14.10.2016 Auf dem Büromarkt Essen lassen Großabschlüsse noch auf sich warten
Mit einem Flächenumsatz von 65.000 m² gewinnt der Essener Büromarkt langsam an Dynamik. Zwar liegt er damit noch weit unter dem Vorjahresergebnis (-32 %) sowie dem langjährigen Durchschnitt (-27 %), steigert sich aber gegenüber dem Halbjahresresultat um über 71 %. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Ein Grund für das niedrige Niveau sind die fehlenden Großabschlüsse über 10.000 m², wodurch 2015 ein überdurchschnittlich hohes Ergebnis zustande gekommen ist „, erklärt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Essener Niederlassungsleiter. „ Rund die Hälfte des bisher erzielten Flächenumsatzes im laufenden Jahr basiert auf Verträgen in den mittleren Segmenten von 500 bis 2.000 m². Auf die beiden Größenklassen 2.000 bis 5.000 m² und 5.000 bis 10.000 m² entfällt zusammen rund ein Viertel des Umsatzes.“ Nennenswert sind hier die Abschlüsse der Firmen Noweda Apothekenmarketing mit 7.500 m² im übrigen Stadtgebiet sowie von ISTA Deutschland und Thyssen Krupp im Cityrand über jeweils rund 2.100 m².
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen führt die Gruppe der Verwaltungen von Industrieunternehmen das Ranking an. Sie verbucht gegenüber dem Vorjahr Zuwächse von fast 14 Prozentpunkten und sichert sich dadurch rund 23 %. Knapp dahinter folgt, mit den meisten Abschlüssen, die Gruppe der sonstigen Dienstleistungen mit 21 %. Die im letzten Jahr noch führenden Handelsunternehmen sind diesmal mit knapp 16 % durch den genannten Großabschluss der Firma Noweda Apothekenmarketing auch noch unter den Top 3 zu finden. Auf einstellige Prozentanteile kommen die öffentliche Verwaltung mit knapp 9 % und Beratungsgesellschaften sowie Medien und Werbung mit jeweils rund 6 %. Auf alle anderen Branchen entfallen niedrigere Werte, zusammen sind sie aber noch für fast 21 % des Ergebnisses verantwortlich.
Verknappung des modernen Leerstands – Mietniveaus kaum verändert
Mit 175.000 m² liegt das aktuelle Leerstandsvolumen nur knapp (2 %) unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Im Gegensatz dazu haben sich die bei Nutzern präferierten modernen Flächen in den vergangenen 12 Monaten um knapp 23 % reduziert, sodass dem Markt nur noch 31.000 m² zur Verfügung stehen. Bezogen auf den Gesamtleerstand entspricht dies einem Anteil von nur noch knapp 18 %. Die meisten dieser Flächen befinden sich im Teilmarkt Rüttenscheid/Bredeney und im übrigen Stadtgebiet. Darüber hinaus hat sich die Leerstandsquote weiter reduziert und notiert bei nur noch 4,8 %.
Die in Essen traditionell geringe Bautätigkeit hat in den letzten zwölf Monaten spürbar angezogen, wofür nicht zuletzt einige größere Eigennutzerbauten sowie Projekte für Einzelmieter verantwortlich sind. Mit 142.000 m² ist das aktuelle Bauvolumen gut viermal so höher als vor einem Jahr. Der Vermietungsmarkt profitiert hiervon allerdings nur in begrenztem Umfang. Zwar stehen dem Markt mit 31.000 m² deutlich mehr moderne Flächen zur Verfügung, bezogen auf die gesamte Bautätigkeit sind dies allerdings auch nur 22 %.
Bei den Mieten sind kaum Veränderungen zu beobachten. Die Spitzenmiete verharrt bei 14 €/m², die im Citykern für Flächen mit einer modernen Ausstattungsqualität erzielt werden können. Vereinzelte Schwankungen bei den Durchschnittsmieten in einzelnen Lagen sind in erster Linie auf die Qualität des gerade verfügbaren Angebots zurückzuführen und sind nicht als allgemeiner Trend zu werten. Allerdings ist vor dem Hintergrund des knappen Angebots an modernen Büroflächen nicht auszuschließen, dass die Mieten in den nächsten Quartalen etwas unter Druck geraten werden.
Perspektiven
„Die im dritten Quartal zu beobachtende Nachfragebelebung sollte sich auch zum Jahresende fortsetzen. Für das Gesamtjahr bedeutet dies, dass ein Flächenumsatz im Bereich des langjährigen Durchschnitts durchaus noch realistisch erscheint. Ob allerdings erneut die 100.000-m²-Schwelle durchbrochen werden kann, bleibt noch abzuwarten. Bei der Leerstandssituation sind keine gravierenden Änderungen zu erwarten, wohingegen die Flächen im Bau weiter leicht anziehen dürften“, sagt Christoph Meszelinsky.
„Ein Grund für das niedrige Niveau sind die fehlenden Großabschlüsse über 10.000 m², wodurch 2015 ein überdurchschnittlich hohes Ergebnis zustande gekommen ist „, erklärt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Essener Niederlassungsleiter. „ Rund die Hälfte des bisher erzielten Flächenumsatzes im laufenden Jahr basiert auf Verträgen in den mittleren Segmenten von 500 bis 2.000 m². Auf die beiden Größenklassen 2.000 bis 5.000 m² und 5.000 bis 10.000 m² entfällt zusammen rund ein Viertel des Umsatzes.“ Nennenswert sind hier die Abschlüsse der Firmen Noweda Apothekenmarketing mit 7.500 m² im übrigen Stadtgebiet sowie von ISTA Deutschland und Thyssen Krupp im Cityrand über jeweils rund 2.100 m².
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen führt die Gruppe der Verwaltungen von Industrieunternehmen das Ranking an. Sie verbucht gegenüber dem Vorjahr Zuwächse von fast 14 Prozentpunkten und sichert sich dadurch rund 23 %. Knapp dahinter folgt, mit den meisten Abschlüssen, die Gruppe der sonstigen Dienstleistungen mit 21 %. Die im letzten Jahr noch führenden Handelsunternehmen sind diesmal mit knapp 16 % durch den genannten Großabschluss der Firma Noweda Apothekenmarketing auch noch unter den Top 3 zu finden. Auf einstellige Prozentanteile kommen die öffentliche Verwaltung mit knapp 9 % und Beratungsgesellschaften sowie Medien und Werbung mit jeweils rund 6 %. Auf alle anderen Branchen entfallen niedrigere Werte, zusammen sind sie aber noch für fast 21 % des Ergebnisses verantwortlich.
Verknappung des modernen Leerstands – Mietniveaus kaum verändert
Mit 175.000 m² liegt das aktuelle Leerstandsvolumen nur knapp (2 %) unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Im Gegensatz dazu haben sich die bei Nutzern präferierten modernen Flächen in den vergangenen 12 Monaten um knapp 23 % reduziert, sodass dem Markt nur noch 31.000 m² zur Verfügung stehen. Bezogen auf den Gesamtleerstand entspricht dies einem Anteil von nur noch knapp 18 %. Die meisten dieser Flächen befinden sich im Teilmarkt Rüttenscheid/Bredeney und im übrigen Stadtgebiet. Darüber hinaus hat sich die Leerstandsquote weiter reduziert und notiert bei nur noch 4,8 %.
Die in Essen traditionell geringe Bautätigkeit hat in den letzten zwölf Monaten spürbar angezogen, wofür nicht zuletzt einige größere Eigennutzerbauten sowie Projekte für Einzelmieter verantwortlich sind. Mit 142.000 m² ist das aktuelle Bauvolumen gut viermal so höher als vor einem Jahr. Der Vermietungsmarkt profitiert hiervon allerdings nur in begrenztem Umfang. Zwar stehen dem Markt mit 31.000 m² deutlich mehr moderne Flächen zur Verfügung, bezogen auf die gesamte Bautätigkeit sind dies allerdings auch nur 22 %.
Bei den Mieten sind kaum Veränderungen zu beobachten. Die Spitzenmiete verharrt bei 14 €/m², die im Citykern für Flächen mit einer modernen Ausstattungsqualität erzielt werden können. Vereinzelte Schwankungen bei den Durchschnittsmieten in einzelnen Lagen sind in erster Linie auf die Qualität des gerade verfügbaren Angebots zurückzuführen und sind nicht als allgemeiner Trend zu werten. Allerdings ist vor dem Hintergrund des knappen Angebots an modernen Büroflächen nicht auszuschließen, dass die Mieten in den nächsten Quartalen etwas unter Druck geraten werden.
Perspektiven
„Die im dritten Quartal zu beobachtende Nachfragebelebung sollte sich auch zum Jahresende fortsetzen. Für das Gesamtjahr bedeutet dies, dass ein Flächenumsatz im Bereich des langjährigen Durchschnitts durchaus noch realistisch erscheint. Ob allerdings erneut die 100.000-m²-Schwelle durchbrochen werden kann, bleibt noch abzuwarten. Bei der Leerstandssituation sind keine gravierenden Änderungen zu erwarten, wohingegen die Flächen im Bau weiter leicht anziehen dürften“, sagt Christoph Meszelinsky.
