28.10.2015 VICTOR Prime Office dank starker Berliner Performance deutlich im Plus
Die Wachstumsperformance des VICTOR Prime Office von JLL* bewegt sich deutlich im Plus, nicht zuletzt aufgrund der ausgesprochen positiven Entwicklung der Berliner Büro-Spitzenlagen. Der Index verzeichnet im dritten Quartal einen Anstieg von + 2,5% auf 139,4 Punkte (nach + 1,1 % in Q2 2015). Damit legt der VICTOR auch in der laufenden Jahresperformance mit + 7,6 % deutlich zu (nach +4,9 % im Vorquartal).
„Die Standortsicherheit in Deutschland durch positive Fundamentaldaten immobilienwirtschaftlicher wie allgemein ökonomischer Art sorgt für das starke Engagement deutscher und ausländischer Investoren“, so Ralf Kemper, bei JLL Head of Valuation & Transaction Advisory. Und weiter: „Bei den institutionellen Anlegern zum Beispiel hat sich der Anteil der Immobilien in den letzten Jahren signifikant von unter 5 % auf bis zu 10 % erhöht und wird kurz- bis mittelfristig auch diese Marke übertreffen“, so Ralf Kemper, bei JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany.
Berlin zum zweiten Mal in Folge mit stärkstem Quartalswachstum – Wachstumswerte von 2007 in Sichtweite
Berlin zeigte im dritten Quartal mit +4,8 % zum zweiten Mal in Folge den größten Performancesprung und notiert im VICTOR Q3 bei 136,4 Punkten - gleichbedeutend mit dem Sprung auf den dritten Platz. „Die Marktteilnehmer schätzen die Hauptstadt als zurzeit mit Abstand stimmigsten Wachstumsmarkt unter den Toplagen ein“, so Kemper. Und weiter: „Insbesondere bei Technologie- und Start-Up-Unternehmen ist der Berliner Markt wegen seines innovativen Umfeldes sehr attraktiv.“ Entsprechend stark entwickle sich der Vermietungsmarkt. Das nach wie vor vergleichsweise niedrige Mietniveau heize Mietsteigerungsphantasien an. Sie würden sich in den erzielten Anfangsrenditen widerspiegeln „ Die Entwicklung der Spitzenrenditen und der signifikante Anstieg des Transaktionsvolumens können durch Transaktionen sowie Mandate im Bewertungsmarkt bestätigt werden, z.B. das Sony Center oder der Verkauf von ‚The Q‘ “, so Kemper.
Das an die Boomphase 2007 erinnernde Wachstum ist überwiegend durch weiterhin stark fallende Spitzenrenditen verursacht. Auch die Spitzenlagen in Düsseldorf (+2,7 % auf 130,3 Punkte), Hamburg (+2,5 % auf 144,1 Punkte) und München (+2,3 % auf 153,0 Punkte) konnten durch die nachfragegetriebene Absenkung, wenngleich nicht in gleichem Maße, profitieren. Die schwächste Quartalsperformance verzeichnet im dritten Quartal die Frankfurter Bankenlage mit einem vergleichsweise geringen Anstieg der Perfomance (+1,0 %) und einem neuen Indexstand von 134,5 Punkten. Die Wachstumskurve dürfte aber in den letzten drei Monaten wieder deutlicher ansteigen. „Wir gehen davon aus, dass auch die anderen Städte noch einmal eins drauflegen“, so Kemper.
Insgesamt zeigt die Entwicklung des Total Return** des VICTOR Prime mit +12,1 % ein ebenfalls stärkeres Wachstum als im Vorquartal (Q 2: +9,4 %). Die Münchner Innenstadt war nach wie vor die lukrativste Investitionsmöglichkeit (+16,3 %), Berlin kann den zweiten Platz mit + 14,4 % festigen. Mit deutlichem Abstand folgen Frankfurt (+11,8 %), Düsseldorf (+8,6 %) und Hamburg (+8,1 %).
Steigende Preise, ein weiterhin niedriger risikoloser Zinssatz sowie sinkende interne Zinsfußerwartungen (IRR) der Investoren haben den Risikoaufschlag auf Immobilieninvestments) den JLL Prime Risk Premium (JLL-PRP)“ erneut absinken lassen - auf 414 Basispunkte (421 Basispunkte in Q2 2015, 499 Basispunkte in Q1 2015).
„Die Attraktivität von Core-Immobilien bleibt durch relativ sichere Einkommensströme aus stabilen Vermietungsmärkten auch bei niedrigeren erwarteten Returns ungebrochen“, so Kemper. Und weiter: „Obwohl es die im Vergleich mit anderen Wirtschaftsnationen sehr niedrigen Refinanzierungskosten, beispielsweise von Pfandbriefbanken, den ausländischen Kapitalgebern erschweren, in den Finanzierungsmarkt einzudringen, sind die Kosten von Fremdkapital niedrig und die Verfügbarkeit ist mehr als ausreichend, um das Transaktionsvolumen in den Toplagen noch weiter zu steigern.“ Kemper abschließend: „Die weiterhin ungebrochen ansteigende Performance der Top-Standorte deutet auf den ersten Blick immer wieder auf Vergleiche mit der Boomphase 2007 hin, insbesondere in Bezug auf Entwicklung von Preisen und Spitzenrenditen. Die erhöhte Eigenkapitalquote bei Investments sowie die kaum noch vorhandene Verbriefung von Risiko führen aber zu vergleichsweise durchdachteren und sicheren Investmentstrategien.“ Auch das Preisniveau von Sekundärobjekten im Bürosegment sei deutlich gesünder, und der Renditeabstand zu Core-Objekten trage dem höheren Risiko adäquater Rechnung als vor acht Jahren. „Es ist zu erwarten, dass der Fokus auf Prime-Lagen bestehen bleibt, und die Preise in diesem Segment weiter steigen. Spannend für das kommende Jahr wird sicherlich, ob und wenn ja, wann und wie stark Preise und Umschlagshäufigkeit der Sekundärobjekte im Bürosegment auf die Angebotsknappheit und signifikante Verteuerung im Prime Segment reagieren werden“, so Kemper.
„Die Standortsicherheit in Deutschland durch positive Fundamentaldaten immobilienwirtschaftlicher wie allgemein ökonomischer Art sorgt für das starke Engagement deutscher und ausländischer Investoren“, so Ralf Kemper, bei JLL Head of Valuation & Transaction Advisory. Und weiter: „Bei den institutionellen Anlegern zum Beispiel hat sich der Anteil der Immobilien in den letzten Jahren signifikant von unter 5 % auf bis zu 10 % erhöht und wird kurz- bis mittelfristig auch diese Marke übertreffen“, so Ralf Kemper, bei JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany.
Berlin zum zweiten Mal in Folge mit stärkstem Quartalswachstum – Wachstumswerte von 2007 in Sichtweite
Berlin zeigte im dritten Quartal mit +4,8 % zum zweiten Mal in Folge den größten Performancesprung und notiert im VICTOR Q3 bei 136,4 Punkten - gleichbedeutend mit dem Sprung auf den dritten Platz. „Die Marktteilnehmer schätzen die Hauptstadt als zurzeit mit Abstand stimmigsten Wachstumsmarkt unter den Toplagen ein“, so Kemper. Und weiter: „Insbesondere bei Technologie- und Start-Up-Unternehmen ist der Berliner Markt wegen seines innovativen Umfeldes sehr attraktiv.“ Entsprechend stark entwickle sich der Vermietungsmarkt. Das nach wie vor vergleichsweise niedrige Mietniveau heize Mietsteigerungsphantasien an. Sie würden sich in den erzielten Anfangsrenditen widerspiegeln „ Die Entwicklung der Spitzenrenditen und der signifikante Anstieg des Transaktionsvolumens können durch Transaktionen sowie Mandate im Bewertungsmarkt bestätigt werden, z.B. das Sony Center oder der Verkauf von ‚The Q‘ “, so Kemper.
Das an die Boomphase 2007 erinnernde Wachstum ist überwiegend durch weiterhin stark fallende Spitzenrenditen verursacht. Auch die Spitzenlagen in Düsseldorf (+2,7 % auf 130,3 Punkte), Hamburg (+2,5 % auf 144,1 Punkte) und München (+2,3 % auf 153,0 Punkte) konnten durch die nachfragegetriebene Absenkung, wenngleich nicht in gleichem Maße, profitieren. Die schwächste Quartalsperformance verzeichnet im dritten Quartal die Frankfurter Bankenlage mit einem vergleichsweise geringen Anstieg der Perfomance (+1,0 %) und einem neuen Indexstand von 134,5 Punkten. Die Wachstumskurve dürfte aber in den letzten drei Monaten wieder deutlicher ansteigen. „Wir gehen davon aus, dass auch die anderen Städte noch einmal eins drauflegen“, so Kemper.
Insgesamt zeigt die Entwicklung des Total Return** des VICTOR Prime mit +12,1 % ein ebenfalls stärkeres Wachstum als im Vorquartal (Q 2: +9,4 %). Die Münchner Innenstadt war nach wie vor die lukrativste Investitionsmöglichkeit (+16,3 %), Berlin kann den zweiten Platz mit + 14,4 % festigen. Mit deutlichem Abstand folgen Frankfurt (+11,8 %), Düsseldorf (+8,6 %) und Hamburg (+8,1 %).
Steigende Preise, ein weiterhin niedriger risikoloser Zinssatz sowie sinkende interne Zinsfußerwartungen (IRR) der Investoren haben den Risikoaufschlag auf Immobilieninvestments) den JLL Prime Risk Premium (JLL-PRP)“ erneut absinken lassen - auf 414 Basispunkte (421 Basispunkte in Q2 2015, 499 Basispunkte in Q1 2015).
„Die Attraktivität von Core-Immobilien bleibt durch relativ sichere Einkommensströme aus stabilen Vermietungsmärkten auch bei niedrigeren erwarteten Returns ungebrochen“, so Kemper. Und weiter: „Obwohl es die im Vergleich mit anderen Wirtschaftsnationen sehr niedrigen Refinanzierungskosten, beispielsweise von Pfandbriefbanken, den ausländischen Kapitalgebern erschweren, in den Finanzierungsmarkt einzudringen, sind die Kosten von Fremdkapital niedrig und die Verfügbarkeit ist mehr als ausreichend, um das Transaktionsvolumen in den Toplagen noch weiter zu steigern.“ Kemper abschließend: „Die weiterhin ungebrochen ansteigende Performance der Top-Standorte deutet auf den ersten Blick immer wieder auf Vergleiche mit der Boomphase 2007 hin, insbesondere in Bezug auf Entwicklung von Preisen und Spitzenrenditen. Die erhöhte Eigenkapitalquote bei Investments sowie die kaum noch vorhandene Verbriefung von Risiko führen aber zu vergleichsweise durchdachteren und sicheren Investmentstrategien.“ Auch das Preisniveau von Sekundärobjekten im Bürosegment sei deutlich gesünder, und der Renditeabstand zu Core-Objekten trage dem höheren Risiko adäquater Rechnung als vor acht Jahren. „Es ist zu erwarten, dass der Fokus auf Prime-Lagen bestehen bleibt, und die Preise in diesem Segment weiter steigen. Spannend für das kommende Jahr wird sicherlich, ob und wenn ja, wann und wie stark Preise und Umschlagshäufigkeit der Sekundärobjekte im Bürosegment auf die Angebotsknappheit und signifikante Verteuerung im Prime Segment reagieren werden“, so Kemper.
