06.07.2016 Berliner Büromarkt knackt Halbjahresrekord von 2015
Der Berliner Büromarkt entwickelt sich bereits seit mehreren Quartalen äußerst dynamisch und enttäuscht auch im ersten Halbjahr 2016 nicht. Mit einem Flächenumsatz von 405.000 m² stellt die Hauptstadt erneut einen Rekord auf, nachdem auch bereits in allen vier Vorquartalen Rekordergebnisse vermeldet wurden. Der bisherige Halbjahresspitzenwert von 2015 wurde dabei sogar um fast 21 % hinter sich gelassen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Im bundesweiten Vergleich liegt Berlin unangefochten auf Rang eins vor der bayrischen Landeshauptstadt München, in der rund 373.000 m² umgesetzt wurden. Dabei profitierte Berlin neben einer Vielzahl von mittel- und großflächigen Abschlüssen, allen voran der Abschluss des Bundesministeriums für Gesundheit über 27.200 m² in der Topcity Ost, von einer durchweg sehr lebhaften Nachfrage bis in die kleinsten Segmente“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Auf der Nachfrageseite steht im ersten Halbjahr 2016 die öffentliche Verwaltung an erster Stelle. Sie zeichnet nicht nur (wie eingangs erwähnt) für den größten Abschluss im Beobachtungszeitraum verantwortlich, sondern war auch darüber hinaus mit einer Vielzahl von weiteren Abschlüssen sehr aktiv. Die in Berlin ebenfalls sehr starken und im Vorjahr noch führenden sonstigen Dienstleistungen sind dementsprechend auf den zweiten Rang zurückgefallen und tragen knapp 17 % zum Ergebnis bei. Sie weisen mit einem Minus von mehr als 11 Prozentpunkten auch den größten Rückgang auf. Die dritte Säule des Hauptstadtmarkts, die Informations- und Kommunikationstechnologien, belegen mit rund 14 % den dritten Platz und halten damit in etwa ihr Niveau. Ebenfalls wesentliche Beiträge leisteten darüber hinaus noch Beratungsgesellschaften (11 %), Unternehmen aus Medien und Werbung (10 %) sowie Lobbyisten (9 %).
Die Verteilung des Flächenumsatzes bestätigt, dass der Rekordumsatz nicht nur das Ergebnis einzelner gewichtiger Abschlüsse ist, sondern vielmehr auf einem sehr breiten Fundament fußt. So steuern alle Kategorien zwischen 200 bis 10.000 m² Anteile zwischen 14 und 19 % bei. An erster Stelle ist die Größenklasse zwischen 500 und 1.000 m² zu nennen, die mit gut 19 % vor den Flächen zwischen 2.000 und 5.000 m² (17 %) am umsatzstärksten war. Auf jeweils rund 16 % kommen Verträge zwischen 1.000 und 2.000 m² sowie 5.000 und 10.000 m², weitere 14 % entfallen auf das Segment 200-500 m². Großabschlüsse über 10.000 m² haben derweil gegenüber dem Halbjahr 2015 deutlich an Bedeutung verloren und sind nur noch für rund 12 % verantwortlich (-7 Prozentpunkte).
Leerstand erheblich abgebaut, Bautätigkeit gestiegen
Im Zuge des mittlerweile fast einer Dekade andauernden Leerstandsabbaus hat sich die Angebotssituation weiter verschärft. Mittlerweile stehen nur noch rund 677.000 m² zur Verfügung (-18 %). Der moderne Leerstand ist ebenfalls weiter rückläufig, wenn auch weniger stark, und umfasst aktuell etwa 216.000 m² (-1 %). Besonders gravierend ist der Angebotsrückgang in den begehrtesten Lagen, speziell der Topcity. Hier stehen nur noch rund 101.000 m² zur Verfügung (-40 %). Aber auch im Cityrand (-22 %) und in den Citylagen (-18 %) reduzierte sich der Leerstand rapide, während die weniger nachgefragten Nebenlagen ein Minus von 3 % aufweisen. Die Leerstandsquote ist im Vergleich der großen Standorte mit 3,5 % nicht nur die mit Abstand niedrigste, sondern bewegt sich zunehmend in Richtung Vollvermietung.
Der Markt hat auf die gute Nachfrage reagiert und das Bauvolumen hochgefahren. Rund 267.000 m² und damit fast 28 % mehr Flächen sind zur Jahresmitte 2016 im Bau, davon sind ca. 135.000 m² noch verfügbar. Damit liegt nicht nur die gesamte Bautätigkeit, sondern speziell auch das spekulativ errichtete Volumen deutlich über dem langjährigen Mittel (+17 % bzw. +69 %), ist aber dennoch bei Weitem nicht ausreichend. Das insgesamt verfügbare Angebot ist durch den erheblichen Leerstandsabbau um rund 13 % auf 812.000 m² gefallen.
Durch den Engpass moderner Flächen hat die Spitzenmiete sehr deutlich, um 15 %, auf 26,50 €/m² angezogen. Erzielt wird sie wie zuvor in Bestlage am Potsdamer/Leipziger Platz. Auch in fast allen übrigen Teilmärkten verzeichnen die Höchstmieten zum Teil sehr deutliche Zuwächse bzw. in einigen wenigen Lagen eine stabile Entwicklung. Bei den Durchschnittsmieten ist die Tendenz ebenfalls in der Mehrzahl der Lagen positiv und lediglich in einzelnen Teilmärkten durch den Mangel an hochwertigen Flächen leicht rückläufig.
„Berlin ist unangefochten der dynamischste deutsche Büromarkt und hat München von seinem Thron gestoßen. Aus heutiger Sicht gibt es keine Anzeichen für ein Nachlassen der Nachfrage, vielmehr wird auch mit einer zweiten sehr lebhaften Jahreshälfte gerechnet, sodass ein erneutes Erreichen der 800.000-m²-Marke greifbar scheint. Limitierend könnte sich der anhaltend geringe Leerstand auswirken, der im Jahresverlauf auch noch weiter sinken könnte. Dies bildet die Basis für einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete, der sich bereits heute abzeichnet“, fasst Jan Dohrwardt die weiteren Aussichten zusammen.
„Im bundesweiten Vergleich liegt Berlin unangefochten auf Rang eins vor der bayrischen Landeshauptstadt München, in der rund 373.000 m² umgesetzt wurden. Dabei profitierte Berlin neben einer Vielzahl von mittel- und großflächigen Abschlüssen, allen voran der Abschluss des Bundesministeriums für Gesundheit über 27.200 m² in der Topcity Ost, von einer durchweg sehr lebhaften Nachfrage bis in die kleinsten Segmente“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Auf der Nachfrageseite steht im ersten Halbjahr 2016 die öffentliche Verwaltung an erster Stelle. Sie zeichnet nicht nur (wie eingangs erwähnt) für den größten Abschluss im Beobachtungszeitraum verantwortlich, sondern war auch darüber hinaus mit einer Vielzahl von weiteren Abschlüssen sehr aktiv. Die in Berlin ebenfalls sehr starken und im Vorjahr noch führenden sonstigen Dienstleistungen sind dementsprechend auf den zweiten Rang zurückgefallen und tragen knapp 17 % zum Ergebnis bei. Sie weisen mit einem Minus von mehr als 11 Prozentpunkten auch den größten Rückgang auf. Die dritte Säule des Hauptstadtmarkts, die Informations- und Kommunikationstechnologien, belegen mit rund 14 % den dritten Platz und halten damit in etwa ihr Niveau. Ebenfalls wesentliche Beiträge leisteten darüber hinaus noch Beratungsgesellschaften (11 %), Unternehmen aus Medien und Werbung (10 %) sowie Lobbyisten (9 %).
Die Verteilung des Flächenumsatzes bestätigt, dass der Rekordumsatz nicht nur das Ergebnis einzelner gewichtiger Abschlüsse ist, sondern vielmehr auf einem sehr breiten Fundament fußt. So steuern alle Kategorien zwischen 200 bis 10.000 m² Anteile zwischen 14 und 19 % bei. An erster Stelle ist die Größenklasse zwischen 500 und 1.000 m² zu nennen, die mit gut 19 % vor den Flächen zwischen 2.000 und 5.000 m² (17 %) am umsatzstärksten war. Auf jeweils rund 16 % kommen Verträge zwischen 1.000 und 2.000 m² sowie 5.000 und 10.000 m², weitere 14 % entfallen auf das Segment 200-500 m². Großabschlüsse über 10.000 m² haben derweil gegenüber dem Halbjahr 2015 deutlich an Bedeutung verloren und sind nur noch für rund 12 % verantwortlich (-7 Prozentpunkte).
Leerstand erheblich abgebaut, Bautätigkeit gestiegen
Im Zuge des mittlerweile fast einer Dekade andauernden Leerstandsabbaus hat sich die Angebotssituation weiter verschärft. Mittlerweile stehen nur noch rund 677.000 m² zur Verfügung (-18 %). Der moderne Leerstand ist ebenfalls weiter rückläufig, wenn auch weniger stark, und umfasst aktuell etwa 216.000 m² (-1 %). Besonders gravierend ist der Angebotsrückgang in den begehrtesten Lagen, speziell der Topcity. Hier stehen nur noch rund 101.000 m² zur Verfügung (-40 %). Aber auch im Cityrand (-22 %) und in den Citylagen (-18 %) reduzierte sich der Leerstand rapide, während die weniger nachgefragten Nebenlagen ein Minus von 3 % aufweisen. Die Leerstandsquote ist im Vergleich der großen Standorte mit 3,5 % nicht nur die mit Abstand niedrigste, sondern bewegt sich zunehmend in Richtung Vollvermietung.
Der Markt hat auf die gute Nachfrage reagiert und das Bauvolumen hochgefahren. Rund 267.000 m² und damit fast 28 % mehr Flächen sind zur Jahresmitte 2016 im Bau, davon sind ca. 135.000 m² noch verfügbar. Damit liegt nicht nur die gesamte Bautätigkeit, sondern speziell auch das spekulativ errichtete Volumen deutlich über dem langjährigen Mittel (+17 % bzw. +69 %), ist aber dennoch bei Weitem nicht ausreichend. Das insgesamt verfügbare Angebot ist durch den erheblichen Leerstandsabbau um rund 13 % auf 812.000 m² gefallen.
Durch den Engpass moderner Flächen hat die Spitzenmiete sehr deutlich, um 15 %, auf 26,50 €/m² angezogen. Erzielt wird sie wie zuvor in Bestlage am Potsdamer/Leipziger Platz. Auch in fast allen übrigen Teilmärkten verzeichnen die Höchstmieten zum Teil sehr deutliche Zuwächse bzw. in einigen wenigen Lagen eine stabile Entwicklung. Bei den Durchschnittsmieten ist die Tendenz ebenfalls in der Mehrzahl der Lagen positiv und lediglich in einzelnen Teilmärkten durch den Mangel an hochwertigen Flächen leicht rückläufig.
„Berlin ist unangefochten der dynamischste deutsche Büromarkt und hat München von seinem Thron gestoßen. Aus heutiger Sicht gibt es keine Anzeichen für ein Nachlassen der Nachfrage, vielmehr wird auch mit einer zweiten sehr lebhaften Jahreshälfte gerechnet, sodass ein erneutes Erreichen der 800.000-m²-Marke greifbar scheint. Limitierend könnte sich der anhaltend geringe Leerstand auswirken, der im Jahresverlauf auch noch weiter sinken könnte. Dies bildet die Basis für einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete, der sich bereits heute abzeichnet“, fasst Jan Dohrwardt die weiteren Aussichten zusammen.
