18.12.2015 Aengevelt sieht glänzende Perspektiven für Leipziger Immobilienmarkt
Leipzig zieht weiterhin Menschen und Unternehmen an und bewältigt den aktuellen Zustrom von Ankömmlingen aus nicht-EU-Ländern sehr professionell. Vor dem Hintergrund des weiterhin soliden Wachstums der Leipziger Wirtschaft und der Attraktivität des städtischen Ambientes gepaart mit vergleichsweise günstigen Lebenshaltungskosten setzt sich dieser Trend auch in Zukunft fort:
• Die Leipziger Bevölkerung ist inzwischen auf gut 560.000 Einwohner gewachsen und steigt weiter. Dies fördert den wirtschaftlichen Erfolg aller Grundversorgungsbereiche wie Wohnen, Handel, Handwerk, Gesundheit und Soziales und Dienstleistungen. Insbesondere ist die einstmals üppige Wohnungsreserve perspektivisch aufgebraucht. Zu einer Verknappung des Wohnungsangebotes trägt dabei auch die Unterbringung von non-EU-Ankömmlingen bei. Hierfür wurden 2015 seitens der Stadt Leipzig zahlreiche Wohnobjekte und umgenutzte Büroflächen angemietet. Gemeinschaftsaktivitäten wie die der CG-Gruppe mit dem Künstler Fischer-Art rund um die Planung für den Postbahnhof tragen in Leipzig zu einem derzeit noch weitgehend entspannten Umgang mit der Flüchtlingszustrom bei.
• Mit 246.647 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wurde Ende 2014 ein Höchststand erreicht. In 2015 wurde der Höchststand noch übertroffen, und die Arbeitslosenquote sank auf rd. 9%.
• „Wirtschaftsmotor bleibt der Flughafen Leipzig-Halle als internationales Luftfrachtdrehkreuz mit 24-Stunden Flugbetrieb, der als zentraler Baustein der perspektive-sichernden Förderpolitik die Region Leipzig-Halle sowohl für die Logistikindustrie (DHL u.a.) als auch für Globalproduzenten wie Porsche und BMW und deren breite Zulieferschaft nachhaltig interessant macht“, so Rüdiger Jansen, seit 24 Jahren Niederlassungsleiter AENGEVELT Leipzig.
Büromarkt: Stabile Kennziffern, kaum Neubau
• „Der Flächenumsatz für das Gesamtjahr 2015 wird - nach endgültiger Erfassung aller Abschlüsse - den beachtlichen Vorjahreswert von 80.000 m² voraussichtlich übertreffen“, beschreibt Jansen die rege Marktsituation und ergänzt: „Das signalisiert den zunehmend an Leipzig als B-Standort der ersten Reihe interessierten Investoren Marktstabilität.“
• Beim Büroflächenumsatz wurden im bisherigen Jahresverlauf 2015 wieder mehr Abschlüsse im Größensegment über 1.000 m² verzeichnet. Die erzielbare Spitzenmiete in Top-Citylagen liegt aktuell mit EUR 12,-/m² noch auf Vorjahresniveau, hat indessen Wachstumspotential auf EUR 13,-/m², da bei weiterhin nur geringer spekulativer Neutätigkeit und anhaltender Nettoabsorption der marktfähige Leerstand weiter schmilzt.
• Auch im Segment Industrie- und Logistikflächen laufen Vermietungen sehr gut, da die rege Nachfrage projektbezogen mit kurzen Laufzeiten zu vergleichsweise noch moderaten Mieten in verkehrsgünstigen Lagen bedient werden kann. Angesichts dieser Marktkonstellation halten sich breite Interessentenkreise (noch) zurück.
Investmentmarkt: Hohe Nachfrage, knappes Angebot an Core-Objekten
• Leipzig erfährt als starker B-Standort in der Gruppe der Wachstumskerne mit attraktiven Büro-Anfangsrenditen zwischen 5% bis über 6% ein gestiegenes Interesse seitens nationaler und internationaler Investoren. Diese suchen vorrangig zunächst Core-Objekte in den TOP-7, erweitern indessen angesichts der dort komprimierten Renditen nahe 4% und unzureichendem marktgerechten Objektangebot ihren Suchradius. In Leipzig sind aktuell insbesondere Family Offices, Spezialfonds und Einzelanleger aktiv.
• Hinsichtlich des Transaktionsvolumens am Leipziger Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments) geht AENGEVELT davon aus, dass der bereits hohe Wert des Vorjahres (2014: rd. EUR 950 Mio.; Asset-Deals) übertroffen wird. Ob die Marke von EUR 1,2 Mrd. wie in den Boomjahren 2006 und 2007 „geknackt“ werden kann, hängt auch vom Jahresendspurt ab. Dazu Jansen: „2015 gab es großvolumige Verkäufe wie „Merkurhaus“ und „Petershof“, die Nachahmer angeregt haben. Die insgesamt gute Nachfrage spiegelt sich auch in gesunkenen Spitzenrenditen, die sich z.B. für Geschäftshäuser in Bestlagen der Leipziger City mittlerweile auf rund 4% stellen.“
• Auch Wohninvestmentobjekte werden in Leipzig angesichts nachhaltig steigender Einwohnerzahlen stark nachgefragt. Entsprechend sinken die Renditen bei knapper werdendem Angebot in der Spitze für Top-Objekte auf unter 5%. Dabei gilt auch in Leipzig: Ohne Verkaufsdruck trennen sich Eigentümer nur dann von ihren Objekten, wenn ein attraktiver Preis erzielt wird, zumal bei Ablösung noch hochprozentiger Altkredite hohe Vorfälligkeitsprämien den Erlös schmälern und Reinvestitionen mit höheren Renditen lageadäquat nur selten verfügbar sind.
• Ungeachtet der starken Nachfrage verblieben die Fertigstellungen sowohl im Büro- als auch im Wohnsegment 2015 noch auf relativ niedrigem Niveau. Jansen prognostiziert hier eine Wende: „Aufgrund des massiven Interesses nationaler und internationaler Kapitalanleger werden wir in den kommenden Jahren in beiden Segmenten eine anziehende Neubauproduktion sehen.“
Ausblick 2016
Büromarkt
Leipzig profitiert von den anhaltend soliden Konjunkturaussichten. Dank Flächenexpansionen, Unternehmensneugründungen bzw. -ansiedlungen und Nutzungsumwandlungen zur Unterbringung von Zuwanderern werden die marktfähigen Büroleerstände weiter sinken. Gleichzeitig steigt das mittlere Mietniveau moderat an. „Mittelfristig ist deshalb aufgrund des massiven Interesses nationaler und internationaler Kapitalanleger mit einen wieder anziehenden Neubauvolumen zu rechnen“, ist Rüdiger Jansen überzeugt. Dann wird auch die Spitzenmiete wieder steigen.
Investmentmarkt
Bei den Spitzenrenditen gibt es noch Anpassungsspielräume nach unten. AENGEVELT beobachtet einen weiterhin anhaltenden Nachfrageüberhang. Eine wünschenswert zunehmende Verkaufsbereitschaft hängt von der Entwicklung des Zins- und Kaufpreisniveaus ab. Die angemessene Unterbringung von nicht-EU-Ankömmlingen sowie die bezahlbare Umrüstung von Gewerbe- in Wohnobjekten führen auch in den nächsten Jahren zu regen Marktaktivitäten.
Fazit
Angesichts anhaltender, sich überlagernder Wachstumsimpulse aus Industrie, Handel und Dienstleistung prognostiziert AENGEVELT für Leipzig ein weiterhin prosperierendes Marktgeschehen. Zu den Trägern dieser Entwicklungsdynamik zählen die überaus rege Nachfrage nach Investment- und Mietobjekten sowohl im Wohnungs- wie auch im Gewerbebereich, der wertschöpfende Wirkungsmechanismus zwischen leistungsfähiger, hochmoderner Infrastruktur, Logistik, globalisierter Automobilindustrie und Zulieferwirtschaft und die anhaltende komplexe Zuwanderung.
• Die Leipziger Bevölkerung ist inzwischen auf gut 560.000 Einwohner gewachsen und steigt weiter. Dies fördert den wirtschaftlichen Erfolg aller Grundversorgungsbereiche wie Wohnen, Handel, Handwerk, Gesundheit und Soziales und Dienstleistungen. Insbesondere ist die einstmals üppige Wohnungsreserve perspektivisch aufgebraucht. Zu einer Verknappung des Wohnungsangebotes trägt dabei auch die Unterbringung von non-EU-Ankömmlingen bei. Hierfür wurden 2015 seitens der Stadt Leipzig zahlreiche Wohnobjekte und umgenutzte Büroflächen angemietet. Gemeinschaftsaktivitäten wie die der CG-Gruppe mit dem Künstler Fischer-Art rund um die Planung für den Postbahnhof tragen in Leipzig zu einem derzeit noch weitgehend entspannten Umgang mit der Flüchtlingszustrom bei.
• Mit 246.647 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wurde Ende 2014 ein Höchststand erreicht. In 2015 wurde der Höchststand noch übertroffen, und die Arbeitslosenquote sank auf rd. 9%.
• „Wirtschaftsmotor bleibt der Flughafen Leipzig-Halle als internationales Luftfrachtdrehkreuz mit 24-Stunden Flugbetrieb, der als zentraler Baustein der perspektive-sichernden Förderpolitik die Region Leipzig-Halle sowohl für die Logistikindustrie (DHL u.a.) als auch für Globalproduzenten wie Porsche und BMW und deren breite Zulieferschaft nachhaltig interessant macht“, so Rüdiger Jansen, seit 24 Jahren Niederlassungsleiter AENGEVELT Leipzig.
Büromarkt: Stabile Kennziffern, kaum Neubau
• „Der Flächenumsatz für das Gesamtjahr 2015 wird - nach endgültiger Erfassung aller Abschlüsse - den beachtlichen Vorjahreswert von 80.000 m² voraussichtlich übertreffen“, beschreibt Jansen die rege Marktsituation und ergänzt: „Das signalisiert den zunehmend an Leipzig als B-Standort der ersten Reihe interessierten Investoren Marktstabilität.“
• Beim Büroflächenumsatz wurden im bisherigen Jahresverlauf 2015 wieder mehr Abschlüsse im Größensegment über 1.000 m² verzeichnet. Die erzielbare Spitzenmiete in Top-Citylagen liegt aktuell mit EUR 12,-/m² noch auf Vorjahresniveau, hat indessen Wachstumspotential auf EUR 13,-/m², da bei weiterhin nur geringer spekulativer Neutätigkeit und anhaltender Nettoabsorption der marktfähige Leerstand weiter schmilzt.
• Auch im Segment Industrie- und Logistikflächen laufen Vermietungen sehr gut, da die rege Nachfrage projektbezogen mit kurzen Laufzeiten zu vergleichsweise noch moderaten Mieten in verkehrsgünstigen Lagen bedient werden kann. Angesichts dieser Marktkonstellation halten sich breite Interessentenkreise (noch) zurück.
Investmentmarkt: Hohe Nachfrage, knappes Angebot an Core-Objekten
• Leipzig erfährt als starker B-Standort in der Gruppe der Wachstumskerne mit attraktiven Büro-Anfangsrenditen zwischen 5% bis über 6% ein gestiegenes Interesse seitens nationaler und internationaler Investoren. Diese suchen vorrangig zunächst Core-Objekte in den TOP-7, erweitern indessen angesichts der dort komprimierten Renditen nahe 4% und unzureichendem marktgerechten Objektangebot ihren Suchradius. In Leipzig sind aktuell insbesondere Family Offices, Spezialfonds und Einzelanleger aktiv.
• Hinsichtlich des Transaktionsvolumens am Leipziger Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments) geht AENGEVELT davon aus, dass der bereits hohe Wert des Vorjahres (2014: rd. EUR 950 Mio.; Asset-Deals) übertroffen wird. Ob die Marke von EUR 1,2 Mrd. wie in den Boomjahren 2006 und 2007 „geknackt“ werden kann, hängt auch vom Jahresendspurt ab. Dazu Jansen: „2015 gab es großvolumige Verkäufe wie „Merkurhaus“ und „Petershof“, die Nachahmer angeregt haben. Die insgesamt gute Nachfrage spiegelt sich auch in gesunkenen Spitzenrenditen, die sich z.B. für Geschäftshäuser in Bestlagen der Leipziger City mittlerweile auf rund 4% stellen.“
• Auch Wohninvestmentobjekte werden in Leipzig angesichts nachhaltig steigender Einwohnerzahlen stark nachgefragt. Entsprechend sinken die Renditen bei knapper werdendem Angebot in der Spitze für Top-Objekte auf unter 5%. Dabei gilt auch in Leipzig: Ohne Verkaufsdruck trennen sich Eigentümer nur dann von ihren Objekten, wenn ein attraktiver Preis erzielt wird, zumal bei Ablösung noch hochprozentiger Altkredite hohe Vorfälligkeitsprämien den Erlös schmälern und Reinvestitionen mit höheren Renditen lageadäquat nur selten verfügbar sind.
• Ungeachtet der starken Nachfrage verblieben die Fertigstellungen sowohl im Büro- als auch im Wohnsegment 2015 noch auf relativ niedrigem Niveau. Jansen prognostiziert hier eine Wende: „Aufgrund des massiven Interesses nationaler und internationaler Kapitalanleger werden wir in den kommenden Jahren in beiden Segmenten eine anziehende Neubauproduktion sehen.“
Ausblick 2016
Büromarkt
Leipzig profitiert von den anhaltend soliden Konjunkturaussichten. Dank Flächenexpansionen, Unternehmensneugründungen bzw. -ansiedlungen und Nutzungsumwandlungen zur Unterbringung von Zuwanderern werden die marktfähigen Büroleerstände weiter sinken. Gleichzeitig steigt das mittlere Mietniveau moderat an. „Mittelfristig ist deshalb aufgrund des massiven Interesses nationaler und internationaler Kapitalanleger mit einen wieder anziehenden Neubauvolumen zu rechnen“, ist Rüdiger Jansen überzeugt. Dann wird auch die Spitzenmiete wieder steigen.
Investmentmarkt
Bei den Spitzenrenditen gibt es noch Anpassungsspielräume nach unten. AENGEVELT beobachtet einen weiterhin anhaltenden Nachfrageüberhang. Eine wünschenswert zunehmende Verkaufsbereitschaft hängt von der Entwicklung des Zins- und Kaufpreisniveaus ab. Die angemessene Unterbringung von nicht-EU-Ankömmlingen sowie die bezahlbare Umrüstung von Gewerbe- in Wohnobjekten führen auch in den nächsten Jahren zu regen Marktaktivitäten.
Fazit
Angesichts anhaltender, sich überlagernder Wachstumsimpulse aus Industrie, Handel und Dienstleistung prognostiziert AENGEVELT für Leipzig ein weiterhin prosperierendes Marktgeschehen. Zu den Trägern dieser Entwicklungsdynamik zählen die überaus rege Nachfrage nach Investment- und Mietobjekten sowohl im Wohnungs- wie auch im Gewerbebereich, der wertschöpfende Wirkungsmechanismus zwischen leistungsfähiger, hochmoderner Infrastruktur, Logistik, globalisierter Automobilindustrie und Zulieferwirtschaft und die anhaltende komplexe Zuwanderung.
