13.01.2016 Rekord: Deutscher Hotelinvestmentmarkt setzt über vier Mrd. Euro um
Das bisherige Rekordjahr ist Geschichte. Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat gegenüber 2014 noch eins draufgesetzt und das nicht zu knapp: mit einem Plus von 46 % wurde 2015 ein Transaktionsvolumen von insgesamt rund 4,4 Mrd. Euro erzielt (Einzel- und Portfolios). Der 10-Jahresdurchschnitt hat sich mehr als verdreifacht (2005 – 2014: 1,4 Mrd. Euro). „Bereits zum Halbjahr zeichnete sich ein ähnliches Ergebnis wie im Vorjahr ab. Auf ein derartiges Meisterstück wollten wir uns aber auch drei Monate vor Jahresende noch nicht festlegen. Denn Quartalsergebnisse dieser Größenordnung (mehr als 1,4 Mrd. Euro) sind nicht gang und gäbe“, so Ursula Kriegl, Head of Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany. Aber dann habe im letzten Quartal die Anzahl der Transaktionen noch einmal zugelegt und mit 1,45 Mrd. Euro zwischen Oktober und Dezember dieses außergewöhnliche Rekordergebnis letztlich ermöglicht. „Die Rahmenbedingungen im deutschen Tourismusmarkt mit soliden Wachstumsraten in fast allen großen Hotelmärkten sind exzellent. Flankiert wird diese Situation durch äußerst attraktive Finanzierungsbedingungen mit Zinsätzen auf Rekordtiefniveau. Last but not least sind die zu anderen Assetklassen für Käufer vergleichsweise noch attraktiven Renditen ein nicht unbedeutender Grund, in die Hotelimmobilie zu investieren“, erläutert die Hotelexpertin.
Deutschlandweit teuerste Hotel-Einzeltransaktion in München
Von den insgesamt über 100 Transaktionen entfielen 78 auf Einzeltransaktionen und damit deutlich mehr als im Vorjahr (2014: 57), im Ergebnis ein Zuwachs von 38 % auf ca. 2,5 Mrd. Euro. Der durchschnittliche Preis pro Transaktion hat sich aufgrund einiger Verkäufe mit Rekordpreisen auf 32 Mio. Euro pro Asset erhöht.
So zum Beispiel:
? ist im September beim Verkauf des Sofitel Bayerpost in München der bislang höchste Preis für eine Einzeltransaktion in Deutschland mit rund 180 Mio. Euro erzielt worden. Der Fonds Deka-ImmobilienEuropa erwarb das an Accor verpachtete Hotel von der E&P Real Estate GmbH & Co. KG.
? wechselte das Radisson Blu Hotel in Hamburg für rund 155 Mio. Euro den Besitzer und wurde im November von der Invesco Real Estate an Azure Properties verkauft.
Weitere Beispiele von Hoteltransaktionen:
? der Verkauf des Meliá Berlin an die Union Investment im Oktober für einen hohen zweistelligen Millionenbetrag. Der institutionelle Investor hatte schon einige Monate zuvor in der Hauptstadt zugeschlagen und das Kongresshotel andel's für 105 Mio. Euro erworben.
? Die Veräußerung des 25hours Hotelprojekts in München für rund 85 Mio. Euro an eine Beteiligungsgesellschaft der Brauereifamilie Inselkammer
? der bereits im Mai erfolgte Kauf des Le Méridien Parkhotel in Frankfurt durch die Kölner Art-Invest Real Estate. Verkäufer war Kildare Partners, die die Immobilie zuvor aus dem notleidenden Mars-Portfolio von der Deutschen Bank übernommen hatten.
Auf Berlin, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, München und Köln entfiel 2015 mit 60% aller Einzeltransaktionen erneut der höchste Anteil mit Fokus auf München und Hamburg, die allein auf 26 Transaktionen bzw. ein Drittel aller Einzeltransaktionen kamen. „Die beiden profitieren von ihrer anhaltend touristischen Stärke, sind nicht so abhängig von Messen wie die zwei nordrhein-westfälischen Städte. Ihre Anziehung basiert besonders auf den weichen Faktoren, insbesondere den unzähligen Angeboten wie international gefeierte Musicals, Hafenevents, der Nähe zum Wasser, ob Meer oder See, Oktoberfest, Museen, einer Vielzahl an historischen Gebäuden, Attraktionen wie Schloss Neuschwanstein oder andere touristische Ziele. Allesamt sorgen sie für hervorragende Leistungsergebnisse der Hotels“, so Ursula Kriegl.
Zwei große Portfoliodeals machen fast die Hälfte des Portfoliovolumens aus
Das Volumen der Portfoliotransaktionen erhöhte sich 2015 im Jahresvergleich um 58% auf rund 1,9 Mrd. Euro. 112 Hotels in 15 Portfoliotransaktionen (2014: 124 Hotels in 11 Portfoliotransaktionen) und acht Hoteltransaktionen im Rahmen von „Mixed-Use“ Portfoliotransaktionen (2014: zwei) wechselten den Eigentümer. Knapp über 500 Mio. Euro entfielen dabei auf den Verkauf des Interhotel-Portfolios mit insgesamt 10 Hotels in Ostdeutschland an Starwood Capital und Brookfield Asset Management. Verkäufer war die amerikanische Private-Equity Firma Blackstone. Weitere Beispiele für Portfoliotransaktionen:
- Der schwedische Hotelinvestor Pandox erwarb für rund 400 Mio. Euro ein Paket aus 18 deutschen Leonardo Hotels mit insgesamt 3.415 Zimmern. Verkäufer war der israelische Hotelbetreiber Fattal/Leonardo Hotels, die das Portfolio erst im Jahr 2013 von Queen Moat Houses Hotels übernommen hatten.
- Der B&B Gesellschafter Carlyle veräußerte 22 deutsche B&B Hotels an den französischen REIT Foncière des Murs für 128 Mio. Euro.
- Als Teil eines Portfolios bestehend aus sieben europäischen Hilton-Hotels wurden das Hilton Düsseldorf und das Hilton Dresden an den Oman Investment Fund (OIF) verkauft. Der Kaufpreis des gesamten Portfolios lag bei ca. 400 Mio. Euro. Verkäufer war ein Joint Venture aus dem US-Hedgefonds Baupost und der Westmont Hospitality Group.
Deutsche institutionelle Anleger dominieren den Markt
Bei Einzeltransaktionen machten institutionelle Anleger mit einem Anteil von rund 54% (1,3 Mrd. Euro) das Gros des Gesamtvolumens aus, verteilt auf 32 Einzeldeals (rund 41%). Rege Aktivitäten zeigten auch Hotelgesellschaften (17 Einzeltransaktionen). Vermögende Privatpersonen kamen auf acht Einzeltransaktionen, Private Equity Gesellschaften und Immobiliengesellschaften auf jeweils fünf. Portfoliotransaktionen wurden von Hotelgesellschaften (34% des Portfoliotransaktionsvolumens) sowie den Private Equity Firmen (29%) dominiert.
Beim Vergleich der Engagements zwischen in-und ausländischen Investoren wird deutlich, dass deutsche Anleger zwar mehr (60 %), aber kleinere Transaktionen realisiert haben. Nur rund die Hälfte des Transaktionsvolumens schlägt bei ihnen zu Buche. „Die ausländischen Kapitalanleger haben bei den großvolumigen Portfolios zugeschlagen, u.a. ging auf ihr Konto das Leonardo Portfolio oder das Interhotel Portfolio“, erklärt Ursula Kriegl. Dabei kamen die am agilsten ausländischen Investoren aus Amerika (acht Transaktionen), Frankreich (sieben Transaktionen) und Großbritannien (fünf Transaktionen) mit einem Gesamtvolumen von insgesamt 1,3 Mrd. Euro (rund 30% vom Gesamtinvestmentvolumen).
Hotels mit Pachtverträgen von Anlegern bevorzugt
Auch in 2015 waren Pachtverträge bei Investoren die beliebteste Vertragsform beim Kauf von Hotels. Rund 80% aller Einzeltransaktionen (61 Einzeltransaktionen bzw. 85% vom Gesamtvolumen) wurden mit dieser Vertragsart veräußert. Betreiberfreie Hotels waren es bei 12 Einzeltranskationen bzw. rund 10% vom Gesamtvolumen), Verkäufe auf Basis von Managementverträgen bleiben eher die Ausnahme (2 Einzeltransaktionen bzw. 5% vom Gesamtvolumen).
Hohe Investitionstätigkeit erwartet für 2016
„Die aktuell sehr robuste wirtschaftliche Lage, die aller Voraussicht nach anhaltenden Niedrigzinsen in Europa sowie die stabile Entwicklung der Leistungsergebnisse von Hotelbetrieben durch weitere Zunahme der touristischen Nachfrage in Deutschland, sorgen für ein positives Investitionsklima. Welches Transaktionsvolumen in 2016 auf Basis dieser guten Ausgangslage und des nach wie vor attraktiven Objektangebots im Bestand, 2016 flankiert von zahlreichen Projektentwicklungen, erreicht werden kann, ist derzeit noch völlig offen. Kapital ist genügend vorhanden, die Immobilie insgesamt eine begehrte Anlage, und die Hotelimmobilie im Portfolio vieler Investoren eine gesetzte Assetklasse“, so Ursula Kriegl abschließend.
* Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.
Deutschlandweit teuerste Hotel-Einzeltransaktion in München
Von den insgesamt über 100 Transaktionen entfielen 78 auf Einzeltransaktionen und damit deutlich mehr als im Vorjahr (2014: 57), im Ergebnis ein Zuwachs von 38 % auf ca. 2,5 Mrd. Euro. Der durchschnittliche Preis pro Transaktion hat sich aufgrund einiger Verkäufe mit Rekordpreisen auf 32 Mio. Euro pro Asset erhöht.
So zum Beispiel:
? ist im September beim Verkauf des Sofitel Bayerpost in München der bislang höchste Preis für eine Einzeltransaktion in Deutschland mit rund 180 Mio. Euro erzielt worden. Der Fonds Deka-ImmobilienEuropa erwarb das an Accor verpachtete Hotel von der E&P Real Estate GmbH & Co. KG.
? wechselte das Radisson Blu Hotel in Hamburg für rund 155 Mio. Euro den Besitzer und wurde im November von der Invesco Real Estate an Azure Properties verkauft.
Weitere Beispiele von Hoteltransaktionen:
? der Verkauf des Meliá Berlin an die Union Investment im Oktober für einen hohen zweistelligen Millionenbetrag. Der institutionelle Investor hatte schon einige Monate zuvor in der Hauptstadt zugeschlagen und das Kongresshotel andel's für 105 Mio. Euro erworben.
? Die Veräußerung des 25hours Hotelprojekts in München für rund 85 Mio. Euro an eine Beteiligungsgesellschaft der Brauereifamilie Inselkammer
? der bereits im Mai erfolgte Kauf des Le Méridien Parkhotel in Frankfurt durch die Kölner Art-Invest Real Estate. Verkäufer war Kildare Partners, die die Immobilie zuvor aus dem notleidenden Mars-Portfolio von der Deutschen Bank übernommen hatten.
Auf Berlin, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg, München und Köln entfiel 2015 mit 60% aller Einzeltransaktionen erneut der höchste Anteil mit Fokus auf München und Hamburg, die allein auf 26 Transaktionen bzw. ein Drittel aller Einzeltransaktionen kamen. „Die beiden profitieren von ihrer anhaltend touristischen Stärke, sind nicht so abhängig von Messen wie die zwei nordrhein-westfälischen Städte. Ihre Anziehung basiert besonders auf den weichen Faktoren, insbesondere den unzähligen Angeboten wie international gefeierte Musicals, Hafenevents, der Nähe zum Wasser, ob Meer oder See, Oktoberfest, Museen, einer Vielzahl an historischen Gebäuden, Attraktionen wie Schloss Neuschwanstein oder andere touristische Ziele. Allesamt sorgen sie für hervorragende Leistungsergebnisse der Hotels“, so Ursula Kriegl.
Zwei große Portfoliodeals machen fast die Hälfte des Portfoliovolumens aus
Das Volumen der Portfoliotransaktionen erhöhte sich 2015 im Jahresvergleich um 58% auf rund 1,9 Mrd. Euro. 112 Hotels in 15 Portfoliotransaktionen (2014: 124 Hotels in 11 Portfoliotransaktionen) und acht Hoteltransaktionen im Rahmen von „Mixed-Use“ Portfoliotransaktionen (2014: zwei) wechselten den Eigentümer. Knapp über 500 Mio. Euro entfielen dabei auf den Verkauf des Interhotel-Portfolios mit insgesamt 10 Hotels in Ostdeutschland an Starwood Capital und Brookfield Asset Management. Verkäufer war die amerikanische Private-Equity Firma Blackstone. Weitere Beispiele für Portfoliotransaktionen:
- Der schwedische Hotelinvestor Pandox erwarb für rund 400 Mio. Euro ein Paket aus 18 deutschen Leonardo Hotels mit insgesamt 3.415 Zimmern. Verkäufer war der israelische Hotelbetreiber Fattal/Leonardo Hotels, die das Portfolio erst im Jahr 2013 von Queen Moat Houses Hotels übernommen hatten.
- Der B&B Gesellschafter Carlyle veräußerte 22 deutsche B&B Hotels an den französischen REIT Foncière des Murs für 128 Mio. Euro.
- Als Teil eines Portfolios bestehend aus sieben europäischen Hilton-Hotels wurden das Hilton Düsseldorf und das Hilton Dresden an den Oman Investment Fund (OIF) verkauft. Der Kaufpreis des gesamten Portfolios lag bei ca. 400 Mio. Euro. Verkäufer war ein Joint Venture aus dem US-Hedgefonds Baupost und der Westmont Hospitality Group.
Deutsche institutionelle Anleger dominieren den Markt
Bei Einzeltransaktionen machten institutionelle Anleger mit einem Anteil von rund 54% (1,3 Mrd. Euro) das Gros des Gesamtvolumens aus, verteilt auf 32 Einzeldeals (rund 41%). Rege Aktivitäten zeigten auch Hotelgesellschaften (17 Einzeltransaktionen). Vermögende Privatpersonen kamen auf acht Einzeltransaktionen, Private Equity Gesellschaften und Immobiliengesellschaften auf jeweils fünf. Portfoliotransaktionen wurden von Hotelgesellschaften (34% des Portfoliotransaktionsvolumens) sowie den Private Equity Firmen (29%) dominiert.
Beim Vergleich der Engagements zwischen in-und ausländischen Investoren wird deutlich, dass deutsche Anleger zwar mehr (60 %), aber kleinere Transaktionen realisiert haben. Nur rund die Hälfte des Transaktionsvolumens schlägt bei ihnen zu Buche. „Die ausländischen Kapitalanleger haben bei den großvolumigen Portfolios zugeschlagen, u.a. ging auf ihr Konto das Leonardo Portfolio oder das Interhotel Portfolio“, erklärt Ursula Kriegl. Dabei kamen die am agilsten ausländischen Investoren aus Amerika (acht Transaktionen), Frankreich (sieben Transaktionen) und Großbritannien (fünf Transaktionen) mit einem Gesamtvolumen von insgesamt 1,3 Mrd. Euro (rund 30% vom Gesamtinvestmentvolumen).
Hotels mit Pachtverträgen von Anlegern bevorzugt
Auch in 2015 waren Pachtverträge bei Investoren die beliebteste Vertragsform beim Kauf von Hotels. Rund 80% aller Einzeltransaktionen (61 Einzeltransaktionen bzw. 85% vom Gesamtvolumen) wurden mit dieser Vertragsart veräußert. Betreiberfreie Hotels waren es bei 12 Einzeltranskationen bzw. rund 10% vom Gesamtvolumen), Verkäufe auf Basis von Managementverträgen bleiben eher die Ausnahme (2 Einzeltransaktionen bzw. 5% vom Gesamtvolumen).
Hohe Investitionstätigkeit erwartet für 2016
„Die aktuell sehr robuste wirtschaftliche Lage, die aller Voraussicht nach anhaltenden Niedrigzinsen in Europa sowie die stabile Entwicklung der Leistungsergebnisse von Hotelbetrieben durch weitere Zunahme der touristischen Nachfrage in Deutschland, sorgen für ein positives Investitionsklima. Welches Transaktionsvolumen in 2016 auf Basis dieser guten Ausgangslage und des nach wie vor attraktiven Objektangebots im Bestand, 2016 flankiert von zahlreichen Projektentwicklungen, erreicht werden kann, ist derzeit noch völlig offen. Kapital ist genügend vorhanden, die Immobilie insgesamt eine begehrte Anlage, und die Hotelimmobilie im Portfolio vieler Investoren eine gesetzte Assetklasse“, so Ursula Kriegl abschließend.
* Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.
