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08.10.2015 Portfolioverkäufe bleiben Umsatztreiber bei Einzelhandelsinvestments

Nach Angaben von Colliers International hat sich das Transaktionsvolumen auf dem Einzelhandelsinvestmentmarkt mit rund 12,94 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres im Vergleich zum Vorjahresergebnis (5,9 Milliarden Euro) mehr als verdoppelt (plus 120 Prozent). Damit erreichten Einzelhandelsimmobilien auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt einen Marktanteil von nahezu 34 Prozent und belegten damit hinter der beliebtesten Assetklasse Büroimmobilien (42 Prozent Marktanteil) den zweiten Rang.

Thomas Dänzel, Head of Retail Investment bei Colliers International Deutschland: „Wie bereits in der ersten Jahreshälfte blieben Portfolioverkäufe auch im dritten Quartal der Umsatztreiber auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt.
Insgesamt summierten sich Retailportfolios im bisherigen Jahresverlauf auf 8,6 Milliarden Euro – dabei wurden sieben Paketverkäufe mit einem jeweiligen Transaktionsvolumen über 250 Millionen Euro registriert.“

Nachdem bereits im ersten Halbjahr die etwa 2,4 Milliarden Euro schwere Übernahme von mehr als 40 Kaufhof-Filialen sowie der Verkauf des Corio-Portfolios von fünf Shopping Centern mit einem Volumen von knapp einer Milliarde registriert wurden, ist der Verkauf des sogenannten Julia-Portfolios, bestehend aus 51 Geschäftshäusern, für rund 700 Millionen Euro an die Deka als größte Retail-Transaktion im dritten Quartal zu nennen.

Mehr als die Hälfte des investierten Kapitals hat eine internationale Herkunft

In Summe legten internationale Investoren rund 7,7 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien an und erreichten damit einen Anteil von rund 60 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen. 80 Prozent dieses internationalen Kapitals (6,15 Milliarden Euro) ist dabei Portfolios zuzuordnen. Diese äußerst hohe Quote zeigt eindrucksvoll, dass deutsche Handelsimmobilien derzeit besonders hoch in der Gunst der internationalen Anleger liegen.

Während zum Halbjahr die Käuferseite in hohem Maße von REITs geprägt wurde, kam es in den vergangenen Monaten zu einer Verschiebung. Mit fast 4 Milliarden Euro Transaktionsvolumen setzten sich Offene Immobilienfonds / Spezialfonds an die Spitze des Feldes. REITs folgen mit gut 2,7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen. Darüber hinaus sind den Immobilien AGs weitere nennenswerte Anteile zuzuordnen (rund 1,8 Milliarden Euro).

Einkaufszentren generieren höchstes Transaktionsvolumen

Dänzel: „Trotz zahlreicher Portfoliotransaktionen im Fachmarktsegment konnten zum Ende des 3. Quartals Einkaufszentren ihre Spitzenposition als beliebteste Nutzungsart bei deutschen Einzelhandelsinvestments weiter verteidigen. Seit Jahresbeginn wurde mit gut 5,6 Milliarden Euro rund 44 Prozent des Transaktionsvolumens in Einkaufszentren investiert.“

Damit liegen Einkaufszentren im laufenden Jahr noch merklich vor Fachmarktzentren und einzelnen Fachmärkten, auf die mit etwa 3,8 Milliarden Euro rund 29 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen. Innerstädtische Geschäftshäuser, Kauf- und Warenhäuser sowie High Street-Immobilien konnten mit 3,5 Milliarden Euro etwa 27 Prozent des angelegten Kapitals auf sich vereinen.

Transaktionsvolumen außerhalb der Top 7-Städte legt zu

Während in der ersten Jahreshälfte 2015 rund 26 Prozent aller Einzelhandelsinvestments in den Top 7-Städten getätigt wurden, hat das Transaktionsvolumen außerhalb der Immobilienhochburgen im weiteren Jahresverlauf zugelegt. In Summe wurde in den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart von Januar bis Ende September ein Volumen von rund 2,7 Milliarden Euro registriert, was einem Anteil von knapp 21 Prozent entspricht. Außerhalb der Topstandorte wurde neben den zahlreichen Portfolio-Deals im Fachmarktsegment zum Beispiel im 3. Quartal das Shopping Center „Hürth Park“ bei Köln von Deka für den offenen Publikumsfonds WestInvest InterSelect für rund 213 Millionen Euro erworben. Die Transaktion stellt nach den Verkäufen der Shopping Center „Ruhr Park“ (Anteile) in Bochum und „Waterfront“ in Bremen die drittgrößte Einzeltransaktion im Einzelhandelssegment im bisherigen Jahresverlauf dar.

„Der anhaltende ´Run´ auf deutsche Einzelhandelsimmobilien und das weiterhin in Teilsegmenten limitierte Angebot führte in den vergangenen Monaten zu der erwarteten Korrektur des Renditegefüges. Insbesondere nach dem Sommer haben die Preise vielerorts nochmal angezogen. So haben die Bruttoanfangsrenditen für jüngst fertiggestellte und voll vermietete Fachmarktzentren mit einem ansprechenden Mietermix in Top-Lagen um 25 Basispunkte nachgegeben und notieren aktuell in der Spitze bis zu 5,50 Prozent“, stellt Dänzel fest. Selbst einzelne Fachmärkte lagen in einigen Fällen bereits auf diesem Renditeniveau, im Normalfall aber in einer Spanne zwischen 5,90 und 7,00 Prozent. Neue, moderne Shopping Center erzielten in Spitzenlagen der Top 7-Städte bis zu 4,50 Prozent.

Ausblick: Starker Jahresabschluss in Sicht

„Auch in den kommenden drei Monaten wird sich die hohe Nachfrage nach Einzelhandelsinvestments weiter fortsetzen und für einen starken Jahresabschluss sorgen. Auf jeden Fall wird das Gesamtjahresergebnis 2015 das stärkste Ergebnis für den deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt seit dem Ausnahmejahr 2006, in dem ein Transaktionsvolumen von fast 20 Milliarden Euro generiert wurde, zeigen“, so Dänzel abschließend.




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