19.10.2016 Kölner Investmentmarkt übertrifft bisherigen Rekordwert von 2007
Das Volumen am Kölner Investmentmarkt liegt am Ende des dritten Quartals bei 1,34 Mrd. € und damit gut 5 % über dem bisherigen Rekordwert aus dem Jahr 2007. Nach einem soliden ersten Halbjahr mit einem Investmentvolumen von rund 430 Mio. € konnte in den vergangenen drei Monaten somit noch ordentlich zugelegt werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Mit dem aktuellen Volumen ist bereits jetzt das viertbeste Gesamtjahresergebnis aller Zeiten sicher. Insgesamt fußt das sehr gute Resultat auf einer breit aufgestellten Marktaktivität, bei der zwei Großdeals über 100 Mio. € eine ebenso wesentliche Rolle spielen, wie die übrigen Größenklassen“, erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Bemerkenswert ist dabei, dass der Anteil der Großdeals über 100 Mio. € sogar um rund 14 Prozentpunkte zurückgegangen ist. Der Markt ist somit nicht nur von besonders großvolumigen Investments abhängig, sondern zeigt sich insbesondere im mittleren Segment sehr dynamisch und umsatzstark.“ Der überwiegende Teil der Investitionen stammt dabei aus Einzeldeals, die mit 1,22 Mrd. € über 90 % des Gesamtvolumens ausmachen.
Anders als im Vorjahreszeitraum wird das vergleichbar hohe Transaktionsvolumen 2016 deutlich stärker von Investitionen im mittleren und höheren Segment getragen. So entfallen fast 21 % auf Deals, die zwischen 50 und 100 Mio. € liegen. Sehr erfreulich entwickelte sich zudem die Klasse 25-50 Mio. € mit einem Volumen von gut 218 Mio. €. Das ist fast doppelt so viel wie im Vorjahr und bedeutet zudem den stärksten Umsatz seit 2008. Beide Bereiche waren im Vorjahr nur geringfügig vertreten. Die kleineren Investments bis 25 Mio. € erzielen Anteile, die jeweils dem langjährigen Durchschnitt entsprechen, jedoch hinter den Werten von 2015 liegen. Insgesamt zeigt sich ein ausgewogenes Bild in der Verteilung, in dem alle Größenordnungen einen wesentlichen Beitrag zum Jahresergebnis beisteuern.
Fast die Hälfte der registrierten Deals sind dem Bürosegment zuzuordnen. Hierzu zählt auch der größte Deal, der neue Sitz der Zurich-Gruppe, sodass diese Assetklasse mit über 75 % den deutlich höchsten Umsatzanteil verzeichnet. Dies bedeutet eine Zunahme von fast 33 Prozentpunkten. Auch im Hotelsegment (Anteil: 5 %) wurde mehr investiert als im Vorjahreszeitraum, in Einzelhandelsimmobilien (9 %; -36 Prozentpunkte) und Logistik-immobilien (1,5 %; -3 Prozentpunkte) dagegen weniger. Hier mangelt es bislang an passenden Angeboten, die auf eine rege Nachfrage treffen würden.
Die City legt deutlich zu – Renditen weiter auf Rekordniveau
Die Citylagen konnten ihre Spitzenposition um 21 Prozentpunkte ausbauen und profitieren dabei insbesondere vom Investment in die Zurich-Zentrale in Köln-Deutz. Mit knapp 64 % Marktanteil erzielt die City, in der rechtsrheinisch eine positive Entwicklung zu beobachten ist, einen sehr starken Wert und liegt rund 6 Prozentpunkte über dem zehnjährigen Durchschnitt zum dritten Quartal. Diesem deutlichen Anstieg stehen entsprechende Verluste in den übrigen Lagen gegenüber. Während das Investmentvolumen im Cityrand mit 344 Mio. € rund 10 % unter dem Vorjahresniveau liegt, ging das Volumen in den Nebenlagen um satte 58 % auf knapp 138 Mio. € zurück. Der Umsatzanteil ist mit aktuell 10 % zwar vergleichsweise gering, war in den Jahren 2014 und 2015 jedoch auch außergewöhnlich hoch. In den peripheren Lagen, die traditionell eine eher untergeordnete Rolle spielen, wurden bislang keine nennenswerten Investitionen registriert.
Bei den Branchen, die bislang am Kölner Investmentmarkt tätig waren, sind im Vergleich zum Vorjahr deutliche Verschiebungen zu beobachten. Pensionskassen erhöhten ihr Volumen um 17 Prozentpunkte und nehmen damit erstmals die Spitzenposition ein. Investment/Asset Manager steigerten ihr Investitionsvolumen sogar um 40 % und klettern auf Rang zwei. Die Spitzenreiter des Vorjahres, die Immobilien AGs/REITs, investierten dagegen 70 % weniger und belegen nur den vierten Platz. Versicherungen, Spezialfonds, die öffentliche Hand und private Anleger komplettieren mit Marktanteilen von rund 6 bis 8 % das Mittelfeld. Damit ist der Markt aktuell breiter aufgestellt als im Vorjahresvergleich.
Die Renditen am Kölner Investmentmarkt sind weiter rückläufig. Insbesondere die Netto-Spitzenrendite für Büros ist im Vergleich zum Jahresende 2015 um satte 50 Basispunkte zurückgegangen und liegt mit 3,95 % erstmals unter der 4-%-Marke. Die Rendite für Geschäftshäuser reduzierte sich um 20 Basispunkte auf 3,60 %, was dem Niveau von Düsseldorf und Frankfurt entspricht. Im Logistikbereich liegt Köln mit 5,10 % (-15 Basispunkte) weiter auf Augenhöhe mit Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg.
Perspektiven
„Nach einem erfolgreichen dritten Quartal steht bereits jetzt fest, dass 2016 ein sehr starkes Jahresergebnis erzielt wird. Erfreulicherweise hängt dieses Resultat nicht nur von einem sehr großen Abschluss ab, sondern basiert auch auf einer breiten Investitionstätigkeit im mittleren Segment. Dies verdeutlicht die nachhaltig hohe Nachfrage am Markt, die auf ein passendes Angebot getroffen ist. Werden auch im Schlussquartal entsprechende Objekte angeboten, besteht eine realistische Chance, zum Jahresende die 2 Mrd. € zu knacken“, prognostiziert Jens Hoppe.
„Mit dem aktuellen Volumen ist bereits jetzt das viertbeste Gesamtjahresergebnis aller Zeiten sicher. Insgesamt fußt das sehr gute Resultat auf einer breit aufgestellten Marktaktivität, bei der zwei Großdeals über 100 Mio. € eine ebenso wesentliche Rolle spielen, wie die übrigen Größenklassen“, erklärt Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Bemerkenswert ist dabei, dass der Anteil der Großdeals über 100 Mio. € sogar um rund 14 Prozentpunkte zurückgegangen ist. Der Markt ist somit nicht nur von besonders großvolumigen Investments abhängig, sondern zeigt sich insbesondere im mittleren Segment sehr dynamisch und umsatzstark.“ Der überwiegende Teil der Investitionen stammt dabei aus Einzeldeals, die mit 1,22 Mrd. € über 90 % des Gesamtvolumens ausmachen.
Anders als im Vorjahreszeitraum wird das vergleichbar hohe Transaktionsvolumen 2016 deutlich stärker von Investitionen im mittleren und höheren Segment getragen. So entfallen fast 21 % auf Deals, die zwischen 50 und 100 Mio. € liegen. Sehr erfreulich entwickelte sich zudem die Klasse 25-50 Mio. € mit einem Volumen von gut 218 Mio. €. Das ist fast doppelt so viel wie im Vorjahr und bedeutet zudem den stärksten Umsatz seit 2008. Beide Bereiche waren im Vorjahr nur geringfügig vertreten. Die kleineren Investments bis 25 Mio. € erzielen Anteile, die jeweils dem langjährigen Durchschnitt entsprechen, jedoch hinter den Werten von 2015 liegen. Insgesamt zeigt sich ein ausgewogenes Bild in der Verteilung, in dem alle Größenordnungen einen wesentlichen Beitrag zum Jahresergebnis beisteuern.
Fast die Hälfte der registrierten Deals sind dem Bürosegment zuzuordnen. Hierzu zählt auch der größte Deal, der neue Sitz der Zurich-Gruppe, sodass diese Assetklasse mit über 75 % den deutlich höchsten Umsatzanteil verzeichnet. Dies bedeutet eine Zunahme von fast 33 Prozentpunkten. Auch im Hotelsegment (Anteil: 5 %) wurde mehr investiert als im Vorjahreszeitraum, in Einzelhandelsimmobilien (9 %; -36 Prozentpunkte) und Logistik-immobilien (1,5 %; -3 Prozentpunkte) dagegen weniger. Hier mangelt es bislang an passenden Angeboten, die auf eine rege Nachfrage treffen würden.
Die City legt deutlich zu – Renditen weiter auf Rekordniveau
Die Citylagen konnten ihre Spitzenposition um 21 Prozentpunkte ausbauen und profitieren dabei insbesondere vom Investment in die Zurich-Zentrale in Köln-Deutz. Mit knapp 64 % Marktanteil erzielt die City, in der rechtsrheinisch eine positive Entwicklung zu beobachten ist, einen sehr starken Wert und liegt rund 6 Prozentpunkte über dem zehnjährigen Durchschnitt zum dritten Quartal. Diesem deutlichen Anstieg stehen entsprechende Verluste in den übrigen Lagen gegenüber. Während das Investmentvolumen im Cityrand mit 344 Mio. € rund 10 % unter dem Vorjahresniveau liegt, ging das Volumen in den Nebenlagen um satte 58 % auf knapp 138 Mio. € zurück. Der Umsatzanteil ist mit aktuell 10 % zwar vergleichsweise gering, war in den Jahren 2014 und 2015 jedoch auch außergewöhnlich hoch. In den peripheren Lagen, die traditionell eine eher untergeordnete Rolle spielen, wurden bislang keine nennenswerten Investitionen registriert.
Bei den Branchen, die bislang am Kölner Investmentmarkt tätig waren, sind im Vergleich zum Vorjahr deutliche Verschiebungen zu beobachten. Pensionskassen erhöhten ihr Volumen um 17 Prozentpunkte und nehmen damit erstmals die Spitzenposition ein. Investment/Asset Manager steigerten ihr Investitionsvolumen sogar um 40 % und klettern auf Rang zwei. Die Spitzenreiter des Vorjahres, die Immobilien AGs/REITs, investierten dagegen 70 % weniger und belegen nur den vierten Platz. Versicherungen, Spezialfonds, die öffentliche Hand und private Anleger komplettieren mit Marktanteilen von rund 6 bis 8 % das Mittelfeld. Damit ist der Markt aktuell breiter aufgestellt als im Vorjahresvergleich.
Die Renditen am Kölner Investmentmarkt sind weiter rückläufig. Insbesondere die Netto-Spitzenrendite für Büros ist im Vergleich zum Jahresende 2015 um satte 50 Basispunkte zurückgegangen und liegt mit 3,95 % erstmals unter der 4-%-Marke. Die Rendite für Geschäftshäuser reduzierte sich um 20 Basispunkte auf 3,60 %, was dem Niveau von Düsseldorf und Frankfurt entspricht. Im Logistikbereich liegt Köln mit 5,10 % (-15 Basispunkte) weiter auf Augenhöhe mit Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg.
Perspektiven
„Nach einem erfolgreichen dritten Quartal steht bereits jetzt fest, dass 2016 ein sehr starkes Jahresergebnis erzielt wird. Erfreulicherweise hängt dieses Resultat nicht nur von einem sehr großen Abschluss ab, sondern basiert auch auf einer breiten Investitionstätigkeit im mittleren Segment. Dies verdeutlicht die nachhaltig hohe Nachfrage am Markt, die auf ein passendes Angebot getroffen ist. Werden auch im Schlussquartal entsprechende Objekte angeboten, besteht eine realistische Chance, zum Jahresende die 2 Mrd. € zu knacken“, prognostiziert Jens Hoppe.
