04.11.2015 Bautrends bei Logistikimmobilien - bulwiengesa beleuchtet den Markt
In der Studie „Logistik und Immobilien 2015“ hat das Analyseunternehmen bulwiengesa unter anderem die aktuellen Bautrends für moderne Logistikimmobilien im Zeitraum 2010 bis 2015 untersucht. Die Immobilienexperten haben dabei zeitgemäße Standards herausgearbeitet, die für Investoren im Rahmen der Drittverwendbarkeit wichtig sind, berücksichtigen aber auch Unterschiede für einzelne Gebäudetypen.
„Es ist bemerkenswert, wie schnell sich logistische Trends in den vergangenen Jahren auf die Bauweise von Logistikimmobilien ausgewirkt haben. Für Generalunternehmer besteht die Herausforderung darin, weiterhin ein kosteneffizientes Gesamtpaket anzubieten, das technische Neuerungen aufnimmt und dadurch im Markt voran treibt“, sagt Michael Dufhues, Vorstand der BREMER AG.
Beispiel Hallenhöhe
Die typische moderne Lagehalle wird heute immer öfter mit einer Höhe von 12 m UKB (Unterkante Binder) gebaut und ist damit um zwei Meter höher als die meisten Bestandsimmobilien der letzten 5 Jahre und teilweise vier bis fünf Meter höher als Bestandsimmobilien aus den 1990er und 2000er Jahren. Eine Hallenhöhe von 14 m ist technisch durchaus möglich, trifft aber unter anderem beim Brandschutz auf Hürden und bedeutet für den Bauherrn einen Mehraufwand, der in der Regel nicht mehr als wirtschaftlich erachtet wird.
Beispiel Bodentraglast
Im Rahmen der immer wichtigeren Drittverwendbarkeit von Logistikimmobilien ist die durchschnittliche Bodentraglast in den letzten Jahren bereits von 5 auf 6 t/qm angestiegen. Der Hauptgrund ist, dass sich Nutzer und Investoren die Möglichkeit zur Integration von Fördertechnik und Schwerlastregalen mit zum Teil hohen Punktlasten vermehrt offen halten wollen. In Sonderfällen werden aber auch Traglasten von bis zu 10 t/qm und darüber erreicht.
Mehr Zwischengeschosse, weniger Büroflächen
Vor allem für den Handel und den E-Commerce werden große Zwischengeschossflächen, sogenannte Mezzaninen, in modernen Lagerhallen immer wichtiger. Die Studie geht davon aus, dass die Industrie 4.0 und ihre Verknüpfung mit der Logistik diesen Trend noch verstärken wird. Aufgrund der zunehmenden Digitalisierung sinkt im Gegenzug der Anteil an Büroflächen in deutschen Lagerhallen. Lag dieser in den 1980er- und 1990er-Jahren noch bei deutlich über 15%, ist er inzwischen bereits auf unter 10% gesunken.
Steigende Bauqualität senkt Betriebskosten
Nur rund 20% der Gesamtkosten einer Logistikimmobilie entstehen in der Bauphase, 80% während des Betriebs der Anlage. Für die Autoren der Studie ist dieser Befund Anlass den wirtschaftlichen Nutzen einer energetisch optimierten Bauweise zu betonen. Neben auffälligen Maßnahmen, wie Photovoltaik-Anlagen auf dem Flachdach und LED-Beleuchtung im Lager, die sich aufgrund sinkender Preise als Standard etabliert, lenkt die Studie den Blick auch auf Detaillösungen. So kommen im energiesensiblen Bereich der Ladetore immer häufiger wärmegedämmte Überladebrücken, aufblasbare Torabdichtungen und Tore bis hinaus auf den Ladehof zum Einsatz.
Zur Senkung der Betriebskosten kann auch eine intelligente Gebäudetechnik, bei der alle technischen Anlagen verknüpft und gesteuert werden, beitragen.
Abschließend geht die Studie auf die wachsende Bedeutung der Ästhetik von Logistikimmobilien ein und verweist dabei auf Beispiele in den Niederlanden und in Österreich. Neue Bauweisen und Designs wie Holzkonstruktionen und hochwertige Fassaden könnten dazu beitragen die Akzeptanz der Lagerhallen in Innenstadtlagen zu erhöhen.
Die Studie „Logistik und Immobilien 2015 – Viele Perspektiven. Eine Studie.“ Ist kostenfrei verfügbar und der Auftakt einer jährlichen Serie. Zum Download gelangen Interessenten unter folgendem Link: http://www.bulwiengesa.de/de/publikationen/studien/logistik-und-immobilien-2015
„Es ist bemerkenswert, wie schnell sich logistische Trends in den vergangenen Jahren auf die Bauweise von Logistikimmobilien ausgewirkt haben. Für Generalunternehmer besteht die Herausforderung darin, weiterhin ein kosteneffizientes Gesamtpaket anzubieten, das technische Neuerungen aufnimmt und dadurch im Markt voran treibt“, sagt Michael Dufhues, Vorstand der BREMER AG.
Beispiel Hallenhöhe
Die typische moderne Lagehalle wird heute immer öfter mit einer Höhe von 12 m UKB (Unterkante Binder) gebaut und ist damit um zwei Meter höher als die meisten Bestandsimmobilien der letzten 5 Jahre und teilweise vier bis fünf Meter höher als Bestandsimmobilien aus den 1990er und 2000er Jahren. Eine Hallenhöhe von 14 m ist technisch durchaus möglich, trifft aber unter anderem beim Brandschutz auf Hürden und bedeutet für den Bauherrn einen Mehraufwand, der in der Regel nicht mehr als wirtschaftlich erachtet wird.
Beispiel Bodentraglast
Im Rahmen der immer wichtigeren Drittverwendbarkeit von Logistikimmobilien ist die durchschnittliche Bodentraglast in den letzten Jahren bereits von 5 auf 6 t/qm angestiegen. Der Hauptgrund ist, dass sich Nutzer und Investoren die Möglichkeit zur Integration von Fördertechnik und Schwerlastregalen mit zum Teil hohen Punktlasten vermehrt offen halten wollen. In Sonderfällen werden aber auch Traglasten von bis zu 10 t/qm und darüber erreicht.
Mehr Zwischengeschosse, weniger Büroflächen
Vor allem für den Handel und den E-Commerce werden große Zwischengeschossflächen, sogenannte Mezzaninen, in modernen Lagerhallen immer wichtiger. Die Studie geht davon aus, dass die Industrie 4.0 und ihre Verknüpfung mit der Logistik diesen Trend noch verstärken wird. Aufgrund der zunehmenden Digitalisierung sinkt im Gegenzug der Anteil an Büroflächen in deutschen Lagerhallen. Lag dieser in den 1980er- und 1990er-Jahren noch bei deutlich über 15%, ist er inzwischen bereits auf unter 10% gesunken.
Steigende Bauqualität senkt Betriebskosten
Nur rund 20% der Gesamtkosten einer Logistikimmobilie entstehen in der Bauphase, 80% während des Betriebs der Anlage. Für die Autoren der Studie ist dieser Befund Anlass den wirtschaftlichen Nutzen einer energetisch optimierten Bauweise zu betonen. Neben auffälligen Maßnahmen, wie Photovoltaik-Anlagen auf dem Flachdach und LED-Beleuchtung im Lager, die sich aufgrund sinkender Preise als Standard etabliert, lenkt die Studie den Blick auch auf Detaillösungen. So kommen im energiesensiblen Bereich der Ladetore immer häufiger wärmegedämmte Überladebrücken, aufblasbare Torabdichtungen und Tore bis hinaus auf den Ladehof zum Einsatz.
Zur Senkung der Betriebskosten kann auch eine intelligente Gebäudetechnik, bei der alle technischen Anlagen verknüpft und gesteuert werden, beitragen.
Abschließend geht die Studie auf die wachsende Bedeutung der Ästhetik von Logistikimmobilien ein und verweist dabei auf Beispiele in den Niederlanden und in Österreich. Neue Bauweisen und Designs wie Holzkonstruktionen und hochwertige Fassaden könnten dazu beitragen die Akzeptanz der Lagerhallen in Innenstadtlagen zu erhöhen.
Die Studie „Logistik und Immobilien 2015 – Viele Perspektiven. Eine Studie.“ Ist kostenfrei verfügbar und der Auftakt einer jährlichen Serie. Zum Download gelangen Interessenten unter folgendem Link: http://www.bulwiengesa.de/de/publikationen/studien/logistik-und-immobilien-2015
