08.09.2015 Rekordjahr für große Transaktionen auf dem Hamburger Büroinvestmentmarkt erwartet
Zwischen 2006 und der Jahresmitte 2015 wurden am Hamburger Investmentmarkt knapp 80 Büro-Transaktionen (Einzel- und Portfolioverkäufe) in einer Größenordnung von jeweils über 50 Mio. Euro getätigt. Nach einigen Jahren mit konstanten Anzahlen haben solche Investments deutlich zugenommen: 2014 waren es 15 Transaktionen mit Büroobjekten, mehr als doppelt so viele wie im Vergleich zu den Vorjahren, im ersten Halbjahr 2015 sind es bereits acht. Eine Analyse der Transaktionspipeline lässt für die zweite Jahreshälfte weitere zehn Büro-Transaktionen jenseits der 50 Mio. Euro erwarten mit einem Gesamtvolumen von noch einmal fast 800 Mio. Euro, darunter auch einige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. "Für das laufende Jahr gehen wir von einem Rekordjahr für Investments im genannten Preissegment aus. Diese werden dafür sorgen, dass für 2015 mit insgesamt rund 3 Mrd. Euro das zweithöchste Büro-Transaktions-volumen nach 2007 (4,33 Mrd. Euro) zu notieren sein wird. Damals hatten fünf Portfoliotransaktionen mit insgesamt 2,5 Mrd. Euro das Volumen hochgetrieben", so SARAH CERVINKA, bei JLL Team Leader Office Investment Hamburg. 2015 punktet vor allem durch insgesamt mehr Abschlüsse.
Einen Rekord markiert auch der Verkauf des Berliner Tor Centers von Morgan Stanley an die Zürich-Versicherung. Dies ist die größte jemals registrierte Immobilien-Einzeltransaktion in Hamburg, JLL war auf der Verkäuferseite beratend tätig. "Wir verspüren ein sehr starkes Interesse von Investoren an großen Büroimmobilien in Hamburg. Es ist sehr viel Kapital im Markt vorhanden, das eine entsprechende Anlage sucht", so SARAH CERVINKA. Für große institutionelle Investoren, die Milliardenbeträge anlegen, böten Transaktionen im größeren Stil den Vorteil, weniger Ankaufsprozesse durchführen zu müssen. Allerdings: "Angebotsseitig ist fraglich, ob weiterhin so viele Immobilien im oberen Preissegment zum Verkauf angeboten werden. Viele Investoren, die in der jüngeren Vergangenheit bei solchen Objekten zugegriffen haben, sind eher langfristige Bestandshalter, so dass diese Bürohäuser für längere Zeit vom Markt sind."
Grundsätzlich zeigt sich nachfrageseitig, dass das aktuelle Marktumfeld mit Niedrigzinsen eine attraktive Renditedifferenz zwischen Büroimmobilien und Alternativanlagen bietet. In Hamburg liegt diese Differenz bei rund 350 Basispunkten zwischen der Spitzenrendite und der Umlaufrendite für 10-jährige Bundesanleihen. In B-Lagen erhöht sich die Differenz nochmals um 100 Basispunkte. Damit stehen Immobilien in der Gunst des Anlegers ganz oben: Sehr viel der immensen Summen, die angelegt werden wollen, fließt in die Immobilienmärkte. "Die steigende Zahl von Investoren, die große Volumina bewegen, erhöht die Marktgängigkeit solcher Immobilien. Dem steht aber in Hamburg ein kleineres Objektangebot in diesen Größenordnungen als etwa in Frankfurt und München gegenüber. Eigentümer solcher Objekte konnten in den vergangenen Jahren hohe Wertzuwächse verzeichnen. Alle Rahmenbedingungen lassen den Zeitpunkt als idealen Exit erscheinen", so RICHARD WINTER, bei JLL Regional Manager Hamburg.
Die Zunahme der Transaktionen jenseits der 50 Mio. Euro wird insbesondere durch ausländisches Kapital befeuert: 2007 und 2014 lag der Anteil internationaler Käufer überdurchschnittlich hoch, im vergangenen Jahr sogar bei über 70 %. Über den gesamten Zeitraum seit 2006 zeigt sich ein Anteil von 40 %, damit deutlich über ihren Engagements bei Transaktionen unter 50 Mio. Euro (27 %). "In der Tat bringen internationale Investoren deutlich mehr Kapital mit und suchen die big shots. Dazu gehören vor allem Asset/Fonds Manager, Versicherungen und Pensionskassen. Viele ausländische Investoren, die beim Eintritt in den deutschen Markt meist nur in Frankfurt oder München investierten, haben ihren Fokus auf Hamburg ausgedehnt", so RICHARD WINTER. Es falle auf, dass bei großen Büroimmobilien in Deutschland häufig dieselben Akteure mitbieten. Da nur einer zum Zuschlag komme, würden es die unterlegenden Bieter erneut versuchen - und Hamburg, ein weniger volatiler Markt und darüber hinaus ein Markt, in dem die Preise noch nicht in den Himmel wachsen, werde dabei immer beliebter.
Einen Rekord markiert auch der Verkauf des Berliner Tor Centers von Morgan Stanley an die Zürich-Versicherung. Dies ist die größte jemals registrierte Immobilien-Einzeltransaktion in Hamburg, JLL war auf der Verkäuferseite beratend tätig. "Wir verspüren ein sehr starkes Interesse von Investoren an großen Büroimmobilien in Hamburg. Es ist sehr viel Kapital im Markt vorhanden, das eine entsprechende Anlage sucht", so SARAH CERVINKA. Für große institutionelle Investoren, die Milliardenbeträge anlegen, böten Transaktionen im größeren Stil den Vorteil, weniger Ankaufsprozesse durchführen zu müssen. Allerdings: "Angebotsseitig ist fraglich, ob weiterhin so viele Immobilien im oberen Preissegment zum Verkauf angeboten werden. Viele Investoren, die in der jüngeren Vergangenheit bei solchen Objekten zugegriffen haben, sind eher langfristige Bestandshalter, so dass diese Bürohäuser für längere Zeit vom Markt sind."
Grundsätzlich zeigt sich nachfrageseitig, dass das aktuelle Marktumfeld mit Niedrigzinsen eine attraktive Renditedifferenz zwischen Büroimmobilien und Alternativanlagen bietet. In Hamburg liegt diese Differenz bei rund 350 Basispunkten zwischen der Spitzenrendite und der Umlaufrendite für 10-jährige Bundesanleihen. In B-Lagen erhöht sich die Differenz nochmals um 100 Basispunkte. Damit stehen Immobilien in der Gunst des Anlegers ganz oben: Sehr viel der immensen Summen, die angelegt werden wollen, fließt in die Immobilienmärkte. "Die steigende Zahl von Investoren, die große Volumina bewegen, erhöht die Marktgängigkeit solcher Immobilien. Dem steht aber in Hamburg ein kleineres Objektangebot in diesen Größenordnungen als etwa in Frankfurt und München gegenüber. Eigentümer solcher Objekte konnten in den vergangenen Jahren hohe Wertzuwächse verzeichnen. Alle Rahmenbedingungen lassen den Zeitpunkt als idealen Exit erscheinen", so RICHARD WINTER, bei JLL Regional Manager Hamburg.
Die Zunahme der Transaktionen jenseits der 50 Mio. Euro wird insbesondere durch ausländisches Kapital befeuert: 2007 und 2014 lag der Anteil internationaler Käufer überdurchschnittlich hoch, im vergangenen Jahr sogar bei über 70 %. Über den gesamten Zeitraum seit 2006 zeigt sich ein Anteil von 40 %, damit deutlich über ihren Engagements bei Transaktionen unter 50 Mio. Euro (27 %). "In der Tat bringen internationale Investoren deutlich mehr Kapital mit und suchen die big shots. Dazu gehören vor allem Asset/Fonds Manager, Versicherungen und Pensionskassen. Viele ausländische Investoren, die beim Eintritt in den deutschen Markt meist nur in Frankfurt oder München investierten, haben ihren Fokus auf Hamburg ausgedehnt", so RICHARD WINTER. Es falle auf, dass bei großen Büroimmobilien in Deutschland häufig dieselben Akteure mitbieten. Da nur einer zum Zuschlag komme, würden es die unterlegenden Bieter erneut versuchen - und Hamburg, ein weniger volatiler Markt und darüber hinaus ein Markt, in dem die Preise noch nicht in den Himmel wachsen, werde dabei immer beliebter.
