News RSS-Feed

19.04.2016 Europäische Immobilienuhr von JLL: Büro-Nutzermarkt startet stark

Der europäische Büro-Mietpreisindex von JLL legte im 1. Quartal 2016 (gegenüber Q4 2015) um 0,6% zu. Damit war der Zuwachs allerdings etwas schwächer als im Vorquartal (+ 1,0 % - revidiert nach ursprünglich genannten +0,8%). Von den 24 Index-Städten* verzeichneten sieben im Quartalsvergleich steigende Mieten (gegenüber zehn im 4. Quartal 2015), angeführt von Budapest (+4,8%), Frankfurt (+2,8%), Mailand (+2,1%) und Stockholm (+1,9%). In Paris, wo die Spitzenmieten sich über einem längeren Zeitraum als relativ volatil erwiesen, ohne in eine bestimmte Richtung zu tendieren, lies die bessere Nutzerstimmung die Mieten das dritte Quartal in Folge ansteigen, (Q 1 2016: +0,7%). Barcelona (+1,3%) und Madrid (+0,9%) setzten ihren Anstieg fort. In den 17 anderen europäischen Städten blieben die Spitzenmieten unverändert.

Das Mietpreiswachstum dürfte nach der Phase beschleunigten Zuwachses (06:00 bis 09:00 Quadrant) eine längere Phase ruhigeren Anstiegs aufweisen. Mit 2,6% bzw. 2,7% in 2016 und 2017 wäre der westeuropäische 10-Jahres-Durchschnitt (1,7 %) aber immer noch deutlich übertroffen. Dieses Szenario birgt ein Steigerungspotential, falls die Nachfrage noch deutlicher anziehen sollte. Hierfür ist eine deutsche Immobilienhochburg, Berlin, ein gutes Beispiel: die Hauptstadt bewegt sich entgegen dem Uhrzeigersinn. Ein erheblicher Anstieg der Nachfrage (jährliches Umsatzvolumen 65% über dem 10-Jahres-Durchschnitt) hat die Spitzenmieten deutlich ansteigen lassen. Insofern ist eine überdurchschnittliche Entwicklung in einigen Märkten möglich.

- Ein Plus von 14 % gegenüber dem 1. Quartal des Vorjahres sorgt für bestes Umsatzresultat seit 2011

Die Büroflächennutzer waren auch im 1. Quartal 2016 in den meisten europäischen Märkten sehr aktiv und sorgten für ein Umsatzvolumen von insgesamt 2,6 Mio. m², entsprechend einem Zuwachs im Jahresvergleich von 14%. Es war das stärkste 1. Quartal seit 2011. Der 5-und 10-Jahreschnitt (der jeweils 1. Quartale) wurden um 10% bzw. 4 % übertroffen.

Während in 15 der 24 untersuchten Märkten die starke Nachfrage auch in den ersten drei Monaten 2016 für deren, freilich sehr differierende Umsatzzuwächse sorgte, schwächelten Madrid (-24 %) und Barcelona (- 4%), ebenso die Niederlande, deren aggregierter Umsatz für die vier Märkte bei einem Minus von 44% lag, vor allem durch ein Umsatzrückgang in Amsterdam von -68%. Der Teilmarkt von London City verzeichnete ein Umsatz-Minus von 18%. Obwohl die Nachfrage in der City solide bleiben wird, könnten die Nutzer im Vorfeld des EU-Referendums vorsichtiger sein und das Vermietungsvolumen durch die Zurückhaltung im 2. Quartal weiter abgeschwächt werden. Insgesamt konnte für London noch ein leichtes Plus von 2% notiert werden.

Abgesehen von den genannten Märkten – insgesamt waren es neun mit einem Rückgang im Vermietungsvolumen – zeigten die anderen eine positive Entwicklung, allen voran Berlin (+60%), gefolgt von Brüssel (+53%), Frankfurt (+ 51 %), Dublin (+43%), Budapest (+37%) und Stockholm (+34 %). Die kontinuierliche Zunahme des Mietbedarfs und der Nachfrage nach Büroflächen in Paris deutet auf eine nachhaltige Erholung des dortigen Marktes hin, nach einer relativ glanzlosen Performance in 2013 und 2014. Immerhin ca. 493.000 m² und damit ein Anstieg im Jahresvergleich von 19% schlugen in der französischen Hauptstadt zu Buche.

- Zunahme von Projektentwicklungen bleiben in 2016 deutlich unter 10-Jahresschnitt - Leerstandsquote könnte weiter sinken

Die aggregierte europäische Leerstandsquote ist über das Quartal um weitere 10 Basispunkte gesunken und steht Ende März 2016 bei 8,6%, dem niedrigsten Stand in den letzten sechs Jahren (Westeuropa: 7,9 %, Mittel- und Osteuropa 14,8 %). Zwar werden die Fertigstellungen von Projektentwicklungen 2016 europaweit voraussichtlich um 6% zunehmen, der 10-Jahres-Durchschnitt von 5,04 Mio. m² wird aber nicht erreicht. In Verbindung mit einer anhaltend positiven Entwicklung auf der Nachfrageseite wird die Anspannung durch ein eingeschränktes Angebot in den meisten europäischen Büroflächenmärkten 2016 zunehmen.

Einige Sorge wurde um die beträchtliche Projektentwicklungs-Pipeline in London laut. Derzeit bleibt das Angebot aber noch außergewöhnlich knapp, die Leerstandsquote in London ist im 1. Quartal auf 3,30% (noch einmal um -10 Basispunkte) gesunken. Damit hat die britische Hauptstad die niedrigste Quote in Europa.

In Deutschland werden 2016 ca.1,2 Mio. m² Büroflächen in den Big 7 erwartet. Obwohl dies ein Plus von 38% gegenüber dem 5-Jahres-Durchschnitt darstellt, dürfte dies die Leerstandsquote kaum in die Höhe treiben, da nur noch ein Drittel der Flächen zur Verfügung steht. Unter Berücksichtigung des derzeit hohen Nachfrageniveaus werden die Leerstandsquoten in den meisten Städten eher sinken, was möglicherweise zusätzlichen Druck auf die Mieten in erstklassigen und ausgewählten Sekundärlagen ausüben wird.



Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!