftige Personen würde das aktuell vorhandene Angebot an Pflegeplätzen deutlich übersteigen. In Anbetracht der zusätzlich umzusetzenden Gesetzesänderungen, die die Anpassung einer Vielzahl an Pflegeheimen erfordern wird und im Zuge dessen auch bereits bestehende Pflegeplätze entfallen werden, wird es auch weiterhin einen hohen Investitionsbedarf im Bereich der Pflegeimmobilien geben", erklärt Linsin. "Der hohe Bedarf an Investitionsmitteln - für Neubauprodukt sowie für zu modernisierende Bestandsobjekte - wird auch in den kommenden Jahren für ein anhaltend hohes Interesse von ausländischen Investoren sorgen, wodurch weiterhin mit einem hohen Kapitalzufluss aus dem Ausland zu rechnen ist. Denn für Investoren, in deren Heimatländern kein signifikantes Wachstum des Pflegemarktes mehr realisierbar ist, bietet der ohnehin als sicher geltende deutsche Gewerbeimmobilienmarkt beste Voraussetzungen, um von den Entwicklungen zu profitieren", ergänzt Richolt.
Ausblick: Nach Boomjahr 2016 zeichnet sich für 2017 eine Normalisierung ab
Das Jahr 2016 stellt mit seinem herausragenden Transaktionsvolumen eine Besonderheit dar, die nicht als Maßstab für die Entwicklungen der kommenden Jahre herangezogen werden sollte. Gegenwärtig liegt am Markt kein großer Verkaufsdruck vor, der auf ein ähnliches Ergebnis wie 2016 schließen lassen könnte. "Ungeachtet dessen rückt die zunehmende Reifung des Marktes sowie der vorliegende Renditevorsprung von Pflegeimmobilien weiterhin verstärkt in den Fokus von in- und ausländischen Investoren auf der Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten. Es ist somit davon auszugehen, dass sich der Markt für Pflegeimmobilien auch 2017 dynamisch entwickeln wird. Insgesamt liegt ein Transaktionsvolumen von rund einer Milliarde Euro im Bereich des Möglichen", so Linsin.
