08.11.2016 Berliner Wohnimmobilienmarkt – Der Höhepunkt ist noch nicht erreicht
Auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt ist auch im Jahr 2016 kein Ende des Preisanstiegs festzustellen. Zwar ist die Preisentwicklung etwas abgeflacht und in einigen, insbesondere den hochpreisigen Marktsegmenten kann man sogar von einer Stagnation sprechen. Dies wird allerdings egalisiert durch die überdurchschnittlichen Steigerungen in den unteren Preissegmenten. Insgesamt wurden weniger Transaktionen beobachtet als im Vorjahr. Insbesondere Berliner Interessenten haben ihre Kaufentscheidungen oft entweder bereits getroffen oder zurückgestellt. Verlierer der Entwicklung sind junge Familien und die Generation 60+. Diese können teilweise am Markt trotz niedrigem Hypothekenzinsniveau nicht zugreifen, da gesetzliche Änderungen ihnen die Finanzierung erschweren. Dies geht aus dem heute (8. November 2016) veröffentlichten Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg hervor. Das aktuelle Zahlenwerk untersucht detailliert die wichtigsten Immobilienteilmärkte der zwölf Berliner Bezirke sowie die kreisfreien Städte Brandenburgs und basiert ausschließlich auf tatsächlich erzielten Miet- und Kaufpreisen für Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Metropolregion Berlin-Brandenburg.
"Wir können kein Ende des Preisanstiegs bei der derzeitigen Zins- und Wohnungsmarktpolitik sehen, die günstigen Zinssätze befeuern die Nachfrage von einem großen Teil der Interessenten", sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des Immobilienverbandes Berlin-Brandenburg.
Gegenüber dem Vorjahr sind die Schwerpunktmieten in Standardlagen um 6,7 Prozent auf 8 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und in Vorzugslagen um 5,5 Prozent auf 9,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen. Insbesondere die unteren Preisspannen sind von überdurchschnittlichen Anstiegen betroffen, was u. a. auf Modernisierungen im Bestand zurückzuführen ist. "Nach zwei Jahren beobachten wir wieder einen verstärkten Anzug der Mieten. Angesichts der weiteren Verknappung des Angebots durch die starke Zuwanderung und die zunehmende Intransparenz am Mietmarkt durch das Bestellerprinzip, wundert uns diese Entwicklung nicht", sagt Wohltorf.
Das Neubaupreisniveau liegt bezogen auf die Wohnfläche mit durchschnittlich 3.600 Euro pro Quadratmeter in Standard- und 4.300 Euro pro Quadratmeter in Vorzugslagen rd. 12,5 Prozent über dem des Vorjahres. "Ein Großteil der Preisentwicklungen in diesem Segment ist weiter mit stark ansteigenden Bodenpreisen und Baukosten zu begründen", kommentiert Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses des IVD in Berlin und Brandenburg.
Spitzenreiter beim Preisanstieg der Eigentumswohnungen: Vorzugslage von Marzahn-Hellersdorf
Mit einem Preiszuwachs von 13,5 Prozent auf 2.100 Euro pro Quadratmeter wurde die Steigerung der Vorjahre in Standardlagen (2015: 12,2 Prozent) bei Bestandimmobilien erneut übertroffen. In Vorzugslagen fiel der Preisanstieg mit rd. 12 Prozent auf 2.800 Euro pro Quadratmeter etwas niedriger aus (2015: 13,6 Prozent). Das höchste Wohnflächenpreisniveau ist wie im Vorjahr in den Vorzugslagen von Mitte zu verzeichnen, das mit 3.700 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr um rd. 12 Prozent gestiegen ist. Auf Platz 2 der Vorzugslagen liegt Charlottenburg mit 3.500 Euro pro Quadratmeter (plus rd. 9,4 Prozent), gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg auf Platz 3 (3.100 Euro pro Quadratmeter). Knapp dahinter folgen die Bezirke Pankow und Steglitz-Zehlendorf mit jeweils einem Schwerpunktpreis von 3.000 Euro pro Quadratmeter. Absoluter Spitzenreiter bei den prozentualen Anstiegen im Teilmarkt der Eigentumswohnungen ist überraschend die Vorzugslage von Marzahn-Hellersdorf mit rd. 20 Prozent auf 2.400 Euro pro Quadratmeter. Allerdings sind hier nur ganz wenige Lagen umfasst. Die weiteren Spitzenpositionen haben die zentralen Standardlagen von Charlottenburg (17,4 Prozent), Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte (jeweils 16,7 Prozent) inne.
Das Segment der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser (ohne Neubau/Erstbezug) weist 2016 Preissteigerungen von 6,9 Prozent in Standard- und 5,1 Prozent in Vorzugslagen auf, die damit etwas unterhalb des Vorjahres bleiben (2015: 7,4 Prozent in Standard- und 8,3 Prozent in Vorzugslagen). In Spandau und den Standardlagen von Steglitz-Zehlendorf war im Schwerpunkt ein konstantes Preisniveau zu beobachten. In den weiteren Bezirks- und Wohnlagen liegen die Zuwächse in einer Spanne von 1,0 Prozent (Vorzugslagen von Steglitz-Zehlendorf) bis hin zu 20 Prozent (Standardlagen von Lichtenberg). Von überdurchschnittlich guten Marktbedingungen profitierten auch die Vorzugslagen von Lichtenberg (18,5 Prozent) sowie die Standardlagen von Marzahn-Hellersdorf (17,4 Prozent), Reinickendorf (14,3 Prozent) und Treptow-Köpenick (17,4 Prozent). Im Durchschnitt muss man für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche in Vorzugslagen 410.000 Euro und in Standardlagen 310.000 Euro investieren.
"Die hohen Preissteigerungen im Bereich der Bestandsimmobilien machen den individuellen Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern besonders attraktiv. So rechnet sich ein Neubau trotz deutlich gestiegener Grundstückspreise gleich aus mehreren Gründen. Bei einem entkoppelten Kauf von Grundstück und Kauf des Hauses können deutliche Steuervorteile entstehen, und wer mit einem der vielen Systemhausanbieter baut, profitiert von vergleichsweise stabilen Herstellungskosten ohne lagebedingte Kaufpreiszuschläge. Das Leistungs- und Preisangebot ist dabei breit gefächert und durch Eigenleistungen lässt sich oftmals zusätzlich sparen. Wer energetisch sinnvoll baut, kann zudem einerseits von Förderprogrammen profitieren und andererseits künftig mit niedrigem Energieverbrauch die monatlichen Nebenkosten senken", erklärt Wohltorf.
In vielen Lagen von Berlin ist es kaum noch möglich, ein passendes Grundstück zu finden. Viele Angebote gibt es noch im Ostteil der Stadt - insbesondere in den peripheren Lagen von Pankow, Marzahn und Hellersdorf - aber auch im Berliner Süden wurden in den vergangenen Monaten z. B. in Neukölln und Lichtenrade zahlreiche Grundstücke verkauft. Entsprechend hoch war der Preisdruck im Marktsegment der Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser, vor allem in den günstigeren Standardlagen. Hier sind die Schwerpunktpreise auf 300 Euro pro Quadratmeter (plus rd. 26 Prozent) und in Vorzugslagen auf 485 Euro pro Quadratmeter (plus rd. 12 Prozent) gestiegen. In den peripheren Randlagen waren hierbei Preisanstiege bis zu rd. 50 Prozent zu verzeichnen (Lichtenberg: von 140 Euro pro Quadratmeter auf 210 Euro pro Quadratmeter).
Wohn- und Geschäftshäuser: Stetige aber schwächere Preissteigerungen
Im Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser setzen sich die Preissteigerungen der Vorjahre überwiegend abgeschwächt fort. Der Schwerpunktpreis in den Vorzugslagen von Charlottenburg-Wilmersdorf ist mit 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche gleichgeblieben, der Bezirk Mitte liegt nunmehr nach einem Anstieg von ca. 4,2 Prozent auf gleichem Niveau.
Die größten Preissteigerungen wurden mit 15,4 Prozent (1.500 Euro pro Quadratmeter) in den Standardlagen von Lichtenberg und Treptow-Köpenick verzeichnet. Insgesamt stiegen die Preise in Standardlagen auf 1.500 Euro pro Quadratmeter (plus 7 Prozent) und in Vorzugslagen auf 1.900 Euro pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche (plus 5,5 Prozent). Die Anzahl der ausgewerteten Kauffälle ist jedoch gegenüber den Vorjahren weiter zurückgegangen.
Berlin für nationale und internationale Investoren interessant
"Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass Berlin weiterhin für nationale und internationale Investoren ein begehrtes Pflaster bleibt. Gerade weil zahlreiche andere Hauptstädte nach Einschätzung vieler Experten überteuert sind. Selbst mit deutlichen Preiszuschlägen ist Berlin immer noch eine gute Anlagealternative mit ordentlichem Entwicklungspotential. Aber auch für die heimische Wirtschaft sind Immobilien als Kapitalanlage wieder besonders nachgefragt. Denn die faktisch nicht mehr erzielbaren Kapitalmarktzinsen zwingen besonders Gesellschaften, die auf risikoarme Anlageformen angewiesen sind, zum Immobilieninvestment. Diese hat in den vergangenen Jahren zu markanten Preissteigerungen geführt und wird voraussichtlich auch noch anhalten. Private Anleger ziehen in einer solchen Angebotssituation erfahrungsgemäß meist den Kürzeren", sagt Wohltorf.
Umland profitiert vom Nachfrageüberhang in Berlin
Das Berliner Umland profitiert weiterhin stark vom Angebotsmangel und den steigenden Kaufpreisen in der Hauptstadt. Positiv wirken sich dabei die anhaltend guten Marktbedingungen und der stetige Bevölkerungszuwachs aus. "Die positive Kaufpreisentwicklung der Grundstücks- und Hauskaufpreise konnte sich im Speckgürtel nahezu flächendeckend weiter fortsetzen. Insbesondere im Segment der Baugrundstücke war teilweise ein erheblicher Anstieg der Schwerpunktpreise von über 20 Prozent zu verzeichnen", kommentiert Wohltorf.
Im Fokus stehen auch 2016 Wohnlagen im Umkreis von rund einem Kilometer um die S- und Regionalbahnhöfe sowie Gemeinden um den Flughafen Berlin Brandenburg. Die Zahl der individuell neu gebauten Ein- und Zweifamilienhäuser bleibt auf hohem Niveau. Das höchste Kaufpreisniveau weist unangefochten Kleinmachnow an der südwestlichen Stadtgrenze Berlins mit durchschnittlich 490.000 Euro für ein Einfamilienhaus und Grundstückspreisen von durchschnittlich 350 Euro pro Quadratmeter auf. Die günstigsten Angebote sind in den weiter entfernten Lagen um Strausberg und Fredersdorf im Osten, um Oranienburg und Wandlitz im Norden sowie Brieselang im Westen. Die Schwerpunktpreise für ein Einfamilienhaus liegen hier bei 210.000 bis 220.000 Euro, Baugrundstücke kosten zwischen 70 und 80 Euro pro Quadratmeter.
Preise in Potsdam stabil
Der Immobilienmarkt der Brandenburger Landeshauptstadt bestätigt das hohe Vorjahresniveau der Eigentumswohnungspreise mit 1.500 Euro pro Quadratmeter in einfachen, 2.700 Euro pro Quadratmeter in mittleren bis guten und 3.900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in guten bis sehr guten Lagen, gleiches gilt für Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser. Lediglich für mit Geschossbauten bebaubare Grundstücke in sehr guten Lagen war mit einem Plus von 20 Prozent noch einmal ein deutlicher Zuwachs zu verzeichnen.
"Nach deutlichen Preisanstiegen im Vorjahr hat sich das Preisniveau in Potsdam teilweise stabilisiert. Die Preise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind etwa gleichbleibend. Tiefer in die Tasche greifen müssen Käufer hingegen für Reihen- und Doppelhaushälften", sagt Giller.
Preisanstiege gab es in einfachen (ca. 12,5 Prozent) und in mittleren, guten und sehr guten Lagen (ca. 5,8 Prozent). Freistehende Häuser kosten zwischen 200.000 Euro in einfachen und 430.000 Euro in guten bis sehr guten Lagen, Doppel- und Reihenhäuser zwischen 180.000 Euro in einfachen und 370.000 Euro in guten bis sehr guten Lagen. Auch in Potsdam ist ein Rückgang der Angebote und Kauffälle zu beobachten.
Im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser war die positive Kaufpreisentwicklung in diesem Jahr noch ungebrochen. Die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage ist besonders in den bevorzugten Lagen weiter hoch. Während das Mietniveau für Wohnungen sich nur in mittleren Lagen noch leicht erhöht hat, stiegen die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in einfachen Lagen im Schwerpunkt noch einmal um rd. 10 Prozent auf 1.100 Euro pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche, in mittleren bis guten Lagen um rd. 3 Prozent (1.700 Euro pro Quadratmeter) und in guten bis sehr guten Lagen um ca. 7,4 Prozent (2.900 Euro pro Quadratmeter) Wohn-/Nutzfläche. Im Mietmarkt waren nur für Ein- und Zweifamilienhäuser signifikante Zuwächse erkennbar. Mieten in mittleren bis guten Lagen stiegen um rd. 11 Prozent auf ca. 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, in guten bis sehr guten Lagen um rd. 4 Prozent auf ca. 12,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Kreisfreie Städte in Brandenburg hinken der Entwicklung hinterher
In den kreisfreien Städten Brandenburg, Cottbus und Frankfurt (Oder) ist weiterhin ein überwiegend stabiles Preisniveau zu verzeichnen. Leichte Steigerungen hat es ausgehend von einem vergleichsweise geringen Niveau vor allem bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Brandenburg an der Havel gegeben. Hier sind auch die Kaufpreise der Wohn- und Geschäftshäuser in besseren Lagen um ca. 5,5 bis 7 Prozent gestiegen.
"Dem Investmentmarkt in den kreisfreien Städten kommt bisher keine besondere Bedeutung zu. Für internationale Investoren sind kreisfreie Städte kaum eine Anlagealternative", resümiert Giller.
Ausblick - Berlin bleibt weiterhin dynamisch und nachgefragt
Für Anleger und Investoren bleibt Berlin interessant und attraktiv. Für den Eigennutzer sind die Fallen im Eigentumserwerb größer geworden, aber wer hier einige wichtige Grundregeln beachtet und sich von einem geprüften Mitglied z.B. des IVD unterstützen lässt, ist mit einem Kauf meist gut beraten. Einigkeit herrscht darüber, dass die letzten Preisentwicklungen ganz wesentlich vom historisch niedrigen Hypothekenzinsniveau getragen werden. Sollten die Zinsen also wieder deutlich anziehen, dann dürfte dies Korrekturen der Marktpreise zur Folge haben. Umso wichtiger ist es, sich die günstigen Zinsen langfristig zu sichern und den Immobilienkauf bestmöglich an die eigenen Bedürfnisse und Anlagemöglichkeiten anzupassen.
"Wir können kein Ende des Preisanstiegs bei der derzeitigen Zins- und Wohnungsmarktpolitik sehen, die günstigen Zinssätze befeuern die Nachfrage von einem großen Teil der Interessenten", sagt Dirk Wohltorf, Vorstandsvorsitzender des Immobilienverbandes Berlin-Brandenburg.
Gegenüber dem Vorjahr sind die Schwerpunktmieten in Standardlagen um 6,7 Prozent auf 8 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und in Vorzugslagen um 5,5 Prozent auf 9,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen. Insbesondere die unteren Preisspannen sind von überdurchschnittlichen Anstiegen betroffen, was u. a. auf Modernisierungen im Bestand zurückzuführen ist. "Nach zwei Jahren beobachten wir wieder einen verstärkten Anzug der Mieten. Angesichts der weiteren Verknappung des Angebots durch die starke Zuwanderung und die zunehmende Intransparenz am Mietmarkt durch das Bestellerprinzip, wundert uns diese Entwicklung nicht", sagt Wohltorf.
Das Neubaupreisniveau liegt bezogen auf die Wohnfläche mit durchschnittlich 3.600 Euro pro Quadratmeter in Standard- und 4.300 Euro pro Quadratmeter in Vorzugslagen rd. 12,5 Prozent über dem des Vorjahres. "Ein Großteil der Preisentwicklungen in diesem Segment ist weiter mit stark ansteigenden Bodenpreisen und Baukosten zu begründen", kommentiert Katja Giller, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses des IVD in Berlin und Brandenburg.
Spitzenreiter beim Preisanstieg der Eigentumswohnungen: Vorzugslage von Marzahn-Hellersdorf
Mit einem Preiszuwachs von 13,5 Prozent auf 2.100 Euro pro Quadratmeter wurde die Steigerung der Vorjahre in Standardlagen (2015: 12,2 Prozent) bei Bestandimmobilien erneut übertroffen. In Vorzugslagen fiel der Preisanstieg mit rd. 12 Prozent auf 2.800 Euro pro Quadratmeter etwas niedriger aus (2015: 13,6 Prozent). Das höchste Wohnflächenpreisniveau ist wie im Vorjahr in den Vorzugslagen von Mitte zu verzeichnen, das mit 3.700 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr um rd. 12 Prozent gestiegen ist. Auf Platz 2 der Vorzugslagen liegt Charlottenburg mit 3.500 Euro pro Quadratmeter (plus rd. 9,4 Prozent), gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg auf Platz 3 (3.100 Euro pro Quadratmeter). Knapp dahinter folgen die Bezirke Pankow und Steglitz-Zehlendorf mit jeweils einem Schwerpunktpreis von 3.000 Euro pro Quadratmeter. Absoluter Spitzenreiter bei den prozentualen Anstiegen im Teilmarkt der Eigentumswohnungen ist überraschend die Vorzugslage von Marzahn-Hellersdorf mit rd. 20 Prozent auf 2.400 Euro pro Quadratmeter. Allerdings sind hier nur ganz wenige Lagen umfasst. Die weiteren Spitzenpositionen haben die zentralen Standardlagen von Charlottenburg (17,4 Prozent), Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte (jeweils 16,7 Prozent) inne.
Das Segment der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser (ohne Neubau/Erstbezug) weist 2016 Preissteigerungen von 6,9 Prozent in Standard- und 5,1 Prozent in Vorzugslagen auf, die damit etwas unterhalb des Vorjahres bleiben (2015: 7,4 Prozent in Standard- und 8,3 Prozent in Vorzugslagen). In Spandau und den Standardlagen von Steglitz-Zehlendorf war im Schwerpunkt ein konstantes Preisniveau zu beobachten. In den weiteren Bezirks- und Wohnlagen liegen die Zuwächse in einer Spanne von 1,0 Prozent (Vorzugslagen von Steglitz-Zehlendorf) bis hin zu 20 Prozent (Standardlagen von Lichtenberg). Von überdurchschnittlich guten Marktbedingungen profitierten auch die Vorzugslagen von Lichtenberg (18,5 Prozent) sowie die Standardlagen von Marzahn-Hellersdorf (17,4 Prozent), Reinickendorf (14,3 Prozent) und Treptow-Köpenick (17,4 Prozent). Im Durchschnitt muss man für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche in Vorzugslagen 410.000 Euro und in Standardlagen 310.000 Euro investieren.
"Die hohen Preissteigerungen im Bereich der Bestandsimmobilien machen den individuellen Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern besonders attraktiv. So rechnet sich ein Neubau trotz deutlich gestiegener Grundstückspreise gleich aus mehreren Gründen. Bei einem entkoppelten Kauf von Grundstück und Kauf des Hauses können deutliche Steuervorteile entstehen, und wer mit einem der vielen Systemhausanbieter baut, profitiert von vergleichsweise stabilen Herstellungskosten ohne lagebedingte Kaufpreiszuschläge. Das Leistungs- und Preisangebot ist dabei breit gefächert und durch Eigenleistungen lässt sich oftmals zusätzlich sparen. Wer energetisch sinnvoll baut, kann zudem einerseits von Förderprogrammen profitieren und andererseits künftig mit niedrigem Energieverbrauch die monatlichen Nebenkosten senken", erklärt Wohltorf.
In vielen Lagen von Berlin ist es kaum noch möglich, ein passendes Grundstück zu finden. Viele Angebote gibt es noch im Ostteil der Stadt - insbesondere in den peripheren Lagen von Pankow, Marzahn und Hellersdorf - aber auch im Berliner Süden wurden in den vergangenen Monaten z. B. in Neukölln und Lichtenrade zahlreiche Grundstücke verkauft. Entsprechend hoch war der Preisdruck im Marktsegment der Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser, vor allem in den günstigeren Standardlagen. Hier sind die Schwerpunktpreise auf 300 Euro pro Quadratmeter (plus rd. 26 Prozent) und in Vorzugslagen auf 485 Euro pro Quadratmeter (plus rd. 12 Prozent) gestiegen. In den peripheren Randlagen waren hierbei Preisanstiege bis zu rd. 50 Prozent zu verzeichnen (Lichtenberg: von 140 Euro pro Quadratmeter auf 210 Euro pro Quadratmeter).
Wohn- und Geschäftshäuser: Stetige aber schwächere Preissteigerungen
Im Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser setzen sich die Preissteigerungen der Vorjahre überwiegend abgeschwächt fort. Der Schwerpunktpreis in den Vorzugslagen von Charlottenburg-Wilmersdorf ist mit 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche gleichgeblieben, der Bezirk Mitte liegt nunmehr nach einem Anstieg von ca. 4,2 Prozent auf gleichem Niveau.
Die größten Preissteigerungen wurden mit 15,4 Prozent (1.500 Euro pro Quadratmeter) in den Standardlagen von Lichtenberg und Treptow-Köpenick verzeichnet. Insgesamt stiegen die Preise in Standardlagen auf 1.500 Euro pro Quadratmeter (plus 7 Prozent) und in Vorzugslagen auf 1.900 Euro pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche (plus 5,5 Prozent). Die Anzahl der ausgewerteten Kauffälle ist jedoch gegenüber den Vorjahren weiter zurückgegangen.
Berlin für nationale und internationale Investoren interessant
"Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass Berlin weiterhin für nationale und internationale Investoren ein begehrtes Pflaster bleibt. Gerade weil zahlreiche andere Hauptstädte nach Einschätzung vieler Experten überteuert sind. Selbst mit deutlichen Preiszuschlägen ist Berlin immer noch eine gute Anlagealternative mit ordentlichem Entwicklungspotential. Aber auch für die heimische Wirtschaft sind Immobilien als Kapitalanlage wieder besonders nachgefragt. Denn die faktisch nicht mehr erzielbaren Kapitalmarktzinsen zwingen besonders Gesellschaften, die auf risikoarme Anlageformen angewiesen sind, zum Immobilieninvestment. Diese hat in den vergangenen Jahren zu markanten Preissteigerungen geführt und wird voraussichtlich auch noch anhalten. Private Anleger ziehen in einer solchen Angebotssituation erfahrungsgemäß meist den Kürzeren", sagt Wohltorf.
Umland profitiert vom Nachfrageüberhang in Berlin
Das Berliner Umland profitiert weiterhin stark vom Angebotsmangel und den steigenden Kaufpreisen in der Hauptstadt. Positiv wirken sich dabei die anhaltend guten Marktbedingungen und der stetige Bevölkerungszuwachs aus. "Die positive Kaufpreisentwicklung der Grundstücks- und Hauskaufpreise konnte sich im Speckgürtel nahezu flächendeckend weiter fortsetzen. Insbesondere im Segment der Baugrundstücke war teilweise ein erheblicher Anstieg der Schwerpunktpreise von über 20 Prozent zu verzeichnen", kommentiert Wohltorf.
Im Fokus stehen auch 2016 Wohnlagen im Umkreis von rund einem Kilometer um die S- und Regionalbahnhöfe sowie Gemeinden um den Flughafen Berlin Brandenburg. Die Zahl der individuell neu gebauten Ein- und Zweifamilienhäuser bleibt auf hohem Niveau. Das höchste Kaufpreisniveau weist unangefochten Kleinmachnow an der südwestlichen Stadtgrenze Berlins mit durchschnittlich 490.000 Euro für ein Einfamilienhaus und Grundstückspreisen von durchschnittlich 350 Euro pro Quadratmeter auf. Die günstigsten Angebote sind in den weiter entfernten Lagen um Strausberg und Fredersdorf im Osten, um Oranienburg und Wandlitz im Norden sowie Brieselang im Westen. Die Schwerpunktpreise für ein Einfamilienhaus liegen hier bei 210.000 bis 220.000 Euro, Baugrundstücke kosten zwischen 70 und 80 Euro pro Quadratmeter.
Preise in Potsdam stabil
Der Immobilienmarkt der Brandenburger Landeshauptstadt bestätigt das hohe Vorjahresniveau der Eigentumswohnungspreise mit 1.500 Euro pro Quadratmeter in einfachen, 2.700 Euro pro Quadratmeter in mittleren bis guten und 3.900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in guten bis sehr guten Lagen, gleiches gilt für Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser. Lediglich für mit Geschossbauten bebaubare Grundstücke in sehr guten Lagen war mit einem Plus von 20 Prozent noch einmal ein deutlicher Zuwachs zu verzeichnen.
"Nach deutlichen Preisanstiegen im Vorjahr hat sich das Preisniveau in Potsdam teilweise stabilisiert. Die Preise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind etwa gleichbleibend. Tiefer in die Tasche greifen müssen Käufer hingegen für Reihen- und Doppelhaushälften", sagt Giller.
Preisanstiege gab es in einfachen (ca. 12,5 Prozent) und in mittleren, guten und sehr guten Lagen (ca. 5,8 Prozent). Freistehende Häuser kosten zwischen 200.000 Euro in einfachen und 430.000 Euro in guten bis sehr guten Lagen, Doppel- und Reihenhäuser zwischen 180.000 Euro in einfachen und 370.000 Euro in guten bis sehr guten Lagen. Auch in Potsdam ist ein Rückgang der Angebote und Kauffälle zu beobachten.
Im Segment der Wohn- und Geschäftshäuser war die positive Kaufpreisentwicklung in diesem Jahr noch ungebrochen. Die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage ist besonders in den bevorzugten Lagen weiter hoch. Während das Mietniveau für Wohnungen sich nur in mittleren Lagen noch leicht erhöht hat, stiegen die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in einfachen Lagen im Schwerpunkt noch einmal um rd. 10 Prozent auf 1.100 Euro pro Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche, in mittleren bis guten Lagen um rd. 3 Prozent (1.700 Euro pro Quadratmeter) und in guten bis sehr guten Lagen um ca. 7,4 Prozent (2.900 Euro pro Quadratmeter) Wohn-/Nutzfläche. Im Mietmarkt waren nur für Ein- und Zweifamilienhäuser signifikante Zuwächse erkennbar. Mieten in mittleren bis guten Lagen stiegen um rd. 11 Prozent auf ca. 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, in guten bis sehr guten Lagen um rd. 4 Prozent auf ca. 12,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Kreisfreie Städte in Brandenburg hinken der Entwicklung hinterher
In den kreisfreien Städten Brandenburg, Cottbus und Frankfurt (Oder) ist weiterhin ein überwiegend stabiles Preisniveau zu verzeichnen. Leichte Steigerungen hat es ausgehend von einem vergleichsweise geringen Niveau vor allem bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Brandenburg an der Havel gegeben. Hier sind auch die Kaufpreise der Wohn- und Geschäftshäuser in besseren Lagen um ca. 5,5 bis 7 Prozent gestiegen.
"Dem Investmentmarkt in den kreisfreien Städten kommt bisher keine besondere Bedeutung zu. Für internationale Investoren sind kreisfreie Städte kaum eine Anlagealternative", resümiert Giller.
Ausblick - Berlin bleibt weiterhin dynamisch und nachgefragt
Für Anleger und Investoren bleibt Berlin interessant und attraktiv. Für den Eigennutzer sind die Fallen im Eigentumserwerb größer geworden, aber wer hier einige wichtige Grundregeln beachtet und sich von einem geprüften Mitglied z.B. des IVD unterstützen lässt, ist mit einem Kauf meist gut beraten. Einigkeit herrscht darüber, dass die letzten Preisentwicklungen ganz wesentlich vom historisch niedrigen Hypothekenzinsniveau getragen werden. Sollten die Zinsen also wieder deutlich anziehen, dann dürfte dies Korrekturen der Marktpreise zur Folge haben. Umso wichtiger ist es, sich die günstigen Zinsen langfristig zu sichern und den Immobilienkauf bestmöglich an die eigenen Bedürfnisse und Anlagemöglichkeiten anzupassen.
