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12.10.2015 Studie: Ferienhotelimmobilien – die unterschätzte Asset-Klasse

Die Deutsche Immobilien AG, einer der führenden Entwickler von Hotelimmobilien, und die TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft mbH haben heute die ausführliche Langfassung ihrer Studie „Ferienhotelimmobilien – die unterschätzte Asset-Klasse“ veröffentlicht.

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt boomt und bricht derzeit alle Rekorde. Allerdings konzentrieren sich die meisten Investoren auf die Business-Hotellerie in den Städten. Währenddessen bleibt das weite Feld der Ferienhotels in klassischen Urlaubsstandorten fast völlig unbeachtet. Zu Unrecht, wie die Studie von Deutsche Immobilien AG und TREUGAST nun feststellt. Ferienhotels, so das Fazit der Studie, stellen eine interessante Alternative zur Business-Hotellerie dar, sofern der Betreiber professionell aufgestellt ist. „Zudem kann sie Renditen bieten, die rund 100 Basispunkte oberhalb der Stadthotellerie liegen“, sagt Quentin Sharp, Vorstand der Deutsche Immobilien AG. Die Studie identifiziert vier Erfolgsfaktoren für ein Ferienhotel. „Wenn diese vier zentralen Kriterien erfüllt sind und das Hotel professionell betrieben wird, kommt eine Hotelimmobilie für Investoren in Frage“, so Sharp weiter. Die Ferienhotellerie wird in der Studie im Rahmen einer SWOT-Analyse umfassend beleuchtet und gibt damit Investoren eine Richtschnur an die Hand, mit der sie vor einer Investition jedes Hotel einer kritischen Prüfung unterziehen können.

„Der wichtigste Erfolgsfaktor für ein Ferienhotel – und oft auch das entscheidende Buchungskriterium – ist das natürliche Angebot, also die landschaftlichen Reize der Region oder des Ortes“, erläutert Michael Lidl, Senior Consultant bei TREUGAST. „In Deutschland und Österreich umfasst das natürliche Angebot u.a. die Küstenregionen von Nord- und Ostsee, das Alpen- und Voralpenland, die Mittelgebirge und Seenlandschaften. Konkrete Beispiele sind Nordfriesland mit der Insel Sylt, die Ostsee mit der Insel Usedom oder viele Bezirke im österreichischen Tirol mit den Alpen.“

Zweiter zentraler Faktor ist ein qualitativ gutes Hotelangebot vor Ort. Dieser spielt eine wichtige Rolle, weil ein gutes Hotelangebot zugleich laut der Studie als Nachfragegenerator fungiert. An den deutschen Top Standorten ist das Hotelangebot bereits qualitativ hochwertiger als in den anderen ländlichen Regionen, was sich an der höheren Markendurchdringung (15 bis 20 Prozent der Betriebe sind markengebunden) zeigt.

Der dritte wichtige Erfolgsfaktor ist die lokale touristische und Freizeit-Infrastruktur. Dazu zählen beispielsweise Schwimmbäder, Golfplätze, Museen, Seilbahnen, aber auch besucherstarke Groß-Events oder historische Bauwerke und Denkmale. Michael Lidl dazu: „Diese Faktoren sind so bedeutend, weil sie teilweise dazu beitragen den Faktor Saisonalität auszuhebeln.“

„Ein weiteres, ganz entscheidendes Erfolgskriterium für ein Ferienhotel ist die vorhandene touristische Nachfrage“, ergänzt Quentin Sharp und fügt hinzu: „In Deutschland und Österreich weisen die Top 10-Destinationen – mit einer Ausnahme – mindestens eine Million Übernachtungen pro Jahr auf. Je höher das lokale Übernachtungsaufkommen ist, desto größer sind die Erfolgschancen eines einzelnen Hotels.“

Das Fazit von Treugast auf Basis der SWOT-Analyse: Die Chancen der Ferienhotellerie überwiegen die damit verbundenen Risiken. Von großer Bedeutung aus Anlegersicht ist dabei allerdings eine Differenzierung nach Betrieben: Auf der einen Seite stehen kleinstbetriebliche und teilweise wirtschaftlich belastete Betriebe, auf der anderen Seite die professionellen und konzeptstarken Individual- und Kettenbetriebe. Aus Investorensicht kommen nur professionell betriebene Ferienhotels in Frage.

Zu den wichtigsten Stärken der Anlageklasse Ferienhotel zählt, dass es sich beim Urlaubsreisesegment um einen Wachstumsmarkt handelt. Außerdem ist das Segment wesentlich konjunkturunabhängiger als die Business-Hotellerie, wie Vergleichszahlen aus der Zeit der Wirtschafts- und Finanzkrise belegen. Ein weiterer Pluspunkt: Die Reisedauer ist im Feriensegment im Schnitt länger als im Geschäftsreisesegment.

„Zu den bekannten Schwächen der Ferienhotellerie gehört insbesondere die Saisonalität des Geschäfts“, so Treugast-Experte Lidl. „Dies ist eine der ganz großen Herausforderungen für die Ferienhotellerie. Daneben stellen die geringe Betriebsgrößen, die oftmals vorhandenen Nachfolgeproblematiken sowie der geringe Professionalisierungsgrad Schwachpunkte der Ferienhotellerie dar“, führt Lidl weiter aus.

„Allerdings können viele der genannten Schwächen mit guten Konzepten zumindest abgemildert werden“, betont Quentin Sharp. „Außerdem darf man die Chancen der Ferienhotellerie nicht aus den Augen verlieren. Dazu gehört die Größe des Marktes, die steigende Ausgabenbereitschaft pro Kopf und Reise und die geringe Wettbewerbsintensität in der Branche. Gerade von Letzterer können professionelle Hotelkonzepte profitieren, für die der Markt hohes Renditepotenzial bietet.“



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