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03.02.2016 High Streets Report 2016: COMFORT analysiert 61 Städte

Der jährlich erscheinende Report stellt dem deutschen Markt für Handelsimmobilien insgesamt ein gutes Zeugnis aus. Neben allgemeinen Prognosen zum Vermietungs- und Investmentmarkt analysierten die Einzelhandels- und Immobilienexperten 61 Städte mit relevanten Key Facts, Diagrammen sowie Perspektiven zu den 1A-Lagen inklusive deren Bedeutung.

Im 221 Seiten umfassenden Marktbericht sind sogar insgesamt 150 Städte ab einer Einwohnerzahl von 50.000 Einwohnern tabellarisch mit Angaben zu Mietpreisen, Einwohnerzahlen, Kaufkraft- und Zentralitätskennziffer, sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sowie ein City Ranking aufgeführt. Darüber hinaus enthält der Report Grafiken zur Modezentralität und Kaufpreisfaktoren.

Eckdaten des Einzelhandels

Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einem verhaltenen konsumgetragenen Wirtschaftsaufschwung. Nach einem realen Wachstum von knapp 2 % im Vorjahr prognostizieren die Forschungsinstitute für 2016 eine ähnliche Zunahme. Mit dieser Performance und angesichts der herausragenden Größe wird Deutschland damit seiner angestammten Rolle als Stabilitätsanker des Euro-Raumes wie auch der gesamten EU weiterhin voll gerecht.

Treiber des Wachstums - anders als in der Exportnation Deutschland üblich - ist aktuell vor allem der private Konsum. Dieser profitiert von einer weiter wachsenden Beschäftigung (auf über 43 Millionen Erwerbstätige) bei deutlich zunehmenden Masseneinkommen (rd. 3 - 4 %) und einer niedrigen Inflationsrate (ca. +1 %).
Für den Einzelhandel stellen sich die Perspektiven insgesamt durchaus positiv dar. Nach einem Wachstum der Branche auf einen Umsatz von knapp 470 Mrd. Euro[1] bzw. von mehr als +2 % im Vorjahr prognostiziert die COMFORT-Gruppe für 2016 eine erneute Umsatzzunahme in dieser Größenordnung. Damit befindet sich die Branche aktuell auf einem Wachstumspfad klar oberhalb der Entwicklung seit 2000, die in der Regel zwischen +1 % und einem leichten Minus geschwankt hatte.

Die Innenstädte stellen - jahrzehntelangen Suburbanisierungsprozessen zum Trotz - nach wie vor die mit Abstand wichtigsten Einkaufsstandorte der Republik dar: sowohl in quantitativer Hinsicht (siehe hierzu die aktuellen Verkaufsflächen- und Umsatzanteile nach Stadtgrößen lt. Tabelle) als auch in puncto Shoppingqualität und -vielfalt.

In der immer komplexeren Einzelhandelswelt stellen gute Innenstädte mit einer gewachsenen Magnetfunktion für ihre Stadt, Stadtteile bzw. das Umland die natürlichen nachhaltigen Anknüpfungspunkte für modernen Einzelhandel dar und werden von daher in der Standorthierarchie von COMFORT, trotz wachsenden Online-Handels, auch zukünftig ganz oben gesehen. Die Betonung liegt dabei auf “gute Innenstädte“, denn auf der anderen Seite gibt es gerade bei kleineren bis mittelgroßen Städten eine ganze Reihe von für den filialisierten Einzelhandel zunehmend uninteressanten Citys.

Einen schnellen und prägnanten Überblick über die Innenstadtperspektiven aus Retail- und Handelsimmobiliensicht vermitteln wieder die Ergebnisse des - im Unterschied zu vielen allgemeinen Städte-Rankings - ausdrücklich auf die Leistungsfähigkeit des innerstädtischen Einzelhandels erstellten COMFORT-City Rankings. Im Rahmen dieses daten- und informationsbasierten Rankings wurden die wichtigsten mehr als 70 Städte detailliert einem Benchmarking unterzogen.

Der Vermietungsmarkt präsentiert sich uneinheitlich

Die Märkte entwickeln sich so unterschiedlich, dass Pauschalaussagen nur eine ausgesprochen bescheidene Aussagekraft haben. Aus COMFORT-Sicht sind in der reinen Betrachtung des Vermietungssegmentes „1A-Einzelhandelslagen“ die folgenden maßgeblichen Entwicklungslinien auszumachen:
Bei lange auf dem deutschen Markt engagierten Mietern/Konzepten stehen die Optimierung von Flächenkonfigurationen bzw. Relocations zu möglichst besseren Bedingungen zumindest kurz- und mittelfristig im Mittelpunkt. Grund hierfür ist, dass die Umsätze nicht weiter in den Himmel steigen und die Mieten somit eher unter Druck stehen.

Für internationale Newcomer, die auf dem Sprung nach Deutschland sind, ist der deutsche Markt im internationalen Vergleich häufig besonders wichtig und interessant. Es geht insbesondere auch darum, die eigene Markenbekanntheit über entsprechende Stores und Flagships in den 1A-Lagen ausgewählter Standorte möglichst schnell zu steigern. Aus diesem Grund bewerten diese Mieter Konditionen häufiger nach internationalen Maßstäben und schließen dann möglicherweise zu anderen Konditionen ab, als die bereits langjährig engagierten Nutzer zu zahlen bereit sind. Diese Entwicklung bzw. diese Zusammenhänge werden zunehmen.

„Der angestammte Vermietungsmarkt steht somit unter Druck. Für Vermieter ist es generell schwieriger geworden, die möglichen Top-Konditionen zu erreichen. Für Mieter hingegen ist der Markt entspannter und übersichtlicher“, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Manfred Schalk.

Der Gastronomieanteil in den Innenstädten steigt: auf breiter Front unternehmen Gastronomieanbieter enorme Anstrengungen, unterstützt durch modernste technische Möglichkeiten, um die Gastronutzung für Vermieter attraktiver zu gestalten. Viele neue Gastronomiekonzepte sind in Vorbereitung bzw. viele Newcomer bringen sich in Stellung. Dane¬ben behalten die expansiven und attraktiven etablierten Gastromieter stabil Kurs. Auf dem Vormarsch sind weiterhin neue Konzepte von bereits etablierten Filialisten, meistens aus dem Textilbereich. Diese machen vor, wie erfolgreiches Brand Building in bereits dicht besetzten Märkten aussehen kann.

Ein weiterer Trend: neue Premium-Retailkonzepte im Bereich New Luxury drängen verstärkt in die deutschen Innenstädte. Sogenannte Urban bzw. Contemporary Labels, häufig aus Frankreich und Italien, verdichten den Markt mit cleanen und wertigen Store-Konzepten. Im Kommen sind auch Pop-Up-Stores. Früher eher als aus der Not heraus geborene Lückenbüßer für Interimsvermietungen in Centern zuhause, sind sie jetzt auch verstärkt als flankierend geplante Maßnahmen in den klassischen 1A-Lagen der Innenstädte anzutreffen.

Neue Impulse für die Citys gehen durch die Galeria Kaufhof-Übernahme durch Hudson Bay wie auch durch die Signa-Aktivitäten bei Karstadt zwangsläufig auch von den klassischen Warenhäusern aus. Im Endergebnis ist festzuhalten, dass die Einzelhandelsflächen zum Teil neue Funktionen erhalten. Absolut passé ist die früher häufige „Fließbandproduktion“ von Läden bzw. Standorten bis hin zur Überdistribution. Insgesamt stehen in Bezug auf Mietverträge / Flächen / Expansion / Flächenlayouts Themen wie Flexibilität, Mobilität, Fokussierung, Zielgruppe sowie insbesondere Individualität absolut im Vordergrund.

Der High Street-Investmentmarkt hat sich vom Vermietungsmarkt abgekoppelt
Die Dynamik des deutschen Retail-Investmentmarktes hat sich mit einem Transaktionsvolumen von rund 18,5 Mrd. Euro gegenüber dem schon sehr ordentlichen Vorjahr nochmals beträchtlich erhöht. Dies entspricht in etwa einer Verdopplung des Volumens und ist mit großem Abstand das beste Transaktionsjahr seit dem bisherigen absoluten Topjahr 2006. Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre ist um ein Vielfaches stärker als die derzeitige Mietpreisentwicklung in den Innenstädten. Dieser Hebel kompensiert bei Entwicklern und auch bei Bestandshaltern die teilweise nur sehr moderate Mietentwicklung, die vorrangig in den Metropolen und guten Groß- und Mittelstädten noch mit Nachfragedruck gekennzeichnet ist.

Die Metropolen stehen weiterhin neben den guten Oberzentren und Mittelstädten im absoluten Fokus der meisten Investoren. Aufgrund des weiterhin außergewöhnlich hohen Angebotsengpasses haben die Renditen bei allen Handels-Assetarten weiter signifikant nachgegeben. „In den Metropolen hat man in der Zwischenzeit fast überall eine „3“, in den guten Groß- und Mittelstädten meist eine „4“ vor dem Komma, wenn man über die Anfangsrendite redet. Bei dem weiterhin extrem niedrigen Zinsniveau ist dies dennoch gut machbar und eine Veränderung ist nicht in Sichtweite“, prognostiziert COMFORT-Geschäftsführer Jürgen Kreutz.

Bei High Street-Immobilien dominieren - wie meist - die Einzeldeals. Bei Fach- und Supermärkten als auch z.T. bei Fachmarktcentern geht der deutliche Trend weiter zu Portfolio-Transaktionen. Der Angebotsengpass sorgt weiter für ausgefallenere Ankaufs- und Einstiegsmodelle. Angesichts der anhaltend günstigen Finanzierungsbedingungen und wenig gegebener Anlagealternativen dürften die Renditen bei den verschiedenen Handelsimmobilienarten noch nicht ihre absoluten Tiefstwerte bzw. Wendepunkte erreicht haben.




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