08.01.2016 Fusionsfieber treibt Transaktionsvolumen auf dem Investmentmarkt für Wohnimmobilien zum Rekord
Der Investmentmarkt für Wohnimmobilien zeigte sich 2015 in Rekordlaune. Noch nie wurden so viele Wohntransaktionen (460 Deals) getätigt wie im abgelaufenen Jahr. Im vierten Quartal wechselten noch einmal Objekte im Wert von 5,0 Mrd. Euro den Besitzer. Im Ergebnis schlagen insgesamt 25 Mrd. Euro und fast 360.000 Wohneinheiten zu Buche, eine Verdoppelung gegenüber dem Vorjahr, der 5- und 10-Jahresschnitt jeweils um etwa das Zweieinhalbfache übertroffen.
Vier Transaktionen mit mehr als 15.000 Wohnungen pro Transaktion machten fast die Hälfte der Gesamtjahresbilanz aus, darunter mit 8 Mrd. Euro eine Megafusion (144.000 Wohnungen), die Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington. Die daraus neu entstandene Vonovia SE schaffte es mit einer Marktkapitalisierung von fast 13 Mrd. Euro sogar in den DAX und ist damit derzeit nach der französisch-niederländischen Unibail-Rodamco SE und der britischen Land Securities Group plc Europas drittgrößtes Immobilienunternehmen. Überhaupt war 2015 ein Jahr geglückter, missglückter und noch offener Konsolidierung börsennotierter Wohnungsgesellschaften. Zu verbuchen war etwa der Transfer des Obligo-Porfolios, innerhalb von 12 Monaten sogar zweimal gehandelt - zunächst von Patrizia gekauft und dann an Deutsche Wohnen mit attraktiver Marge weiterverkauft. Derzeit noch offen die Schlacht der Vonovia um die Übernahme der Deutsche Wohnen AG, immerhin die Nummer 2 der Branche. Gescheitert dagegen die Versuche der Deutsche Wohnen, den österreichischen Immobilienkonzern Conwert im Frühjahr und die LEG NRW im Herbst zu übernehmen. Neben der Deutsche Wohnen zählen die LEG NRW, die Adler AG, sowie Vivawest zu den aktivsten Käufern.
„Die hohe Attraktivität von Wohninvestments vor dem Hintergrund eines anhaltend niedrigen Zinsniveaus zeigt sich aber auch bei Transaktionen mit weniger als 4.000 Wohneinheiten pro Transaktion. In dieser Größenordnung wurde mit fast 450 Verkäufen und einem Transfervolumen von etwa 9,8 Mrd. Euro ebenfalls ein Rekord verzeichnet“, so Helge Scheunemann, Bereichsleiter Research JLL Deutschland. Und weiter: „Solche Objekte stehen im Fokus vor allem von Spezialfonds, mit fast 1,8 Mrd. Euro nach den börsennotierten Immobiliengesellschaften (13,2 Mrd. Euro) die zweitgrößte Nettokäufergruppe.“ Sie fungieren als Kapitalsammelstellen von institutionellen Investoren, die mangels Rendite bei Geldmarktprodukten und Anleihen indirekt in den Wohnimmobilienmarkt investieren müssen, um die Renditeerwartungen ihrer Anleger zu erfüllen. Anlageziel sind Core- und Core Plus Produkte, insbesondere auch Projektentwicklungen in den wachsenden Metropolen bzw. deren Umlandregionen. Das hatte zur Folge, dass Projektentwickler mit Verkäufen in Höhe von fast 3 Mrd. Euro ihren Umsatz gegenüber dem Vorjahr um fast zwei Drittel erhöhen konnten.
Auf regionaler Ebene ist der Großraum Berlin der Hot Spot: 20% des Transaktionsvolumens konnten hier bilanziert werden, entsprechend 5,0 Mrd. Euro bei Verkäufen von Wohnobjekten und -portfolios und damit 60 % mehr als 2014. Mit Abstand folgen Hamburg (880 Mio. Euro) und Frankfurt (780 Mio. Euro). Neben diesen traditionellen Investitionsstandorten konnten auch in anderen Regionen wie z.B. im Raum Kiel (620 Mio. Euro) oder der Region Stuttgart (500 Mio. Euro) erhebliche Volumina generiert werden.
Nach wie vor ist der deutsche Wohnungstransaktionsmarkt auf Käuferseite weitgehend durch inländische Akteure bestimmt. So liegt der Anteil direkter Investments durch ausländische Investoren in den deutschen Wohnungsmarkt bei lediglich 15 % (2014: 24 %). Zu berücksichtigen ist allerdings, dass in den deutschen börsennotierten Wohnungsunternehmen sowie in verschiedenen Fondsvehikeln internationale Anleger als Kapitalgeber maßgeblich fungieren und damit indirekt als Käufer engagiert sind.
Dr. Konstantin Kortmann, Leiter Residential Investment JLL Deutschland: „Der Trend hin zu höher verzinsten Wohnprodukten, namentlich Neubauprojekte, Mikroapartments oder Studentenwohnungen, wird auch im kommenden Jahr anhalten. Nach den überproportionalen Preissteigerungen der vergangenen Jahre ist die Renditedynamik bei traditionellen Mietwohnungen nun wesentlich geringer, so dass alternative Wohnimmobilienklassen in den Fokus geraten. Potenzielle Käufer dieser Objekte kommen aus dem Bereich der Spezialfonds, Pensionskassen oder Versicherungen, die höhere Renditeerwartungen haben, als traditionelle Mietwohninvestments bieten können. Darüber hinaus führt auch die Einführung der Mietpreisbremse zu einer höheren Attraktivität dieser Teilmärkte, weil die Auswirkungen dieser gesetzlichen Maßnahme auf die Mieten in diesen Segmenten deutlich geringer sind.“
Und abschließend: „Der Ausblick für 2016 ist positiv. Das letztlich zu erreichende Transaktionsvolumen wird freilich maßgeblich davon abhängen, ob die Aktionäre der Deutsche Wohnen AG sich für die Annahme des Übernahmeangebotes der Vonovia entscheiden werden. Dann allerdings ist ein Transaktionsvolumen in Höhe des Rekordes aus dem Jahr 2015 durchaus im Bereich des Möglichen. Sollte die Entscheidung negativ ausfallen, gehen wir davon aus, dass etwa 13-15 Mrd. Euro erreicht werden können. Treiber der Transaktionen werden zum einen weitere Fusionen und Übernahmen der anderen Wohn-AGs sein, aber auch Großportfolios, die als Pakete im Zuge von Konsolidierungen oder Neuausrichtungen u.a. im Nachgang von Fusionen oder Übernahmen nationaler wie internationaler Verkäufer herausgelöst werden“, so Kortmann.
* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge
Vier Transaktionen mit mehr als 15.000 Wohnungen pro Transaktion machten fast die Hälfte der Gesamtjahresbilanz aus, darunter mit 8 Mrd. Euro eine Megafusion (144.000 Wohnungen), die Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington. Die daraus neu entstandene Vonovia SE schaffte es mit einer Marktkapitalisierung von fast 13 Mrd. Euro sogar in den DAX und ist damit derzeit nach der französisch-niederländischen Unibail-Rodamco SE und der britischen Land Securities Group plc Europas drittgrößtes Immobilienunternehmen. Überhaupt war 2015 ein Jahr geglückter, missglückter und noch offener Konsolidierung börsennotierter Wohnungsgesellschaften. Zu verbuchen war etwa der Transfer des Obligo-Porfolios, innerhalb von 12 Monaten sogar zweimal gehandelt - zunächst von Patrizia gekauft und dann an Deutsche Wohnen mit attraktiver Marge weiterverkauft. Derzeit noch offen die Schlacht der Vonovia um die Übernahme der Deutsche Wohnen AG, immerhin die Nummer 2 der Branche. Gescheitert dagegen die Versuche der Deutsche Wohnen, den österreichischen Immobilienkonzern Conwert im Frühjahr und die LEG NRW im Herbst zu übernehmen. Neben der Deutsche Wohnen zählen die LEG NRW, die Adler AG, sowie Vivawest zu den aktivsten Käufern.
„Die hohe Attraktivität von Wohninvestments vor dem Hintergrund eines anhaltend niedrigen Zinsniveaus zeigt sich aber auch bei Transaktionen mit weniger als 4.000 Wohneinheiten pro Transaktion. In dieser Größenordnung wurde mit fast 450 Verkäufen und einem Transfervolumen von etwa 9,8 Mrd. Euro ebenfalls ein Rekord verzeichnet“, so Helge Scheunemann, Bereichsleiter Research JLL Deutschland. Und weiter: „Solche Objekte stehen im Fokus vor allem von Spezialfonds, mit fast 1,8 Mrd. Euro nach den börsennotierten Immobiliengesellschaften (13,2 Mrd. Euro) die zweitgrößte Nettokäufergruppe.“ Sie fungieren als Kapitalsammelstellen von institutionellen Investoren, die mangels Rendite bei Geldmarktprodukten und Anleihen indirekt in den Wohnimmobilienmarkt investieren müssen, um die Renditeerwartungen ihrer Anleger zu erfüllen. Anlageziel sind Core- und Core Plus Produkte, insbesondere auch Projektentwicklungen in den wachsenden Metropolen bzw. deren Umlandregionen. Das hatte zur Folge, dass Projektentwickler mit Verkäufen in Höhe von fast 3 Mrd. Euro ihren Umsatz gegenüber dem Vorjahr um fast zwei Drittel erhöhen konnten.
Auf regionaler Ebene ist der Großraum Berlin der Hot Spot: 20% des Transaktionsvolumens konnten hier bilanziert werden, entsprechend 5,0 Mrd. Euro bei Verkäufen von Wohnobjekten und -portfolios und damit 60 % mehr als 2014. Mit Abstand folgen Hamburg (880 Mio. Euro) und Frankfurt (780 Mio. Euro). Neben diesen traditionellen Investitionsstandorten konnten auch in anderen Regionen wie z.B. im Raum Kiel (620 Mio. Euro) oder der Region Stuttgart (500 Mio. Euro) erhebliche Volumina generiert werden.
Nach wie vor ist der deutsche Wohnungstransaktionsmarkt auf Käuferseite weitgehend durch inländische Akteure bestimmt. So liegt der Anteil direkter Investments durch ausländische Investoren in den deutschen Wohnungsmarkt bei lediglich 15 % (2014: 24 %). Zu berücksichtigen ist allerdings, dass in den deutschen börsennotierten Wohnungsunternehmen sowie in verschiedenen Fondsvehikeln internationale Anleger als Kapitalgeber maßgeblich fungieren und damit indirekt als Käufer engagiert sind.
Dr. Konstantin Kortmann, Leiter Residential Investment JLL Deutschland: „Der Trend hin zu höher verzinsten Wohnprodukten, namentlich Neubauprojekte, Mikroapartments oder Studentenwohnungen, wird auch im kommenden Jahr anhalten. Nach den überproportionalen Preissteigerungen der vergangenen Jahre ist die Renditedynamik bei traditionellen Mietwohnungen nun wesentlich geringer, so dass alternative Wohnimmobilienklassen in den Fokus geraten. Potenzielle Käufer dieser Objekte kommen aus dem Bereich der Spezialfonds, Pensionskassen oder Versicherungen, die höhere Renditeerwartungen haben, als traditionelle Mietwohninvestments bieten können. Darüber hinaus führt auch die Einführung der Mietpreisbremse zu einer höheren Attraktivität dieser Teilmärkte, weil die Auswirkungen dieser gesetzlichen Maßnahme auf die Mieten in diesen Segmenten deutlich geringer sind.“
Und abschließend: „Der Ausblick für 2016 ist positiv. Das letztlich zu erreichende Transaktionsvolumen wird freilich maßgeblich davon abhängen, ob die Aktionäre der Deutsche Wohnen AG sich für die Annahme des Übernahmeangebotes der Vonovia entscheiden werden. Dann allerdings ist ein Transaktionsvolumen in Höhe des Rekordes aus dem Jahr 2015 durchaus im Bereich des Möglichen. Sollte die Entscheidung negativ ausfallen, gehen wir davon aus, dass etwa 13-15 Mrd. Euro erreicht werden können. Treiber der Transaktionen werden zum einen weitere Fusionen und Übernahmen der anderen Wohn-AGs sein, aber auch Großportfolios, die als Pakete im Zuge von Konsolidierungen oder Neuausrichtungen u.a. im Nachgang von Fusionen oder Übernahmen nationaler wie internationaler Verkäufer herausgelöst werden“, so Kortmann.
* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge
