14.04.2016 Bestes Ergebnis aller Zeiten auf dem Hamburger Investmentmarkt
Der Hamburger Investmentmarkt nimmt zu Beginn des Jahres wieder an Fahrt auf und erzielt zum Ende des ersten Quartals ein Transaktionsvolumen von 953 Mio. €. Damit werden das gute Vorjahresergebnis um gut 17 % und der langjährige Durchschnitt um fast 48 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Mit über 40 Einzeldeals registriert die Hansestadt im bundesweiten Vergleich sogar die meisten Abschlüsse und nach München das höchste Investmentvolumen. Durchschnittlich beträgt dieses pro Deal 23 Mio. €. Beachtlich ist, dass dabei keine anteiligen Portfolioverkäufe zu Buche schlagen. Als größter Deal im dreistelligen Millionenbereich hat der Verkauf des Telekom-Gebäudes in der City Nord einen erheblichen Anteil zu diesem überragenden Resultat beigetragen. Nennenswert ist zudem die Transaktion des Entwicklungsgrundstücks der Commerzbank in der City.
Für über ein Drittel des Transaktionsvolumens sind Investments zwischen 50 Mio. und 100 Mio. € verantwortlich und tragen knapp 37 % zum Ergebnis bei. Dem schließt sich die nächst kleinere Größenklasse zwischen 25 Mio. und 50 Mio. € mit über 28 % an. Im Vergleich zum Vorjahr büßen diese den größten Anteil von 7 Prozentpunkten ein. Leichte Verluste verzeichnet zudem die Gruppe im dreistelligen Millionenbereich und verbucht statt über 16 % wie im Vorjahr lediglich rund 13 %. Auf Investments zwischen 10 Mio. und 25 Mio. € entfallen mit Zuwächsen um fast 5 Prozentpunkten über 12 %. Etwas weniger als im Vorjahr erreichen kleinvolumige Transaktionen bis 10 Mio. €, sodass sich diese knapp 10 % sichern können.
Die Hälfte des Umsatzes entfällt auf Büroobjekte – Spezialfonds wieder Spitzenreiter
Die Übersicht der Nutzungsarten am Gesamtumsatz zeigt wie üblich Büroimmobilien an der Spitze. Sie machen die Hälfte des Gesamtvolumens aus und liegen damit auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr. Mit einem Plus von fast 19 Prozentpunkten erzielt die Gruppe Sonstige, hinter der sich Entwicklungsgrundstücke und gemischt genutzte Objekte verbergen, den zweiten Rang mit gut 24 %. Hoteltransaktionen müssen gegenüber 2015 leichte Verluste hinnehmen und kommen mit gut 11 % auf den dritten Platz. Bemerkenswert ist, dass Logistikassets ihren Anteil knapp vervierfachen und vor diesem Hintergrund fast 8 %erreichen. Die größten Einbußen von knapp 19 Prozentpunkten müssen durch das stark limitierte Angebot Einzelhandelsobjekte hinnehmen (7 %).
Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich bei der Verteilung des Transaktionsvolumens nach Lagen ein eher unübliches Bild. Die Hamburger City, die sich im letzten Jahr noch einen Anteil von fast 63 % sichern konnte, muss bisher aufgrund des mangelnden Angebots Verluste hinnehmen und erzielt lediglich 18 %. Vor diesem Hintergrund sind andere Lagen bei Investoren in den Fokus gerückt. Erfreulich sind in diesem Zusammenhang die Entwicklungen in den Nebenlagen, auf die fast die Hälfte des Volumens entfällt, und im Teilmarkt Cityrand, der sich über 32 % sichern kann. Im Vergleich zum Vorjahr können damit beide Lagen ihren Anteil mindestens verdoppeln. Die Peripherie spielt nach wie vor eine eher unbedeutende Rolle.
Wie im Vorjahr führen Spezialfonds das Ranking der Investoren an. Dabei bauen sie ihre Führung weiter aus und sind sogar für über ein Drittel des Transaktionsvolumens verantwortlich. Darauf folgen mit großem Abstand Projektentwickler (15 %) und knapp dahinter Pensionskassen (13 %). Anteile im einstelligen Prozentbereich sichern sich private Anleger mit gut 9 %, die öffentliche Hand und offene Fonds beide mit 7 % sowie geschlossene Fonds mit knapp 5 %. Auf alle anderen Käufergruppen, die unter Sonstige zusammengefasst sind, entfallen zusammen gut 10 %. Der Anteil ausländischer Anleger steigt auf 31 % und liegt damit 6 Prozentpunkte über dem Vorjahresniveau.
Die hohe Nachfrage nach Top-Objekten in Hamburg lässt die Renditen für Premium-Objekte in allen Assetklassen weiter auf das niedrigste Niveau sinken. Somit hat in den vergangenen 12 Monaten die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte um 30 Basispunkte nachgegeben und liegt damit bei 4,00 %. Geringere Abweichungen verzeichnen Geschäftshäuser, wo die Rendite um 5 Basispunkte auf 3,75 % gesunken ist. Durch ein Minus von 75 Basispunkten notieren Logistikimmobilien die größte Veränderung und liegen damit bei 5,25 %.
Der äußerst gute Start ins neue Jahr, wo eine Vielzahl von Transaktionen über alle Größenklassen verzeichnet wurde, signalisiert die weiterhin gute Nachfrage am Hamburger Investmentmarkt. Die Hansestadt steht damit bei nationalen und internationalen Investoren weiterhin im Fokus. Ob erneut ein Ergebnis auf Vorjahresniveau (3,98 Mrd. €) erreicht wird, hängt neben weiterhin guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und günstigen Finanzierungsmöglichkeiten auch von einem ausreichenden Angebot an Objekten ab.
Mit über 40 Einzeldeals registriert die Hansestadt im bundesweiten Vergleich sogar die meisten Abschlüsse und nach München das höchste Investmentvolumen. Durchschnittlich beträgt dieses pro Deal 23 Mio. €. Beachtlich ist, dass dabei keine anteiligen Portfolioverkäufe zu Buche schlagen. Als größter Deal im dreistelligen Millionenbereich hat der Verkauf des Telekom-Gebäudes in der City Nord einen erheblichen Anteil zu diesem überragenden Resultat beigetragen. Nennenswert ist zudem die Transaktion des Entwicklungsgrundstücks der Commerzbank in der City.
Für über ein Drittel des Transaktionsvolumens sind Investments zwischen 50 Mio. und 100 Mio. € verantwortlich und tragen knapp 37 % zum Ergebnis bei. Dem schließt sich die nächst kleinere Größenklasse zwischen 25 Mio. und 50 Mio. € mit über 28 % an. Im Vergleich zum Vorjahr büßen diese den größten Anteil von 7 Prozentpunkten ein. Leichte Verluste verzeichnet zudem die Gruppe im dreistelligen Millionenbereich und verbucht statt über 16 % wie im Vorjahr lediglich rund 13 %. Auf Investments zwischen 10 Mio. und 25 Mio. € entfallen mit Zuwächsen um fast 5 Prozentpunkten über 12 %. Etwas weniger als im Vorjahr erreichen kleinvolumige Transaktionen bis 10 Mio. €, sodass sich diese knapp 10 % sichern können.
Die Hälfte des Umsatzes entfällt auf Büroobjekte – Spezialfonds wieder Spitzenreiter
Die Übersicht der Nutzungsarten am Gesamtumsatz zeigt wie üblich Büroimmobilien an der Spitze. Sie machen die Hälfte des Gesamtvolumens aus und liegen damit auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr. Mit einem Plus von fast 19 Prozentpunkten erzielt die Gruppe Sonstige, hinter der sich Entwicklungsgrundstücke und gemischt genutzte Objekte verbergen, den zweiten Rang mit gut 24 %. Hoteltransaktionen müssen gegenüber 2015 leichte Verluste hinnehmen und kommen mit gut 11 % auf den dritten Platz. Bemerkenswert ist, dass Logistikassets ihren Anteil knapp vervierfachen und vor diesem Hintergrund fast 8 %erreichen. Die größten Einbußen von knapp 19 Prozentpunkten müssen durch das stark limitierte Angebot Einzelhandelsobjekte hinnehmen (7 %).
Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich bei der Verteilung des Transaktionsvolumens nach Lagen ein eher unübliches Bild. Die Hamburger City, die sich im letzten Jahr noch einen Anteil von fast 63 % sichern konnte, muss bisher aufgrund des mangelnden Angebots Verluste hinnehmen und erzielt lediglich 18 %. Vor diesem Hintergrund sind andere Lagen bei Investoren in den Fokus gerückt. Erfreulich sind in diesem Zusammenhang die Entwicklungen in den Nebenlagen, auf die fast die Hälfte des Volumens entfällt, und im Teilmarkt Cityrand, der sich über 32 % sichern kann. Im Vergleich zum Vorjahr können damit beide Lagen ihren Anteil mindestens verdoppeln. Die Peripherie spielt nach wie vor eine eher unbedeutende Rolle.
Wie im Vorjahr führen Spezialfonds das Ranking der Investoren an. Dabei bauen sie ihre Führung weiter aus und sind sogar für über ein Drittel des Transaktionsvolumens verantwortlich. Darauf folgen mit großem Abstand Projektentwickler (15 %) und knapp dahinter Pensionskassen (13 %). Anteile im einstelligen Prozentbereich sichern sich private Anleger mit gut 9 %, die öffentliche Hand und offene Fonds beide mit 7 % sowie geschlossene Fonds mit knapp 5 %. Auf alle anderen Käufergruppen, die unter Sonstige zusammengefasst sind, entfallen zusammen gut 10 %. Der Anteil ausländischer Anleger steigt auf 31 % und liegt damit 6 Prozentpunkte über dem Vorjahresniveau.
Die hohe Nachfrage nach Top-Objekten in Hamburg lässt die Renditen für Premium-Objekte in allen Assetklassen weiter auf das niedrigste Niveau sinken. Somit hat in den vergangenen 12 Monaten die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte um 30 Basispunkte nachgegeben und liegt damit bei 4,00 %. Geringere Abweichungen verzeichnen Geschäftshäuser, wo die Rendite um 5 Basispunkte auf 3,75 % gesunken ist. Durch ein Minus von 75 Basispunkten notieren Logistikimmobilien die größte Veränderung und liegen damit bei 5,25 %.
Der äußerst gute Start ins neue Jahr, wo eine Vielzahl von Transaktionen über alle Größenklassen verzeichnet wurde, signalisiert die weiterhin gute Nachfrage am Hamburger Investmentmarkt. Die Hansestadt steht damit bei nationalen und internationalen Investoren weiterhin im Fokus. Ob erneut ein Ergebnis auf Vorjahresniveau (3,98 Mrd. €) erreicht wird, hängt neben weiterhin guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und günstigen Finanzierungsmöglichkeiten auch von einem ausreichenden Angebot an Objekten ab.
