12.04.2016 Frankfurts Investmentumsatz im langjährigen Durchschnitt
Erwartungsgemäß bleibt der Frankfurter Investmentmarkt im ersten Quartal 2016 deutlich hinter dem Rekordumsatz des Vorjahres zurück und erzielt mit 603 Mio. € ein Transaktionsvolumen, das auf dem Niveau des zehnjährigen Durchschnitts liegt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Verantwortlich für das rückläufige Ergebnis ist aber nicht eine geringere Nachfrage der Investoren, sondern ausschließlich der Mangel an großvolumigen Angeboten. Dies gilt aktuell insbesondere für Büroobjekte“, erklärt Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. Unterstrichen wird diese Aussage dadurch, dass im ersten Quartal bislang noch kein Verkauf im dreistelligen Millionenbereich realisiert werden konnte. Das Marktgeschehen in den übrigen Größenklassen war dagegen erneut lebhaft. Deshalb wurde mit Einzeldeals ein Umsatzvolumen (522 Mio. €) erzielt, das gut 10 % über dem langjährigen Durchschnitt liegt. „Ungewöhnlich für den Frankfurter Markt ist, dass zu den größten Verkäufen bisher keine Büroobjekte gehören, sondern vor allem Hotels. Als Beispiele stehen der Ankauf der Villa Kennedy durch die GEG German Estate Group oder die Projektentwicklung für ein Hyatt Place Hotel im Gewerbegebiet Gateway Gardens, die sich Union Investment gesichert hat“, so Oliver Barth.
Vor allem mittelgroße Deals haben das Transaktionsvolumen wesentlich bestimmt. In den Größenklassen 25 bis 50 Mio. € und 50 bis 100 Mio. € wurden jeweils gut 36 % des Umsatzes generiert. Über ein Viertel haben aber auch kleinere Objekte unter 25 Mio. € zum Gesamtergebnis beigetragen. Im Segment bis 10 Mio. € konnte das Vorjahrsergebnis absolut betrachtet sogar mehr als verdoppelt werden. Demgegenüber konnte noch kein Verkauf über 100 Mio. € erfasst werden, was für Frankfurter Verhältnisse ausgesprochen ungewöhnlich ist. Vergleicht man nur die Resultate in den Kategorien bis 100 Mio. €, liegt das Ergebnis im ersten Quartal nur 14 % unter dem letztjährigen Rekordwert.
Ungewöhnliche Verteilung auf die Assetklassen – Größter Umsatz außerhalb der zentralen Lagen
Ein für Frankfurt ungewöhnliches Bild ergibt sich bei der Verteilung des Transaktionsvolumens auf die einzelnen Assetklassen. Zwar belegen Büroobjekte mit gut 46 % erneut die Spitzenposition, ihr Anteil liegt aber deutlich unter dem langjährigen Mittelwert von knapp 70 %. Überproportional viel investiert wurde dagegen in Hotels, die über 36 % zum Gesamtumsatz beitragen. Ungewöhnlich hoch fällt auch der Beitrag der Kategorie Sonstige aus, die auf 17 % kommt und wohinter sich unterschiedliche Nutzungen verbergen. Noch nicht oder nur marginal am Geschehen beteiligt waren dagegen bislang Investments in Einzelhandels- und Logistikobjekte.
Auch die Verteilung des Investmentumsatzes über das Marktgebiet ergibt ein ungewohntes Bild: Mehr als zwei Drittel des Geschehens spielte sich in den Nebenlagen (gut 36 %) und der Peripherie (gut 32 %) ab. Auch der Cityrand platziert sich mit knapp 18 % noch vor den zentralen Cityzonen, die nur auf einen Umsatzanteil von knapp 14 % kommen. Im langjährigen Mittel entfällt deutlich mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf die Citylagen. Ausschlaggebend für diese in der Form sehr ungewöhnliche Situation ist in erster Linie das momentan nicht ausreichende Angebot an großvolumigen Objekten in den üblicherweise präferierten Frankfurter Top-Lagen.
Vier Käufergruppen mit zweistelligen Anteilen – Renditen auf Niveau vom Jahreswechsel
Gut 83 % des Transaktionsvolumens entfallen auf vier Käufergruppen, die alle zweistellige Umsatzanteile erreichen: Etwas über ein Drittel tragen Investment Manager bei, die sich damit klar an die Spitze aller Anleger gesetzt haben. Auf dem zweiten Platz folgen Equity/Real Estate Funds, die auf gut 19 % kommen. Relativ dicht dahinter platzieren sich offene Fonds mit gut 15 % und Immobilien AGs/REITs mit fast 14 %. Spürbar weniger haben Corporates (7 %) sowie Projektentwickler und private Anleger mit jeweils knapp 4 % beigesteuert. Alle übrigen Investorentypen sind in den ersten drei Monaten bislang noch nicht oder nur sehr verhalten aktiv gewesen.
Analog zum bundesweiten Trend zeigten sich die Renditen im ersten Quartal stabil, nachdem sie im letzten Jahr in allen Assetklassen nochmal nachgegeben haben. Vor dem Hintergrund der teilweise deutlichen Abschläge im letzten Jahr ist dies allerdings nicht überraschend. Für Büroobjekte ist unverändert eine Spitzenrendite von 4,30 % anzusetzen. Geschäftshäuser in den Top-Lagen erzielen in der Spitze Netto-Anfangsrenditen von 3,80 %, die in Einzelfällen auch noch unterschritten werden können. Logistikimmobilien, deren Rendite 2015 am stärksten nachgegeben hatte, notieren aktuell bei 5,25 %.
Auch im weiteren Jahresverlauf große Nachfrage
„Die Nachfrage ist aktuell höher als das zur Verfügung stehende Angebot. Hieran wird sich auch im weiteren Jahresverlauf nichts ändern, da die Rahmenbedingungen unverändert positiv sind. Neben den Finanzierungsbedingungen sind hier vor allem die positiven Konjunkturperspektiven und die erfreuliche Arbeitsmarktentwicklung zu nennen. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich erneut ein sehr starkes Jahresergebnis ab. Allerdings wird das theoretisch mögliche Umsatzpotenzial aufgrund des zu geringen Angebots nicht voll ausgereizt werden können. Ob an den Vorjahresrekord angeknüpft werden kann, bleibt deshalb noch abzuwarten“, prognostiziert José Martínez, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter.
„Verantwortlich für das rückläufige Ergebnis ist aber nicht eine geringere Nachfrage der Investoren, sondern ausschließlich der Mangel an großvolumigen Angeboten. Dies gilt aktuell insbesondere für Büroobjekte“, erklärt Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. Unterstrichen wird diese Aussage dadurch, dass im ersten Quartal bislang noch kein Verkauf im dreistelligen Millionenbereich realisiert werden konnte. Das Marktgeschehen in den übrigen Größenklassen war dagegen erneut lebhaft. Deshalb wurde mit Einzeldeals ein Umsatzvolumen (522 Mio. €) erzielt, das gut 10 % über dem langjährigen Durchschnitt liegt. „Ungewöhnlich für den Frankfurter Markt ist, dass zu den größten Verkäufen bisher keine Büroobjekte gehören, sondern vor allem Hotels. Als Beispiele stehen der Ankauf der Villa Kennedy durch die GEG German Estate Group oder die Projektentwicklung für ein Hyatt Place Hotel im Gewerbegebiet Gateway Gardens, die sich Union Investment gesichert hat“, so Oliver Barth.
Vor allem mittelgroße Deals haben das Transaktionsvolumen wesentlich bestimmt. In den Größenklassen 25 bis 50 Mio. € und 50 bis 100 Mio. € wurden jeweils gut 36 % des Umsatzes generiert. Über ein Viertel haben aber auch kleinere Objekte unter 25 Mio. € zum Gesamtergebnis beigetragen. Im Segment bis 10 Mio. € konnte das Vorjahrsergebnis absolut betrachtet sogar mehr als verdoppelt werden. Demgegenüber konnte noch kein Verkauf über 100 Mio. € erfasst werden, was für Frankfurter Verhältnisse ausgesprochen ungewöhnlich ist. Vergleicht man nur die Resultate in den Kategorien bis 100 Mio. €, liegt das Ergebnis im ersten Quartal nur 14 % unter dem letztjährigen Rekordwert.
Ungewöhnliche Verteilung auf die Assetklassen – Größter Umsatz außerhalb der zentralen Lagen
Ein für Frankfurt ungewöhnliches Bild ergibt sich bei der Verteilung des Transaktionsvolumens auf die einzelnen Assetklassen. Zwar belegen Büroobjekte mit gut 46 % erneut die Spitzenposition, ihr Anteil liegt aber deutlich unter dem langjährigen Mittelwert von knapp 70 %. Überproportional viel investiert wurde dagegen in Hotels, die über 36 % zum Gesamtumsatz beitragen. Ungewöhnlich hoch fällt auch der Beitrag der Kategorie Sonstige aus, die auf 17 % kommt und wohinter sich unterschiedliche Nutzungen verbergen. Noch nicht oder nur marginal am Geschehen beteiligt waren dagegen bislang Investments in Einzelhandels- und Logistikobjekte.
Auch die Verteilung des Investmentumsatzes über das Marktgebiet ergibt ein ungewohntes Bild: Mehr als zwei Drittel des Geschehens spielte sich in den Nebenlagen (gut 36 %) und der Peripherie (gut 32 %) ab. Auch der Cityrand platziert sich mit knapp 18 % noch vor den zentralen Cityzonen, die nur auf einen Umsatzanteil von knapp 14 % kommen. Im langjährigen Mittel entfällt deutlich mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf die Citylagen. Ausschlaggebend für diese in der Form sehr ungewöhnliche Situation ist in erster Linie das momentan nicht ausreichende Angebot an großvolumigen Objekten in den üblicherweise präferierten Frankfurter Top-Lagen.
Vier Käufergruppen mit zweistelligen Anteilen – Renditen auf Niveau vom Jahreswechsel
Gut 83 % des Transaktionsvolumens entfallen auf vier Käufergruppen, die alle zweistellige Umsatzanteile erreichen: Etwas über ein Drittel tragen Investment Manager bei, die sich damit klar an die Spitze aller Anleger gesetzt haben. Auf dem zweiten Platz folgen Equity/Real Estate Funds, die auf gut 19 % kommen. Relativ dicht dahinter platzieren sich offene Fonds mit gut 15 % und Immobilien AGs/REITs mit fast 14 %. Spürbar weniger haben Corporates (7 %) sowie Projektentwickler und private Anleger mit jeweils knapp 4 % beigesteuert. Alle übrigen Investorentypen sind in den ersten drei Monaten bislang noch nicht oder nur sehr verhalten aktiv gewesen.
Analog zum bundesweiten Trend zeigten sich die Renditen im ersten Quartal stabil, nachdem sie im letzten Jahr in allen Assetklassen nochmal nachgegeben haben. Vor dem Hintergrund der teilweise deutlichen Abschläge im letzten Jahr ist dies allerdings nicht überraschend. Für Büroobjekte ist unverändert eine Spitzenrendite von 4,30 % anzusetzen. Geschäftshäuser in den Top-Lagen erzielen in der Spitze Netto-Anfangsrenditen von 3,80 %, die in Einzelfällen auch noch unterschritten werden können. Logistikimmobilien, deren Rendite 2015 am stärksten nachgegeben hatte, notieren aktuell bei 5,25 %.
Auch im weiteren Jahresverlauf große Nachfrage
„Die Nachfrage ist aktuell höher als das zur Verfügung stehende Angebot. Hieran wird sich auch im weiteren Jahresverlauf nichts ändern, da die Rahmenbedingungen unverändert positiv sind. Neben den Finanzierungsbedingungen sind hier vor allem die positiven Konjunkturperspektiven und die erfreuliche Arbeitsmarktentwicklung zu nennen. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich erneut ein sehr starkes Jahresergebnis ab. Allerdings wird das theoretisch mögliche Umsatzpotenzial aufgrund des zu geringen Angebots nicht voll ausgereizt werden können. Ob an den Vorjahresrekord angeknüpft werden kann, bleibt deshalb noch abzuwarten“, prognostiziert José Martínez, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter.
