05.10.2015 Büro-Investmentmarkt: Büroobjekte sind beliebteste Assetklasse
Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 15,52 Mrd. € konnten Büroobjekte ihr Umsatzvolumen nicht nur um fast 50 % steigern, sondern erreichten auch das mit Abstand zweitbeste Ergebnis nach 2007. Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um 73 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Damit haben Büros die zum Halbjahr noch führenden Einzelhandelsobjekte wieder auf den zweiten Platz verdrängt und sich an die Spitze der beliebtesten Assetklassen gesetzt“, erläutert Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Der größte Teil des Umsatzes (83 %) entfällt mit 12,81 Mrd. € auf Einzeldeals, die gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 63 % zugelegt haben. „Dazu beigetragen haben nicht zuletzt großvolumige Verkäufe wie der des Eurotowers und des Trianons in Frankfurt oder von Lego in München. In den ersten neun Monaten des laufenden Jahres konnten bereits 26 Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich gezählt werden“, so Stricker. Büropakete tragen bislang 2,7 Mrd. € (17 %) zum Investmentumsatz bei. Mit plus 8 % fiel ihre Zunahme allerdings wesentlich geringer aus. Knapp 83 % des Resultats wurden auch in diesem Segment mit großen Portfolios im dreistelligen Millionenbereich realisiert.
Die sogenannten Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) erzielten einen Investmentumsatz von gut 12,36 Mrd. €, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum einer Steigerung um 67 % entspricht. Dass Investoren trotz einer Zunahme von Transaktionen in B-Standorten immer noch stark auf die ökonomisch stabilen deutschen Metropolen fokussieren, zeigt sich auch daran, dass 80 % des gesamten Ergebnisses auf die Big-Six-Standorte entfallen. An die Spitze gesetzt hat sich Frankfurt mit 3,44 Mrd. € und einer Umsatzsteigerung um 122 %. Verantwortlich hierfür ist auch der Verkauf mehrerer Bürohochhäuser. Auf Position zwei findet sich München mit 2,99 Mrd. € (+46 %). Mit ebenfalls mehr als 2 Mrd. € Umsatz folgen Berlin (2,38 Mrd. €, +99 %) und Hamburg (2,10 Mrd. €, +45 %) auf den weiteren Plätzen. Das Vorjahresniveau in etwa gehalten hat Düsseldorf mit 926 Mio. € (+1 %). Relativ am stärksten gewonnen hat Köln, wo 538 Mio. € einem Anstieg um stolze 126 % entsprechen.
Auch in den Großstädten ab 250.000 Einwohnern hat das Transaktionsvolumen bezogen auf Einzeldeals um 29 % auf 1,68 Mrd. € zugenommen. Gleiches gilt für kleinere Standorte bis 100.000 Einwohner, wo 277 Mio. € (+131 %) umgesetzt wurden. Mittelgroße Städte zwischen 100.000 und 250.000 Einwohnern mussten dagegen Verluste hinnehmen (366 Mio. €, -18 %). Der viel beschworene Trend in die B-Städte fällt also eher moderat aus.
Große Objekte besonders gefragt – fast überall sinkende Spitzenrenditen
Die bereits im letzten Jahr zu beobachtende Tendenz zu großen Objekten hat sich in diesem Jahr noch einmal leicht verstärkt. Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich tragen 47,5 % zum Gesamtumsatz bei und sind damit das mit Abstand wichtigste Marktsegment. Mit einem Anteil von knapp 22 % folgen Bürohäuser zwischen 50 und 100 Mio. €, womit sie sich um fast 7 Prozentpunkte verbessern. Die Größenklasse von 25 bis 50 Mio. € kommt auf 15 %. Kleinere Verkäufe haben dagegen relativ etwas an Bedeutung verloren. Mit Ausnahme der Kategorie 10 bis 25 Mio. € konnten aber absolut betrachtet alle übrigen Klassen spürbar zulegen.
Die breite Streuung über unterschiedliche Investorengruppen, die schon im ersten Halbjahr zu beobachten war, hält an. An die Spitze gesetzt haben sich Ende des dritten Quartals Equity/Real Estate Funds, die knapp 21 % zum Ergebnis beitragen. Zweistellige Umsatzanteile erzielen außerdem noch Spezialfonds mit knapp 14 % sowie Versicherungen mit 10 %. Einen Beitrag von jeweils um die 9 % haben auch Projektentwickler, Investment Manager und Pensionskassen geleistet. Es wird also deutlich, dass gerade auch Core-Investoren bei Büro-Investments sehr aktiv sind. Wie breit gestreut die Anlegergruppen insgesamt sind, zeigt sich zudem daran, dass alle übrigen Investoren ebenfalls noch rund 29 % zum Gesamtumsatz beitragen. Ausländische Anleger zeichnen für 48 % des Volumens verantwortlich. Im Portfoliosegment stellen sie mit 85 % sogar die Mehrheit.
Die Dynamik auf den Märkten schlägt sich auch in der Preisentwicklung nieder. An fast allen Standorten war ein weiterer leichter Rückgang der Spitzenrenditen festzustellen. Teuerster Standort bleibt München mit einer Netto-Anfangsrendite von 3,85 %. Auf den zweiten Platz geschoben hat sich Berlin mit 4,10 %, das bei Investoren immer höher im Kurs steht und sich knapp vor Hamburg mit 4,25 % setzt. Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt mit 4,30 %, Düsseldorf mit 4,40 % und Köln mit 4,50 %.
Perspektiven
„Auch im Schlussquartal zeichnet sich ein sehr hoher Investmentumsatz ab. Sowohl bei Portfolios als auch bei Einzelobjekten sind noch einige große Deals im Markt. Aufgrund der unverändert günstigen Finanzierungsbedingungen und kaum vorhandener Anlagealternativen mit vergleichbar attraktiver Verzinsung sind kurzfristig keine Anzeichen zu erkennen, die das Investmentgeschehen stören oder negativ beeinflussen dürften. Für das Gesamtjahr gehen wir deshalb von einem Transaktionsvolumen von deutlich über 20-Mrd.-€ aus. 2015 dürfte also das zweitbeste jemals registrierte Jahr werden“, prognostiziert Sven Stricker.
„Damit haben Büros die zum Halbjahr noch führenden Einzelhandelsobjekte wieder auf den zweiten Platz verdrängt und sich an die Spitze der beliebtesten Assetklassen gesetzt“, erläutert Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Der größte Teil des Umsatzes (83 %) entfällt mit 12,81 Mrd. € auf Einzeldeals, die gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 63 % zugelegt haben. „Dazu beigetragen haben nicht zuletzt großvolumige Verkäufe wie der des Eurotowers und des Trianons in Frankfurt oder von Lego in München. In den ersten neun Monaten des laufenden Jahres konnten bereits 26 Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich gezählt werden“, so Stricker. Büropakete tragen bislang 2,7 Mrd. € (17 %) zum Investmentumsatz bei. Mit plus 8 % fiel ihre Zunahme allerdings wesentlich geringer aus. Knapp 83 % des Resultats wurden auch in diesem Segment mit großen Portfolios im dreistelligen Millionenbereich realisiert.
Die sogenannten Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) erzielten einen Investmentumsatz von gut 12,36 Mrd. €, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum einer Steigerung um 67 % entspricht. Dass Investoren trotz einer Zunahme von Transaktionen in B-Standorten immer noch stark auf die ökonomisch stabilen deutschen Metropolen fokussieren, zeigt sich auch daran, dass 80 % des gesamten Ergebnisses auf die Big-Six-Standorte entfallen. An die Spitze gesetzt hat sich Frankfurt mit 3,44 Mrd. € und einer Umsatzsteigerung um 122 %. Verantwortlich hierfür ist auch der Verkauf mehrerer Bürohochhäuser. Auf Position zwei findet sich München mit 2,99 Mrd. € (+46 %). Mit ebenfalls mehr als 2 Mrd. € Umsatz folgen Berlin (2,38 Mrd. €, +99 %) und Hamburg (2,10 Mrd. €, +45 %) auf den weiteren Plätzen. Das Vorjahresniveau in etwa gehalten hat Düsseldorf mit 926 Mio. € (+1 %). Relativ am stärksten gewonnen hat Köln, wo 538 Mio. € einem Anstieg um stolze 126 % entsprechen.
Auch in den Großstädten ab 250.000 Einwohnern hat das Transaktionsvolumen bezogen auf Einzeldeals um 29 % auf 1,68 Mrd. € zugenommen. Gleiches gilt für kleinere Standorte bis 100.000 Einwohner, wo 277 Mio. € (+131 %) umgesetzt wurden. Mittelgroße Städte zwischen 100.000 und 250.000 Einwohnern mussten dagegen Verluste hinnehmen (366 Mio. €, -18 %). Der viel beschworene Trend in die B-Städte fällt also eher moderat aus.
Große Objekte besonders gefragt – fast überall sinkende Spitzenrenditen
Die bereits im letzten Jahr zu beobachtende Tendenz zu großen Objekten hat sich in diesem Jahr noch einmal leicht verstärkt. Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich tragen 47,5 % zum Gesamtumsatz bei und sind damit das mit Abstand wichtigste Marktsegment. Mit einem Anteil von knapp 22 % folgen Bürohäuser zwischen 50 und 100 Mio. €, womit sie sich um fast 7 Prozentpunkte verbessern. Die Größenklasse von 25 bis 50 Mio. € kommt auf 15 %. Kleinere Verkäufe haben dagegen relativ etwas an Bedeutung verloren. Mit Ausnahme der Kategorie 10 bis 25 Mio. € konnten aber absolut betrachtet alle übrigen Klassen spürbar zulegen.
Die breite Streuung über unterschiedliche Investorengruppen, die schon im ersten Halbjahr zu beobachten war, hält an. An die Spitze gesetzt haben sich Ende des dritten Quartals Equity/Real Estate Funds, die knapp 21 % zum Ergebnis beitragen. Zweistellige Umsatzanteile erzielen außerdem noch Spezialfonds mit knapp 14 % sowie Versicherungen mit 10 %. Einen Beitrag von jeweils um die 9 % haben auch Projektentwickler, Investment Manager und Pensionskassen geleistet. Es wird also deutlich, dass gerade auch Core-Investoren bei Büro-Investments sehr aktiv sind. Wie breit gestreut die Anlegergruppen insgesamt sind, zeigt sich zudem daran, dass alle übrigen Investoren ebenfalls noch rund 29 % zum Gesamtumsatz beitragen. Ausländische Anleger zeichnen für 48 % des Volumens verantwortlich. Im Portfoliosegment stellen sie mit 85 % sogar die Mehrheit.
Die Dynamik auf den Märkten schlägt sich auch in der Preisentwicklung nieder. An fast allen Standorten war ein weiterer leichter Rückgang der Spitzenrenditen festzustellen. Teuerster Standort bleibt München mit einer Netto-Anfangsrendite von 3,85 %. Auf den zweiten Platz geschoben hat sich Berlin mit 4,10 %, das bei Investoren immer höher im Kurs steht und sich knapp vor Hamburg mit 4,25 % setzt. Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt mit 4,30 %, Düsseldorf mit 4,40 % und Köln mit 4,50 %.
Perspektiven
„Auch im Schlussquartal zeichnet sich ein sehr hoher Investmentumsatz ab. Sowohl bei Portfolios als auch bei Einzelobjekten sind noch einige große Deals im Markt. Aufgrund der unverändert günstigen Finanzierungsbedingungen und kaum vorhandener Anlagealternativen mit vergleichbar attraktiver Verzinsung sind kurzfristig keine Anzeichen zu erkennen, die das Investmentgeschehen stören oder negativ beeinflussen dürften. Für das Gesamtjahr gehen wir deshalb von einem Transaktionsvolumen von deutlich über 20-Mrd.-€ aus. 2015 dürfte also das zweitbeste jemals registrierte Jahr werden“, prognostiziert Sven Stricker.
