15.10.2015 Rund 70 % Plus bei gewerblichen Immobilien-Investments in Berlin
Berechnungen von Grossmann & Berger Berlin ergaben für den Berliner Markt für gewerbliche Immobilien-Investments am Ende des 3. Quartals 2015 ein Transaktionsvolumen in Höhe von rund 4,4 Mrd. €. Aufgrund einer Vielzahl großvolumiger Einzel- sowie Portfoliodeals nahm die Investment-Tätigkeit im Vergleich zum Vorjahr um rund 70 % zu. „Damit übertraf das Transaktionsvolumen bereits nach neun Monaten das Ergebnis des gesamten Vorjahres“, bilanziert Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger Berlin.
Vielzahl großvolumiger Transaktionen
In den ersten drei Quartalen konzentrierte sich das Berliner Transaktionsgeschehen erneut auf die Teilmärkte „Mitte“ und „Mitte 1a“ mit jeweils gut 21 % am Transaktionsvolumen. Die beiden größten Transaktionen der ersten neun Monate in diesem Gebiet waren der Verkauf des Bürokomplexes „Stettiner Carré“ in der Caroline-Michaelis-Straße 5-11 von Global Asset Capital an die Allianz Real Estate Germany GmbH für rund 210 Mio. € sowie die Veräußerung von „The Q – Quartier 205“ in der Friedrichstraße für 335 Mio. € von Pontegadea/Banco Santander an Tishman Speyer. Von der starken Nachfrage profitierten auch die Teilmärkte der Berliner Peripherie, wie die bisher größte registrierte Transaktion aus dem 1. Quartal, der Verkauf des Shoppingcenters „Boulevard Berlin“ in der Steglitzer Schlossstraße vom niederländischen Betreiber Corio an den französischen Konkurrenten Klépierre für rund 370 Mio. €, zeigt. Darüber hinaus zählte auch der Verkauf der „Victoriastadt-Lofts“ in der Schreiberhauer Straße in Berlin-Lichtenberg von Wealth Cap an den I-REIT Global für rund 144 Mio. € zu den Top-Transaktionen in den ersten neun Monaten.
Die drei größten Einzelhandels-Objekte für allein 700 Mio. €
Wie bereits in den Vorjahren lag der Fokus der Investoren mit rund 55 % (2,4 Mrd. €) auch in den ersten neun Monaten des Jahres 2015 auf Büroobjekten, wenngleich ihr Anteil leicht zurückging. Der Anteil des Einzelhandels-Segments erreichte – dank der drei größten Einzelhandels-Transaktionen mit einem Volumen von allein rund 700 Mio. € – rund 26 % (1,16 Mrd. €). Ausschlaggebend für diese Verteilung waren zum einen der Sondereffekt durch die Übernahme des Center-Betreibers Corio durch Klépierre im 1. Quartal und zum anderen die bereits erwähnten Verkäufe von „Stettiner Carré“, „Victoriastadt-Lofts“ und „The Q – Quartier 205“. Angesichts des eklatanten Nachfrageüberhangs bei gleichzeitig massiven Liquiditätsüberschüssen ging die Spitzenrendite für Büroobjekte um 0,55-Prozentpunkte auf 4,2 % zurück, während die Spitzenrendite für Einzelhandels-Assets um 0,8-Prozentpunkte auf 3,7 % sank. „Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht“, sagt Ulrich Denk, Investmentberater bei Grossmann & Berger Berlin. Das Verhältnis von Paketverkäufen zu Einzeltransaktionen lag bei 32 % zu 68 % des Transaktionsvolumens. Bezogen auf die Anzahl der Transaktionen überwogen in den ersten neun Monaten die Einzelverkäufe mit 81 % deutlich.
Internationale und Nationale nahezu gleich aktiv
Mit einem Anteil von knapp 25 % am Transaktionsvolumen (1,1 Mrd. €) dominierten die Offenen Fonds/Spezialfonds das Feld der Käufer in Berlin, was vor allem der Vielzahl großvolumiger Transaktionen in den Asset-Klassen Büro und Hotel geschuldet war. Mit Abstand folgten etwa gleichauf die Käufergruppen REITs, Private Anleger und Asset-Manager mit jeweils rund 13,5 % (rund 600 Mio. €). Stärkste Verkäufergruppe mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von knapp 19 % (827 Mio. €) waren Private Anleger vor den Entwicklern mit 18 % (792 Mio. €) und der Gruppe der Offenen Fonds/Spezialfonds mit rund 13 % (590 Mio. €). In den ersten drei Quartalen 2015 überwogen die Aktivitäten ausländischer Marktteilnehmer auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Berlin gegenüber denen der nationalen Anleger nur leicht. Während die internationalen Anleger auf der Käuferseite für rund 52 % des Transaktionsvolumens standen, lag dieser Wert auf der Verkäuferseite bei rund 58 %. Bei den größten internationalen Investoren handelte es sich um REITs, Asset-Manager und Offene Fonds/Spezialfonds. Auf internationaler Verkäuferseite waren Private Investoren, REITs, Projektentwickler sowie Offene Fonds/Spezialfonds am stärksten vertreten.
Ausblick 2015
Aufgrund des weiterhin schwachen Zinsniveaus und – daraus resultierend – den fehlenden Anlagealternativen wird sich die Marktsituation am Berliner Investmentmarkt bis ins Jahr 2016 hinein nach Einschätzung von Grossmann & Berger Berlin nicht verändern. „Bis zum Jahresende erwarten wir eine sehr positive Marktentwicklung und ein neues Rekord-Transaktionsvolumen von mehr als 7 Mrd. €. Das bisher höchste Ergebnis aus dem Jahr 2007 in Höhe von 6,4 Mrd. € wird definitiv übertroffen. Hemmschuh der Marktentwicklung bleibt der anhaltende Mangel an Produkten.“
Vielzahl großvolumiger Transaktionen
In den ersten drei Quartalen konzentrierte sich das Berliner Transaktionsgeschehen erneut auf die Teilmärkte „Mitte“ und „Mitte 1a“ mit jeweils gut 21 % am Transaktionsvolumen. Die beiden größten Transaktionen der ersten neun Monate in diesem Gebiet waren der Verkauf des Bürokomplexes „Stettiner Carré“ in der Caroline-Michaelis-Straße 5-11 von Global Asset Capital an die Allianz Real Estate Germany GmbH für rund 210 Mio. € sowie die Veräußerung von „The Q – Quartier 205“ in der Friedrichstraße für 335 Mio. € von Pontegadea/Banco Santander an Tishman Speyer. Von der starken Nachfrage profitierten auch die Teilmärkte der Berliner Peripherie, wie die bisher größte registrierte Transaktion aus dem 1. Quartal, der Verkauf des Shoppingcenters „Boulevard Berlin“ in der Steglitzer Schlossstraße vom niederländischen Betreiber Corio an den französischen Konkurrenten Klépierre für rund 370 Mio. €, zeigt. Darüber hinaus zählte auch der Verkauf der „Victoriastadt-Lofts“ in der Schreiberhauer Straße in Berlin-Lichtenberg von Wealth Cap an den I-REIT Global für rund 144 Mio. € zu den Top-Transaktionen in den ersten neun Monaten.
Die drei größten Einzelhandels-Objekte für allein 700 Mio. €
Wie bereits in den Vorjahren lag der Fokus der Investoren mit rund 55 % (2,4 Mrd. €) auch in den ersten neun Monaten des Jahres 2015 auf Büroobjekten, wenngleich ihr Anteil leicht zurückging. Der Anteil des Einzelhandels-Segments erreichte – dank der drei größten Einzelhandels-Transaktionen mit einem Volumen von allein rund 700 Mio. € – rund 26 % (1,16 Mrd. €). Ausschlaggebend für diese Verteilung waren zum einen der Sondereffekt durch die Übernahme des Center-Betreibers Corio durch Klépierre im 1. Quartal und zum anderen die bereits erwähnten Verkäufe von „Stettiner Carré“, „Victoriastadt-Lofts“ und „The Q – Quartier 205“. Angesichts des eklatanten Nachfrageüberhangs bei gleichzeitig massiven Liquiditätsüberschüssen ging die Spitzenrendite für Büroobjekte um 0,55-Prozentpunkte auf 4,2 % zurück, während die Spitzenrendite für Einzelhandels-Assets um 0,8-Prozentpunkte auf 3,7 % sank. „Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht“, sagt Ulrich Denk, Investmentberater bei Grossmann & Berger Berlin. Das Verhältnis von Paketverkäufen zu Einzeltransaktionen lag bei 32 % zu 68 % des Transaktionsvolumens. Bezogen auf die Anzahl der Transaktionen überwogen in den ersten neun Monaten die Einzelverkäufe mit 81 % deutlich.
Internationale und Nationale nahezu gleich aktiv
Mit einem Anteil von knapp 25 % am Transaktionsvolumen (1,1 Mrd. €) dominierten die Offenen Fonds/Spezialfonds das Feld der Käufer in Berlin, was vor allem der Vielzahl großvolumiger Transaktionen in den Asset-Klassen Büro und Hotel geschuldet war. Mit Abstand folgten etwa gleichauf die Käufergruppen REITs, Private Anleger und Asset-Manager mit jeweils rund 13,5 % (rund 600 Mio. €). Stärkste Verkäufergruppe mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von knapp 19 % (827 Mio. €) waren Private Anleger vor den Entwicklern mit 18 % (792 Mio. €) und der Gruppe der Offenen Fonds/Spezialfonds mit rund 13 % (590 Mio. €). In den ersten drei Quartalen 2015 überwogen die Aktivitäten ausländischer Marktteilnehmer auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Berlin gegenüber denen der nationalen Anleger nur leicht. Während die internationalen Anleger auf der Käuferseite für rund 52 % des Transaktionsvolumens standen, lag dieser Wert auf der Verkäuferseite bei rund 58 %. Bei den größten internationalen Investoren handelte es sich um REITs, Asset-Manager und Offene Fonds/Spezialfonds. Auf internationaler Verkäuferseite waren Private Investoren, REITs, Projektentwickler sowie Offene Fonds/Spezialfonds am stärksten vertreten.
Ausblick 2015
Aufgrund des weiterhin schwachen Zinsniveaus und – daraus resultierend – den fehlenden Anlagealternativen wird sich die Marktsituation am Berliner Investmentmarkt bis ins Jahr 2016 hinein nach Einschätzung von Grossmann & Berger Berlin nicht verändern. „Bis zum Jahresende erwarten wir eine sehr positive Marktentwicklung und ein neues Rekord-Transaktionsvolumen von mehr als 7 Mrd. €. Das bisher höchste Ergebnis aus dem Jahr 2007 in Höhe von 6,4 Mrd. € wird definitiv übertroffen. Hemmschuh der Marktentwicklung bleibt der anhaltende Mangel an Produkten.“
