05.01.2017 Residential-Investmentmarkt legt bärenstarkes viertes Quartal hin
Das Transaktionsvolumen mit größeren Wohnungsbeständen (ab 30 Wohneinheiten) erreicht 2016 insgesamt rund 13,53 Mrd. €. Vor allem die letzten drei Monate des Jahres haben mit einem Umsatz von über 6 Mrd. € das Ergebnis noch einmal nach oben getrieben. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Zwar liegt das Resultat im Vorjahresvergleich rund 44 % niedriger, aufgrund der Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington (heute Vonovia) kann 2015 aber nicht als Maßstab herangezogen werden. „Aussagekräftiger ist der zehnjährige Durchschnitt, der 2016 um stolze 21 % übertroffen wurde, wodurch das lebhafte Marktgeschehen eindrucksvoll unterstrichen wird. Die Bedeutung großvolumiger Transaktionen hat gegenüber dem Vorjahr abgenommen, wohingegen mittlere Deals zulegen konnten“, erläutert Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Demzufolge wurden auch nur zwei Verkäufe mit über 1 Mrd. € registriert. Zum einen die Übernahme des deutschen Wohnportfolios der australischen BGP Holding durch Morgan Stanley, zum anderen die Übernahme der Anteilsmehrheit der Conwert durch Vonovia. Insgesamt wurden mehr als 300 Deals mit fast 137.300 Wohneinheiten einbezogen. Der durchschnittliche Preis pro Verkaufsfall liegt bei gut 44 Mio. €. Bezogen auf die Anzahl der Wohnungen wurden knapp 99.000 € pro verkaufter Wohneinheit oder gut 1.520 € pro m² erzielt.“
Der bereits 2015 zu beobachtende Aufwärtstrend bei Projektentwicklungen hat auch 2016 unvermindert angehalten. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 2,82 Mrd. € haben sie im Vorjahresvergleich um 24 % zugelegt und tragen insgesamt etwa 21 % zum Ergebnis bei. Zwei wesentliche Entwicklungen haben sich weiter verfestigt: Zum einen das wachsende Interesse der Investoren an B-Standorten, zum anderen der zunehmende Anteil von Forward-Deals. Der höchste Anteil am Gesamtumsatz entfällt nach wie vor auf Bestandsportfolios, die für 58 % verantwortlich zeichnen. Ausschlaggebend hierfür waren nicht zuletzt die beiden genannten großvolumigen Verkäufe.
Anders als im Vorjahr (75 %) waren Großdeals über 100 Mio. € 2016 weniger dominant (48 %), auch wenn sie nach wie vor am meisten zum Ergebnis beitragen. Zugelegt, sowohl relativ als auch absolut, haben dagegen mittelgroße Verkäufe zwischen 25 und 100 Mio. €, die zusammen auf rund 38 % kommen und ihr Volumen um ein Drittel gesteigert haben. Aber auch kleine Transaktionen bis 10 Mio. € erreichen fast 4 % Umsatzanteil.
Bei den Investoren haben sich Spezialfonds und Immobilien AGs ein Kopf-an-Kopf-Rennen geliefert, das erstere mit einem Anteil von 23 % knapp gewonnen haben. Mit fast 21 % folgen Immobilien AGs, bei denen sich insbesondere die Übernahme der Conwert-Anteile durch Vonovia niederschlägt. Alle übrigen Käufer kommen nur noch auf einstellige Werte. Bemerkenswert ist, dass sich auch auf den Plätzen drei und vier sicherheitsorientierte Anleger positionieren, die deutsche Wohnungsbestände als nachhaltige und risikoarme Investments ansehen. Mit knapp 9 % liegen Staatsfonds dabei vor Versicherungen, die gut 8 % beitragen. Alle übrigen Investorentypen erreichen zusammen einen Anteil von rund 39 %, wodurch die sehr breite Nachfragebasis und das große Interesse ganz unterschiedlicher Käufer unterstrichen werden.
Unverändert zeigt sich das Bild bei den deutschen und ausländischen Investoren. Drei Viertel des Resultats entfallen auf heimische Käufer, die damit weiterhin am aktivsten sind. Bei den ausländischen Anlegern haben sich vor allem europäische Investoren (gut 9 %) sowie asiatische Käufer (knapp 9 %) engagiert. Nordamerikanische Investoren steuern fast 3 % zum Umsatz bei, und Anleger aus Nahost kommen immerhin noch auf 2,5 %.
Erneut konnte Berlin mit einem Volumen von fast 3,2 Mrd. € den höchsten Anteil auf sich ziehen. Hier zeigt sich, dass viele Investoren fest an das langfristige Wachstum der Hauptstadt glauben. Aber auch andere Städte, beispielsweise Frankfurt (rund 950 Mio. €), haben von der Marktdynamik profitiert. Auf die sogenannten Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) entfallen gut 42 % des Gesamtumsatzes und damit deutlich mehr als in den Vorjahren. Die großen Metropolen, bei denen die steigenden Bevölkerungszahlen auch zukünftig Mietsteigerungspotenziale versprechen, stehen also weiterhin stark im Fokus der Anleger.
Lebhafte Nachfrage auch 2017
„Die Nachfrage nach Wohnungen wird auch 2017 auf einem sehr hohen Niveau verharren. Vor diesem Hintergrund ist erneut ein lebhaftes Marktgeschehen absehbar, das gerade auch im kleinteiligen und mittleren Segment zu umfangreichen Umsätzen führen sollte. Vor allem Projektentwicklungen und zunehmend auch Forward-Deals an Top-Standorten bleiben für sicherheitsorientierte und eigenkapitalstarke Investoren im Fokus. Auch ohne mögliche Megadeals zeichnet sich deshalb ein Investmentumsatz im zweistelligen Milliardenbereich ab, der deutlich über dem fünfjährigen Durchschnitt liegen dürfte“, sagt Udo Cordts-Sanzenbacher.
Zwar liegt das Resultat im Vorjahresvergleich rund 44 % niedriger, aufgrund der Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington (heute Vonovia) kann 2015 aber nicht als Maßstab herangezogen werden. „Aussagekräftiger ist der zehnjährige Durchschnitt, der 2016 um stolze 21 % übertroffen wurde, wodurch das lebhafte Marktgeschehen eindrucksvoll unterstrichen wird. Die Bedeutung großvolumiger Transaktionen hat gegenüber dem Vorjahr abgenommen, wohingegen mittlere Deals zulegen konnten“, erläutert Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Demzufolge wurden auch nur zwei Verkäufe mit über 1 Mrd. € registriert. Zum einen die Übernahme des deutschen Wohnportfolios der australischen BGP Holding durch Morgan Stanley, zum anderen die Übernahme der Anteilsmehrheit der Conwert durch Vonovia. Insgesamt wurden mehr als 300 Deals mit fast 137.300 Wohneinheiten einbezogen. Der durchschnittliche Preis pro Verkaufsfall liegt bei gut 44 Mio. €. Bezogen auf die Anzahl der Wohnungen wurden knapp 99.000 € pro verkaufter Wohneinheit oder gut 1.520 € pro m² erzielt.“
Der bereits 2015 zu beobachtende Aufwärtstrend bei Projektentwicklungen hat auch 2016 unvermindert angehalten. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 2,82 Mrd. € haben sie im Vorjahresvergleich um 24 % zugelegt und tragen insgesamt etwa 21 % zum Ergebnis bei. Zwei wesentliche Entwicklungen haben sich weiter verfestigt: Zum einen das wachsende Interesse der Investoren an B-Standorten, zum anderen der zunehmende Anteil von Forward-Deals. Der höchste Anteil am Gesamtumsatz entfällt nach wie vor auf Bestandsportfolios, die für 58 % verantwortlich zeichnen. Ausschlaggebend hierfür waren nicht zuletzt die beiden genannten großvolumigen Verkäufe.
Anders als im Vorjahr (75 %) waren Großdeals über 100 Mio. € 2016 weniger dominant (48 %), auch wenn sie nach wie vor am meisten zum Ergebnis beitragen. Zugelegt, sowohl relativ als auch absolut, haben dagegen mittelgroße Verkäufe zwischen 25 und 100 Mio. €, die zusammen auf rund 38 % kommen und ihr Volumen um ein Drittel gesteigert haben. Aber auch kleine Transaktionen bis 10 Mio. € erreichen fast 4 % Umsatzanteil.
Bei den Investoren haben sich Spezialfonds und Immobilien AGs ein Kopf-an-Kopf-Rennen geliefert, das erstere mit einem Anteil von 23 % knapp gewonnen haben. Mit fast 21 % folgen Immobilien AGs, bei denen sich insbesondere die Übernahme der Conwert-Anteile durch Vonovia niederschlägt. Alle übrigen Käufer kommen nur noch auf einstellige Werte. Bemerkenswert ist, dass sich auch auf den Plätzen drei und vier sicherheitsorientierte Anleger positionieren, die deutsche Wohnungsbestände als nachhaltige und risikoarme Investments ansehen. Mit knapp 9 % liegen Staatsfonds dabei vor Versicherungen, die gut 8 % beitragen. Alle übrigen Investorentypen erreichen zusammen einen Anteil von rund 39 %, wodurch die sehr breite Nachfragebasis und das große Interesse ganz unterschiedlicher Käufer unterstrichen werden.
Unverändert zeigt sich das Bild bei den deutschen und ausländischen Investoren. Drei Viertel des Resultats entfallen auf heimische Käufer, die damit weiterhin am aktivsten sind. Bei den ausländischen Anlegern haben sich vor allem europäische Investoren (gut 9 %) sowie asiatische Käufer (knapp 9 %) engagiert. Nordamerikanische Investoren steuern fast 3 % zum Umsatz bei, und Anleger aus Nahost kommen immerhin noch auf 2,5 %.
Erneut konnte Berlin mit einem Volumen von fast 3,2 Mrd. € den höchsten Anteil auf sich ziehen. Hier zeigt sich, dass viele Investoren fest an das langfristige Wachstum der Hauptstadt glauben. Aber auch andere Städte, beispielsweise Frankfurt (rund 950 Mio. €), haben von der Marktdynamik profitiert. Auf die sogenannten Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) entfallen gut 42 % des Gesamtumsatzes und damit deutlich mehr als in den Vorjahren. Die großen Metropolen, bei denen die steigenden Bevölkerungszahlen auch zukünftig Mietsteigerungspotenziale versprechen, stehen also weiterhin stark im Fokus der Anleger.
Lebhafte Nachfrage auch 2017
„Die Nachfrage nach Wohnungen wird auch 2017 auf einem sehr hohen Niveau verharren. Vor diesem Hintergrund ist erneut ein lebhaftes Marktgeschehen absehbar, das gerade auch im kleinteiligen und mittleren Segment zu umfangreichen Umsätzen führen sollte. Vor allem Projektentwicklungen und zunehmend auch Forward-Deals an Top-Standorten bleiben für sicherheitsorientierte und eigenkapitalstarke Investoren im Fokus. Auch ohne mögliche Megadeals zeichnet sich deshalb ein Investmentumsatz im zweistelligen Milliardenbereich ab, der deutlich über dem fünfjährigen Durchschnitt liegen dürfte“, sagt Udo Cordts-Sanzenbacher.
