12.04.2016 Investmentmarkt Leipzig mit bestem Jahresstart ever
Leipzig verzeichnet mit dem bislang besten registrierten Investitionsvolumen von 308 Mio. € einen äußerst gelungenen Start in das Jahr 2016. Hauptursache ist ein im Vergleich zum Vorjahresquartal fast dreimal höheres Transaktionsvolumen bei Einzeldeals im Gesamtumfang von fast 297 Mio. €; anteilig eingerechnete Portfoliodeals beliefen sich auf 11 Mio. €. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Die rege Marktaktivität zeigt sich auch in der hohen Anzahl von 21 abgeschlossenen Verkäufen. Mit der Vielzahl der Einzeltransaktionen lässt sich die hohe Nachfrage und Stärke des Investmentstandorts Leipzig verdeutlichen“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Mit diesem Jahresauftakt bekräftigt und etabliert die Stadt Leipzig ihre Stellung als wichtigster B-Standort für Investments.
Auf das Segment von 50 bis 100 Mio. € entfällt mit 44 % der höchste Anteil der Investments, was absolut einem Volumen von 135 Mio. € entspricht. Diese Größenklasse konnte im Vorjahresquartal keine Transaktionen verzeichnen, wie auch der Bereich zwischen 25 und 50 Mio. €. Letzterer ist aktuell für gut 8 % der Abschlüsse verantwortlich. Die beiden bislang in Leipzig starken Investmentklassen unter 25 Mio. € bzw. unter 10 Mio. € stehen zusammen für knapp 48 % der Verkäufe, absolut stiegen auch ihre Volumina im Vergleich zum Vorjahr jeweils an. Insgesamt gesehen sind über alle Größenklassen die Umsätze deutlich angestiegen, die breite Nachfrage des Leipziger Marktes lässt sich sehr gut an dieser Verteilung beobachten. Zu den bedeutendsten Großdeals zählen die Verkäufe der Hainspitze und des Technischen Rathauses.
Ausgeglichene Investmentverteilung – Zentrale Lagen vorne
Die zu Jahresbeginn 2015 außergewöhnlich starke Gruppe der Büroobjekte liegt aktuell wieder an der Spitze aller Assetklassen und trägt fast 31 % zum Gesamtumsatz bei. Aber auch die übrigen Objektarten haben alle ihr absolutes Volumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum vergrößern können. Auf Einzelhandelsimmobilien entfallen knapp 25 %, was bislang Platz zwei bedeutet. Logistikobjekte konnten einen Anteil von 7 % der Investments auf sich vereinen. Den deutlichsten Anstieg erfahren Hotelobjekte, die über 13 % am Gesamtumsatz erzielen. Im ersten Quartal 2015 spielten Logistik– und Hotelobjekte dagegen nahezu keine Rolle, wofür in erster Linie aber ein mangelndes Angebot verantwortlich war. Die übrigen Objektarten verzeichnen Anfang 2016 einen starken Anteil von gut 24 %. Als Ergebnis steht eine relativ homogene Verteilung des Transaktionsvolumens über alle Objektarten.
Der Cityrand gewinnt im ersten Quartal 2016 weitere Anteile hinzu und verzeichnet mit gut 44 % der Investments ein starkes Ergebnis. Auch die City schneidet aktuell mit über 29 % besser als im Vorjahreszeitraum ab. Die zentralen Leipziger Lagen vereinen somit insgesamt fast drei Viertel des Transaktionsvolumens auf sich. Die zuletzt topplatzierten Nebenlagen verbuchen fast 14 % des Umsatzes und belegen Platz drei. Dicht darauf folgt die Peripherie, die auf knapp 13 % kommt und gegenüber dem Vorjahreszeitraum ebenfalls deutlich dazugewinnen konnte.
Versicherungen belegen erstmals die Spitzenposition bei den Käufergruppen und kommen Ende des ersten Quartals 2016 auf einen Umsatzanteil von über 26 %. Einen deutlichen Anstieg verzeichneten auch die Immobilien AGs/REITs und belegen Platz zwei mit gut 21 %. Damit liegen aktuell zwei Branchen vorne, die letztes Jahr kaum einen Beitrag zum Investment geleistet haben. Einen zweistelligen Umsatzanteil erreichen darüber hinaus nur noch Immobilienunternehmen, auf die 15 % entfallen. Die übrigen Käufergruppen erzielen Umsatzanteile im einstelligen Bereich. Etwas angestiegen ist der Anteil ausländischer Käufer, der aktuell bei 38 % und damit leicht über dem bundesweiten Durchschnitt liegt. Im Vorjahreszeitraum waren sie nur für ein Drittel der Investitionen verantwortlich.
Die im Gesamtjahr 2015 gesunkenen Netto-Spitzenrenditen blieben im ersten Quartal 2016 stabil auf dem Niveau des Jahreswechsels und folgen damit dem bundesweiten Trend. Für Büroobjekte in Leipzig sind die Netto-Anfangsrenditen im Jahresvergleich um 30 Basispunkte auf 5,00 % gesunken. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser liegt aktuell bei 4,50 % und rangiert wie auch die Spitzenrendite für Logistikobjekte (5,90 %) um 40 Basispunkte niedriger als im Vergleichsquartal 2015. Die sehr gute Nachfrage und das geringer werdende Angebot führen zu diesen niedrigen Renditen in allen Segmenten.
Perspektiven
„Das hohe Transaktionsvolumen, überwiegend getragen durch Einzeldeals, verdeutlicht die Attraktivität und weiter wachsende Bedeutung Leipzigs als Investitionsstandort. Erfreulich ist auch das gestiegene Investitionsvolumen ab 25 Mio. €, welches die in Leipzig traditionell starken unteren Größensegmente bis 25 Mio. € ergänzt. Der starke Jahresauftakt, verbunden mit einer weiterhin breiten Nachfragestruktur und den attraktiven Finanzierungsbedingungen, könnte im Jahresverlauf zu einem erneuten Spitzenwert beim Transaktionsvolumen führen. Abzuwarten bleibt allerdings der Umfang des auf den Markt kommenden Angebots“, so Stefan Sachse.
„Die rege Marktaktivität zeigt sich auch in der hohen Anzahl von 21 abgeschlossenen Verkäufen. Mit der Vielzahl der Einzeltransaktionen lässt sich die hohe Nachfrage und Stärke des Investmentstandorts Leipzig verdeutlichen“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Mit diesem Jahresauftakt bekräftigt und etabliert die Stadt Leipzig ihre Stellung als wichtigster B-Standort für Investments.
Auf das Segment von 50 bis 100 Mio. € entfällt mit 44 % der höchste Anteil der Investments, was absolut einem Volumen von 135 Mio. € entspricht. Diese Größenklasse konnte im Vorjahresquartal keine Transaktionen verzeichnen, wie auch der Bereich zwischen 25 und 50 Mio. €. Letzterer ist aktuell für gut 8 % der Abschlüsse verantwortlich. Die beiden bislang in Leipzig starken Investmentklassen unter 25 Mio. € bzw. unter 10 Mio. € stehen zusammen für knapp 48 % der Verkäufe, absolut stiegen auch ihre Volumina im Vergleich zum Vorjahr jeweils an. Insgesamt gesehen sind über alle Größenklassen die Umsätze deutlich angestiegen, die breite Nachfrage des Leipziger Marktes lässt sich sehr gut an dieser Verteilung beobachten. Zu den bedeutendsten Großdeals zählen die Verkäufe der Hainspitze und des Technischen Rathauses.
Ausgeglichene Investmentverteilung – Zentrale Lagen vorne
Die zu Jahresbeginn 2015 außergewöhnlich starke Gruppe der Büroobjekte liegt aktuell wieder an der Spitze aller Assetklassen und trägt fast 31 % zum Gesamtumsatz bei. Aber auch die übrigen Objektarten haben alle ihr absolutes Volumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum vergrößern können. Auf Einzelhandelsimmobilien entfallen knapp 25 %, was bislang Platz zwei bedeutet. Logistikobjekte konnten einen Anteil von 7 % der Investments auf sich vereinen. Den deutlichsten Anstieg erfahren Hotelobjekte, die über 13 % am Gesamtumsatz erzielen. Im ersten Quartal 2015 spielten Logistik– und Hotelobjekte dagegen nahezu keine Rolle, wofür in erster Linie aber ein mangelndes Angebot verantwortlich war. Die übrigen Objektarten verzeichnen Anfang 2016 einen starken Anteil von gut 24 %. Als Ergebnis steht eine relativ homogene Verteilung des Transaktionsvolumens über alle Objektarten.
Der Cityrand gewinnt im ersten Quartal 2016 weitere Anteile hinzu und verzeichnet mit gut 44 % der Investments ein starkes Ergebnis. Auch die City schneidet aktuell mit über 29 % besser als im Vorjahreszeitraum ab. Die zentralen Leipziger Lagen vereinen somit insgesamt fast drei Viertel des Transaktionsvolumens auf sich. Die zuletzt topplatzierten Nebenlagen verbuchen fast 14 % des Umsatzes und belegen Platz drei. Dicht darauf folgt die Peripherie, die auf knapp 13 % kommt und gegenüber dem Vorjahreszeitraum ebenfalls deutlich dazugewinnen konnte.
Versicherungen belegen erstmals die Spitzenposition bei den Käufergruppen und kommen Ende des ersten Quartals 2016 auf einen Umsatzanteil von über 26 %. Einen deutlichen Anstieg verzeichneten auch die Immobilien AGs/REITs und belegen Platz zwei mit gut 21 %. Damit liegen aktuell zwei Branchen vorne, die letztes Jahr kaum einen Beitrag zum Investment geleistet haben. Einen zweistelligen Umsatzanteil erreichen darüber hinaus nur noch Immobilienunternehmen, auf die 15 % entfallen. Die übrigen Käufergruppen erzielen Umsatzanteile im einstelligen Bereich. Etwas angestiegen ist der Anteil ausländischer Käufer, der aktuell bei 38 % und damit leicht über dem bundesweiten Durchschnitt liegt. Im Vorjahreszeitraum waren sie nur für ein Drittel der Investitionen verantwortlich.
Die im Gesamtjahr 2015 gesunkenen Netto-Spitzenrenditen blieben im ersten Quartal 2016 stabil auf dem Niveau des Jahreswechsels und folgen damit dem bundesweiten Trend. Für Büroobjekte in Leipzig sind die Netto-Anfangsrenditen im Jahresvergleich um 30 Basispunkte auf 5,00 % gesunken. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser liegt aktuell bei 4,50 % und rangiert wie auch die Spitzenrendite für Logistikobjekte (5,90 %) um 40 Basispunkte niedriger als im Vergleichsquartal 2015. Die sehr gute Nachfrage und das geringer werdende Angebot führen zu diesen niedrigen Renditen in allen Segmenten.
Perspektiven
„Das hohe Transaktionsvolumen, überwiegend getragen durch Einzeldeals, verdeutlicht die Attraktivität und weiter wachsende Bedeutung Leipzigs als Investitionsstandort. Erfreulich ist auch das gestiegene Investitionsvolumen ab 25 Mio. €, welches die in Leipzig traditionell starken unteren Größensegmente bis 25 Mio. € ergänzt. Der starke Jahresauftakt, verbunden mit einer weiterhin breiten Nachfragestruktur und den attraktiven Finanzierungsbedingungen, könnte im Jahresverlauf zu einem erneuten Spitzenwert beim Transaktionsvolumen führen. Abzuwarten bleibt allerdings der Umfang des auf den Markt kommenden Angebots“, so Stefan Sachse.
