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01.04.2016 PropTech – Hype oder digitale Zukunft der Immobilienbranche?

V.l.n.r.: Axel Kloth, Nicolas Jacobi, Carl-Friedrich von Stechow, Martin Rodeck und Alexander Ubach-Utermöhl
Wie verändern die online-basierten Technologien der neu gegründeten Unternehmen die Immobilienbranche und wie reagieren die etablierten Player – die Makler, Hausverwaltungen, Projektentwickler und Banken – darauf? In einem Pressegespräch im neuen Mindspace Hamburg diskutierten Experten über die Chancen und Herausforderungen der PropTech-Entwicklungen und über die digitale Zukunft der Immobilienbranche:

- Axel Kloth, alleiniger Gesellschafter bei J.L. Völckers & Sohn und Vize-Präsident des IVD Bundesverbandes

- Nicolas Jacobi, Gründer und Geschäftsführer von Immomio

- Carl-Friedrich von Stechow, Gründer und Geschäftsführer von ZINSLAND

- Martin Rodeck, Geschäftsführer der OVG Real Estate und Innovationsbeauftragter beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA)

- Alexander Ubach-Utermöhl, Gründer und Geschäftsführer von blackprintpartners

Fazit: Wie eine Welle hat die Digitalisierung jetzt auch die deutsche Immobilienbranche erfasst. Die Vereinfachung von Prozessen, die Eröffnung fortschrittlicher Vertriebskanäle und die Erschaffung neuer Produkte wird die Branche in wenigen Jahren nachhaltig verändern. Die Vertreter der „alten“, bisher offline-geprägten Immobilienwelt, können durch eine Zusammenarbeit mit den mehr als 100 neu gegründeten PropTech-Firmen profitieren. Wer jetzt nicht seinen Kurs den neuen Möglichkeiten und Gegebenheiten anpasst, wird mit seinem Dampfer in unruhiges Fahrwasser geraten, wenn nicht sogar untergehen.

Wie verändert PropTech die Immobilienbranche?

Axel Kloth: Also ich behaupte, in fünf Jahren sieht die Immobilienbranche komplett anders aus als heute. Nur derjenige hat eine Chance zu überleben, der bereit ist, Systeme umzuwerfen und neue Dinge zu tun. Es wird bestimmt Leute beim IVD geben, die aufgrund meiner Aussagen mit Tomaten werfen, doch auch wenn sie treffen, die verändern die Realitäten ja nicht. Wir sehen das in jeder Branche. Vor wenigen Jahren hat die Hotelbranche gesagt: Mensch, was soll uns denn passieren, Übernachtungen sind ein Buchungsthema – und auf einmal ist Airbnb die größte Hotelkette der Welt. Bestehende Prozesse werden sich verändern – und zwar von außen, denn Branchen werden immer von außen verändert. Deshalb: Wir vom IVD sind nicht die Bewahrer des Alten, sondern wir müssen uns öffnen! Die großen Unternehmen sind nicht so flexibel wie die kleinen und haben es daher schwerer, sich schnell an Veränderungen anzupassen. Für Start-ups sind hingegen Erfahrung und eine enorme Lernfähigkeit wichtig.

Martin Rodeck: Der Ideenreichtum und die Energie der „jungen Wilden“ sollte mit den „Etablierten der Branche“ verknüpft werden. Die heterogene Immobilienbranche braucht dringend Innovation.

Alexander Ubach-Utermöhl: In fünf Jahren werden digitale Lösungen viele Jobs effizienter und günstiger lösen. Die Immobilienwirtschaft heute ist noch nicht ausreichend darauf vorbereitet, Daten in und um die Immobilien strukturiert zu sammeln und durch die Auswertung einen Mehrwert zu generieren. In dieser Lücke werden sich PropTech-Unternehmen profilieren können. Ebenso wird es Plattformanbieter geben, die sich zwischen den Nutzer und die Immobilie schieben. Das sehen wir in Großbritannien und den USA: Die sind Deutschland voraus.

Carl v. Stechow: Die etablierten Player werden sich mit Start-ups und ihren innovativen Lösungen auseinander setzen müssen. Die „Neuen“ werden die bestehenden Unternehmen nicht ersetzen können, schon gar nicht in der Bankenwelt mit ihren aufsichtsrechtlichen Einstiegshürden, dennoch werden sie Produkte im Anlegersinne weitaus besser und effizienter anbieten können.

Was kann Immomio als Immobiliendienstleister bieten, was nicht schon auf dem Markt ist?

Nicolas Jacobi: Das eingeführte Bestellerprinzip hat die Immobilienbranche verändert. Die Vermietungsprozesse haben durch Massenbesichtigungen an Qualität verloren und sind für alle Beteiligten zeitaufwendiger geworden. Wir sind kein weiterer Online-Makler, wir sind auch kein neues Immobilienportal wie Scout oder Immonet. Wir digitalisieren den Vermietungsprozess im Anschluss an die Kontaktaufnahme über die Immobilienportale. Vergleichbar mit einem Partnerschaftsportal bringen wir mit Hilfe eines Matching-Algorithmus Vermieter und Mieter online zusammen. Hierfür gibt der Mietinteressent sein Profil an und der Vermieter kann anhand seiner Kriterien die Personen, die seinen Vorstellungen entsprechen, zum Besichtigungstermin einladen.

Was kostet der Service und wie ist der konkrete Nutzen für den Vermieter?

Nicolas Jacobi: Für Mietinteressenten ist unser Angebot kostenlos. Für Vermieter bieten wir ein Abo-Modell an, das bei 39 Euro pro Objekt beginnt. Der Zeitaufwand bis zum Besichtigungstermin reduziert sich für den Vermieter auf maximal eine Stunde bei gleichzeitiger Zunahme der Qualität und der Objektivität bei der Interessentenauswahl. Unsere Zielgruppen sind Wohnungsgesellschaften und Verwaltungen, die keinen Makler engagieren, sondern direkt vermieten wollen. Wir werden mit Immomio voraussichtlich Ende 2017 profitabel sein.

Wird durch Angebote wie Immomio der Makler künftig überflüssig?

Axel Kloth: Die Komplexität der klassischen Maklerarbeit, der Vermittlungstätigkeit, ist um einiges grösser, als allgemein wahrgenommen wird. Viele von ihnen unterschätzen die Aufgaben des Maklers. Unabhängig der PropTech-Entwicklung hat das Bestellerprinzip die Vermietung von Immobilien durch Makler weitgehend stillgelegt. Es ist handwerklich schlecht gemacht, aber dennoch sinnvoll, dass Verwalter endlich wieder ihre Arbeit machen und sich dafür auch bezahlen lassen. Portale wie Immonet haben das falsche Prinzip gewählt. Vermieter benötigen keine 100 Bewerber, da sie sonst 99 Mal umsonst gearbeitet haben. Immomio macht es richtig, weil nur wenige ausgewählte Bewerber empfohlen werden.

Wie sieht dann die Zukunft des Maklers aus?

Axel Kloth: Schlechte Makler, die keine Ausbildung haben oder unehrlich sind, werden es in Zukunft sehr schwer haben. Die Branche wird transparenter und innovativer werden. Mit Daten muss zum Vorteil der Kunden, nicht der Unternehmen, offensiv umgegangen werden. Der Makler ist gezwungen, als reiner Interessenvertreter des Besitzers oder der Verwaltung aufzutreten. Die Beratungsleistung wird aber nicht durch digitale Prozesse ersetzt werden können. Hausbesitzer sind unsicher, sie wollen bei einem komplexen Prozess wie dem Immobilienverkauf kompetent und persönlich beraten werden.

Carl v. Stechow: Vor zwei Jahren haben auch alle Banken gesagt, die Menschen wollen menschliche Berater, weil die gefragte Leistung zu komplex sei. Dennoch werden derzeit überall Filialen geschlossen, weil es eben doch Produkte gibt, die man auch über das Internet vertreiben kann.

Nicolas Jacobi: Für Makler macht es auch weiter Sinn ein Büro zu eröffnen, allerdings werden auch sie sich der Digitalisierung ihrer Branche öffnen müssen.

Alexander Ubach-Utermöhl: Gewerbe,- Logistik- und Eigentumsimmobilien stellen Sonderfälle dar. Im Mietwohnraum, wo die PropTech-Unternehmen vornehmlich tätig sind, wird man in Zukunft keinen Makler mehr brauchen.

Welche Chancen bietet Crowdinvesting für die Immobilienbranche?

Carl v. Stechow: ZINSLAND ist mit seinem Crowdinvesting Angebot für Immobilien genau zur richtigen Zeit auf den Markt gekommen. Geschlossene Fonds haben an Attraktivität verloren. Klein-Anleger haben durch Crowdinvesting erst die Möglichkeit am Immobilienboom teilzuhaben. Bereits ab 500 Euro Investitionskapital bieten wir Anlegern sieben Prozent Rendite per anno, ein Angebot was es bis dato nicht gab. Der Anleger investiert über Nachrangdarlehen in attraktive Projekt-Entwicklungsmaßnahmen von deutschen Bauträgern. In unserem aktuellen Projekt, konnten bereits am ersten Tag 120.000 Euro von Schwarminvestoren eingeworben werden.

Warum ist eine Crowdinvesting-Finanzierung für Projektentwickler interessant?

Carl v. Stechow: Projektentwickler finanzieren in der Regel ihre Projekte über eine Mischform von Fremd- und Eigenkapital, so genanntes Mezzanine-Kapital. Üblicherweise werden dabei 80 Prozent über eine Bank finanziert und 20 Prozent müssen als Eigenkapital gestellt werden. Über die Laufzeit des Projektes, üblicherweise zwei Jahre, ist das Geld also gebunden. Wir bieten Projektentwicklern die Möglichkeit, das Eigenkapital zu Teilen auszulösen.

Doch Immobilien-Crowdinvesting birgt auch Risiken, oder?

Carl v. Stechow: Sicherlich steht einer hohen Rendite von sieben Prozent auch ein gewisses Risiko gegenüber. Dieses versuchen wir natürlich zu minimieren, und betreiben mit großer Sorgfalt die Auswahl unserer Projekte. Unser Grundsatz lautet: Qualität vor Quantität. Unsere Projekte werden seit der Einführung 2015 nach den Anforderungen des Kleinanlegerschutzgesetzes durchgeführt. Meiner Meinung nach ist allerdings das Internet ein noch viel besseres Regulativ als der Verbraucherschutz. Bis dato ist kein deutsches Immobilien-Crowdfunding-Projekt insolvent gegangen – anders als in anderen Bereichen, wo oftmals Geld für kreative Ideen gesammelt wird, die ihre Marktreife erst noch beweisen müssen.

Wie verändern sich die Aufgaben der Projektentwickler in Zeiten der Digitalisierung?

Martin Rodeck: Gerade für Projektentwickler bringt die Digitalisierung der Branche neue Herausforderungen, aber auch Chancen. Beispielsweise befinden wir uns mit dieser Gesprächsrunde in einem Büro des Anbieters MINDSPACE, der 4.000 Quadratmeter in bester Innenstadtlage angemietet hat und die Räume stundenweise jungen Unternehmen und Selbstständigen anbietet. Die Formel „Euro pro Quadratmeter“ macht bei solchen modernen Immobilienkonzepten keinen Sinn mehr.

Wie schätzen Sie als Innovationsbeauftragter des ZIA das Thema Digitalisierung ein?

Martin Rodeck: Betrachten wir mal eine herkömmliche Deckenlampe. Sie kann genau eine Sache: Sie macht Licht. Die Digitalisierung erlaubt uns zu fragen: Warum macht diese Lampe nur Licht? Eine LED ist im Prinzip ein kleiner Computer und damit in der Lage Informationen zu verarbeiten und weiterzuleiten. Die Zukunft verlangt intelligente Häuser, so genannte Smart Buildings, die beispielsweise wissen, in welchen Räumen sich Menschen aufhalten und dementsprechend Licht und Heizung hoch- oder runterfahren. Aufzüge werden künftig rechtzeitig melden, dass sie gewartet werden müssen. Das ermöglicht große Energie-, Zeit- und Kosteneinsparungen. In Deutschland ist das Thema Smart Buildings noch total unterbesetzt. Zwar funktionieren einzelne innovative Systeme isoliert betrachtet perfekt, doch die Technologien kommunizieren nicht miteinander. Für Forschungsthemen wird zu wenig Geld ausgegeben.

blackprintpartners will die alten und die neuen Immobilienfirmen zusammenbringen. Wie soll das funktionieren?

Alexander Ubach-Utermöhl: Die meisten Vertreter der etablierten Firmen kennen die Möglichkeiten der Digitalisierung nicht gut genug und tun sich in der Auswahl der richtigen Partner aus dem PropTech-Bereich schwer. Wir wollen eine Vernetzung herstellen, damit beide Seiten voneinander profitieren. Dazu haben wir zunächst mit einer Vielzahl der Start-ups gesprochen und uns ihre Geschäftsmodelle angeschaut. Die größte Herausforderung für diese ist, direkten Kontakt mit den etablierten Unternehmen herzustellen und diese dann auch zu einem gemeinsamen Pilotprojekt zu überzeugen. Derzeit sind die Sales Cycles sehr lang, zu lang für ein Start-up, und nur wenige der etablierten scheinen sich zu trauen neue Technologien einfach einmal auszuprobieren. Genau da setzt blackprintpartners an. Gemeinsam mit Marc Stilke, dem Ex-CEO von Immobilienscout24, und Paul Feldhoff haben wir ein Akzelerator-Programm entwickelt, bei dem wir ab der zweiten Jahreshälfte in knapp sechs Monate dauernden Batches, so heißen die Runden in den Akzeleratorprogrammen, Immobilien-Start-ups coachen, mit Mentoren aus der Industrie vernetzten und diese mit etablierten Partnerunternehmen zusammen bringen. Dabei geht es um den Austausch von Erfahrungen, den Zugriff auf Echtzeit Marktdaten und die Umsetzung von Pilotprojekten.

Sperren sie sich die „alten Unternehmen“ gegen die Digitalisierung?

Alexander Ubach-Utermöhl: Der Fokus der Entscheider liegt derzeit auf der Nutzung des positiven Marktumfeldes in deren Kerngeschäft. Da ist die digitale Transformation der Geschäftsmodelle und die sich daraus verändernden Anforderungen an das Produkt Immobilie eine komplexe Aufgabe. Dann auch noch Zeit und Ressourcen auf die unzähligen digitalen Geschäftsmodelle zu richten, die sich derzeit formieren und das eigene Geschäftsmodell nachhaltig verändern könnten, ist eine echte Herausforderung, aber dennoch extrem wichtig, um nicht den Anschluss zu verpassen.

Axel Kloth: Kaum eine Branche ist konservativer als die Immobilienbranche. Das liegt daran, dass ihre Produkte auf 30 Jahre und mehr ausgelegt sind, erst dann ist ein Gebäude abbezahlt oder rechnet sich. Dennoch ist die Branche vor der Digitalisierung nicht gefeit, das gilt für die Entwickler ebenso wie für die Makler und Verwalter. Die Digitalisierung vereinfacht die Abläufe, indem sie Informationen sammelt. Die Branche wird nicht verschwinden, sondern der Bedarf wird anders befriedigt werden. Die Beratungsleistung wird bestehen bleiben, da sie hochgradig individualisiert ist. Aber die Art und Weise wird sich ändern.

Carl v. Stechow: Momentan ist der Druck auf die Unternehmen noch nicht groß genug, weil es ihnen einfach noch zu gut geht.

Wie bekommt blackprintpartners bei den etablierten Firmen einen Fuß in die Tür?

Alexander Ubach-Utermöhl: Wir müssen die Entscheider persönlich treffen und Missionarsarbeit leisten. Ganz allgemein geht es zunächst darum, PropTech und die damit einhergehenden Chancen bekannter zu machen und in das Bewusstsein zu rücken. Dazu haben wir bei der diesjährigen MIPIM einen Innovations-Lunch mit Führungskräften veranstaltet, über die Branche berichtet und aktuelle Entwicklungen diskutiert. Zu den eigenen Real Estate Foren der Feldhoff Gruppe laden wir PropTech Unternehmer ein ihre Geschäftsmodelle und Technologien den Entscheidern der Branche vorstellen. Die etablierten Unternehmen können aber nicht nur neue Technologien von den Start-ups lernen, sondern sollten sich auch in anderen Bereichen an den jungen Firmen orientieren. Die Start-ups haben eine ganz andere Arbeitsweise, sprechen eine andere Sprache. Was Mitarbeiterführung, Transparenz und die Vernetzung untereinander angeht, sind die jungen Unternehmen moderner aufgestellt. Und dies zu verstehen ist auch für die Rekrutierung der Etablierten interessant.

Was hat denn ein Mieter von der Digitalisierung?

Alexander Ubach-Utermöhl: Die Vermietungsprozesse werden effizienter und transparenter. Darüber hinaus zeigt ein Beispiel aus der Schweiz, welche Mehrwerte möglich sind: Dort gibt es eine App für Mieter von Mehrfamilienhäusern, die diesen unkompliziert alle notwendigen Informationen zu seinem neuen Wohnumfeld liefert. Erstens gibt die App Betriebs- und Pflegehinweise, die exakt auf die Wohnung des jeweiligen Mieters abgestimmt sind. Zweitens informiert diese über das Umfeld der Wohnung, beispielsweise die Zeiten der Müllabfuhr oder Lage der nächsten Bushaltestelle. Hinter der dritten Funktion steckt der Kommunikationsgedanke: Die Mieter können sich untereinander vernetzen, um sich gegenseitig Werkzeug zu leihen oder zu Hauspartys einzuladen. In vielen Fällen wird auch ein Betriebskosten Dashboard zur Verfügung gestellt, mit dem der Mieter seinen Verbrauch mit dem Durchschnitt der Anlage vergleichen kann, oder das Mängelmanagement über die App gemacht. Das ist ein echter Mehrwert für die Mieter. Zeitgleich kann der Gebäudeeigentümer durch die gesammelten Informationen Probleme in der Anlage frühzeitig identifizieren und unmittelbar beseitigen.

Wird sich PropTech durchsetzen?

Martin Rodeck: Fest steht, dass die digitale Revolution weitergehen wird. Von hundert Start-ups, die es jetzt gibt, werden erfahrungsgemäß nur zehn übrig bleiben. Aber es werden auch zweihundert oder dreihundert neue dazukommen.
Alexander Ubach-Utermöhl: Die Pleitewelle wird PropTech noch erreichen. Rocket Internet hat ein PropTech-Unternehmen wieder geschlossen, einige wenige weitere sind an unternehmerischen Entscheidungen gescheitert. Es ist noch zu früh um eine Prognose abzugeben, in welchen Bereichen sich die neuen Spieler etablieren werden.




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