04.07.2016 Düsseldorfer Büromarkt beliebt bei Mietern und Investoren
Der Düsseldorfer Büromarkt hat mit einer Vermietungsleistung von 165.000 m² ein ähnlich gutes erstes Halbjahresergebnis erzielt wie 2015, als im selben Zeitraum 169.000 m² und zum Jahresende sogar der Rekordwert von 420.000 m² erreicht wurde. Dem Immobilienberatungsunternehmen ANTEON zufolge zeigten sich vor allem Industrie- und Handelsunternehmen abschlussfreudig, die 35.800 m² anmieteten. Davon wiederum entfielen ca. 4.800 m² auf die Anmietung der BAMF - Bundesamt für Migration und Flüchtlinge, an der Graf-Recke-Straße – dem drittgrößten Deal des ersten Halbjahres 2016. Größere Fläche mieteten darüber hinaus die Douglas Holding mit ca. 8.600 m² und das Jobcenter Düsseldorf mit ca. 5.600 m² an. Allein rund 48.100 der 165.000 m² wurden in der Umsatzklasse 2.500 bis 5.000 m² umgesetzt, die damit den stärksten Bereich bildet.
„Der Flächenumsatz zeigte sich in den ersten sechs Monaten des Jahres auf konstant hohem Niveau. Die nur knapp höhere Vermietungsleistung im Vorjahreszeitraum war Vorbote eines Rekordjahres, was auch für das laufende Jahr optimistisch stimmt“, sagt Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter der ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG. „Der Schwerpunkt der neuen Anmietungen war im Stadtgebiet zu beobachten. Insbesondere der Umzug von Unternehmen aus dem Düsseldorfer Umland konnte auf dem Vermietungsmarkt Impulse setzen.“
Spitzenmiete mit steigender Tendenz, Leerstand rückläufig
Die Spitzenmiete hat sich auf hohem Niveau weiter stabilisiert. Nach 26,00 €/m² zur Jahresmitte und zum Jahresende 2015 liegt sie nunmehr bei 26,50 €/m². Bei einzelnen Abschlüssen wie im Kö-Bogen wurden sogar 27,50 €/m² erzielt. „Die leichte Steigerung der Spitzenmiete liegt auch darin begründet, dass viele Nutzer im mittleren bis gehobenen Flächensegment Verträge im Spitzenpreissegment abgeschlossen haben. Das gilt neben dem Kö-Quartier auch für das Büro- und Geschäftshaus Three George im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf“, sagt Piekarski. Die Durchschnittsmiete gab gegenüber dem Vorjahreszeitraum nur minimal um 0,10 €/m² auf 13,80 €/m² nach.
Der Leerstand am Düsseldorfer Büromarkt ist gegenüber dem ersten Halbjahr 2015 um rund 23.000 m² auf 762.000 m² und damit 10,0 % gefallen – Tendenz weiter sinkend. Mittelfristig werden glücklicherweise auch wieder mehr Projektflächen verfügbar sein. „Dieses neue Angebot wird dringend gebraucht, denn zuletzt nahm die Anzahl von verfügbaren Bestandsimmobilien mit A-Qualität ab. Auch im kleinteiligen Flächensegment finden Unternehmen kaum mehr Mietgelegenheiten“, sagt Piekarski. Der Leerstand im Bestand werde laut ANTEON-Geschäftsführer Piekarski zudem durch die Umwidmung in Flüchtlingsheime reduziert. Das betreffe rund 14.000 m².
Kräfteverschiebung auf Teilmärkten
Lagen in den vergangenen Jahren die Teilmärkte Kennedydamm/Derendorf, Nord/Airport City, Linksrheinisch/Seestern und City in der Mietergunst weit vorne, konnte im ersten Halbjahr 2016 nur die City mit den führenden Teilmärkten Medienhafen und Grafenberg mithalten. Grund für die Verschiebung war die Verfügbarkeit geeigneter Flächen. Im Teilmarkt Medienhafen fanden 26.500 m² neue Mieter, der größte davon WACOM Europe mit 3.500 m². In Grafenberg wurden 26.000 m² neu vermietet, wobei die Douglas Holding mit den eingangs erwähnten 8.600 m² für die größte Fläche unterzeichnete. Zweitgrößter Abschluss war die Anmietung eines Telekommunikationsunternehmens in den Grafenberger Höfen mit rd. 2.000 m². Der Teilmarkt City verbuchte 22.300 m², die fortan von neuen Mietern genutzt werden, darunter das Polizeipräsidium mit einer Fläche von 2.200 m².
Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt im Aufwärtstrend
Nach dem Höchstwert am Investmentmarkt im vergangenen Jahr, als 2,73 Milliarden € in Düsseldorfer Gewerbeimmobilien investiert wurden, zeigt sich auch im laufenden Jahr großes Investoreninteresse. Bis Ende Juni flossen 671 Millionen € in Düsseldorfer Gewerbeobjekte – nur 5,8 % weniger als im Vergleichszeitraum 2015. „Auf das Gesamtjahr 2016 bezogen, könnte das Transaktionsvolumen annähernd die Werte des Vorjahres erreichen“, sagt Marius Varro, geschäftsführender Gesellschafter ANTEON Immobilien. „Wenngleich bisher keine geplanten Großtransaktionen deutlich oberhalb von 100 Millionen € bekannt sind, deutet sich eine größere Anzahl an kleineren Deals sowie Transaktionen im mittleren Segment an.“ Weiterhin stünden eine Reihe Transaktionen aus, deren Realisierung in der zweiten Jahreshälfte zu erwarten sei.
Wenig überraschend waren Projektentwickler und Bauträger mit einem Anteil von 24,3 % die aktivste Verkäufergruppe in der ersten Hälfte des Jahres. Die stärkste Käufergruppe stellten mit 20,7 % Offene Fonds und Spezialfonds dar. „Ihr Hauptaugenmerk liegt momentan darauf, die teilweise enormen Mittelzuflüsse von privaten und institutionellen Anlegern unterzubringen“, sagt Varro. „Immobilien stellen hier derzeit eine der attraktivsten Optionen dar.“ Als bis dato größter Deal investierte eine Versicherung im Quartier Central ca. 100 Millionen € in das Objekt „La Tête“. Mit aktuell 4,4% bei Büro- und 4,0 % bei Einzelhandelsimmobilien bietet der Düsseldorfer Markt Investoren weiterhin eine vergleichbar attraktive Spitzenrendite.
Fazit und Ausblick
Deutschland bleibt in der aktuell politisch sehr bewegten Zeit ein Hort der Stabilität. Das gilt angesichts von Niedrigstzins und Strafgebühren für das „Parken“ von Geld insbesondere für den Immobilienmarkt, den private und institutionelle Investoren gleichermaßen – und zu Recht – als beste Alternative für die Geldanlage betrachten. Auch der Brexit dürfte dem hiesigen Immobilienmarkt durch den Zustrom internationaler Investoren weiteren Auftrieb geben.
Von diesen Entwicklungen profitiert auch der Düsseldorfer Immobilienmarkt. Diese Erwartung und die bisherigen Entwicklungen spiegeln sich auch in der Prognose für den Investmentmarkt wider. „Das Transaktionsvolumen könnte in diesem Jahr bei 2,5 Milliarden € liegen“, meint Varro.
„Nach dem hervorragenden Vermietungsjahr 2015 und dem sehr guten ersten Halbjahr 2016 blicken wir optimistisch in die zweite Jahreshälfte“, sagt Piekarski. „Aktuell gibt es einige Großgesuche am Markt. Das fulminante Vorjahresergebnis von 420.000 m² werden wir mangels aktuell verfügbarer Flächen wohl nicht erreichen, 350.000 m² scheinen derzeit jedoch realistisch“, sagt Piekarski.
„Der Flächenumsatz zeigte sich in den ersten sechs Monaten des Jahres auf konstant hohem Niveau. Die nur knapp höhere Vermietungsleistung im Vorjahreszeitraum war Vorbote eines Rekordjahres, was auch für das laufende Jahr optimistisch stimmt“, sagt Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter der ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG. „Der Schwerpunkt der neuen Anmietungen war im Stadtgebiet zu beobachten. Insbesondere der Umzug von Unternehmen aus dem Düsseldorfer Umland konnte auf dem Vermietungsmarkt Impulse setzen.“
Spitzenmiete mit steigender Tendenz, Leerstand rückläufig
Die Spitzenmiete hat sich auf hohem Niveau weiter stabilisiert. Nach 26,00 €/m² zur Jahresmitte und zum Jahresende 2015 liegt sie nunmehr bei 26,50 €/m². Bei einzelnen Abschlüssen wie im Kö-Bogen wurden sogar 27,50 €/m² erzielt. „Die leichte Steigerung der Spitzenmiete liegt auch darin begründet, dass viele Nutzer im mittleren bis gehobenen Flächensegment Verträge im Spitzenpreissegment abgeschlossen haben. Das gilt neben dem Kö-Quartier auch für das Büro- und Geschäftshaus Three George im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf“, sagt Piekarski. Die Durchschnittsmiete gab gegenüber dem Vorjahreszeitraum nur minimal um 0,10 €/m² auf 13,80 €/m² nach.
Der Leerstand am Düsseldorfer Büromarkt ist gegenüber dem ersten Halbjahr 2015 um rund 23.000 m² auf 762.000 m² und damit 10,0 % gefallen – Tendenz weiter sinkend. Mittelfristig werden glücklicherweise auch wieder mehr Projektflächen verfügbar sein. „Dieses neue Angebot wird dringend gebraucht, denn zuletzt nahm die Anzahl von verfügbaren Bestandsimmobilien mit A-Qualität ab. Auch im kleinteiligen Flächensegment finden Unternehmen kaum mehr Mietgelegenheiten“, sagt Piekarski. Der Leerstand im Bestand werde laut ANTEON-Geschäftsführer Piekarski zudem durch die Umwidmung in Flüchtlingsheime reduziert. Das betreffe rund 14.000 m².
Kräfteverschiebung auf Teilmärkten
Lagen in den vergangenen Jahren die Teilmärkte Kennedydamm/Derendorf, Nord/Airport City, Linksrheinisch/Seestern und City in der Mietergunst weit vorne, konnte im ersten Halbjahr 2016 nur die City mit den führenden Teilmärkten Medienhafen und Grafenberg mithalten. Grund für die Verschiebung war die Verfügbarkeit geeigneter Flächen. Im Teilmarkt Medienhafen fanden 26.500 m² neue Mieter, der größte davon WACOM Europe mit 3.500 m². In Grafenberg wurden 26.000 m² neu vermietet, wobei die Douglas Holding mit den eingangs erwähnten 8.600 m² für die größte Fläche unterzeichnete. Zweitgrößter Abschluss war die Anmietung eines Telekommunikationsunternehmens in den Grafenberger Höfen mit rd. 2.000 m². Der Teilmarkt City verbuchte 22.300 m², die fortan von neuen Mietern genutzt werden, darunter das Polizeipräsidium mit einer Fläche von 2.200 m².
Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt im Aufwärtstrend
Nach dem Höchstwert am Investmentmarkt im vergangenen Jahr, als 2,73 Milliarden € in Düsseldorfer Gewerbeimmobilien investiert wurden, zeigt sich auch im laufenden Jahr großes Investoreninteresse. Bis Ende Juni flossen 671 Millionen € in Düsseldorfer Gewerbeobjekte – nur 5,8 % weniger als im Vergleichszeitraum 2015. „Auf das Gesamtjahr 2016 bezogen, könnte das Transaktionsvolumen annähernd die Werte des Vorjahres erreichen“, sagt Marius Varro, geschäftsführender Gesellschafter ANTEON Immobilien. „Wenngleich bisher keine geplanten Großtransaktionen deutlich oberhalb von 100 Millionen € bekannt sind, deutet sich eine größere Anzahl an kleineren Deals sowie Transaktionen im mittleren Segment an.“ Weiterhin stünden eine Reihe Transaktionen aus, deren Realisierung in der zweiten Jahreshälfte zu erwarten sei.
Wenig überraschend waren Projektentwickler und Bauträger mit einem Anteil von 24,3 % die aktivste Verkäufergruppe in der ersten Hälfte des Jahres. Die stärkste Käufergruppe stellten mit 20,7 % Offene Fonds und Spezialfonds dar. „Ihr Hauptaugenmerk liegt momentan darauf, die teilweise enormen Mittelzuflüsse von privaten und institutionellen Anlegern unterzubringen“, sagt Varro. „Immobilien stellen hier derzeit eine der attraktivsten Optionen dar.“ Als bis dato größter Deal investierte eine Versicherung im Quartier Central ca. 100 Millionen € in das Objekt „La Tête“. Mit aktuell 4,4% bei Büro- und 4,0 % bei Einzelhandelsimmobilien bietet der Düsseldorfer Markt Investoren weiterhin eine vergleichbar attraktive Spitzenrendite.
Fazit und Ausblick
Deutschland bleibt in der aktuell politisch sehr bewegten Zeit ein Hort der Stabilität. Das gilt angesichts von Niedrigstzins und Strafgebühren für das „Parken“ von Geld insbesondere für den Immobilienmarkt, den private und institutionelle Investoren gleichermaßen – und zu Recht – als beste Alternative für die Geldanlage betrachten. Auch der Brexit dürfte dem hiesigen Immobilienmarkt durch den Zustrom internationaler Investoren weiteren Auftrieb geben.
Von diesen Entwicklungen profitiert auch der Düsseldorfer Immobilienmarkt. Diese Erwartung und die bisherigen Entwicklungen spiegeln sich auch in der Prognose für den Investmentmarkt wider. „Das Transaktionsvolumen könnte in diesem Jahr bei 2,5 Milliarden € liegen“, meint Varro.
„Nach dem hervorragenden Vermietungsjahr 2015 und dem sehr guten ersten Halbjahr 2016 blicken wir optimistisch in die zweite Jahreshälfte“, sagt Piekarski. „Aktuell gibt es einige Großgesuche am Markt. Das fulminante Vorjahresergebnis von 420.000 m² werden wir mangels aktuell verfügbarer Flächen wohl nicht erreichen, 350.000 m² scheinen derzeit jedoch realistisch“, sagt Piekarski.
