09.11.2015 Energieausweis führt oft Schattendasein
Bei Bestandsgebäuden, die den größten Anteil der Wohngebäude stellen, wurde 2008 der Energieausweis eingeführt. Vermieter und Verkäufer wurden verpflichtet, ihn Interessenten vorzulegen; in der Praxis kamen sie ihrer Pflicht jedoch häufig nicht nach. Mit der Einführung der Energieeinsparverordnung 2014, kurz EnEV 2014, wurde diese Pflicht deshalb verschärft und mit Ordnungsstrafen bis zu 15.000 Euro bewehrt. Die Deutsche Umwelthilfe und der Deutsche Mieterbund bemängeln indes, dass auch die Verschärfung bis jetzt keine wesentliche Verbesserung gebracht hat. Die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), das Maklerunternehmen der Wüstenrot & Württembergische AG, beleuchtet die Hintergründe.
Die EnEV 2014 trat zum 1. Mai 2014 in Kraft. Neben höheren Anforderungen an technische Standards bei Neubauten und umfassenden Modernisierungen wurden auch die Vorschriften des Energieausweises angesichts seines Schattendaseins verschärft. Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber sind verpflichtet, bei Immobilienanzeigen aller Art – dazu gehört auch das Internet – bestimmte Pflichtangaben zum Energieausweis zu machen und den Energieausweis potenziellen Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Bei Verstößen gegen diese Pflichten droht ein Ordnungswidrigkeitsverfahren mit Bußgeldern von bis zu 15.000 Euro im Einzelfall. Die Aufsicht über die Einhaltung der Vorschriften haben die Bundesländer, die sich nach Auffassung der Umwelthilfe jedoch größtenteils zu passiv verhalten.
Energieausweis nach wie vor zu wenig genutzt
Der Verordnungsgeber will mit den verschärften Vorschriften erreichen, dass Kauf- und Mietinteressenten Energiekosten im Vorfeld von Vertragsabschlüssen vergleichen und die zu erwartenden Energiekosten einschätzen können. Ferner liefert der Energieausweis Informationen über Verbesserungsmöglichkeiten und soll somit wie ein Steuerungsinstrument funktionieren.
Stichproben zum Beispiel des Mieterbundes haben gezeigt, dass ein Großteil der vom Verordnungsgeber adressierten Verpflichteten nach wie vor weder den Energieausweis bei Besichtigungen vorlegen noch Pflichtangaben in kommerziellen Anzeigen machen. Die Klage gegen einen Makler, den die Umwelthilfe wegen fehlender Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige verklagt hatte, wurde vom Landgericht Gießen mit Urteil vom 11.09.2015 – 8 O 7/15 abgewiesen. Die Begründung: Der EnEV 2014 zufolge würden die Pflichtangaben nicht für Immobilienmakler gelten. Dennoch hat die WI ihre Makler bereits vor der Einführung des Ausweises geschult und festgelegt, dass auch sie die von Verkäufern, Vermietern, Verpächtern und Leasinggebern geforderten Pflichtangaben in kommerziellen Anzeigen machen. Dazu Jochen Dörner, Geschäftsführer der WI: „Wir wollen auf diese Weise die energetische Modernisierung nach vorne bringen und unseren Kunden einen erstklassigen, von Sachkunde geprägten Service bieten.“
Energieausweis überfordert Laien
Nach den Erfahrungen der WI kann man die Bedeutung und Wirkung des Energieausweises nicht isoliert betrachten, sondern muss ihn im Kontext mit vielfältigen Fragen bei Kaufentscheidungen sehen. Die meisten Privathaushalte interessieren sich für Abrechnungsergebnisse von Heizkosten, können aber mit dem Energieausweis nicht viel anfangen. Verkäufer von Immobilien wollen vor dem Verkauf nichts mehr investieren. Kaufinteressenten wiederum sind oft Laien und können die notwendigen Investitionen nicht sachgerecht beurteilen. Versierte Energieberater werden – vermutlich aus Kostengründen – im Vorfeld zu selten eingeschaltet. Der Vorteil der energetischen Modernisierung wird häufig nur in der Heizkostenersparnis gesehen und deshalb angesichts der Investitionen und der Amortisationsdauer in Frage gestellt. Bei begrenzten Finanzierungsmöglichkeiten wird eher in den Wohnkomfort als in wertverbessernde Maßnahmen investiert, oder die hohen Preise in den Ballungsgebieten lassen keine umfassende Investition mehr zu.
In einer Feldstudie ist die WI der Frage nachgegangen, ob sich energetische Modernisierung lohnt. Die Frage wurde am Beispiel eines älteren freistehenden Einfamilienhauses geklärt, bei dem eine energetische Modernisierung mit einer Investition von 110.000 Euro in Begleitung eines auf Energieberatung spezialisierten Planungsbüros durchgeführt wurde. Es zeigte sich, dass der Wert, gemessen an den örtlichen Marktpreisen, aufgrund der Modernisierung um fast zwei Drittel stieg und die Heizkostenersparnis knapp die Hälfte der Investition ausmacht. Beim Vergleich der Investitionssumme mit einer risikoarmen Geldanlage schnitt das energetisch ertüchtigte Haus deutlich besser ab.
„Investitionen in das Immobilienvermögen sind für einen langfristigen Werterhalt wichtig und lohnend“, stellt Jochen Dörner fest, „es kommt dabei aber auf die richtige und konsequente Vorgehensweise an. Die Einschaltung von Fachleuten ist unerlässlich, wenn man keine böse Überraschung erleben will. Die WI bietet zum Einstieg eine Immobilienbewertung als Grundlage für weitere Maßnahmen an.“
Die EnEV 2014 trat zum 1. Mai 2014 in Kraft. Neben höheren Anforderungen an technische Standards bei Neubauten und umfassenden Modernisierungen wurden auch die Vorschriften des Energieausweises angesichts seines Schattendaseins verschärft. Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber sind verpflichtet, bei Immobilienanzeigen aller Art – dazu gehört auch das Internet – bestimmte Pflichtangaben zum Energieausweis zu machen und den Energieausweis potenziellen Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Bei Verstößen gegen diese Pflichten droht ein Ordnungswidrigkeitsverfahren mit Bußgeldern von bis zu 15.000 Euro im Einzelfall. Die Aufsicht über die Einhaltung der Vorschriften haben die Bundesländer, die sich nach Auffassung der Umwelthilfe jedoch größtenteils zu passiv verhalten.
Energieausweis nach wie vor zu wenig genutzt
Der Verordnungsgeber will mit den verschärften Vorschriften erreichen, dass Kauf- und Mietinteressenten Energiekosten im Vorfeld von Vertragsabschlüssen vergleichen und die zu erwartenden Energiekosten einschätzen können. Ferner liefert der Energieausweis Informationen über Verbesserungsmöglichkeiten und soll somit wie ein Steuerungsinstrument funktionieren.
Stichproben zum Beispiel des Mieterbundes haben gezeigt, dass ein Großteil der vom Verordnungsgeber adressierten Verpflichteten nach wie vor weder den Energieausweis bei Besichtigungen vorlegen noch Pflichtangaben in kommerziellen Anzeigen machen. Die Klage gegen einen Makler, den die Umwelthilfe wegen fehlender Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige verklagt hatte, wurde vom Landgericht Gießen mit Urteil vom 11.09.2015 – 8 O 7/15 abgewiesen. Die Begründung: Der EnEV 2014 zufolge würden die Pflichtangaben nicht für Immobilienmakler gelten. Dennoch hat die WI ihre Makler bereits vor der Einführung des Ausweises geschult und festgelegt, dass auch sie die von Verkäufern, Vermietern, Verpächtern und Leasinggebern geforderten Pflichtangaben in kommerziellen Anzeigen machen. Dazu Jochen Dörner, Geschäftsführer der WI: „Wir wollen auf diese Weise die energetische Modernisierung nach vorne bringen und unseren Kunden einen erstklassigen, von Sachkunde geprägten Service bieten.“
Energieausweis überfordert Laien
Nach den Erfahrungen der WI kann man die Bedeutung und Wirkung des Energieausweises nicht isoliert betrachten, sondern muss ihn im Kontext mit vielfältigen Fragen bei Kaufentscheidungen sehen. Die meisten Privathaushalte interessieren sich für Abrechnungsergebnisse von Heizkosten, können aber mit dem Energieausweis nicht viel anfangen. Verkäufer von Immobilien wollen vor dem Verkauf nichts mehr investieren. Kaufinteressenten wiederum sind oft Laien und können die notwendigen Investitionen nicht sachgerecht beurteilen. Versierte Energieberater werden – vermutlich aus Kostengründen – im Vorfeld zu selten eingeschaltet. Der Vorteil der energetischen Modernisierung wird häufig nur in der Heizkostenersparnis gesehen und deshalb angesichts der Investitionen und der Amortisationsdauer in Frage gestellt. Bei begrenzten Finanzierungsmöglichkeiten wird eher in den Wohnkomfort als in wertverbessernde Maßnahmen investiert, oder die hohen Preise in den Ballungsgebieten lassen keine umfassende Investition mehr zu.
In einer Feldstudie ist die WI der Frage nachgegangen, ob sich energetische Modernisierung lohnt. Die Frage wurde am Beispiel eines älteren freistehenden Einfamilienhauses geklärt, bei dem eine energetische Modernisierung mit einer Investition von 110.000 Euro in Begleitung eines auf Energieberatung spezialisierten Planungsbüros durchgeführt wurde. Es zeigte sich, dass der Wert, gemessen an den örtlichen Marktpreisen, aufgrund der Modernisierung um fast zwei Drittel stieg und die Heizkostenersparnis knapp die Hälfte der Investition ausmacht. Beim Vergleich der Investitionssumme mit einer risikoarmen Geldanlage schnitt das energetisch ertüchtigte Haus deutlich besser ab.
„Investitionen in das Immobilienvermögen sind für einen langfristigen Werterhalt wichtig und lohnend“, stellt Jochen Dörner fest, „es kommt dabei aber auf die richtige und konsequente Vorgehensweise an. Die Einschaltung von Fachleuten ist unerlässlich, wenn man keine böse Überraschung erleben will. Die WI bietet zum Einstieg eine Immobilienbewertung als Grundlage für weitere Maßnahmen an.“
