05.11.2015 Analyse: Personenbezogene Mietkosten in Gemeinschaftsunterkünften
Stand Ende 2015 erwartet AENGEVELT-RESEARCH den zumindest vorübergehenden Verbleib von rund einer Million Nicht-EU-Ausländern in Deutschland und einen weiter anhaltenden Zuzug in 2016. Größte Herausforderung ist dabei die kurzfristige winterfeste Unterbringung der Flüchtlinge. Dies gilt insbesondere für Kommunen, die nicht über hohe Wohnungsleerstände verfügen. Alternativen bieten z.B. Container („Modulbauten“), Refurbishment/Umnutzung von Gewerbeliegenschaften, Kasernen etc. und Neubau in Massivbauweise. In diesem Zusammenhang hat AENGEVELT-RESEARCH auf Basis zahlreicher Praxisbeispiele die Mietkosten pro Person und Jahr („Jahreskaltmiete“) je nach Bauform analysiert. Das Ergebnis ist eine breite Spanne, die von EUR 500 bis zu EUR 7.000 reicht.
„An wirtschaftlich attraktiven Standorten, wo keine hohen Wohnungsleerstände bestehen, werden alle Register gezogen, zeitnah winterfeste Unterkünfte, meist in Form von Sammelunterkünften, für die Flüchtlinge bereitzustellen“, beschreibt Dr. Walter Zorn die aktuelle Situation. In den Medien wird allgemein mit durchschnittlichen Unterkunftskosten von EUR 2.000 pro Person und Jahr gerechnet.
Für eine realistische und genauere Kalkulationsgrundlage hat AENGEVELT-RESEARCH verschiedene reale Unterkunftsprojekte auf ihre Bau- bzw. kalkulatorischen Mietkosten hin analysiert und kommt in der Realität zu einer differenzierteren Sicht – und teilweise erheblich höheren Werten:
• Je nach Bauart, Zeithorizont (Mietlaufzeit) und Region liegen die Kosten pro Person und Jahr zwischen EUR 3.000 und 7.000 bei Containern, zwischen EUR 1.300 und 4.100 bei Neubau in Massivbauweise und zwischen EUR 500 und 2.700 Euro bei Refurbishment/Umnutzung von Gewerbeliegenschaften, Kasernen, etc.
• Die großen Spannen begründen sich in den typ- und zielbedingt sehr unterschiedlichen Stand- und Mietvertragslaufzeiten (3 bis 20 Jahre), der genutzten Flächen pro Person und den unterschiedlichen Boden- und Bau-Preisniveaus in den Regionen. Besonders günstig wirkt die Überlassung von Bundesliegenschaften durch die BImA.
• So ergeben sich kalkulatorische monatliche Projekt-Mieten von EUR 13,- – 45,-/m² bei Containern, EUR 8,50 – 13,-/m² bei Neubau in Massivbauweise und EUR 4,- – 12,-/m² bei Refurbishment /Umnutzung.
• Die Gesamt-Fläche pro Unterbringungsplatz variiert von 14 - 26 m² bei Containern, 10 - 30 m² bei Neubau in Massivbauweise und 10 - 23 m² bei Refurbishment/Umnutzung.
• Bei Traglufthallen, die nur als vorübergehende Notlösung für z.B. ein Jahr angemietet werden, liegt die Flächengröße bei etwa 9 m², die Mietkosten pro Platz und Jahr bei gut EUR 4.000 – das entspricht einer Monatsmiete von EUR 37,-/m².
Fazit:
„Die Kosten sind umso geringer, je früher von einer Kommune vorgeplant wurde: Container sind derzeit nur mit sehr langer Lieferfrist erhältlich und kosten doppelt bis dreifach so viel wie vor ein, zwei Jahren“, so das Fazit von Dr. Walter Zorn.
Auch die Stand- und Mietvertragslaufzeit spielt aus seiner Sicht eine große Rolle für die Mietpreiskalkulation: Da ein Vermieter seine Objektwertverluste bzw. Bau- oder Ausbaukosten-Abschreibung über die Mietlaufzeit amortisieren muss, können die Abschreibungsanteile der Mietpreisepro m² bei langfristigen Laufzeiten von z.B. 15 Jahren 30-60% unter den Werten bei einem 5 Jahres-Vertrag liegen.
Bekanntlich sind Neubauten in Massivbauweise wegen der langen Gesamtnutzungsdauer von 50 bis 70 Jahren vor allem bei längeren Mietlaufzeiten sehr günstig und zudem auch sozial und kommunalökonomisch nachhaltig, da sie problemlos als Sozial- oder Studentenwohnungen nachnutzbar sind. Wohnungen, die kalkulatorisch über die Gesamtnutzungsdauer vermietet werden können, landen bei der üblichen Neubau-Kostenmiete in relativ einfacher Qualität und in Abhängigkeit von den Bodenpreisen bei EUR 8,50 bis 12,-/m² und Monat. Bei einer Flächengröße von 15 m² pro Person ergäben sich daraus vergleichsweise günstige Jahreskosten von EUR 1.450 - 2.150 pro Person – verbunden mit einer deutlich höheren Nachhaltigkeit als bei mancher derzeitiger Maßnahme.
Auch wenn die Analysen zeigen, dass Container-Lösungen sehr kostenintensiv sind, bieten sie in einzelnen Städten dennoch die Möglichkeit, den Anteil der noch teureren Variante „Hotelunterbringung“ schon kurzfristig zu senken: Bei fiktiv EUR 10,- bis 30,- pro Kopf und Nacht schlagen Hotels kalkulatorisch mit EUR 3.650 - 11.000 pro Platz und Jahr zu Buche.
Im Sinne nachhaltiger Lösungen und im Einklang mit einer ganzheitlichen Stadtentwicklung sollten sich Kommunen und Marktteilnehmer aus Sicht von Dr. Zorn gemeinsam noch intensiver um Leerstands-Aktivierung, Ertüchtigung von Bestandsbauten sowie Planung und Neubau im dezentralen Massivbau bemühen.
„An wirtschaftlich attraktiven Standorten, wo keine hohen Wohnungsleerstände bestehen, werden alle Register gezogen, zeitnah winterfeste Unterkünfte, meist in Form von Sammelunterkünften, für die Flüchtlinge bereitzustellen“, beschreibt Dr. Walter Zorn die aktuelle Situation. In den Medien wird allgemein mit durchschnittlichen Unterkunftskosten von EUR 2.000 pro Person und Jahr gerechnet.
Für eine realistische und genauere Kalkulationsgrundlage hat AENGEVELT-RESEARCH verschiedene reale Unterkunftsprojekte auf ihre Bau- bzw. kalkulatorischen Mietkosten hin analysiert und kommt in der Realität zu einer differenzierteren Sicht – und teilweise erheblich höheren Werten:
• Je nach Bauart, Zeithorizont (Mietlaufzeit) und Region liegen die Kosten pro Person und Jahr zwischen EUR 3.000 und 7.000 bei Containern, zwischen EUR 1.300 und 4.100 bei Neubau in Massivbauweise und zwischen EUR 500 und 2.700 Euro bei Refurbishment/Umnutzung von Gewerbeliegenschaften, Kasernen, etc.
• Die großen Spannen begründen sich in den typ- und zielbedingt sehr unterschiedlichen Stand- und Mietvertragslaufzeiten (3 bis 20 Jahre), der genutzten Flächen pro Person und den unterschiedlichen Boden- und Bau-Preisniveaus in den Regionen. Besonders günstig wirkt die Überlassung von Bundesliegenschaften durch die BImA.
• So ergeben sich kalkulatorische monatliche Projekt-Mieten von EUR 13,- – 45,-/m² bei Containern, EUR 8,50 – 13,-/m² bei Neubau in Massivbauweise und EUR 4,- – 12,-/m² bei Refurbishment /Umnutzung.
• Die Gesamt-Fläche pro Unterbringungsplatz variiert von 14 - 26 m² bei Containern, 10 - 30 m² bei Neubau in Massivbauweise und 10 - 23 m² bei Refurbishment/Umnutzung.
• Bei Traglufthallen, die nur als vorübergehende Notlösung für z.B. ein Jahr angemietet werden, liegt die Flächengröße bei etwa 9 m², die Mietkosten pro Platz und Jahr bei gut EUR 4.000 – das entspricht einer Monatsmiete von EUR 37,-/m².
Fazit:
„Die Kosten sind umso geringer, je früher von einer Kommune vorgeplant wurde: Container sind derzeit nur mit sehr langer Lieferfrist erhältlich und kosten doppelt bis dreifach so viel wie vor ein, zwei Jahren“, so das Fazit von Dr. Walter Zorn.
Auch die Stand- und Mietvertragslaufzeit spielt aus seiner Sicht eine große Rolle für die Mietpreiskalkulation: Da ein Vermieter seine Objektwertverluste bzw. Bau- oder Ausbaukosten-Abschreibung über die Mietlaufzeit amortisieren muss, können die Abschreibungsanteile der Mietpreisepro m² bei langfristigen Laufzeiten von z.B. 15 Jahren 30-60% unter den Werten bei einem 5 Jahres-Vertrag liegen.
Bekanntlich sind Neubauten in Massivbauweise wegen der langen Gesamtnutzungsdauer von 50 bis 70 Jahren vor allem bei längeren Mietlaufzeiten sehr günstig und zudem auch sozial und kommunalökonomisch nachhaltig, da sie problemlos als Sozial- oder Studentenwohnungen nachnutzbar sind. Wohnungen, die kalkulatorisch über die Gesamtnutzungsdauer vermietet werden können, landen bei der üblichen Neubau-Kostenmiete in relativ einfacher Qualität und in Abhängigkeit von den Bodenpreisen bei EUR 8,50 bis 12,-/m² und Monat. Bei einer Flächengröße von 15 m² pro Person ergäben sich daraus vergleichsweise günstige Jahreskosten von EUR 1.450 - 2.150 pro Person – verbunden mit einer deutlich höheren Nachhaltigkeit als bei mancher derzeitiger Maßnahme.
Auch wenn die Analysen zeigen, dass Container-Lösungen sehr kostenintensiv sind, bieten sie in einzelnen Städten dennoch die Möglichkeit, den Anteil der noch teureren Variante „Hotelunterbringung“ schon kurzfristig zu senken: Bei fiktiv EUR 10,- bis 30,- pro Kopf und Nacht schlagen Hotels kalkulatorisch mit EUR 3.650 - 11.000 pro Platz und Jahr zu Buche.
Im Sinne nachhaltiger Lösungen und im Einklang mit einer ganzheitlichen Stadtentwicklung sollten sich Kommunen und Marktteilnehmer aus Sicht von Dr. Zorn gemeinsam noch intensiver um Leerstands-Aktivierung, Ertüchtigung von Bestandsbauten sowie Planung und Neubau im dezentralen Massivbau bemühen.
