27.12.2016 AENGEVELT sieht Dresdener Immobilienmarkt in gutem Fahrwasser
Dresden hat sich in der Riege der großen Regionalzentren Deutschlands etabliert. Dank Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum und der Konjunkturspritze „Zuwanderung“ wird sich dieser Trend weiter fortsetzen:
• Dresden hat inzwischen die Marke von 551.000 Einwohnern überschritten und wird weiter wachsen. Dies fördert die Nachfrage vor allem in Grundversorgungsbereichen wie Wohnen, Handel, Handwerk, Gesundheit und Soziales.
• Insgesamt läuft die Wirtschaft stabil und die Arbeitslosigkeit sinkt, auch wenn Fördermittel weiterhin eine Rolle spielen und die internationale Lage die sächsischen Zulieferer nicht so verwöhnt wie 2015. Während Leipzig in historischer Kontinuität auf Wirtschaft und Handel inkl. Logistik setzt, ist in Dresden die Landesverwaltung besonders präsent, ökonomisch ergänzt um zukunftsträchtige Mikro-/Nanotechnik-Cluster und Automotive in Verbindung mit der Universität und zahlreichen Forschungseinrichtungen.
„Die wirtschaftlichen Perspektiven für Dresden bleiben günstig“ bestätigt Ullrich Müller, Niederlassungsleiter AENGEVELT IMMOBILIEN Dresden, und ergänzt „Gleichzeitig bietet Dresden als B-Stadt der ersten Reihe bei vergleichbarem Risiko-Profil wie in den A-Städten attraktive Büro-Anfangsrenditen zwischen 5% und 7% - bei gleichzeitig verfügbaren qualifizierten Offerten, während ein entsprechendes Objektangebot in den A-Städten inzwischen Mangelware ist. Deshalb zieht Dresden zunehmend das Interesse von nationalen und internationalen Investoren, besonders Family Offices, Spezialfonds, Pensionskassen und Einzelanlegern, auf sich.“
Stabiler Büromarkt in Dresden
• In Dresden wird sich der Büroflächenumsatz 2016 auf dem Niveau des jüngsten 10 Jahres-Mittelwertes bewegen (Durchschnitt 2006 bis 2015: rd. 79.000 m²).
• Dabei dominieren wie in den Vorjahren Kleinflächen in den beiden Innenstadtzonen City und City-Rand, sowie Dienstleister bei den Branchen.
• Aufgrund stabiler Vermietungen und anhaltend geringem Neubauvolumen wird der Leerstand auf unter 230.000 m² sinken.
• Dabei stellt sich die erzielbare Spitzenmiete in Top-Citylagen in etwa auf Vorjahresniveau (2015: EUR 12,50/m²), während die Durchschnittsmiete aufgrund knappheitsbedingt zunehmender Vermietungen außerhalb der Innenstadtlagen weiter steigt (2015: EUR 7,70/m²).
Investorennachfrage steigt weiter, Preisniveau auch
• 2015 wurde am Dresdner Grundstücks- und Investmentmarkt mit rd. EUR 1,8 Mrd. der bisher höchste Geldumsatz dieses Jahrtausends erzielt.
„Auch 2016 wird das Transaktionsvolumen den Mittelwert der letzten zehn Jahre in Höhe von rd. EUR 1,2 Mrd. deutlich übertreffen“, so die Einschätzung von Ulrich Müller und weiter: „Niedrige Kredit-Zinsen und fehlende Alternativen im Core-Immobilien-Bereich der TOP-Standorte halten das Interesse an Investments in der sächsischen Landeshauptstadt hoch. Dies gilt für Bestandsobjekte in den Wohninvestment- und Gewerbesegmenten, attraktive Neubauprojekte bis hin zu sogenannten höher verzinsten Value Add-Produkten: Sofern Wertsteigerungspotentiale nachgewiesen werden können, sind Investoren auch zum Erwerb von Objekten mit (Teil-)Leerständen, in Nebenlagen und/oder mit wertsteigerndem Planungs-/Modernisierungsbedarf bereit.“
Indessen erfordern solche renditestarke Objekten aus Müllers Sicht eine besonders sorgfältige Analyse, kompetente Beratung und intensive Beschäftigung mit dem Objekt zur Hebung der vorhandenen Potentiale.
• 2016 treten bei den Investments Handelsobjekte und Hotels stärker in den Vordergrund.
• Nach der Schließung der Baulücke am „Wiener Loch“ durch den Neubau-Komplex „Prager Carré“ mit seiner Kombination aus Einzelhandel und Wohnen, der den Lagenverbund entlang der Prager Straße stärkt, gewinnt dank des hohen Wohnungsbedarfs auch das Investment-Geschehen rund um den Postplatz mit mehreren Planungen für bevorzugt Wohnungen, aber auch Büroflächen an Fahrt und demonstriert so das Vertrauen der Investoren in den Standort Dresden.
• Gleichzeitig wird Dresden über die zu gründende Wohnungsgesellschaft wieder mehr Einfluss auf das Wohnungspreisniveau in der eigenen Stadt gewinnen. Dies ist mittelfristig insofern wichtig, als dass es - ausgehend von einem im Vergleich z.B. zu Berlin oder München maßvollen Preisniveaus - angesichts des zunehmenden Investoreninteresses mittlerweile auch in Dresden zu deutlichen Preissteigerungen bei Wohneigentum und Grundstücksflächen für Neubauprojekte in etablierten Quartieren mit entsprechenden Auswirkungen auf das Mietpreisniveau kommt. Dazu Ullrich Müller: „Falls entsprechende Objekte überhaupt auf den Markt kommen: Ohne Verkaufsdruck trennen sich Eigentümer nur dann von ihren Objekten, wenn ein attraktiver Preis erzielt wird, zumal bei Ablösung noch hochprozentiger Altkredite hohe Vorfälligkeitsprämien den Erlös schmälern und Reinvestitionsmöglichkeiten mit höheren Renditen lageadäquat nur selten verfügbar sind.“
Ausblick 2017
Büromarkt
Der Büromarkt bleibt auf hohem Niveau stabil. Indessen fehlt es ungeachtet der zunehmenden Angebotsverknappungen hochwertiger innerstädtischer Büroflächen an Neuentwicklungen in diesen Bereichen. Dadurch können vorhandene Steigerungspotentiale im Spitzenmietsegment nicht adäquat abgeschöpft werden. Dafür ist in guten dezentraleren Lagen mit weiter steigenden Preisen zu rechnen. Ullrich Müller geht indessen davon aus, dass es mit steigendem Investoreninteresse und angesichts stabil positiver Büromarktkennziffern in Dresden verstärkt zu Projektentwicklungen im Bürosegment kommen wird.
Investmentmarkt
Die Gründe für das steigende Nachfrageinteresse am Dresdner Investmentmarkt liegen für Müller auf der Hand: „Angesichts der yield compression in den A-Städten, wo sich die Spitzenrenditen z.B. für Geschäftshäuser inzwischen deutlich unter 4% bewegen, wird Dresden als robuster B-Standort mit exzellenten Wirtschafts- und Wachstumsperspektiven für gut beratene Kapitalanleger auf der Suche nach höherverzinslichen und gleichzeitig nachhaltigen Investments und einer bis zu zwei Prozentpunkten höheren Spitzenrendite immer attraktiver“, so sein Fazit. Entsprechend geht Müller auch für 2017 von einem dynamischen Marktgeschehen in Dresden aus. Das erzielbare Transaktionsvolumen wird dabei noch stärker von der Objektverfügbarkeit bzw. Verkaufsbereitschaft der Eigentümer bestimmt werden.
• Dresden hat inzwischen die Marke von 551.000 Einwohnern überschritten und wird weiter wachsen. Dies fördert die Nachfrage vor allem in Grundversorgungsbereichen wie Wohnen, Handel, Handwerk, Gesundheit und Soziales.
• Insgesamt läuft die Wirtschaft stabil und die Arbeitslosigkeit sinkt, auch wenn Fördermittel weiterhin eine Rolle spielen und die internationale Lage die sächsischen Zulieferer nicht so verwöhnt wie 2015. Während Leipzig in historischer Kontinuität auf Wirtschaft und Handel inkl. Logistik setzt, ist in Dresden die Landesverwaltung besonders präsent, ökonomisch ergänzt um zukunftsträchtige Mikro-/Nanotechnik-Cluster und Automotive in Verbindung mit der Universität und zahlreichen Forschungseinrichtungen.
„Die wirtschaftlichen Perspektiven für Dresden bleiben günstig“ bestätigt Ullrich Müller, Niederlassungsleiter AENGEVELT IMMOBILIEN Dresden, und ergänzt „Gleichzeitig bietet Dresden als B-Stadt der ersten Reihe bei vergleichbarem Risiko-Profil wie in den A-Städten attraktive Büro-Anfangsrenditen zwischen 5% und 7% - bei gleichzeitig verfügbaren qualifizierten Offerten, während ein entsprechendes Objektangebot in den A-Städten inzwischen Mangelware ist. Deshalb zieht Dresden zunehmend das Interesse von nationalen und internationalen Investoren, besonders Family Offices, Spezialfonds, Pensionskassen und Einzelanlegern, auf sich.“
Stabiler Büromarkt in Dresden
• In Dresden wird sich der Büroflächenumsatz 2016 auf dem Niveau des jüngsten 10 Jahres-Mittelwertes bewegen (Durchschnitt 2006 bis 2015: rd. 79.000 m²).
• Dabei dominieren wie in den Vorjahren Kleinflächen in den beiden Innenstadtzonen City und City-Rand, sowie Dienstleister bei den Branchen.
• Aufgrund stabiler Vermietungen und anhaltend geringem Neubauvolumen wird der Leerstand auf unter 230.000 m² sinken.
• Dabei stellt sich die erzielbare Spitzenmiete in Top-Citylagen in etwa auf Vorjahresniveau (2015: EUR 12,50/m²), während die Durchschnittsmiete aufgrund knappheitsbedingt zunehmender Vermietungen außerhalb der Innenstadtlagen weiter steigt (2015: EUR 7,70/m²).
Investorennachfrage steigt weiter, Preisniveau auch
• 2015 wurde am Dresdner Grundstücks- und Investmentmarkt mit rd. EUR 1,8 Mrd. der bisher höchste Geldumsatz dieses Jahrtausends erzielt.
„Auch 2016 wird das Transaktionsvolumen den Mittelwert der letzten zehn Jahre in Höhe von rd. EUR 1,2 Mrd. deutlich übertreffen“, so die Einschätzung von Ulrich Müller und weiter: „Niedrige Kredit-Zinsen und fehlende Alternativen im Core-Immobilien-Bereich der TOP-Standorte halten das Interesse an Investments in der sächsischen Landeshauptstadt hoch. Dies gilt für Bestandsobjekte in den Wohninvestment- und Gewerbesegmenten, attraktive Neubauprojekte bis hin zu sogenannten höher verzinsten Value Add-Produkten: Sofern Wertsteigerungspotentiale nachgewiesen werden können, sind Investoren auch zum Erwerb von Objekten mit (Teil-)Leerständen, in Nebenlagen und/oder mit wertsteigerndem Planungs-/Modernisierungsbedarf bereit.“
Indessen erfordern solche renditestarke Objekten aus Müllers Sicht eine besonders sorgfältige Analyse, kompetente Beratung und intensive Beschäftigung mit dem Objekt zur Hebung der vorhandenen Potentiale.
• 2016 treten bei den Investments Handelsobjekte und Hotels stärker in den Vordergrund.
• Nach der Schließung der Baulücke am „Wiener Loch“ durch den Neubau-Komplex „Prager Carré“ mit seiner Kombination aus Einzelhandel und Wohnen, der den Lagenverbund entlang der Prager Straße stärkt, gewinnt dank des hohen Wohnungsbedarfs auch das Investment-Geschehen rund um den Postplatz mit mehreren Planungen für bevorzugt Wohnungen, aber auch Büroflächen an Fahrt und demonstriert so das Vertrauen der Investoren in den Standort Dresden.
• Gleichzeitig wird Dresden über die zu gründende Wohnungsgesellschaft wieder mehr Einfluss auf das Wohnungspreisniveau in der eigenen Stadt gewinnen. Dies ist mittelfristig insofern wichtig, als dass es - ausgehend von einem im Vergleich z.B. zu Berlin oder München maßvollen Preisniveaus - angesichts des zunehmenden Investoreninteresses mittlerweile auch in Dresden zu deutlichen Preissteigerungen bei Wohneigentum und Grundstücksflächen für Neubauprojekte in etablierten Quartieren mit entsprechenden Auswirkungen auf das Mietpreisniveau kommt. Dazu Ullrich Müller: „Falls entsprechende Objekte überhaupt auf den Markt kommen: Ohne Verkaufsdruck trennen sich Eigentümer nur dann von ihren Objekten, wenn ein attraktiver Preis erzielt wird, zumal bei Ablösung noch hochprozentiger Altkredite hohe Vorfälligkeitsprämien den Erlös schmälern und Reinvestitionsmöglichkeiten mit höheren Renditen lageadäquat nur selten verfügbar sind.“
Ausblick 2017
Büromarkt
Der Büromarkt bleibt auf hohem Niveau stabil. Indessen fehlt es ungeachtet der zunehmenden Angebotsverknappungen hochwertiger innerstädtischer Büroflächen an Neuentwicklungen in diesen Bereichen. Dadurch können vorhandene Steigerungspotentiale im Spitzenmietsegment nicht adäquat abgeschöpft werden. Dafür ist in guten dezentraleren Lagen mit weiter steigenden Preisen zu rechnen. Ullrich Müller geht indessen davon aus, dass es mit steigendem Investoreninteresse und angesichts stabil positiver Büromarktkennziffern in Dresden verstärkt zu Projektentwicklungen im Bürosegment kommen wird.
Investmentmarkt
Die Gründe für das steigende Nachfrageinteresse am Dresdner Investmentmarkt liegen für Müller auf der Hand: „Angesichts der yield compression in den A-Städten, wo sich die Spitzenrenditen z.B. für Geschäftshäuser inzwischen deutlich unter 4% bewegen, wird Dresden als robuster B-Standort mit exzellenten Wirtschafts- und Wachstumsperspektiven für gut beratene Kapitalanleger auf der Suche nach höherverzinslichen und gleichzeitig nachhaltigen Investments und einer bis zu zwei Prozentpunkten höheren Spitzenrendite immer attraktiver“, so sein Fazit. Entsprechend geht Müller auch für 2017 von einem dynamischen Marktgeschehen in Dresden aus. Das erzielbare Transaktionsvolumen wird dabei noch stärker von der Objektverfügbarkeit bzw. Verkaufsbereitschaft der Eigentümer bestimmt werden.
