10.06.2016 Fazit der aktuellen Frühjahrsbefragung: AWI steigt auf Rekordwert
Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.
Ergebnis der aktuellen Frühjahrsbefragung: Der AWI steigt deutlich um 6,1 Punkte auf 76,9 Punkte (Herbstbefragung 2015: 70,8 Pkt.) und erreicht den höchsten Stand seit Befragungsbeginn im Sommer 2009. Er zeigt damit klar einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit überdurchschnittlichem Miet- und Kaufpreisniveau an (Marktgleichgewicht: 40 bis 60 Punkte).
Der Anstieg des AWI vollzog sich dabei über alle Wohnlagen: Den höchsten Anstieg um 6,6 Punkte verzeichnen gute Lagen mit 77 Punkten (Herbst 2015: 70,4 Punkte), direkt gefolgt von den einfachen Lagen mit einem Plus von 6,4 Punkten auf 73,9 Punkte. In mittleren Wohnlagen stieg der AWI um 5,8 Punkte auf nun 79 Punkte.
Besonders beachtenswert ist der Anstieg des AWI in den einfachen Lagen: Befand sich dieser noch vor einem Jahr mit 59,7 Punkten im Marktgleichgewicht, bewegt er sich mittlerweile auf dem Niveau der mittleren und guten Lagen. Dazu Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „Die Attraktivität einfacher Lagen scheint u.a. eine Reaktion auf die aktuelle Flüchtlingskrise zu sein, in der kurzfristig der Bedarf an Mietwohnungen vor allem in einfachen Lagen rasant gestiegen ist.“ Darüber hinaus schlägt sich hier das von AENGEVELT-RESEARCH vor allem in den Wachstumskernen und wirtschaftsstarken Groß- und Mittelstädten analysierte viel zu geringe Angebot an miet- und kaufpreisgünstigen Wohnungen nieder. Fenderl: „Da Wohnungsneubau an vielen Standorten vorrangig in den mittel- bis hochpreisigen Miet- und Kaufpreissegmenten erfolgt, zeichnet sich hier mittelfristig keine Änderung ab.“
Mietwohnungsmarkt
Vor diesem Hintergrund rechnet Fenderl gerade in einfachen Lagen mit einem stärker anziehenden Mietpreisniveau. Das bestätigen auch die Befragungsergebnisse hinsichtlich der Mietpreisentwicklung: 62% der Befragungsteilnehmer (Herbst 2015: 55%; Frühjahr 2015: 48%) rechnen über alle Lagen mit weiter steigenden Mieten. Den höchsten Anstieg verzeichnen dabei die einfachen Lagen mit aktuell 64% (Herbst 2015: 50%): Noch vor einem Jahr rechnete hier nur rd. ein Drittel mit Mietpreiserhöhungen (Frühjahr 2015 34%). In mittleren Lagen hat sich der Anteil von 61% auf 67% erhöht, in guten Lagen ist er mit 56% nahezu konstant geblieben (Herbst 2015: 53%).
Diese Ergebnisse bestätigen aus Sicht von AENGEVELT das Versagen der Mietpreisbremse: AENGEVELT weist seit Beginn der Diskussion um die Mietpreisbremse darauf hin, dass dieser Preisentwicklung ausschließlich mittels einer signifikanten Erweiterung des Wohnungsangebotes in allen Preiskategorien durch Neubau und Bestandsertüchtigung wirksam entgegengesteuert werden kann. Ansonsten besteht insbesondere in den Wachstumsregionen unverändert eine Konkurrenz von zwei Haushalten mit unterschiedlicher Zahlungsfähigkeit um eine Wohnung.
Dazu Michael Fenderl:„Zahlungskräftige Haushalte mieten zunehmend Wohnungen in von ihnen präferierten Lagen, selbst wenn diese nicht ihren qualitativen Vorstellungen entsprechen. Dadurch werden Haushalte mit niedrigerem Einkommen aus qualitativ geringeren, bislang aber preiswerten Wohnungen verdrängt.“
Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage
• Beim AII (AENGEVELT-Investment-Index) wechselte zwischen Frühling 2012 und Sommer 2015 das Vorzeichen der Veränderungen nahezu von Quartal zu Quartal. Seit Frühjahr 2015 steigt der Index nun kontinuierlich und erreicht in der aktuellen Befragung mit einem Indexwert von 77,7 Punkten den höchsten bislang gemessenen Wert.
• In guten Lagen stieg der AII deutlich um 6,8 Punkte auf aktuell 79,7 Punkte (Herbst 2015: 72,9 Punkte, Frühjahr 2015: 70,5 Punkte).
Noch deutlicher zog der Wert in mittleren Lagen an, nämlich um 7,9 Punkte auf nunmehr 81,2 Punkte (Herbst 2015: 73,3 Pkt.).
In einfachen Lagen zog der AII zum nun vierten Mal an. Dabei fiel auch hier der Anstieg mit 6,6 Punkten überdurchschnittlich aus und stellt sich aktuell auf 72 Punkte (Herbst 2015: 65,4; Frühjahr 2015: 58,7 Punkte). Somit ist auch in einfachen Lagen ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Verkäufer zu beobachten.
• Die Nachfrage nach Wohninvestments steigt nach Ansicht der Befragungsteilnehmer weiter: 62% der Befragungsteilnehmer rechnen mit einer steigenden Nachfrage (Herbst 2015: 52%; Frühjahr 2015: 45%). Auch hier ist insbesondere der Anstieg in einfachen Lagen innerhalb eines Jahres von 33% auf 53% bedeutend.
31% gehen von einer stabilen Nachfrage aus (Herbst 2015: 38%). Lediglich 5% erwarten ein leichtes Nachlassen der Nachfrage (Herbst 2015: 6%).
• Entsprechend erwartet mit 71% eine gegenüber der Herbstbefragung 2015 (54%) deutlich gestiegene Mehrheit weiterhin steigende Preise für Wohninvestments. 23% rechnen mit einer Preisstabilisierung (Herbst 2015: 35%). Lediglich 4% erwarten sinkende Preise (Herbst 2015: 6%).
Fazit
• Der Wohninvestmentmarkt steht aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter sehr gut da. Das trifft auf alle Lagen zu. Es besteht ein Marktungleich-gewicht zu Gunsten der Vermieter und Eigentümer. Dabei ist der aktuell sehr dynamische Anstieg des AWI ein Indiz dafür, dass die Zeiten überdurchschnittlicher Preissteigerungen noch nicht vorbei zu sein scheinen.
• Die Bautätigkeit in Deutschland steigt, doch liegt die Neubaufertig¬stellung immer noch rd. ein Viertel unter dem 20-Jahres-Durchschnitt. Somit besteht i.d.R. weiterhin eine Wohnungsknappheit in den Wachstumskernen. Das wird sich vor allem im Hinblick auf eine fortgesetzte hohe Migrationsrate absehbar nicht ändern.
• Die Mieterschwinglichkeit ist bei großen Bevölkerungsgruppen ausgereizt und damit vielerorts auch weitere signifikante Mietpreissteigerungspotentiale. Dadurch können zukünftig über die Mieten kaum überdurchschnittliche Gewinne realisiert werden. Da zudem die Einstiegsrenditen vielerorts bereits sehr gering sind, scheint eine weitere Renditekontraktion besonders in guten und mittleren Lagen kaum realisierbar.
• In einfacheren Lagen gibt es dagegen offenbar noch Spielräume, allerdings mit steigendem Risiko. Das betrifft weniger die Wachstumskerne. Hier besteht vielmehr die Gefahr, dass notwendige Sanierungen nicht durchgeführt werden, da durch die Wohnungsknappheit auch Wohnungen mit Substandard bei den Nachfragern (noch) auf Akzeptanz stoßen.
• Vor dem Hintergrund des hohen Preisniveaus sollte die Verkaufsentscheidung für Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandard und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen verstärkt in Betracht gezogen werden. Auch wenn die aktuelle Entwicklung des AWI darauf hindeutet, dass die Zeit des Preisauftriebs noch in vollem Gange ist, sind schon jetzt überdurchschnittliche Gewinnmitnahmen möglich.
* Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zu¬künftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Miet¬wohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungs¬mieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
Ergebnis der aktuellen Frühjahrsbefragung: Der AWI steigt deutlich um 6,1 Punkte auf 76,9 Punkte (Herbstbefragung 2015: 70,8 Pkt.) und erreicht den höchsten Stand seit Befragungsbeginn im Sommer 2009. Er zeigt damit klar einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit überdurchschnittlichem Miet- und Kaufpreisniveau an (Marktgleichgewicht: 40 bis 60 Punkte).
Der Anstieg des AWI vollzog sich dabei über alle Wohnlagen: Den höchsten Anstieg um 6,6 Punkte verzeichnen gute Lagen mit 77 Punkten (Herbst 2015: 70,4 Punkte), direkt gefolgt von den einfachen Lagen mit einem Plus von 6,4 Punkten auf 73,9 Punkte. In mittleren Wohnlagen stieg der AWI um 5,8 Punkte auf nun 79 Punkte.
Besonders beachtenswert ist der Anstieg des AWI in den einfachen Lagen: Befand sich dieser noch vor einem Jahr mit 59,7 Punkten im Marktgleichgewicht, bewegt er sich mittlerweile auf dem Niveau der mittleren und guten Lagen. Dazu Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH: „Die Attraktivität einfacher Lagen scheint u.a. eine Reaktion auf die aktuelle Flüchtlingskrise zu sein, in der kurzfristig der Bedarf an Mietwohnungen vor allem in einfachen Lagen rasant gestiegen ist.“ Darüber hinaus schlägt sich hier das von AENGEVELT-RESEARCH vor allem in den Wachstumskernen und wirtschaftsstarken Groß- und Mittelstädten analysierte viel zu geringe Angebot an miet- und kaufpreisgünstigen Wohnungen nieder. Fenderl: „Da Wohnungsneubau an vielen Standorten vorrangig in den mittel- bis hochpreisigen Miet- und Kaufpreissegmenten erfolgt, zeichnet sich hier mittelfristig keine Änderung ab.“
Mietwohnungsmarkt
Vor diesem Hintergrund rechnet Fenderl gerade in einfachen Lagen mit einem stärker anziehenden Mietpreisniveau. Das bestätigen auch die Befragungsergebnisse hinsichtlich der Mietpreisentwicklung: 62% der Befragungsteilnehmer (Herbst 2015: 55%; Frühjahr 2015: 48%) rechnen über alle Lagen mit weiter steigenden Mieten. Den höchsten Anstieg verzeichnen dabei die einfachen Lagen mit aktuell 64% (Herbst 2015: 50%): Noch vor einem Jahr rechnete hier nur rd. ein Drittel mit Mietpreiserhöhungen (Frühjahr 2015 34%). In mittleren Lagen hat sich der Anteil von 61% auf 67% erhöht, in guten Lagen ist er mit 56% nahezu konstant geblieben (Herbst 2015: 53%).
Diese Ergebnisse bestätigen aus Sicht von AENGEVELT das Versagen der Mietpreisbremse: AENGEVELT weist seit Beginn der Diskussion um die Mietpreisbremse darauf hin, dass dieser Preisentwicklung ausschließlich mittels einer signifikanten Erweiterung des Wohnungsangebotes in allen Preiskategorien durch Neubau und Bestandsertüchtigung wirksam entgegengesteuert werden kann. Ansonsten besteht insbesondere in den Wachstumsregionen unverändert eine Konkurrenz von zwei Haushalten mit unterschiedlicher Zahlungsfähigkeit um eine Wohnung.
Dazu Michael Fenderl:„Zahlungskräftige Haushalte mieten zunehmend Wohnungen in von ihnen präferierten Lagen, selbst wenn diese nicht ihren qualitativen Vorstellungen entsprechen. Dadurch werden Haushalte mit niedrigerem Einkommen aus qualitativ geringeren, bislang aber preiswerten Wohnungen verdrängt.“
Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage
• Beim AII (AENGEVELT-Investment-Index) wechselte zwischen Frühling 2012 und Sommer 2015 das Vorzeichen der Veränderungen nahezu von Quartal zu Quartal. Seit Frühjahr 2015 steigt der Index nun kontinuierlich und erreicht in der aktuellen Befragung mit einem Indexwert von 77,7 Punkten den höchsten bislang gemessenen Wert.
• In guten Lagen stieg der AII deutlich um 6,8 Punkte auf aktuell 79,7 Punkte (Herbst 2015: 72,9 Punkte, Frühjahr 2015: 70,5 Punkte).
Noch deutlicher zog der Wert in mittleren Lagen an, nämlich um 7,9 Punkte auf nunmehr 81,2 Punkte (Herbst 2015: 73,3 Pkt.).
In einfachen Lagen zog der AII zum nun vierten Mal an. Dabei fiel auch hier der Anstieg mit 6,6 Punkten überdurchschnittlich aus und stellt sich aktuell auf 72 Punkte (Herbst 2015: 65,4; Frühjahr 2015: 58,7 Punkte). Somit ist auch in einfachen Lagen ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Verkäufer zu beobachten.
• Die Nachfrage nach Wohninvestments steigt nach Ansicht der Befragungsteilnehmer weiter: 62% der Befragungsteilnehmer rechnen mit einer steigenden Nachfrage (Herbst 2015: 52%; Frühjahr 2015: 45%). Auch hier ist insbesondere der Anstieg in einfachen Lagen innerhalb eines Jahres von 33% auf 53% bedeutend.
31% gehen von einer stabilen Nachfrage aus (Herbst 2015: 38%). Lediglich 5% erwarten ein leichtes Nachlassen der Nachfrage (Herbst 2015: 6%).
• Entsprechend erwartet mit 71% eine gegenüber der Herbstbefragung 2015 (54%) deutlich gestiegene Mehrheit weiterhin steigende Preise für Wohninvestments. 23% rechnen mit einer Preisstabilisierung (Herbst 2015: 35%). Lediglich 4% erwarten sinkende Preise (Herbst 2015: 6%).
Fazit
• Der Wohninvestmentmarkt steht aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter sehr gut da. Das trifft auf alle Lagen zu. Es besteht ein Marktungleich-gewicht zu Gunsten der Vermieter und Eigentümer. Dabei ist der aktuell sehr dynamische Anstieg des AWI ein Indiz dafür, dass die Zeiten überdurchschnittlicher Preissteigerungen noch nicht vorbei zu sein scheinen.
• Die Bautätigkeit in Deutschland steigt, doch liegt die Neubaufertig¬stellung immer noch rd. ein Viertel unter dem 20-Jahres-Durchschnitt. Somit besteht i.d.R. weiterhin eine Wohnungsknappheit in den Wachstumskernen. Das wird sich vor allem im Hinblick auf eine fortgesetzte hohe Migrationsrate absehbar nicht ändern.
• Die Mieterschwinglichkeit ist bei großen Bevölkerungsgruppen ausgereizt und damit vielerorts auch weitere signifikante Mietpreissteigerungspotentiale. Dadurch können zukünftig über die Mieten kaum überdurchschnittliche Gewinne realisiert werden. Da zudem die Einstiegsrenditen vielerorts bereits sehr gering sind, scheint eine weitere Renditekontraktion besonders in guten und mittleren Lagen kaum realisierbar.
• In einfacheren Lagen gibt es dagegen offenbar noch Spielräume, allerdings mit steigendem Risiko. Das betrifft weniger die Wachstumskerne. Hier besteht vielmehr die Gefahr, dass notwendige Sanierungen nicht durchgeführt werden, da durch die Wohnungsknappheit auch Wohnungen mit Substandard bei den Nachfragern (noch) auf Akzeptanz stoßen.
• Vor dem Hintergrund des hohen Preisniveaus sollte die Verkaufsentscheidung für Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandard und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen verstärkt in Betracht gezogen werden. Auch wenn die aktuelle Entwicklung des AWI darauf hindeutet, dass die Zeit des Preisauftriebs noch in vollem Gange ist, sind schon jetzt überdurchschnittliche Gewinnmitnahmen möglich.
* Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zu¬künftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Miet¬wohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungs¬mieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
