04.05.2016 Neuer Rekordumsatz mit Green Buildings
Das Transaktionsvolumen mit zertifizierten Green Buildings belief sich 2015 auf knapp 6,84 Mrd. €. Damit wurde nicht nur das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um ein Drittel übertroffen, sondern auch ein neuer Rekordumsatz aufgestellt, der doppelt so hoch ausfällt wie im Durchschnitt der vergangenen acht Jahre. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Das Investmentgeschehen mit Green Buildings hat sich damit genauso dynamisch entwickelt wie das gewerbliche Investmentvolumen insgesamt“, so Hermann Horster, Head of Sustainability der BNP Paribas Real Estate GmbH. Bezogen auf die rund 36,2 Mrd. €, die bundesweit in Einzelobjekte investiert wurden, beläuft sich der Anteil zertifizierter Gebäude auf knapp 19 % und liegt damit in der gleichen Größenordnung wie im Vorjahr. Auch 2015 wurde damit wieder nahezu jeder fünfte Euro in nachhaltige Immobilien investiert.
Der bereits 2014 konstatierte Trend zu großvolumigen und häufig prominenten Objekten hat sich 2015 nochmals verstärkt. Wurden 2014 mit Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich ca. 56 % des Umsatzes erzielt, waren dies 2015 annähernd 70 %. Rechnet man noch Objekte zwischen 50 und 100 Mio. € hinzu, so sind es sogar knapp 90 % (2014 knapp 80 %). Hierin ist auch ein Grund dafür zu sehen, dass sich das Transaktionsvolumen stark auf die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) konzentriert. Gut 89 % des Umsatzes mit zertifizierten Gebäuden wurde hier registriert (2014: 84 %). Am meisten investiert wurde in Frankfurt (2,35 Mrd. €), Berlin (2,09 Mrd. €) und München mit 864 Mio. €. Als bekannte Beispiele stehen der Potsdamer Platz (DGNB) in Berlin oder das Trianon (LEED-Gold) in Frankfurt.
Eigenkapitalstarke Anleger besonders aktiv – Insgesamt knapp 1.000 zertifizierte Objekte
Vor allem eigenkapitalstarke Core-Investoren investieren viel in Green Buildings. Den relativ betrachtet höchsten Anteil von zertifizierten Gebäuden an den eigenen Investments weisen Staatsfonds (43 %), Investment Manager (38 %), Pensionskassen (36 %) sowie offene Fonds (34 %) auf. Auch absolut betrachtet tragen diese Käufergruppen am meisten zum Ergebnis bei. Im Ranking der größten Green Building Investoren kommen fünf Anlegergruppen auf zweistellige Anteile und zeichnen zusammen für knapp drei Viertel des Resultats verantwortlich. An die Spitze gesetzt haben sich Investment Manager (19 %) vor den Spezialfonds und Equity/Real Estate Funds mit jeweils 15 %. Aber auch eigenkapitalstarke Anleger wie Pensionskassen (13,5 %) und Staatsfonds (11 %) tragen umfangreich bei. Verantwortlich für diese Verteilung ist unter anderem, dass viele zertifizierte Gebäude großvolumig sind, was die Zielgruppe der Investoren einschränkt.
Auch die Zahl der zertifizierten Objekte hat weiter zugenommen. Ende 2015 konnten fast 1.000 Green Buildings erfasst werden und damit gut ein Viertel mehr als ein Jahr zuvor. Der Trend, dass neben den ursprünglich fast ausschließlich zertifizierten Bürogebäuden auch andere Nutzungsarten an Bedeutung gewinnen, hat sich weiter fortgesetzt. Nach wie vor dominieren zwar Büros mit ca. 51 % Anteil an den Green Buildings; gerade der Einzelhandel konnte aber spürbar aufholen und ist mittlerweile für knapp ein Viertel (23 %) des Bestands verantwortlich. Weitere knapp 18 % entfallen auf Logistikobjekte und gut 2 % auf Hotels, die damit beide ihre Anteile am Gesamtbestand in etwa gehalten haben.
Während der Bestand von Objekten, die bereits in der Bauphase zertifiziert wurden, gegenüber 2014 um 20 % angestiegen ist, hat das zertifizierte Bestandsvolumen sogar um 40 % zugelegt. Der Trend steigender Zertifizierungen im Bestand hält also an und hat ihren Anteil am Gesamtbestand der Green Buildings auf mittlerweile ein Drittel klettern lassen. Die Themen CSR, Sustainability und Energieeffizienz spielen für viele Unternehmen, ob als Mieter oder Bestandshalter, eine zunehmende Rolle. Im Zusammenhang mit freiwilligen Green-Leases-Vereinbarungen oder Initiativen des Gesetzgebers könnte die Sanierung und Zertifizierung im Bestand zukünftig sogar noch stärker beflügelt werden.
DGNB verliert Marktanteile, BREEAM weiter vor LEED
Die DGNB ist nach wie vor mit weitem Abstand Marktführer in Deutschland. Der Vorsprung hat sich allerdings von 69 % (2014) Marktanteil auf 64 % in 2015 verringert. Auch die Trendwende von LEED zu BREEAM hat sich bestätigt. BREEAM konnte seinen zweiten Platz von ca. 16 % (2014) auf 20 % (2015) ausbauen, während LEED auf dem dritten Platz verharrt. Der Erfolg von BREEAM beruht weiterhin auf der Zunahme der Bestandszertifikate. Hier hat BREEAM seinen relativen Marktanteil zwar nochmals gesteigert, erfreulicherweise konnten aber auch DGNB und LEED absolute Zertifizierungszuwächse im Bestand verzeichnen.
Perspektiven
„Die Umsatzentwicklung zeigt, dass zertifizierte Gebäude begehrt und für viele Investoren fast ein Muss sind. Allerdings zeichnet sich auch in diesem Marktsegment ein zunehmender Engpass ab. Investoren, die bevorzugt zertifizierte Gebäude erwerben wollen, können dies aufgrund der Produktknappheit schon heute nicht immer umsetzen. Die Anzahl der größeren Core-Objekte, die in den A-Städten neu projektiert oder umfassend saniert und dabei fast immer zertifiziert werden, ist überschaubar. Weichen Investoren in Nebenlagen aus, finden sich dort aber (noch) kaum zertifizierte Gebäude. Trotz des Wachstums der Bestandszertifizierung könnte daher der relative Anteil von Green Buildings am Investmentumsatz insgesamt im laufenden Jahr eventuell leicht sinken“, fasst Hermann Horster zusammen.
„Das Investmentgeschehen mit Green Buildings hat sich damit genauso dynamisch entwickelt wie das gewerbliche Investmentvolumen insgesamt“, so Hermann Horster, Head of Sustainability der BNP Paribas Real Estate GmbH. Bezogen auf die rund 36,2 Mrd. €, die bundesweit in Einzelobjekte investiert wurden, beläuft sich der Anteil zertifizierter Gebäude auf knapp 19 % und liegt damit in der gleichen Größenordnung wie im Vorjahr. Auch 2015 wurde damit wieder nahezu jeder fünfte Euro in nachhaltige Immobilien investiert.
Der bereits 2014 konstatierte Trend zu großvolumigen und häufig prominenten Objekten hat sich 2015 nochmals verstärkt. Wurden 2014 mit Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich ca. 56 % des Umsatzes erzielt, waren dies 2015 annähernd 70 %. Rechnet man noch Objekte zwischen 50 und 100 Mio. € hinzu, so sind es sogar knapp 90 % (2014 knapp 80 %). Hierin ist auch ein Grund dafür zu sehen, dass sich das Transaktionsvolumen stark auf die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) konzentriert. Gut 89 % des Umsatzes mit zertifizierten Gebäuden wurde hier registriert (2014: 84 %). Am meisten investiert wurde in Frankfurt (2,35 Mrd. €), Berlin (2,09 Mrd. €) und München mit 864 Mio. €. Als bekannte Beispiele stehen der Potsdamer Platz (DGNB) in Berlin oder das Trianon (LEED-Gold) in Frankfurt.
Eigenkapitalstarke Anleger besonders aktiv – Insgesamt knapp 1.000 zertifizierte Objekte
Vor allem eigenkapitalstarke Core-Investoren investieren viel in Green Buildings. Den relativ betrachtet höchsten Anteil von zertifizierten Gebäuden an den eigenen Investments weisen Staatsfonds (43 %), Investment Manager (38 %), Pensionskassen (36 %) sowie offene Fonds (34 %) auf. Auch absolut betrachtet tragen diese Käufergruppen am meisten zum Ergebnis bei. Im Ranking der größten Green Building Investoren kommen fünf Anlegergruppen auf zweistellige Anteile und zeichnen zusammen für knapp drei Viertel des Resultats verantwortlich. An die Spitze gesetzt haben sich Investment Manager (19 %) vor den Spezialfonds und Equity/Real Estate Funds mit jeweils 15 %. Aber auch eigenkapitalstarke Anleger wie Pensionskassen (13,5 %) und Staatsfonds (11 %) tragen umfangreich bei. Verantwortlich für diese Verteilung ist unter anderem, dass viele zertifizierte Gebäude großvolumig sind, was die Zielgruppe der Investoren einschränkt.
Auch die Zahl der zertifizierten Objekte hat weiter zugenommen. Ende 2015 konnten fast 1.000 Green Buildings erfasst werden und damit gut ein Viertel mehr als ein Jahr zuvor. Der Trend, dass neben den ursprünglich fast ausschließlich zertifizierten Bürogebäuden auch andere Nutzungsarten an Bedeutung gewinnen, hat sich weiter fortgesetzt. Nach wie vor dominieren zwar Büros mit ca. 51 % Anteil an den Green Buildings; gerade der Einzelhandel konnte aber spürbar aufholen und ist mittlerweile für knapp ein Viertel (23 %) des Bestands verantwortlich. Weitere knapp 18 % entfallen auf Logistikobjekte und gut 2 % auf Hotels, die damit beide ihre Anteile am Gesamtbestand in etwa gehalten haben.
Während der Bestand von Objekten, die bereits in der Bauphase zertifiziert wurden, gegenüber 2014 um 20 % angestiegen ist, hat das zertifizierte Bestandsvolumen sogar um 40 % zugelegt. Der Trend steigender Zertifizierungen im Bestand hält also an und hat ihren Anteil am Gesamtbestand der Green Buildings auf mittlerweile ein Drittel klettern lassen. Die Themen CSR, Sustainability und Energieeffizienz spielen für viele Unternehmen, ob als Mieter oder Bestandshalter, eine zunehmende Rolle. Im Zusammenhang mit freiwilligen Green-Leases-Vereinbarungen oder Initiativen des Gesetzgebers könnte die Sanierung und Zertifizierung im Bestand zukünftig sogar noch stärker beflügelt werden.
DGNB verliert Marktanteile, BREEAM weiter vor LEED
Die DGNB ist nach wie vor mit weitem Abstand Marktführer in Deutschland. Der Vorsprung hat sich allerdings von 69 % (2014) Marktanteil auf 64 % in 2015 verringert. Auch die Trendwende von LEED zu BREEAM hat sich bestätigt. BREEAM konnte seinen zweiten Platz von ca. 16 % (2014) auf 20 % (2015) ausbauen, während LEED auf dem dritten Platz verharrt. Der Erfolg von BREEAM beruht weiterhin auf der Zunahme der Bestandszertifikate. Hier hat BREEAM seinen relativen Marktanteil zwar nochmals gesteigert, erfreulicherweise konnten aber auch DGNB und LEED absolute Zertifizierungszuwächse im Bestand verzeichnen.
Perspektiven
„Die Umsatzentwicklung zeigt, dass zertifizierte Gebäude begehrt und für viele Investoren fast ein Muss sind. Allerdings zeichnet sich auch in diesem Marktsegment ein zunehmender Engpass ab. Investoren, die bevorzugt zertifizierte Gebäude erwerben wollen, können dies aufgrund der Produktknappheit schon heute nicht immer umsetzen. Die Anzahl der größeren Core-Objekte, die in den A-Städten neu projektiert oder umfassend saniert und dabei fast immer zertifiziert werden, ist überschaubar. Weichen Investoren in Nebenlagen aus, finden sich dort aber (noch) kaum zertifizierte Gebäude. Trotz des Wachstums der Bestandszertifizierung könnte daher der relative Anteil von Green Buildings am Investmentumsatz insgesamt im laufenden Jahr eventuell leicht sinken“, fasst Hermann Horster zusammen.
