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01.12.2015 Großes Investitionspotenzial bei deutschen High Street-Immobilien

High Street-Immobilien, also Geschäftshäuser in 1A-Lage, bieten für nationale und internationale Investoren auch in Zukunft attraktive Investitionsmöglichkeiten. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse der internationalen Immobilien-Investmentgesellschaft Savills Investment Management (Savills IM). "Trotz des Bedeutungsgewinns des Onlinehandels bleibt das klassische Ladenlokal auch künftig der wesentliche Kontaktpunkt zwischen Einzelhändlern und Kunden. Das gilt insbesondere für prestigeträchtige High-Street Standorte", sagt Andreas Trumpp MRICS, Head of Research Deutschland bei Savills IM. "Allerdings müssen sich Investoren auch mit gestiegenen Herausforderungen und anspruchsvolleren Rahmenbedingungen auseinandersetzen, um Investitionen erfolgreich umzusetzen."

High Street-Immobilien sind konjunktursichere Investments

Für Investoren bietet der deutsche High Street-Sektor angesichts der hohen wirtschaftlichen und politischen Stabilität Deutschlands vor allem Sicherheit durch stabile Cash Flows und geringe externe Risiken. "Selbst während der Wirtschafts- und Finanzkrise sind die Spitzenmieten in den absoluten Top-Lagen angestiegen", so Trumpp. Trotz der historisch niedrigen Nettoanfangsrenditen für Geschäftshäuser in 1A-Lagen, lag der Renditeabstand zwischen der zehnjährigen Bundesanleihe und den Nettoanfangsrenditen von High Street-Immobilien Ende 2014 auf einem Rekordhoch und dürfte auch zukünftig bei über 200 bis 250 Basispunkten verbleiben. Geschäftshäuser in den Toplagen profitieren zudem von der hohen Fungibilität durch das breite Investorenspektrum, das begrenzte Angebot durch einen intensiven Wettbewerb und die insgesamt hohe Nachfrage. "Investitionen in High Street-Immobilien der 20 größten deutschen Städte sowie ausgewählte B-, C- und auch D-Städte mit guter wirtschaftlicher Basis und positiven soziodemographischen Rahmenbedingungen bieten daher ein signifikantes Potenzial und sind zudem sehr nachhaltig", sagt Trumpp.

Einzelhändler setzen auf Kundennähe

Die besten Lagen der deutschen Großstädte stehen nach wie vor im Fokus nationaler und internationaler Einzelhändler. Dominierende Nachfrager sind dabei Modefilialisten, die zur Ansprache unterschiedlicher Zielgruppen ihre Einzelhandelskonzepte immer weiter auffächern. Die Bedeutung von Flagship-Stores großer Filialisten in einzigartigen Lagen wird entsprechend weiter zunehmen, sodass sich die A-Lagen in den Haupteinkaufsstraßen ausdehnen werden und die B-Lagen zurückgehen. In die Haupteinkaufsstraßen drängen zudem viele City-Konzepte von Einzelhändlern, die durch einen Standort in der Innenstadt die Kundennähe suchen. Auch Lebensmitteleinzelhändler und selbst typische Fachmarktanbieter, die üblicherweise "auf der grünen Wiese" zu finden sind, drängen in die Innenstadtlagen. Die hohe Expansionsdynamik bei gleichzeitiger Sortimentsausweitung der Drogeriefilialisten sorgt mancherorts für eine Schließung der Angebotslücke, welche die geschlossenen Kauf- und Warenhäuser in zentralen Lagen hinterlassen haben.

Onlinehandel und Gastronomen sorgen auch für Flächennachfrage in Einkaufsstraßen

Allerdings müssen sich auch Einzelhandelskonzepte in den Top-Lagen mit dem stark wachsenden Onlinehandel auseinandersetzen. Die Vernetzung der On- und Offlinewelten gehört mit zu den größten Herausforderungen für Einzelhändler. Dabei stellt sich die Beziehung beider Welten jedoch als wechselseitig dar und es findet nicht nur eine Veränderung hin zum Onlinehandel statt. "Wir beobachten nun schon länger den Trend, dass auch vormals reine Onlinehändler wie beispielsweise Zalando, Shoepassion, Scarosso oder notebooksbilliger.de Ladenlokale in den Einkaufsstraßen eröffnen, wodurch sich eine weitere Flächennachfrage ergibt", erklärt Trumpp. "Es setzt sich das Bewusstsein durch, dass der stationäre Einzelhandel multisensorische Eigenschaften besitzt, die der Onlinehandel einfach nicht bieten kann." Hierzu zählen die persönliche Beratung, die innovative Markenbildung, der Erlebniseinkauf, die Optik und Haptik der Produkte sowie deren sofortige Verfügbarkeit. Vor allem die jüngere, internetaffine Generation bevorzugt den Einkauf in stationären Shops. Entsprechend sind flexible Omnichannel-Formate vor allem großer Marken und Filialisten in den attraktiven Hauptgeschäftsstraßen der Big 20 die Gewinner dieser Entwicklung. "Hauptgeschäftsstraßen kleinerer und mittlerer Städte mit einem geringen Einkaufserlebnis und einer niedrigen Einkaufsattraktivität werden es eher schwer haben", prognostiziert Trumpp. Diesen mangelt es oftmals an einer wichtigen Komponente zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität und Aufenthaltsdauer: einem abwechslungsreichen Gastronomieangebot. Der Trend zum Essen außer Haus in Verbindung mit bewussterer Ernährung hat in den letzten Jahren zu einer starken Expansion von Konzepten wie Vapiano, Hans im Glück, Dean & David usw. in den Hauptgeschäftsstraßen geführt.

Neue Herausforderungen für Investoren

Hieraus folgen unterschiedliche Herausforderungen für Immobilieninvestoren und Immobilieneigentümer, die erfolgreich in Geschäftshäuser in 1A-Lagen investieren möchten. Da das traditionelle Ladenlokal beim Omnichannel-Ansatz nicht mehr alleine im Fokus steht, sind langfristig laufende Mietverträge mit festen Mieten oder Umsatzmieten eher ungeeignet. Zukünftig werden im Gegenzug auch sogenannte Pop-up-Stores, also Läden mit zeitlich befristeter Laufzeit, an Bedeutung gewinnen. "Ladenlokale in den Hauptgeschäftsstraßen werden nicht verschwinden", sagt Trumpp. "Vielmehr werden sich diese vom Point-of-Sale hin zum Touch Point weiterentwickeln." Zudem wird die Flexibilität eines Objekts zunehmend wichtiger, da sich ein Geschäftsgebäude aufgrund einer verkürzten Laufzeit des Mietvertrags auf mehrere unterschiedliche Einzelhandelskonzepte ausrichten können muss.




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