23.10.2015 DIP: Steigende Flächenumsätze an den deutschen Büromärkten
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 13 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) durch DIP - Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die positive Konjunkturentwicklung in Deutschland auch die Entwicklung der Büromärkte beeinflusst:
- In den ersten drei Quartalen 2015 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 2,66 Mio. m² nahezu ein Fünftel bzw. 430.000 m² über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Während dabei der Büroflächenumsatz in den „Big Seven“ um rd. 19% gestiegen ist, legte er in den sechs mittelgroßen Bürozentren sogar um 22% zu. Allerdings zeigen sich in den Einzelmärkten z. T. unterschiedliche Entwicklungen (s. u.).
- Im Zuge des Umsatzwachstums und einer positiven Nettoabsorption (Büroflächenmehrverbrauch) ist der Büroflächenleerstand in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist markant um etwa 900.000 m² gesunken. Er liegt aktuell bei rd. 7,4 Mio. m² (I.-III. Quartal 2014: ca. 8,3 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank analog von 8,2% Ende September 2014 auf aktuell 7,2%.
- Die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit EUR 25,90 stabil geblieben.
DIP-Büromärkte: Höherer Büroflächenumsatz
In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) wurde in den ersten drei Quartalen 2015 mit rd. 2,66 Mio. m² ein um ca. 19% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2014: rd. 2,23 Mio. m²) registriert.
Markt zeigt sich uneinheitlich
• Zum Teil deutlich gestiegene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Magdeburg (+110%), Essen (+47%, Berlin (+39%), Düsseldorf (+38%), Leipzig (+32%), München (+23%), Nürnberg (+20%), Köln (+19%) und Stuttgart (+19%).
• In etwa auf Vorjahresniveau liegen die Flächenumsätze in Rostock (+/-0%) und Frankfurt/Main (+1%).
• Gesunkene Flächenumsätze wurden in Hamburg (-7%) und Dresden (-13%) registriert.
Steigende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“
• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel nach Analysen von DIP ein Büroflächenumsatz von insgesamt 2,38 Mio. m² (+19%) bzw. ein stabiler Anteil von 89% des gesamten Büroflächenumsatzes der 13 DIP-Märkte (I.-III. Q. 2014: 2 Mio. m² bzw. 89%).
• München galt in den Vorjahren als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt. Aktuell hat sich aber der Berliner Bürovermietungsmarkt mit einem Umsatz von rd. 545.000 m² (+153.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum) an München (495.000 m²; +93.000 m²) vorbei an die Spitze geschoben.
• Auf Platz drei folgt mit größerem Abstand Hamburg. Hier reduzierte sich dagegen der Büroflächenumsatz um 25.000 m² auf aktuell rd. 350.000 m². Demgegenüber blieb In Frankfurt/Main der Flächenumsatz in etwa konstant (269.000 m²; +3.000 m²).
• Im Gegensatz dazu analysierte DIP in Düsseldorf (332.000 m²; +91.000 m²), Köln (195.000 m²; +31.000 m²) und Stuttgart (190.000 m²; +30.000 m²) markante Flächenzuwächse.
Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren wachsen stärker
• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Gesamtentwicklung des Flächenumsatzes besonders positiv: Im Vorjahresvergleich stieg der Flächenumsatz hier sogar um rd. 22%. Insgesamt entfallen auf die Städte Bremen, Dresden, Essen, Leipzig, Magdeburg und Rostock mit rd. 280.000 m² indessen nur rd. 11% des deutschlandweit erfassten Flächenumsatzes.
• Bei Betrachtung der Einzelmärkte zeigt sich indessen, dass die Flächenumsätze in Essen (88.000 m²; +28.000 m²), Leipzig (74.000 m²; +18.000 m²) und Nürnberg (48.000 m²; +8.000 m²) markant gestiegen sind. In Magdeburg wurde sogar eine Verdopplung von 10.000 m² im Vorjahreszeitraum auf aktuell 21.000 m² analysiert. Demgegenüber verhielt sich der Rostocker Markt jahresübergreifend konstant (7.000 m²).
• Einen Rückgang gab es lediglich in Dresden (48.000 m²; -7.000 m²).
Sinkende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um rd. 900.000 m² binnen Jahresfrist von rd. 8,3 Mio. m² Ende September 2014 auf aktuell ca. 7,4 Mio. m² reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 8,2% auf aktuell 7,2%.
• Eine markante Reduzierung der Angebotsreserve binnen Jahresfrist analysiert DIP in München (-21%), Berlin (-15%), Nürnberg (-15%), Stuttgart (-15%) und Magdeburg (-13%)..
• Die größten Büroflächenleerstände verzeichnen Frankfurt/Main (rd. 1,35 Mio. m²) und Berlin (ca. 1,15 Mio. m²). An dritter Stelle folgt der bisherige Zweite München mit einer Angebotsreserve von rd. 1,1 Mio. m².
• Ungeachtet der Tatsache, dass der Leerstand am Leipziger Büromarkt seit Jahren kontinuierlich sinkt, weist er mit rd. 11,9% unverändert die höchste nominelle Leerstandsquote in den DIP-Märkten auf. Allerdings ist ein Großteil dieser Flächen veraltet und nicht marktrelevant, gleichwohl aber noch statistikwirksam. Auf den Plätzen 2 und 3 folgen Frankfurt/Main (11,1%) und Magdeburg (10,9%).
Spitzenmieten konstant, Durchschnittsmieten im Plus
• Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete blieb innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten mit rd. EUR 25,90/m² (Q3/2015) konstant. Eine Reduzierung der Spitzenmiete wurde lediglich in Leipzig (-4%), Düsseldorf (-2%) und Köln (-2%) registriert, ein Anstieg in Frankfurt (+5%), Stuttgart (+5%), Hamburg (+2%) und Nürnberg (+1%).
• Demgegenüber zog das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um rd. 8% bzw. EUR 1,20/m² von rd. EUR 15,00/m² auf rd. EUR 16,20/m² im dritten Quartal 2015 an.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die positive Konjunkturentwicklung in Deutschland auch die Entwicklung der Büromärkte beeinflusst:
- In den ersten drei Quartalen 2015 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 2,66 Mio. m² nahezu ein Fünftel bzw. 430.000 m² über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Während dabei der Büroflächenumsatz in den „Big Seven“ um rd. 19% gestiegen ist, legte er in den sechs mittelgroßen Bürozentren sogar um 22% zu. Allerdings zeigen sich in den Einzelmärkten z. T. unterschiedliche Entwicklungen (s. u.).
- Im Zuge des Umsatzwachstums und einer positiven Nettoabsorption (Büroflächenmehrverbrauch) ist der Büroflächenleerstand in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist markant um etwa 900.000 m² gesunken. Er liegt aktuell bei rd. 7,4 Mio. m² (I.-III. Quartal 2014: ca. 8,3 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank analog von 8,2% Ende September 2014 auf aktuell 7,2%.
- Die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit EUR 25,90 stabil geblieben.
DIP-Büromärkte: Höherer Büroflächenumsatz
In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) wurde in den ersten drei Quartalen 2015 mit rd. 2,66 Mio. m² ein um ca. 19% höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2014: rd. 2,23 Mio. m²) registriert.
Markt zeigt sich uneinheitlich
• Zum Teil deutlich gestiegene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Magdeburg (+110%), Essen (+47%, Berlin (+39%), Düsseldorf (+38%), Leipzig (+32%), München (+23%), Nürnberg (+20%), Köln (+19%) und Stuttgart (+19%).
• In etwa auf Vorjahresniveau liegen die Flächenumsätze in Rostock (+/-0%) und Frankfurt/Main (+1%).
• Gesunkene Flächenumsätze wurden in Hamburg (-7%) und Dresden (-13%) registriert.
Steigende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“
• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel nach Analysen von DIP ein Büroflächenumsatz von insgesamt 2,38 Mio. m² (+19%) bzw. ein stabiler Anteil von 89% des gesamten Büroflächenumsatzes der 13 DIP-Märkte (I.-III. Q. 2014: 2 Mio. m² bzw. 89%).
• München galt in den Vorjahren als deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt. Aktuell hat sich aber der Berliner Bürovermietungsmarkt mit einem Umsatz von rd. 545.000 m² (+153.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum) an München (495.000 m²; +93.000 m²) vorbei an die Spitze geschoben.
• Auf Platz drei folgt mit größerem Abstand Hamburg. Hier reduzierte sich dagegen der Büroflächenumsatz um 25.000 m² auf aktuell rd. 350.000 m². Demgegenüber blieb In Frankfurt/Main der Flächenumsatz in etwa konstant (269.000 m²; +3.000 m²).
• Im Gegensatz dazu analysierte DIP in Düsseldorf (332.000 m²; +91.000 m²), Köln (195.000 m²; +31.000 m²) und Stuttgart (190.000 m²; +30.000 m²) markante Flächenzuwächse.
Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren wachsen stärker
• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Gesamtentwicklung des Flächenumsatzes besonders positiv: Im Vorjahresvergleich stieg der Flächenumsatz hier sogar um rd. 22%. Insgesamt entfallen auf die Städte Bremen, Dresden, Essen, Leipzig, Magdeburg und Rostock mit rd. 280.000 m² indessen nur rd. 11% des deutschlandweit erfassten Flächenumsatzes.
• Bei Betrachtung der Einzelmärkte zeigt sich indessen, dass die Flächenumsätze in Essen (88.000 m²; +28.000 m²), Leipzig (74.000 m²; +18.000 m²) und Nürnberg (48.000 m²; +8.000 m²) markant gestiegen sind. In Magdeburg wurde sogar eine Verdopplung von 10.000 m² im Vorjahreszeitraum auf aktuell 21.000 m² analysiert. Demgegenüber verhielt sich der Rostocker Markt jahresübergreifend konstant (7.000 m²).
• Einen Rückgang gab es lediglich in Dresden (48.000 m²; -7.000 m²).
Sinkende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um rd. 900.000 m² binnen Jahresfrist von rd. 8,3 Mio. m² Ende September 2014 auf aktuell ca. 7,4 Mio. m² reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 8,2% auf aktuell 7,2%.
• Eine markante Reduzierung der Angebotsreserve binnen Jahresfrist analysiert DIP in München (-21%), Berlin (-15%), Nürnberg (-15%), Stuttgart (-15%) und Magdeburg (-13%)..
• Die größten Büroflächenleerstände verzeichnen Frankfurt/Main (rd. 1,35 Mio. m²) und Berlin (ca. 1,15 Mio. m²). An dritter Stelle folgt der bisherige Zweite München mit einer Angebotsreserve von rd. 1,1 Mio. m².
• Ungeachtet der Tatsache, dass der Leerstand am Leipziger Büromarkt seit Jahren kontinuierlich sinkt, weist er mit rd. 11,9% unverändert die höchste nominelle Leerstandsquote in den DIP-Märkten auf. Allerdings ist ein Großteil dieser Flächen veraltet und nicht marktrelevant, gleichwohl aber noch statistikwirksam. Auf den Plätzen 2 und 3 folgen Frankfurt/Main (11,1%) und Magdeburg (10,9%).
Spitzenmieten konstant, Durchschnittsmieten im Plus
• Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete blieb innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten mit rd. EUR 25,90/m² (Q3/2015) konstant. Eine Reduzierung der Spitzenmiete wurde lediglich in Leipzig (-4%), Düsseldorf (-2%) und Köln (-2%) registriert, ein Anstieg in Frankfurt (+5%), Stuttgart (+5%), Hamburg (+2%) und Nürnberg (+1%).
• Demgegenüber zog das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um rd. 8% bzw. EUR 1,20/m² von rd. EUR 15,00/m² auf rd. EUR 16,20/m² im dritten Quartal 2015 an.
