13.07.2016 Die Suche nach Hotels wird schwieriger für Investoren
Auch zum Halbjahr 2016 bilanziert der deutsche Hotelinvestmentmarkt erfreulich. Hotels in Deutschland sind begehrt, als Einzelstück und im Paket. Mit einem Transaktionsvolumen* von rund 2 Mrd. Euro bis zur Jahresmitte zeigt sich ein Plus von 35 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum und sorgt für ein neues Halbjahres-Rekordvolumen. Wie vehement sich das investive Geschehen auf den Hotelmärkten verändert hat, machen die langfristigen Resultate deutlich: der Schnitt der Jahre 2006 – 2015 (jeweilige Halbjahre) ist mit einem Transaktionsvolumen von 764 Mio. Euro um das Zweieinhalbfache übertroffen, und auch das durchschnittliche Volumen der vergangenen fünf Jahre (905 Mio. Euro) kann mit den aktuellen Abschlüssen nicht mithalten.
Neben dieser erfreulichen Statistik ist darüber hinaus allerdings auch zweierlei zur Jahresmitte festzuhalten: gegenüber dem ersten Quartal gab es deutlich weniger Einzeltransaktionen als im zweiten und das Rekordvolumen basiert insbesondere auf einer Transaktion, dem Verkauf des Interhotel Portfolios. „Ohne den Eigentümerwechsel bei diesem Portfolio wäre ein solches Halbjahresergebnis nicht möglich gewesen, auch wenn mehr Einzeltransaktionen über die Bühne gegangen wären“, so Sheima Salloum, Head of Capital Markets der JLL Hotels & Hospitality Group Germany. Und weiter: „Deren Rückgang basierte in den vergangenen Monaten aber keineswegs auf einer Abkühlung des Investoreninteresses, sondern insbesondere auf dem Missverhältnis von Nachfrage und Angebot. Die Auswahl ist begrenzt, insbesondere Trophy Objekte sind rar“, so die Hotelinvestmentexpertin.
27 Einzeltransaktionen (Q1:18, Q2 9) wurden im ersten Halbjahr registriert mit einem Volumen von etwa 800 Mio. Euro (H1 2015: 920 Mio. Euro mit 34Transaktionen). Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag bei 30 Mio. Euro. Die Top 5 Einzeltransaktionen summierten sich bis zur Jahresmitte auf 285 Mio. Euro. Im zweiten Quartal bilanzierten als größte:
- der Verkauf des Maritim Hotel Dresden an Frasers Hospitality Trust für etwa 58 Mio. Euro. Verkäufer war Internos Global Investors, der das Hotel in 2014 für etwa 50 Mio. Euro von Axa Investment Managers erworben hatte.
- die Veräußerung des Hotelprojekts Holiday Inn HafenCity in Hamburg an Union Investment. Das Hotel wird voraussichtlich Mitte 2018 eröffnen und auf Basis eines langjährigen Pachtvertrages von Tristar betrieben.
Im Portfolio-Segment wurde in den ersten sechs Monaten 2016 mit 11 Transaktionen ein Volumen von insgesamt 1,2 Mrd. Euro verzeichnet, das Vorjahres-Halbzeitergebnis damit fast verdoppelt. Möglich wurde dieser Zuwachs durch den Verkauf des ehemaligen Interhotel Portfolios mit insgesamt neun Hotels und 4.131 Zimmern durch die Private Equity Unternehmen Starwood Capital aus den USA und Brookfield aus Kanada (jeweils mit 50 % Eigentümeranteil) an den französischen Immobilieninvestor Foncière des Régions. JLL war bei der Transaktion beratend auf Verkäuferseite tätig.
Weitere Portfolio-Transaktionen waren zum Beispiel:
- Die Veräußerung von zwei Motel One Häuser (Motel One Berlin Tiergarten & Motel One Nürnberg City) durch Lloyd Fonds an den Betreiber Motel One. Der Preis für beide Objekte lag bei ca. 51 Mio. Euro.
- Der Verkauf mehrerer 4-Sterne Hotels von Lloyd Fonds an ein namhaftes Family Office. Die Hotels liegen größtenteils an der deutschen Küste und verfügen insgesamt über 700 Zimmer.
Der Kauf des Interhotel Portfolio war auch entscheidend für den mit 62 % relativ hohen Anteil ausländischer Investoren am gesamten Hoteltransaktionsvolumen (H1 2015: 30%), dominiert durch französische Aktivitäten. Gemessen an der Anzahl der Transaktionen geben demgegenüber deutsche Investoren klar den Ton an (insgesamt 21 Ankäufe).
Das Gros der Investoren auf dem Hotelmarkt bleiben institutionelle Anleger mit insgesamt 20 Transaktionen (15 Einzeltransaktionen/fünf Portfoliotransaktionen). Sie zeichnen für rund 70% des Transaktionsvolumens verantwortlich. Komplettiert wird die Anlegerstatistik durch Hotelbetreiber (fünf Transaktionen für insgesamt 180 Mio. Euro), Privatinvestoren (vier Transaktionen/125 Mio. Euro.) sowie Immobiliengesellschaften und Private-Equity Investoren mit jeweils drei Transaktionen.
„Welche Auswirkungen der Brexit und die damit verbundenen Turbulenzen in der zweiten Jahreshälfte zeitigen werden, ist nicht prognostizierbar. Möglicherweise zieht der Standort Deutschland vermehrt ausländische Investoren an, die sich in der Vergangenheit primär auf Großbritannien konzentriert hatten“, so Sheima Salloum. Und weiter: „Ich bin davon überzeugt, dass das Interesse an der Assetklasse Hotel hierzulande nach wie vor ungebrochen hoch ist. Insbesondere Private Equity Firmen sowie ausländische Investoren auch aus dem asiatischen Raum interessieren sich vermehrt für großvolumige Hotelinvestments. Dies betrifft in den meisten Fällen große Portfolios bzw. Hotelplattformen gegebenenfalls mit eigener Marke. Die Schwierigkeit für die Player dürfte dabei sein, die für sie adäquaten Objekte zu finden. Das Transaktionsvolumen des letzten Jahres bleibt mit 4,4 Mrd. Euro insofern als Höchstwert bestehen. Was hinter der „Drei“ beim Milliardenvolumen herauskommt, ob an der „Vier“ gerüttelt werden kann, hängt genau von diesen großvolumigen Transaktionen ab.“
* Anmerkung: Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.
Neben dieser erfreulichen Statistik ist darüber hinaus allerdings auch zweierlei zur Jahresmitte festzuhalten: gegenüber dem ersten Quartal gab es deutlich weniger Einzeltransaktionen als im zweiten und das Rekordvolumen basiert insbesondere auf einer Transaktion, dem Verkauf des Interhotel Portfolios. „Ohne den Eigentümerwechsel bei diesem Portfolio wäre ein solches Halbjahresergebnis nicht möglich gewesen, auch wenn mehr Einzeltransaktionen über die Bühne gegangen wären“, so Sheima Salloum, Head of Capital Markets der JLL Hotels & Hospitality Group Germany. Und weiter: „Deren Rückgang basierte in den vergangenen Monaten aber keineswegs auf einer Abkühlung des Investoreninteresses, sondern insbesondere auf dem Missverhältnis von Nachfrage und Angebot. Die Auswahl ist begrenzt, insbesondere Trophy Objekte sind rar“, so die Hotelinvestmentexpertin.
27 Einzeltransaktionen (Q1:18, Q2 9) wurden im ersten Halbjahr registriert mit einem Volumen von etwa 800 Mio. Euro (H1 2015: 920 Mio. Euro mit 34Transaktionen). Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag bei 30 Mio. Euro. Die Top 5 Einzeltransaktionen summierten sich bis zur Jahresmitte auf 285 Mio. Euro. Im zweiten Quartal bilanzierten als größte:
- der Verkauf des Maritim Hotel Dresden an Frasers Hospitality Trust für etwa 58 Mio. Euro. Verkäufer war Internos Global Investors, der das Hotel in 2014 für etwa 50 Mio. Euro von Axa Investment Managers erworben hatte.
- die Veräußerung des Hotelprojekts Holiday Inn HafenCity in Hamburg an Union Investment. Das Hotel wird voraussichtlich Mitte 2018 eröffnen und auf Basis eines langjährigen Pachtvertrages von Tristar betrieben.
Im Portfolio-Segment wurde in den ersten sechs Monaten 2016 mit 11 Transaktionen ein Volumen von insgesamt 1,2 Mrd. Euro verzeichnet, das Vorjahres-Halbzeitergebnis damit fast verdoppelt. Möglich wurde dieser Zuwachs durch den Verkauf des ehemaligen Interhotel Portfolios mit insgesamt neun Hotels und 4.131 Zimmern durch die Private Equity Unternehmen Starwood Capital aus den USA und Brookfield aus Kanada (jeweils mit 50 % Eigentümeranteil) an den französischen Immobilieninvestor Foncière des Régions. JLL war bei der Transaktion beratend auf Verkäuferseite tätig.
Weitere Portfolio-Transaktionen waren zum Beispiel:
- Die Veräußerung von zwei Motel One Häuser (Motel One Berlin Tiergarten & Motel One Nürnberg City) durch Lloyd Fonds an den Betreiber Motel One. Der Preis für beide Objekte lag bei ca. 51 Mio. Euro.
- Der Verkauf mehrerer 4-Sterne Hotels von Lloyd Fonds an ein namhaftes Family Office. Die Hotels liegen größtenteils an der deutschen Küste und verfügen insgesamt über 700 Zimmer.
Der Kauf des Interhotel Portfolio war auch entscheidend für den mit 62 % relativ hohen Anteil ausländischer Investoren am gesamten Hoteltransaktionsvolumen (H1 2015: 30%), dominiert durch französische Aktivitäten. Gemessen an der Anzahl der Transaktionen geben demgegenüber deutsche Investoren klar den Ton an (insgesamt 21 Ankäufe).
Das Gros der Investoren auf dem Hotelmarkt bleiben institutionelle Anleger mit insgesamt 20 Transaktionen (15 Einzeltransaktionen/fünf Portfoliotransaktionen). Sie zeichnen für rund 70% des Transaktionsvolumens verantwortlich. Komplettiert wird die Anlegerstatistik durch Hotelbetreiber (fünf Transaktionen für insgesamt 180 Mio. Euro), Privatinvestoren (vier Transaktionen/125 Mio. Euro.) sowie Immobiliengesellschaften und Private-Equity Investoren mit jeweils drei Transaktionen.
„Welche Auswirkungen der Brexit und die damit verbundenen Turbulenzen in der zweiten Jahreshälfte zeitigen werden, ist nicht prognostizierbar. Möglicherweise zieht der Standort Deutschland vermehrt ausländische Investoren an, die sich in der Vergangenheit primär auf Großbritannien konzentriert hatten“, so Sheima Salloum. Und weiter: „Ich bin davon überzeugt, dass das Interesse an der Assetklasse Hotel hierzulande nach wie vor ungebrochen hoch ist. Insbesondere Private Equity Firmen sowie ausländische Investoren auch aus dem asiatischen Raum interessieren sich vermehrt für großvolumige Hotelinvestments. Dies betrifft in den meisten Fällen große Portfolios bzw. Hotelplattformen gegebenenfalls mit eigener Marke. Die Schwierigkeit für die Player dürfte dabei sein, die für sie adäquaten Objekte zu finden. Das Transaktionsvolumen des letzten Jahres bleibt mit 4,4 Mrd. Euro insofern als Höchstwert bestehen. Was hinter der „Drei“ beim Milliardenvolumen herauskommt, ob an der „Vier“ gerüttelt werden kann, hängt genau von diesen großvolumigen Transaktionen ab.“
* Anmerkung: Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.
