19.12.2016 Stellungnahme zur Wertermittlung im Sachwertverfahren
Der Bundesfachausschuss für Sachverständige im Immobilienverband IVD hat sich in der Gremienarbeit mit der kontrovers diskutierten Sachwertrichtlinie auseinandergesetzt. Mit dem Inkrafttreten der Sachwertrichtlinie wurde seitens des Gesetzgebers ein Regelwerk geschaffen, welches insbesondere für öffentlich-rechtliche Gutachterausschüsse bindend ist.
Regelmäßig sind Immobiliensachverständige aber auch im Privatauftrag mit den modelltheoretischen Ansätzen der Richtlinie konfrontiert und müssen zur Anwendbarkeit der Normalherstellungskosten (NHK) bzw. zu den abgeleiteten Sachwertfaktoren Stellung beziehen.
Der Vorsitzende des Bundesfachausschusses für Immobiliensachverständige, Ludger Kaup, und die anderen langjährig erfahrenen Experten im Bundesfachausschuss vertreten folgende Ansicht:
- Die Ableitung modellkonformer Sachwertfaktoren nach NHK 2010 ist nur bei ausreichender Datengrundlage ohne Einschränkungen möglich. Dies ist unter anderem ein Grund, warum in vielen Gebieten Deutschlands die Verfügbarkeit von Sachwertfaktoren eingeschränkt ist.
- Im IVD organisierte Sachverständige haben festgestellt, dass zudem weiterhin Vorbehalte gegen die eher synthetisch und sehr modellhaft abgeleiteten Normalherstellungskosten 2010 bestehen. Hier wird auch genannt, dass diese dem Grundgedanken des Sachwertverfahrens, über Baukosten auf den Verkehrswert zu schließen, widersprechen.
- Aufgrund starker regionaler Unterschiede, insb. zwischen städtischem und ländlichem Raum, sind bundesweit einheitliche Sachwertfaktoren oftmals nicht geeignet, mit hinreichender Sicherheit die Marktrealitäten und -besonderheiten der lokalen Grundstücksmärkte abzubilden.
- Der Bundesfachausschuss (BFA) Sachverständige des Immobilienverbandes Deutschlands (IVD) vertritt die Auffassung, dass insbesondere dort, wo vom jeweils örtlich zuständigen Gutachterausschuss keine oder nicht nachvollziehbar abgeleiteten Sachwertfaktoren nach NHK 2010 vorliegen, nach wie vor die NHK 2000 in Verbindung mit einer nachvollziehbar dargestellten Marktanpassung Anwendung finden können.
- Die nach NHK 2010 von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Sachwertfaktoren spiegeln eine modelltheoretische Situation wider. Abweichungen bzw. Zu- und Abschläge orientieren sich an modellkonformen Wertermittlungsobjekten, die an objektspezifische, realitätsnahe Rahmenbedingungen angepasst werden müssen. Je weniger ein reales Objekt den Modelleigenschaften entspricht, umso stärker ist der Sachverstand gefragt.
- Der BFA Sachverständige im IVD weist darauf hin, dass auch abgeleitete Sachwertfaktoren, egal auf welcher NHK-Basis, den seriösen und guten Wertermittler nicht davon entbinden, sich in jedem Einzelfall intensiv mit dem örtlichen Grundstücksmarkt auseinanderzusetzen und nötigenfalls auch eine hiervon abweichende Marktanpassung vorzunehmen. Aufgabe des Sachverständigen ist es, den Markt nachzurechnen und nicht dem Markt etwas vorzurechnen.
Regelmäßig sind Immobiliensachverständige aber auch im Privatauftrag mit den modelltheoretischen Ansätzen der Richtlinie konfrontiert und müssen zur Anwendbarkeit der Normalherstellungskosten (NHK) bzw. zu den abgeleiteten Sachwertfaktoren Stellung beziehen.
Der Vorsitzende des Bundesfachausschusses für Immobiliensachverständige, Ludger Kaup, und die anderen langjährig erfahrenen Experten im Bundesfachausschuss vertreten folgende Ansicht:
- Die Ableitung modellkonformer Sachwertfaktoren nach NHK 2010 ist nur bei ausreichender Datengrundlage ohne Einschränkungen möglich. Dies ist unter anderem ein Grund, warum in vielen Gebieten Deutschlands die Verfügbarkeit von Sachwertfaktoren eingeschränkt ist.
- Im IVD organisierte Sachverständige haben festgestellt, dass zudem weiterhin Vorbehalte gegen die eher synthetisch und sehr modellhaft abgeleiteten Normalherstellungskosten 2010 bestehen. Hier wird auch genannt, dass diese dem Grundgedanken des Sachwertverfahrens, über Baukosten auf den Verkehrswert zu schließen, widersprechen.
- Aufgrund starker regionaler Unterschiede, insb. zwischen städtischem und ländlichem Raum, sind bundesweit einheitliche Sachwertfaktoren oftmals nicht geeignet, mit hinreichender Sicherheit die Marktrealitäten und -besonderheiten der lokalen Grundstücksmärkte abzubilden.
- Der Bundesfachausschuss (BFA) Sachverständige des Immobilienverbandes Deutschlands (IVD) vertritt die Auffassung, dass insbesondere dort, wo vom jeweils örtlich zuständigen Gutachterausschuss keine oder nicht nachvollziehbar abgeleiteten Sachwertfaktoren nach NHK 2010 vorliegen, nach wie vor die NHK 2000 in Verbindung mit einer nachvollziehbar dargestellten Marktanpassung Anwendung finden können.
- Die nach NHK 2010 von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Sachwertfaktoren spiegeln eine modelltheoretische Situation wider. Abweichungen bzw. Zu- und Abschläge orientieren sich an modellkonformen Wertermittlungsobjekten, die an objektspezifische, realitätsnahe Rahmenbedingungen angepasst werden müssen. Je weniger ein reales Objekt den Modelleigenschaften entspricht, umso stärker ist der Sachverstand gefragt.
- Der BFA Sachverständige im IVD weist darauf hin, dass auch abgeleitete Sachwertfaktoren, egal auf welcher NHK-Basis, den seriösen und guten Wertermittler nicht davon entbinden, sich in jedem Einzelfall intensiv mit dem örtlichen Grundstücksmarkt auseinanderzusetzen und nötigenfalls auch eine hiervon abweichende Marktanpassung vorzunehmen. Aufgabe des Sachverständigen ist es, den Markt nachzurechnen und nicht dem Markt etwas vorzurechnen.
