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21.12.2015 Oktoberfeststimmung auf dem Münchner Hotelmarkt

Münchens Hotelmarkt ist sehr stabil. Ein beträchtliches Angebot, welches allerdings von einer starken Nachfrage absorbiert wird, sowie eine hervorragende Produktivität – kein Wunder, dass sich der Hotelmarkt der Bayernmetropole weiterhin prächtig entwickelt. In seiner jüngsten Analyse, die teilweise auf Daten von STR Global basiert, hat Christie + Co den Hotelmarkt der bayerischen Landeshauptstadt untersucht und dabei auch einige Hoteliers nach ihrer Einschätzung befragt.

„Seit Jahren ist der Münchner Hotelmarkt auf Wachstumskurs. Dennoch scheint das Potenzial noch lange nicht ausgeschöpft zu sein“, glaubt Lorina Callenberg, Consultant Investment & Letting bei Christie + Co in München. Bereits 2015 eröffneten zahlreiche Hotels ihre Tore, einige neue Marken wagten von München aus gar ihren Markteintritt. So eröffnete beispielsweise das Aloft München mit 184 Zimmern – neben Stuttgart bislang das einzige dieser Marke in Deutschland – und auch das erste Hotel der österreichischen Kette Harry‘s Home startete mit rund 125 Zimmern in diesem Jahr in der Bayernmetropole. Doch das ist noch nicht das Ende der Fahnenstange: Viele weitere Hotels mit voraussichtlichem Eröffnungsdatum im Jahr 2016 sind derzeit in der Planungsphase oder im Bau, darunter das Moxy Munich Airport mit 285 Zimmern sowie das Motel One München Olympiagate mit circa 189 Zimmern.

Dem gegenüber steht allerdings ein kontinuierlicher Nachfragezuwachs. Bereits 2014 wurden laut dem Bayerischen Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung in Münchner Hotels und Hotels garni 5,0 Prozent mehr Ankünfte sowie 4,6 Prozent mehr Übernachtungen registriert als im Vorjahr. Tendenz steigend: Von Januar bis September 2015 verbuchten die Ankünfte in Hotels und Hotels garni bereits ein Plus 6,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und auch die Übernachtungszahlen verbuchten einen Anstieg von 5,4 Prozent. Mit rund 51 Prozent der Übernachtungen insgesamt wird dabei der Löwenanteil an Übernachtungen nach wie vor von Gästen aus Deutschland generiert. Den Großteil der Übernachtungen aus dem Ausland buchen mit 11 Prozent US-amerikanische Gäste, dicht gefolgt von Reisenden aus den Arabischen Emiraten mit 9 Prozent.

„Angesichts des relativ ausgewogenen Verhältnisses zwischen Angebots- und Nachfragezuwachs überrascht es nicht, dass die bayerische Landeshauptstadt in den letzten fünf Jahren eine positive operative Entwicklung verbuchen konnte, wie auch die Daten von STR Global zeigen“, erklärt Callenberg. Im Jahr 2014 erzielte München einen durchschnittlichen Zimmerpreis von rund 126 Euro bei einer Auslastung von circa 78 Prozent. Auch die auflaufenden Zahlen bis Oktober 2015 offenbaren, dass die Bayernmetropole weiterhin auf der Überholspur ist: Die durchschnittliche Zimmerauslastung hat sich im Vergleich zum selben Vorjahreszeitraum um rund 1,3 Prozent gesteigert; der Ertrag pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) sogar um 6,3 Prozent.

Christie + Co hat den Münchner Hotelmarkt zudem nach Kategorien und Markenzugehörigkeit untersucht und stützt sich dabei wiederum auf Daten von STR Global. Der Anbieter von Marktdaten der Hotelbranche hat einen Großteil der Hotels und Hotels garni in München sowie den umliegenden Landkreisen erfasst – mit Stand Juni 2015 waren dies 317 Betriebe mit insgesamt 35.000 Zimmern – und in sechs unterschiedliche Kategorien unterteilt: Economy Class, Midscale Class, Upscale Class, Upper Midscale Class, Upper Upscale Class und Luxury Class. „Die Daten zeigen, dass mit 30 Prozent der erfassten Zimmerkapazitäten die meisten Hotels im Upscale-Segment angesiedelt sind“, so Callenberg. Der geringste Anteil sei mit fünf Prozent in der so genannten ‚Luxury Class‘ zu finden, die niedrigste Kategorie ‚Economy Class‘ macht rund 14 Prozent aus. Deutlich wird bei näherer Betrachtung auch: Der Münchner Hotelmarkt wird stark von Marken dominiert, und das über fast alle Kategorien hinweg. Insgesamt gehören knapp zwei Drittel aller von STR Global erfassten Hotelzimmer der Markenhotellerie an. Keine Überraschung sei, dass mit zunehmender Zimmeranzahl die Wahrscheinlichkeit steigt, dass diese Hotels einer Kette angehören.

„Das ist unter anderem auf die Vorteile der Kettenhotellerie wie einheitliche Reservierungssysteme, gemeinsame Qualitätsstandards und Distributionskanäle sowie die höhere Markenbekanntheit zurückzuführen. Sie können den Einstieg in den Hotelmarkt erleichtern und die Wettbewerbsfähigkeit verbessern“, erklärt Callenberg. Aber auch unabhängig geführte Hotels haben in München eine große Nachfrage und können vom Markt profitieren. „Hier kommt es eben sehr auf das Konzept und die Positionierung an“, meint Callenberg und nennt auch gleich ein positives Beispiel: „Interessanterweise war das größte individuell geführte Hotel in München - der Bayerische Hof – 2014 auch gleichzeitig das umsatzstärkste.“

Grundsätzlich sei München nach wie vor einer der attraktivsten Hotelmärkte Deutschlands, wie Callenberg betont. Dabei sieht sie sich von den Münchner Hoteleigentümern und –betreibern bestätigt: „Knapp die Mehrheit aller Befragten geht davon aus, dass der Wert ihrer Immobilie in den nächsten zwölf Monaten leicht steigen wird“, zitiert sie aus den Umfrageergebnissen. Und auch der operativen Entwicklung blickt die knappe Mehrheit der interviewten Hoteliers positiv entgegen – Annahmen, welche sich bestätigen lassen, blickt man auf die konstant positive Performance der letzten Jahre zurück. Nur rund 16 Prozent der Befragten sehen die operative Entwicklung kritisch. „Dies lässt sich unter anderem darauf zurückführen, dass der Hotelmarkt in München kontinuierlich wächst und somit auch die Anzahl der Wettbewerber steigt. Folglich blicken gerade mittelständische Hoteliers häufig einer größeren Herausforderung entgegen, auf dem Markt mitzuhalten und wettbewerbsfähig zu bleiben“, erklärt Callenberg.




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