23.06.2016 Bonn, Wolfsburg, Osnabrück: Hidden Champions für Wohninvestments
Bonn, Wolfsburg und Osnabrück weisen für Investitionen in wohnwirtschaftliche Bestandsliegenschaften aktuell die attraktivsten Rahmenbedingungen in Deutschland auf. Dasselbe gilt für Wolfsburg, Bremen und Mannheim bei Neubauimmobilien. Hier können Renditen erzielt werden, die deutlich über den von Dr. Lübke & Kelber ermittelten Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Risiko-Rendite-Rankings 2016 der Dr. Lübke & Kelber GmbH, für das insgesamt 110 deutsche Standorte, darunter die Top-7-Städte, untersucht wurden.
"Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Investitionsrisiko und zu erzielender Rentabilität einer Anlage sind maßgeblich für die Beurteilung eines jeden Investments. Unsere Analyse berücksichtigt daher das jeweilige Standortrisiko im Rahmen der erforderlichen Mindestrendite und stellt diese den derzeit an den Standorten zu erwartenden Objekt- bzw. Eigenkapitalrenditen gegenüber", erklärt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH, einem auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Asset Manager und Transaktionsberater.
Bezogen auf die Differenz zwischen der erforderlichen standortbezogenen Mindestrendite und der von Dr. Lübke & Kelber kalkulierten Objekt- bzw. Eigenkapitalrendite ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland.
Die unter Einsatz einer ausgewogenen langfristigen Finanzierung erzielbaren Eigenkapitalrenditen von Bestandsobjekten in den Städten Bonn, Wolfsburg und Osnabrück übersteigen in dieser Reihenfolge am deutlichsten die von Dr. Lübke & Kelber ermittelte Mindestrendite. An diesen Standorten offenbart das Ranking besonders vorteilhafte Risiko-Rendite-Verhältnisse für Investoren. "Bonn bietet Investoren deutschlandweit bei Bestandsimmobilien das optimalste Risiko-Rendite-Verhältnis", so Jacke.
Erstmals wurden neben Bestandsinvestments auch Neubauinvestments analysiert. Im Neubausegment führen die Städte Wolfsburg, Bremen und Mannheim das Ranking an.
München und Frankfurt erfordern niedrigste Risikozuschläge
Im Rahmen der Gesamtstudie ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge für jede untersuchte Stadt, die erhöht um den jeweiligen risikolosen Zins, die erforderliche Mindestrendite am Standort ergeben. Der risikolose Zins wurde auf Basis einer 10-jährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der letzten zehn Jahre zuzüglich Kaufnebenkosten ermittelt. Daraus ergibt sich je nach Grunderwerbsteuersatz des Landes eine rechnerische risikolose Zinsspanne zwischen 2,95 und 3,25 Prozent.
In den Risikozuschlag je Standort flossen die Entwicklung der Bevölkerung, der sozioökonomischen Bedingungen, des Wohnungsmarkts, die aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie die Nachfrage nach Wohnraum ein.
München und Frankfurt sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die beiden Metropolen Risikozuschläge von 0,2 beziehungsweise 0,5 Prozentpunkten. Auf den Plätzen drei und fünf führen Ingolstadt (0,6 Prozentpunkte) und Regensburg (0,7 Prozentpunkte) als erste der sogenannten B-Standorte das Feld an. Auf den Plätzen vier und sechs positionieren sich wiederum die A-Standorte Stuttgart und Hamburg (0,6 Prozentpunkte bzw. 0,7 Prozentpunkte).
"Nicht überraschend ist, dass unter den ersten zehn der risikoärmsten Standorte lediglich vier der Top-7-Städte platziert sind", so Jacke. "Damit bestätigt sich, dass in vielen Lagen Deutschlands außerhalb der Metropolen vergleichbare oder sogar bessere Renditepotenziale bestehen."
Politische Regulierung schmälert Renditepotenziale
Erstmalig in diesem Jahr wurde in die Berechnung der erzielbaren Eigenkapitalrenditen auch die Mietpreisbremse einbezogen. In den davon betroffenen Standorten darf die Miete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent übertreffen. "Eine geltende Mietpreisbremse an einem Standort schlägt natürlich direkt auf die dortigen Objektrenditen durch", sagt Jacke. "Insbesondere in den Top-7-Städten, die mit am stärksten im Fokus politischer Regulierung stehen, beeinflusst dies maßgeblich das Investitionsergebnis sowie künftige Investitionsverhalten und das ausgerechnet in Städten, bei denen der Nachfrageüberhang besonders ausgeprägt ist und dringend neuer Wohnraum benötigt wird."
Wohnimmobilien auf Grund attraktiver Zinslandschaft trotz anhaltenden Renditedrucks weiter attraktiv
"Mit einer langfristig gesicherten Fremdfinanzierung und dem aktuell günstigen Zins sind weiterhin attraktive Eigenkapitalrenditen mit Bestands- wie auch mit Neubauimmobilieninvestments erzielbar", fasst Jacke zusammen.
Für das Risiko-Rendite-Ranking wurde eine Eigenkapitalquote von 40 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,15 Prozent für das Fremdkapital zugrunde gelegt. Im Bestandssegment konnten dabei in nahezu allen der 110 untersuchten Städte Eigenkapitalrenditen von deutlich über vier Prozent erzielt werden - im Neubausegment immerhin noch deutlich mehr als drei Prozent.
"Der seit geraumer Zeit hohe und stetig steigende Kapitaldruck hat jedoch eine deutliche Reduzierung der erzielbaren Objektrenditen bewirkt. Die Politik forciert diese Entwicklung unter anderem mit Einführung der Mietpreisbremse und teils erhöhter Grunderwerbssteuer weiter. Daneben muss die Entwicklung der Zinslandschaft im Auge behalten werden, ein Anstieg der Zinssätze tangiert sowohl die Eigenkapitalrenditeentwicklungen als auch mögliche Exitstrategien. Daher ist eine fundierte Analyse jeder Investmentopportunität unter Berücksichtigung einer adäquaten Risikoeinpreisung von entscheidender Bedeutung", erklärt Jacke.
So ergeben sich auch abseits der Top-7-Städte attraktive Investitionsstandorte. "Die ‚hidden champions' für das Bestandssegment Bonn, Wolfsburg und Osnabrück sowie für das Neubausegment Wolfsburg, Bremen und Mannheim sind die Paradebeispiele", fasst Jacke zusammen.
"Viele Investoren halten Investitionen in solche B-Städte aus Gründen der erschwerten Steuerung für nicht umsetzbar", so Jacke. "dabei können mit Hilfe qualifizierter Asset Manager und ihren Dienstleistungen die spezifischen Vorteile für den Investor nachhaltig realisiert werden."
"Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Investitionsrisiko und zu erzielender Rentabilität einer Anlage sind maßgeblich für die Beurteilung eines jeden Investments. Unsere Analyse berücksichtigt daher das jeweilige Standortrisiko im Rahmen der erforderlichen Mindestrendite und stellt diese den derzeit an den Standorten zu erwartenden Objekt- bzw. Eigenkapitalrenditen gegenüber", erklärt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH, einem auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Asset Manager und Transaktionsberater.
Bezogen auf die Differenz zwischen der erforderlichen standortbezogenen Mindestrendite und der von Dr. Lübke & Kelber kalkulierten Objekt- bzw. Eigenkapitalrendite ergibt sich die Rangfolge der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland.
Die unter Einsatz einer ausgewogenen langfristigen Finanzierung erzielbaren Eigenkapitalrenditen von Bestandsobjekten in den Städten Bonn, Wolfsburg und Osnabrück übersteigen in dieser Reihenfolge am deutlichsten die von Dr. Lübke & Kelber ermittelte Mindestrendite. An diesen Standorten offenbart das Ranking besonders vorteilhafte Risiko-Rendite-Verhältnisse für Investoren. "Bonn bietet Investoren deutschlandweit bei Bestandsimmobilien das optimalste Risiko-Rendite-Verhältnis", so Jacke.
Erstmals wurden neben Bestandsinvestments auch Neubauinvestments analysiert. Im Neubausegment führen die Städte Wolfsburg, Bremen und Mannheim das Ranking an.
München und Frankfurt erfordern niedrigste Risikozuschläge
Im Rahmen der Gesamtstudie ermittelte Dr. Lübke & Kelber Risikozuschläge für jede untersuchte Stadt, die erhöht um den jeweiligen risikolosen Zins, die erforderliche Mindestrendite am Standort ergeben. Der risikolose Zins wurde auf Basis einer 10-jährigen Bundesanleihe im Durchschnitt der letzten zehn Jahre zuzüglich Kaufnebenkosten ermittelt. Daraus ergibt sich je nach Grunderwerbsteuersatz des Landes eine rechnerische risikolose Zinsspanne zwischen 2,95 und 3,25 Prozent.
In den Risikozuschlag je Standort flossen die Entwicklung der Bevölkerung, der sozioökonomischen Bedingungen, des Wohnungsmarkts, die aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie die Nachfrage nach Wohnraum ein.
München und Frankfurt sind die risikoärmsten Städte in diesem Vergleich. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für die beiden Metropolen Risikozuschläge von 0,2 beziehungsweise 0,5 Prozentpunkten. Auf den Plätzen drei und fünf führen Ingolstadt (0,6 Prozentpunkte) und Regensburg (0,7 Prozentpunkte) als erste der sogenannten B-Standorte das Feld an. Auf den Plätzen vier und sechs positionieren sich wiederum die A-Standorte Stuttgart und Hamburg (0,6 Prozentpunkte bzw. 0,7 Prozentpunkte).
"Nicht überraschend ist, dass unter den ersten zehn der risikoärmsten Standorte lediglich vier der Top-7-Städte platziert sind", so Jacke. "Damit bestätigt sich, dass in vielen Lagen Deutschlands außerhalb der Metropolen vergleichbare oder sogar bessere Renditepotenziale bestehen."
Politische Regulierung schmälert Renditepotenziale
Erstmalig in diesem Jahr wurde in die Berechnung der erzielbaren Eigenkapitalrenditen auch die Mietpreisbremse einbezogen. In den davon betroffenen Standorten darf die Miete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent übertreffen. "Eine geltende Mietpreisbremse an einem Standort schlägt natürlich direkt auf die dortigen Objektrenditen durch", sagt Jacke. "Insbesondere in den Top-7-Städten, die mit am stärksten im Fokus politischer Regulierung stehen, beeinflusst dies maßgeblich das Investitionsergebnis sowie künftige Investitionsverhalten und das ausgerechnet in Städten, bei denen der Nachfrageüberhang besonders ausgeprägt ist und dringend neuer Wohnraum benötigt wird."
Wohnimmobilien auf Grund attraktiver Zinslandschaft trotz anhaltenden Renditedrucks weiter attraktiv
"Mit einer langfristig gesicherten Fremdfinanzierung und dem aktuell günstigen Zins sind weiterhin attraktive Eigenkapitalrenditen mit Bestands- wie auch mit Neubauimmobilieninvestments erzielbar", fasst Jacke zusammen.
Für das Risiko-Rendite-Ranking wurde eine Eigenkapitalquote von 40 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,15 Prozent für das Fremdkapital zugrunde gelegt. Im Bestandssegment konnten dabei in nahezu allen der 110 untersuchten Städte Eigenkapitalrenditen von deutlich über vier Prozent erzielt werden - im Neubausegment immerhin noch deutlich mehr als drei Prozent.
"Der seit geraumer Zeit hohe und stetig steigende Kapitaldruck hat jedoch eine deutliche Reduzierung der erzielbaren Objektrenditen bewirkt. Die Politik forciert diese Entwicklung unter anderem mit Einführung der Mietpreisbremse und teils erhöhter Grunderwerbssteuer weiter. Daneben muss die Entwicklung der Zinslandschaft im Auge behalten werden, ein Anstieg der Zinssätze tangiert sowohl die Eigenkapitalrenditeentwicklungen als auch mögliche Exitstrategien. Daher ist eine fundierte Analyse jeder Investmentopportunität unter Berücksichtigung einer adäquaten Risikoeinpreisung von entscheidender Bedeutung", erklärt Jacke.
So ergeben sich auch abseits der Top-7-Städte attraktive Investitionsstandorte. "Die ‚hidden champions' für das Bestandssegment Bonn, Wolfsburg und Osnabrück sowie für das Neubausegment Wolfsburg, Bremen und Mannheim sind die Paradebeispiele", fasst Jacke zusammen.
"Viele Investoren halten Investitionen in solche B-Städte aus Gründen der erschwerten Steuerung für nicht umsetzbar", so Jacke. "dabei können mit Hilfe qualifizierter Asset Manager und ihren Dienstleistungen die spezifischen Vorteile für den Investor nachhaltig realisiert werden."
