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13.10.2015 Flächenumsatz auf dem Münchener Büromarkt legt deutlich zu

Die im Vergleich zum Vorjahr verbesserte Konjunktur spiegelt sich auch in der positiven Entwicklung des Münchener Büromarkts wider. Mit einem Flächenumsatz von 501.000 m² konnte der Vergleichswert aus 2014 um gut 23 % übertroffen werden. Damit liegt das Ergebnis nahezu exakt im zehnjährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Trotz dieser deutlichen Steigerung belegt die bayerische Metropole im bundesweiten Vergleich nur Platz zwei und musste sich der Hauptstadt Berlin geschlagen geben. Erfreulich ist vor allem die unverändert hohe Nachfrage im kleinteiligen und mittleren Marktsegment: Abschlüsse bis 5.000 m² tragen ca. 79 % zum Gesamtumsatz bei. Bei großen Verträgen über 5.000 m² ist dagegen ein eher unterdurchschnittlicher Anteil zu verzeichnen. „Allerdings ist in diesem Bereich ein spürbarer Anstieg der Gesuche zu beobachten, sodass hier in den nächsten Quartalen ein Umsatzplus zu erwarten ist“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Zu den wichtigsten Abschlüssen gehören 13.000 m² der Steelcase Werndl AG in der City sowie rund 10.800 m² der HVB in Neuperlach.

Die Branchenstruktur zeigt sich traditionell relativ ausgeglichen. An die Spitze gesetzt haben sich die Informations- und Kommunikationstechnologien mit gut 19 %. Damit wird noch einmal unterstrichen, dass München zusammen mit Berlin einer der wichtigsten Standorte für die digitale Wirtschaft ist. Den zweiten Platz teilen sich mit jeweils gut 15 % die traditionell starken Verwaltungen von Industrieunternehmen sowie Beratungsgesellschaften. Einen zweistelligen Umsatzanteil verbuchen darüber hinaus die sonstigen Dienstleistungen, die auf knapp 12 % kommen. Alle übrigen Branchen sind zusammen noch für fast 39 % des Resultats verantwortlich.

Leerstandsabbau weiter stark rückläufig, Spitzenmiete hat spürbar angezogen

Der Leerstandsabbau hat sich auch in den vergangenen zwölf Monaten rasant fortgesetzt. Mit knapp 1,08 Mio. m² liegt er gut 14 % unter dem Vorjahreswert und erreicht das niedrigste Niveau der letzten 13 Jahre. Erfreulicherweise haben sich die modernen Leerstände im gleichen Zeitraum um rund 6 % auf 347.000 m² erhöht. Trotzdem entfällt nur knapp ein Drittel des Gesamtangebots auf dieses besonders stark nachgefragte Marktsegment. Diese Entwicklung spiegelt sich in der Leerstandsquote wider, die im gesamten Marktgebiet auf 5,3 % gesunken ist. Nur bezogen auf das Stadtgebiet liegt sie sogar nur noch bei 4,0 % – so niedrig wie seit 2002 nicht mehr.

Trotz des starken Leerstandrückgangs ist die Bautätigkeit moderat. Mit 337.000 m² befinden sich 15 % weniger Büroflächen im Bau als vor einem Jahr. Die dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen haben sogar um über 22 % auf 147.000 m² abgenommen, was einem Anteil von weniger als 44 % am Gesamtvolumen entspricht. Allerdings zeichnet sich ab, dass die Bautätigkeit wieder etwas anziehen wird. Dies ist vor dem Hintergrund des knappen Angebots, vor allem an großen, zusammenhängenden Neubauflächen, zu begrüßen.

Im Vergleich zum Vorjahr hat die Spitzenmiete um mehr als 4 % angezogen und liegt aktuell bei 35,50 €/m². Zusammen mit Berlin weist München damit den stärksten Anstieg auf. Auch die jeweiligen Höchst– und Durchschnittsmieten in den einzelnen Büromarktzonen haben überwiegend zugelegt. Die Tatsache, dass die Mietpreisniveaus auf breiter Front gestiegen sind, ist nicht zuletzt auf ein gerade in begehrten Lagen mittlerweile begrenztes Angebot zurückzuführen.

Perspektiven

„Auch für das Schlussquartal zeichnet sich ein hoher Flächenumsatz ab, wozu auch noch einige Großabschlüsse beitragen sollten. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Ergebnis im Bereich von 700.000 m² durchaus realistisch, womit das Vorjahresresultat spürbar gesteigert werden dürfte. Auf der Angebotsseite ist nicht auszuschließen, dass der Leerstand zum Jahresende erstmals seit langer Zeit wieder unter 1 Mio. m² fallen könnte. Aufgrund der erfolgten Anstiege sollten die Mieten im nächsten Quartal überwiegend auf dem erreichten Niveau verharren“, fasst Stefan Bauer die Aussichten zusammen.





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