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09.02.2016 Außergewöhnliches Investmentmarktumfeld Deutschland und Spanien

Deutschland und Spanien verzeichnen aktuell ein außergewöhnliches Investmentmarktumfeld. In beiden Ländern erwarten Anleger sowohl bei Core-Objekten als auch im Non-Core-Sektor in den kommenden 12 Monaten hohe Renditen. Das ist eine der zentralen Aussagen des RICS Global Commercial Property Monitor für das vierte Quartal 2016. Die wichtigsten Umfrageergebnisse für Deutschland in Stichworten:

Mietmarkt Deutschland (RICS Occupier Sentiment Index, OSI)**

• Der RICS OSI lag im vierten Quartal 2015 bei 28, was eine moderate, aber anhaltende Aufhellung des Gewerbeimmobilienmietmarktes verdeutlicht. Die Tendenz entspricht dem kontinuierlichen, aber nicht rasanten Wirtschaftsaufschwung.

• Die Nutzernachfrage wuchs in allen Assetklassen und liegt insgesamt bei 35 Prozent.

• Da sich das Angebot an freien Flächen im Quartalsverlauf kaum verändert hat, werden durch die anhaltende Nachfrage kurzfristig steigende Mieten erwartet.

• Die Befragten gehen für die kommenden 12 Monate von einem Mietwachstum von zwei Prozent aus, wobei der Bürosektor alle anderen Bereiche überstrahlt.

• Bei Büroimmobilien wuchs auch die Zahl der Neubauten am stärksten: 30 Prozent der Umfrageteilnehmer sehen im vierten Quartal einen Anstieg von Projektentwicklungen.

Investmentmarkt Deutschland (RICS Investment Sentiment Index, ISI)*

• Der RICS ISI zeigt einen soliden Zuwachs im Investmentbereich und liegt im Schlussquartal bei 50 Punkten.

• Das Investoreninteresse nahm in allen Bereichen zu, wobei ausländische Anleger die Nachfrage zusätzlich befeuerten.

• Das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien ging hingegen bei allen Assetklassen zurück, was einen zusätzlichen Schub für die Kapitalwerte bringt.

• Im Saldo erwarten 64 Prozent der Befragten, dass die Kapitalwerte in diesem Jahr steigen werden. Im Durchschnitt wird von einem Wachstum von 3,3 Prozent ausgegangen.

Jens Giere MRICS, Vorsitzender der Professional Group Commercial Property der RICS Deutschland: „Nach wie vor ist die wirtschaftliche Situation in Deutschland stabil. Auch wenn in anderen europäischen wie außereuropäischen Ländern signifikante Veränderungen zur Wirtschaftsentwicklung zu beobachten sind, hat dies auf die Seitwärts-Bewegung in Deutschland – noch – keinen Einfluss. Selbst die aller Orte präsente Flüchtlingsthematik hat noch keine Auswirkungen gezeitigt.

Für den hiesigen Gewerbeimmobilienmarkt heißt das: Die Nachfrage nach Büronutzungen ist vergleichsweise hoch, auch wenn – wie beispielsweise in Frankfurt am Main – tendenziell eher kleinere Flächen als bisher gesucht werden. Auch ist die Veränderung von Büroarbeitswelten spürbar. Diesem Thema hat sich die RICS Professional Group Commercial Property bereits im letzten Jahr intensiv gewidmet.

Für die Handelsimmobilie bleibt es vorerst beim Trend ´zurück in die City´. Und was den Logistikmarkt betrifft, bedarf es zunehmend neuer Lösungen für die ´letzten Meter´ zum Kunden. Die zunehmende Verdichtung von Ballungsräumen sowie sich stetig verkürzende Lieferfristen bedürfen neuer Lösungen an der Schnittstelle zwischen Immobilie und verkehrlicher Infrastruktur.“

Laut RICS Global Commercial Property Monitor wächst die Investitionstätigkeit in mehreren Städten des Euroraums merklich, wobei besonders Madrid, Amsterdam und Berlin hervorstechen. Hier steigt die Nachfrage durch in- und ausländische Käufer, während das Angebot an Gewerbeimmobilien gleichbleibend ist. Das steigert die Erwartungen an die Performance für das Jahr 2016.

Länder-Ergebnisse im Überblick

Der Optimismus und die positive Entwicklung im Euroraum stehen in einem deutlichen Kontrast zur problematischen Lage in den meisten Schwellenländern. Mit Ausnahme Indiens blieb die Investorenzuversicht in diesen Märkten im vierten Quartal 2015 negativ. In China, Brasilien, Russland und Südafrika ist die Stimmung sowohl auf dem Investment- als auch auf dem Mietmarkt weiterhin negativ.

In Irland, Großbritannien, Neuseeland und Japan erwarten 2016 die Umfrageteilnehmer ein solides Wachstum der Kapitalwerte. In den genannten Ländern werden viele neue Arbeitsplätze geschaffen, was die Nutzernachfrage positiv beeinflusst und in den kommenden Monaten zu einem kräftigen Mietwachstum führen könnte.

Neben den hervorragenden Werten in Deutschland und Spanien, hellt sich die Stimmung auf den Gewerbeimmobilienmärkten auch in anderen Regionen Europas entsprechend der wirtschaftlichen Entwicklung auf. Das gilt beispielsweise für Irland, Ungarn, Portugal, Tschechien, Bulgarien, Rumänien und die Niederlande, wo die Befragten die Aussichten bei Mieten und Kapitalwerten für dieses Jahr positiv bewerten.

Auf der Mieterseite verzeichnen Irland und Ungarn positive Entwicklungen. Zudem wird in den Niederlanden und Tschechien infolge der wirtschaftlichen Erholung und des starken Arbeitsplatzwachstums ein leichtes Mietwachstum erwartet, das den Investmentmarkt weiter unterstützen wird.

In Polen zeichnet sich ein anderes Bild: Hier wächst die Wirtschaft kontinuierlich und sorgt für gute Stimmung unter Immobilieninvestoren. Auch die Fortschritte auf dem Arbeitsmarkt und die Schaffung neuer Arbeitsplätze treiben die Nutzernachfrage an. Doch die rasant gestiegene Verfügbarkeit bedeutet für viele der Befragten, dass die Mieten vorerst noch unter Druck stehen werden.

In der Schweiz bleibt die Stimmung pessimistisch, obwohl die Kapitalwerte steigen. Hier geht man von sinkenden Mieten aus.

Trends in einzelnen Städten

Die Kapitalwerterwartungen sind besonders in Dublin und Frankfurt positiv. Es folgen Berlin, London und Madrid, wo die meisten Befragten Preissteigerungen erwarten. Demgegenüber geht man in vor allem in Zürich und Moskau von negativen Kapitalwerten aus. Gleiches gilt für Dubai, Singapur und Toronto.

Sind Gewerbeimmobilien aktuell überbewertet?

In Frankreich glauben 85 Prozent der Umfrageteilnehmer angesichts der großen Schere zwischen dem starken Investitions- und dem schwachen Mietmarkt, dass gewerbliche Immobilien derzeit überteuert seien. Auch in Japan (80 Prozent), Deutschland (71 Prozent) und der Schweiz (71 Prozent) liegen die Preise laut Umfrageergebnis aktuell über den tatsächlichen Werten.

Wo stehen wir im Immobilienzyklus?

Auf die Frage, in welchem Stadium des Immobilienzyklus sich der Markt derzeit befinde, differierten die Antworten. In Brasilien und Russland sind 89 bzw. 67 Prozent der Teilnehmer der Ansicht, dass der Markt inmitten einer Abwärtsphase stecke. Auf der anderen Seite gaben 46 Prozent in Neuseeland und 42 Prozent in Deutschland an, dass man sich auf dem Höhepunkt des Zyklus befände.

Simon Rubinsohn, RICS Chief Economist: „Während die Finanz- und Rohstoffmärkte im Hinblick auf das globale Makroszenario ´Nervenstärke´ bewiesen haben, befindet sich die Immobilienwirtschaft in weiten Teilen Europas weiterhin in einem guten Zustand. Die Investitionsströme werden weitgehend durch positive Mietmarkttrends unterstützt, und die Aussicht auf weitere Maßnahmen der EZB, im März die Inflationszahlen etwas näher an ihr Ziel zu bringen, erhöht die Liquidität und sorgt für zunehmendes Interesse an Gewerbeimmobilien.“




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