22.02.2016 Kölner Büroimmobilienmarkt: Weniger Fläche, mehr Miete
Die Immobilienexperten von Greif & Contzen haben ihren aktuellen Büromarktbericht für Köln mit einer Sonderauswertung zur Miethöhe ergänzt. Fazit: Preissteigerungspotenzial und wachsende Akzeptanz für Höchstmieten sind durchaus erkennbar Knappes Angebot, stabile Nachfrage: Ein Szenario, das Preissteigerungen vermuten lässt. Um diesen Verdacht fundiert zu stützen oder zu widerlegen, haben die Researcher von Greif & Contzen den diesjährigen Büromarktbericht mit einer Sonderanalyse zur Miethöhe begleitet.
Dazu wurden die Vermietungen der besten Flächen in rund 60 Kölner Bürogebäuden analysiert. „Im Ergebnis können wir zuerst einmal beruhigen: Der Kölner Markt ist aus unserer Sicht nicht überhitzt, das Mietpreisgefüge zeigt sich – abhängig von Objekttyp und Lagequalität – sehr differenziert“, fasst Florian Schmidt, Leiter des Unternehmensbereichs Büroimmobilien, zusammen.
Allerdings gibt es Ausreißer nach oben: Höchstmieten in Top-Neubauten, Revitalisierungen bzw. hochwertig modernisierten Objekten liegen in sehr guten Lagen mit bis zu 25,00 Euro deutlich über der bisherigen Spitzenmiete von 21,25 Euro pro Quadratmeter. Die Bestimmung der „Spitzenmiete“ wird von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) vorgegeben. Deren Regularien lassen die Benennung einer höheren Spitzenmiete erst zu, wenn der Anteil der höherpreisigen Flächen mindestens drei Prozent des Vermietungsumsatzes ausmacht.
„Vor diesem Hintergrund ist die Aussagekraft der Spitzenmiete als Indikator für das Mietpreispotenzial in Köln partiell irreführend. In Top-Objekten, die sich in exzellenten Lagen befinden, können auch erheblich höhere Mieten erzielt werden. Aus diesem Grunde sollten erzielte Höchstmieten als Kennziffern stärkere Beachtung finden – dazu weisen wir diese ab jetzt in unseren Berichten gesondert aus,“ erläutert Theodor J. Greif, Geschäftsführender Gesellschafter der Greif & Contzen Immobilien GmbH.
Die Analysten bei Greif & Contzen gehen davon aus, dass bei künftigen Neubauprojekten mit entsprechender Ausstattungs- und Lagequalität die bisherige Spitzenmiete überschritten wird. Herausragende Bestandsflächen könnten 2016 Höchstmieten von bis zu 25,00 Euro pro Quadratmeter erreichen.
„Auch die Büroflächennutzer müssen letztendlich verstehen, dass sie für weniger als 22,00 Euro pro Quadratmeter zwar gute, aber nicht die bestmöglichen Räumlichkeiten und Standorte erwarten dürfen. Das erlauben schon die Beschaffungs- und Herstellungskosten der Gebäude nicht. Hierfür gibt es aber noch nicht überall das Bewusstsein,“ fügt Theodor J. Greif hinzu.
Zudem sehen die Immobilienexperten für 2016 einen Anstieg des mittleren Mietniveaus. „Die Durchschnittsmiete wird 2016 wegen der Angebotsverknappung voraussichtlich steigen“, sagt Florian Schmidt. Bislang liegt der Mittelwert weiterhin bei 11,90 Euro pro Quadratmeter, der flächengewichtete Durchschnitt bei 12,40 Euro pro Quadratmeter. Greif & Contzen zufolge wird Köln auch mit Preissteigerungen im Vergleich der Top-Bürostandorte weiterhin gut aussehen. „Denn Köln bietet ein überdurchschnittlich gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Die anderen großen Büromärkte wie München, Hamburg oder Frankfurt weisen Spitzenmieten zwischen 22,00 und 38,00 Euro auf. Insofern wird die Rheinmetropole selbst mit einem höheren Preisgefüge weiterhin wettbewerbsfähig bleiben“, ist sich Theodor J. Greif sicher.
Hohe Flächennachfrage
Eine Vermietungsleistung von rund 290.000 Quadratmetern errechneten die Researcher von Greif & Contzen für 2015 - rund zwölf Prozent mehr als 2014. Getrübt wird die Freude über die Steigerung dieser Zahl jedoch durch das Absinken eines anderen Indikators: Die Leerstandsquote. Die ist auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt seit 2010 auf dem Weg nach unten und wurde zum Jahresbeginn von Greif & Contzen mit 5,7 Prozent berechnet. Das Zusammenspiel dieser beiden Zahlen lässt sich in einem Wort zusammenfassen: Flächenknappheit.
Der Blick in die nahe Zukunft verheißt keine Besserung: Insgesamt werden 2016 voraussichtlich rund 100.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, wovon allerdings gut zwei Drittel gar nicht erst auf den Markt kommen, da sie für Eigennutzer vorgesehen oder bereits vermietet sind.
„Größere Neubauten und damit die Zufuhr an modernen Flächen fehlen, bei großen Flächengesuchen ansiedlungs- oder umzugswilliger Unternehmen ist die Auswahl geeigneter Bestandsgebäude dürftig“, beschreibt Florian Schmidt den Zustand des Kölner Büromarktes.
Bürolagen im Rechtsrheinischen gewinnen an Bedeutung
Gewinner des allumfassenden Flächennotstandes sind die rechtsrheinischen Stadtteile Mülheim, Deutz und Kalk, die mit verlassenen Industrie-Arealen punkten, die als Bürolagen zu neuem Glanz gelangen.
Im Bereich der bereits stark verdichteten Innenstadt bestehen Entwicklungspotenziale in der Regel vor allem im Rahmen von zumeist kleineren, mindergenutzten Grundstücken, Arrondierungen, Restrukturierungsmaßnahmen und Modernisierungen von Bestandsgebäuden. Insgesamt gewinnen städtebauliche Großprojekte immer mehr an Bedeutung für den Kölner Büroflächenmarkt. „Dabei darf – so wichtig wie es ist – das Thema Wohnen nicht den Blick auf die notwendigen Büroflächen verstellen. Bislang vorgestellte Konzepte für die Entwicklungen im Zuge von „Mülheim-Süd“, für die „Parkstadt-Süd“ sowie zum Deutzer Hafen sehen Nutzungsmischungen aus Wohngebäuden und auch Büroimmobilien vor – daran sollte unbedingt festgehalten werden“, so Theodor J. Greif.
Ausblick: Leerstandsquote sinkt weiter
Für 2016 erwartet Greif & Contzen auf Grund der soliden Nachfragesituation einen weiter steigenden Büroflächenumsatz bei fortschreitendem Abbau der Flächenreserve und geht davon aus, dass die Leerstandsquote auf 5,4 Prozent fallen wird.
Dazu wurden die Vermietungen der besten Flächen in rund 60 Kölner Bürogebäuden analysiert. „Im Ergebnis können wir zuerst einmal beruhigen: Der Kölner Markt ist aus unserer Sicht nicht überhitzt, das Mietpreisgefüge zeigt sich – abhängig von Objekttyp und Lagequalität – sehr differenziert“, fasst Florian Schmidt, Leiter des Unternehmensbereichs Büroimmobilien, zusammen.
Allerdings gibt es Ausreißer nach oben: Höchstmieten in Top-Neubauten, Revitalisierungen bzw. hochwertig modernisierten Objekten liegen in sehr guten Lagen mit bis zu 25,00 Euro deutlich über der bisherigen Spitzenmiete von 21,25 Euro pro Quadratmeter. Die Bestimmung der „Spitzenmiete“ wird von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) vorgegeben. Deren Regularien lassen die Benennung einer höheren Spitzenmiete erst zu, wenn der Anteil der höherpreisigen Flächen mindestens drei Prozent des Vermietungsumsatzes ausmacht.
„Vor diesem Hintergrund ist die Aussagekraft der Spitzenmiete als Indikator für das Mietpreispotenzial in Köln partiell irreführend. In Top-Objekten, die sich in exzellenten Lagen befinden, können auch erheblich höhere Mieten erzielt werden. Aus diesem Grunde sollten erzielte Höchstmieten als Kennziffern stärkere Beachtung finden – dazu weisen wir diese ab jetzt in unseren Berichten gesondert aus,“ erläutert Theodor J. Greif, Geschäftsführender Gesellschafter der Greif & Contzen Immobilien GmbH.
Die Analysten bei Greif & Contzen gehen davon aus, dass bei künftigen Neubauprojekten mit entsprechender Ausstattungs- und Lagequalität die bisherige Spitzenmiete überschritten wird. Herausragende Bestandsflächen könnten 2016 Höchstmieten von bis zu 25,00 Euro pro Quadratmeter erreichen.
„Auch die Büroflächennutzer müssen letztendlich verstehen, dass sie für weniger als 22,00 Euro pro Quadratmeter zwar gute, aber nicht die bestmöglichen Räumlichkeiten und Standorte erwarten dürfen. Das erlauben schon die Beschaffungs- und Herstellungskosten der Gebäude nicht. Hierfür gibt es aber noch nicht überall das Bewusstsein,“ fügt Theodor J. Greif hinzu.
Zudem sehen die Immobilienexperten für 2016 einen Anstieg des mittleren Mietniveaus. „Die Durchschnittsmiete wird 2016 wegen der Angebotsverknappung voraussichtlich steigen“, sagt Florian Schmidt. Bislang liegt der Mittelwert weiterhin bei 11,90 Euro pro Quadratmeter, der flächengewichtete Durchschnitt bei 12,40 Euro pro Quadratmeter. Greif & Contzen zufolge wird Köln auch mit Preissteigerungen im Vergleich der Top-Bürostandorte weiterhin gut aussehen. „Denn Köln bietet ein überdurchschnittlich gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Die anderen großen Büromärkte wie München, Hamburg oder Frankfurt weisen Spitzenmieten zwischen 22,00 und 38,00 Euro auf. Insofern wird die Rheinmetropole selbst mit einem höheren Preisgefüge weiterhin wettbewerbsfähig bleiben“, ist sich Theodor J. Greif sicher.
Hohe Flächennachfrage
Eine Vermietungsleistung von rund 290.000 Quadratmetern errechneten die Researcher von Greif & Contzen für 2015 - rund zwölf Prozent mehr als 2014. Getrübt wird die Freude über die Steigerung dieser Zahl jedoch durch das Absinken eines anderen Indikators: Die Leerstandsquote. Die ist auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt seit 2010 auf dem Weg nach unten und wurde zum Jahresbeginn von Greif & Contzen mit 5,7 Prozent berechnet. Das Zusammenspiel dieser beiden Zahlen lässt sich in einem Wort zusammenfassen: Flächenknappheit.
Der Blick in die nahe Zukunft verheißt keine Besserung: Insgesamt werden 2016 voraussichtlich rund 100.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, wovon allerdings gut zwei Drittel gar nicht erst auf den Markt kommen, da sie für Eigennutzer vorgesehen oder bereits vermietet sind.
„Größere Neubauten und damit die Zufuhr an modernen Flächen fehlen, bei großen Flächengesuchen ansiedlungs- oder umzugswilliger Unternehmen ist die Auswahl geeigneter Bestandsgebäude dürftig“, beschreibt Florian Schmidt den Zustand des Kölner Büromarktes.
Bürolagen im Rechtsrheinischen gewinnen an Bedeutung
Gewinner des allumfassenden Flächennotstandes sind die rechtsrheinischen Stadtteile Mülheim, Deutz und Kalk, die mit verlassenen Industrie-Arealen punkten, die als Bürolagen zu neuem Glanz gelangen.
Im Bereich der bereits stark verdichteten Innenstadt bestehen Entwicklungspotenziale in der Regel vor allem im Rahmen von zumeist kleineren, mindergenutzten Grundstücken, Arrondierungen, Restrukturierungsmaßnahmen und Modernisierungen von Bestandsgebäuden. Insgesamt gewinnen städtebauliche Großprojekte immer mehr an Bedeutung für den Kölner Büroflächenmarkt. „Dabei darf – so wichtig wie es ist – das Thema Wohnen nicht den Blick auf die notwendigen Büroflächen verstellen. Bislang vorgestellte Konzepte für die Entwicklungen im Zuge von „Mülheim-Süd“, für die „Parkstadt-Süd“ sowie zum Deutzer Hafen sehen Nutzungsmischungen aus Wohngebäuden und auch Büroimmobilien vor – daran sollte unbedingt festgehalten werden“, so Theodor J. Greif.
Ausblick: Leerstandsquote sinkt weiter
Für 2016 erwartet Greif & Contzen auf Grund der soliden Nachfragesituation einen weiter steigenden Büroflächenumsatz bei fortschreitendem Abbau der Flächenreserve und geht davon aus, dass die Leerstandsquote auf 5,4 Prozent fallen wird.
