19.07.2016 Logistikmarkt München zum Halbjahr auf Fünf-Jahres-Hoch
Nach einem sehr guten Jahresauftaktergebnis setzte sich die dynamische Entwicklung auf dem Münchner Marktgebiet für Lager- und Logistikimmobilien fort. "Durch einen Vermietungsumsatz von rund 55.000 Quadratmetern und einem zusätzlichen Flächenumsatz von circa 17.000 Quadratmetern durch Eigennutzer im zweiten Quartal konnten wir das beste Halbjahresergebnis der vergangenen fünf Jahre mit insgesamt 132.100 Quadratmeter umgesetzter Fläche registrieren", sagt Maximilian Sänger, Senior Consultant Industrial & Logistics bei CBRE München. Dies entspricht einer deutlichen Umsatzsteigerung um 24 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Ohne Berücksichtigung der Eigennutzer beträgt die reine Vermietungsleistung 105.000 Quadratmeter und befindet sich mit einem Plus von sieben Prozent knapp über dem Wert des Vergleichszeitraums. Der Anteil der Eigennutzer ist mit rund 20 Prozent auffällig gering. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.
Hohes Umsatzergebnis im Münchner Westen
"Zurückzuführen ist das sehr positive Ergebnis der ersten sechs Monate vor allem auf den Teilmarkt München West, der für ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich war", analysiert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Ein großer Anteil an dem sehr guten Teilmarktergebnis ist auf die Anmietung einer 15.000 Quadratmeter umfassenden Lagerhalle von TTI, einem Distributor elektronischer Bauelemente, sowie der 16.600 Quadratmeter großen eigengenutzten Distributionshalle der Freudenberg-Gruppe zurückzuführen, die zugleich die größten registrierten Abschlüsse im gesamten Marktgebiet darstellten. Das Stadtgebiet München sowie der Teilmarkt München Nord konnten in der Summe jeweils die 30.000-Quadratmeter-Marke übertreffen und somit 25 Prozent zum Gesamtergebnis beitragen. Die umliegenden Gemeinden im südlichen sowie östlichen Umland trugen lediglich 16 Prozent zum Flächenumsatz bei.
Dynamisches Marktgeschehen im kleinteiligen Flächensegment
"Wir konnten vier Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter registrieren, die einen Anteil von 44 Prozent am Gesamtumsatz hatten. Vor allem haben wir aber eine sehr lebhafte Nachfrage nach kleinen Lager- und Logistikhallen beobachtet", sagt Sänger. Während auf das mittlere Flächensegment zwischen 5.000 und 10.000 Quadratmeter nur ein Abschluss entfällt, war die Nachfrage in den Größenklassen unter 5.000 Quadratmeter mit 39 Vermietungsabschlüssen besonders beachtenswert. Bei genauerer Analyse entfällt das Gros vor allem auf die Segmente unter 1.500 Quadratmeter (19 Abschlüsse) und die Größenklasse zwischen 1.500 und 3.000 Quadratmeter (zwölf Abschlüsse). Die hohe Anzahl der Abschlüsse im kleinteiligen Segment durch eine breite Nutzergruppe unterstreicht die dynamische Nachfrage. Generell zeigt sich eine gute Mischung über alle Größenklassen hinweg. "Viele Entwickler haben den hohen Nachfrageüberhang erkannt, sodass wir in jüngster Vergangenheit wieder einen steigenden Flächenumsatz in nutzerspezifischen und spekulativen Neubauentwicklungen registrieren konnten", so Sänger. So ist es nicht verwunderlich, dass in den ersten sechs Monaten vier der fünf größten Abschlüsse durch Neubauten realisiert wurden. "Mit insgesamt 58.000 Quadratmeter konnte der Vorjahreswert um mehr als die Hälfte übertroffen werden. München gehört zu den wenigen Märkten in Deutschland, wo ein Entwickler bedenkenlos spekulativ Lagerfläche errichten kann, wenn er das dafür geeignete Grundstück hat", sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.
Ausblick: Spekulative Projektenwicklungen ermöglichen einen Flächenumsatz von bis zu 230.000 Quadratmeter
Die positive Entwicklung auf dem Münchner Lager- und Logistikimmobilienmarkt wird sich im Jahresverlauf nach aktueller Einschätzung fortsetzen. Neben einer Vielzahl von Online-Händlern, die gezielt stadtnahe Objekte zur Umsetzung ihrer E-Commerce-Strategie suchen, befinden sich nach wie vor Gesuche von Nutzern aller Branchen im kleinen und mittleren Flächensegment auf dem Markt, die München als Drehpunkt in Süddeutschland schätzen. Durch die Realisierung spekulativer Projektentwicklungen, die überwiegend im letzten Jahresviertel fertiggestellt werden, erwarten wir eine Marktbelebung, sodass uns ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer von bis zu 230.000 Quadratmeter realistisch erscheint", so Sänger.
Hohes Umsatzergebnis im Münchner Westen
"Zurückzuführen ist das sehr positive Ergebnis der ersten sechs Monate vor allem auf den Teilmarkt München West, der für ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich war", analysiert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Ein großer Anteil an dem sehr guten Teilmarktergebnis ist auf die Anmietung einer 15.000 Quadratmeter umfassenden Lagerhalle von TTI, einem Distributor elektronischer Bauelemente, sowie der 16.600 Quadratmeter großen eigengenutzten Distributionshalle der Freudenberg-Gruppe zurückzuführen, die zugleich die größten registrierten Abschlüsse im gesamten Marktgebiet darstellten. Das Stadtgebiet München sowie der Teilmarkt München Nord konnten in der Summe jeweils die 30.000-Quadratmeter-Marke übertreffen und somit 25 Prozent zum Gesamtergebnis beitragen. Die umliegenden Gemeinden im südlichen sowie östlichen Umland trugen lediglich 16 Prozent zum Flächenumsatz bei.
Dynamisches Marktgeschehen im kleinteiligen Flächensegment
"Wir konnten vier Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter registrieren, die einen Anteil von 44 Prozent am Gesamtumsatz hatten. Vor allem haben wir aber eine sehr lebhafte Nachfrage nach kleinen Lager- und Logistikhallen beobachtet", sagt Sänger. Während auf das mittlere Flächensegment zwischen 5.000 und 10.000 Quadratmeter nur ein Abschluss entfällt, war die Nachfrage in den Größenklassen unter 5.000 Quadratmeter mit 39 Vermietungsabschlüssen besonders beachtenswert. Bei genauerer Analyse entfällt das Gros vor allem auf die Segmente unter 1.500 Quadratmeter (19 Abschlüsse) und die Größenklasse zwischen 1.500 und 3.000 Quadratmeter (zwölf Abschlüsse). Die hohe Anzahl der Abschlüsse im kleinteiligen Segment durch eine breite Nutzergruppe unterstreicht die dynamische Nachfrage. Generell zeigt sich eine gute Mischung über alle Größenklassen hinweg. "Viele Entwickler haben den hohen Nachfrageüberhang erkannt, sodass wir in jüngster Vergangenheit wieder einen steigenden Flächenumsatz in nutzerspezifischen und spekulativen Neubauentwicklungen registrieren konnten", so Sänger. So ist es nicht verwunderlich, dass in den ersten sechs Monaten vier der fünf größten Abschlüsse durch Neubauten realisiert wurden. "Mit insgesamt 58.000 Quadratmeter konnte der Vorjahreswert um mehr als die Hälfte übertroffen werden. München gehört zu den wenigen Märkten in Deutschland, wo ein Entwickler bedenkenlos spekulativ Lagerfläche errichten kann, wenn er das dafür geeignete Grundstück hat", sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.
Ausblick: Spekulative Projektenwicklungen ermöglichen einen Flächenumsatz von bis zu 230.000 Quadratmeter
Die positive Entwicklung auf dem Münchner Lager- und Logistikimmobilienmarkt wird sich im Jahresverlauf nach aktueller Einschätzung fortsetzen. Neben einer Vielzahl von Online-Händlern, die gezielt stadtnahe Objekte zur Umsetzung ihrer E-Commerce-Strategie suchen, befinden sich nach wie vor Gesuche von Nutzern aller Branchen im kleinen und mittleren Flächensegment auf dem Markt, die München als Drehpunkt in Süddeutschland schätzen. Durch die Realisierung spekulativer Projektentwicklungen, die überwiegend im letzten Jahresviertel fertiggestellt werden, erwarten wir eine Marktbelebung, sodass uns ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer von bis zu 230.000 Quadratmeter realistisch erscheint", so Sänger.
